최씨는 노후를 위해 임대용 부동산을 경락받기로 했다.
마침 강동구 천호동 소재 3층짜리 다가구주택이 경매물건으로 나왔다. 대지 60평에 건평 105평으로 집주인을 포함해 모두 8가구가 거주하는 다가구 주택이었다. 최초감정가 5억원에서 두차례 유찰되어 3억2천만원으로 내려와 있었다. 전세보증금만으로 3억5천만원이 예상되는 우량 물건이라 입찰하기로 마음먹었다. 임차인 7명은 모두 근저당 설정일보다 전입일자가 늦을 뿐만 아니라 배당요구를 해 인수대상은 아닌것으로 판단했다. 향후 전세보증금 수입으로 회수 할수 있는 금액 3억5천만원에 입찰하여 낙찰 받았다. 그러나 낙찰허가후 후순위로 분석된 임차인 중 네명이 선순위라는 사실을 알게 되었다.
1996년 H은행에서 첫 근저당권 설정 당시에는 토지와 건물에 공동으로 담보가 설정되었는데 2000년에 건물을 멸실하고 다가구주택으로 신축하는 과정에서 토지와 건물에 근저당 설정일자가 다르게 된것이다. 이들 임차인들은 새 건물을 지어 보존등기가 나기전에 전입하였지만 건물에 대한 근저당설정은 보존등기 상태에서만 가능해 건물의 근저당 설정일이 임차인의 전입일자보다 늦어지게 된것이다.
토지와 건물의 선순위 저당권 설정일자가 다를 경우 임차인의 대항력 판단 기준은 건물만을 기준으로 하기 때문에 최씨는 배당에서 순위에 밀려 한푼도 못 받는 네사람의 전세보증금 1억7천만원을 고스란히 부담해야 할 처지가 된것이다. 낙찰가 3억5천만원에 대항력 있는 세입자 전세보증금 1억7천만원을 더하면 모두 5억2천만원으로 세금 및 부금 3200만원을 잃는 것이 낫다고 판단하여 낙찰잔금 납부를 포기하고 말았다.
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