[스크랩] 경매의 권리분석

권리분석의 기초

 

 

1. 권리분석의 의의

 

경매부동산의 권리분석에는 물건분석과 권리분석이 있다.  물건분석은 그 부동산의 현재가치와 장래의 발전가능성을 파악하는 작업이다. 

반면에 권리분석은 경매부동산위의 모든 권리상호간 관계에 대해 경락인에게 미치는 법률적 효력 및 부담등을 파악하는 작업이다.   즉 매각으로 인하여 소멸되는 권리, 인수되는 권리를 파악하여 목적부동산의 법률적 하자를 처리하는 작업이 바로 권리분석이다.  경매에 있어서 가장 중요하고도 첫단계의 업무이며 권리분석의 성공과 실패로 인한 결과는 즉각적인 수익 및 손실로 이어지므로 향후 경매에 익숙해진 단계에도 항상 긴장해야하는 업무이다.

 

2. 소제주의 (소멸주의)와 인수주의

 

경매에 부쳐진 물건은 등기부상에 지상권, 지역권,  전세권, 저당권, 담보가등기, 가압류, 가처분 등 여러 권리들이 설정되어 있다.  또한 미등기임차권(채권적 전세 등), 대항력있는 임차인,  유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 등기부에 나타나지 않는 권리들이 있다.  이런 많은 권리중에는 매각과 동시에 소멸되는 권리가 있고,  부동산에 남아 매수인에게 인수되는 권리가 있다.

 

경매로 매수인에게 소유권이 이전되면, 채권자가 배당으로 전액 채권액을 인수하든, 못하든 관계없이 권리를 종결시킨다.  즉 등기부에서 권리들을 말소시킨다.  이를 소제주의 원칙이라 하며 우리나라 민사집행법에서는 소제주의를 원칙으로 하고 예외적으로 인수주의를 취하고 있다. 

 

3. 말소기준권리

 

매수인은 매각대금 완납과 동시에 등기 여부와 관계없이 사실상 매각부동산의 소유권을 취득하게 된다.  이후 소유권 이전등기를 하면서 부동산 등기부상의 권리중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 어떤 권리들은 말소촉탁 대상이 되지 않고 매수인(소유자)에게 인수되게된다.  이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라 한다.

말소기준권리

최선순위의 ①담보물권 : (근)저당, 담보가등기,  전세권

           ② 압류 및 가압류

           ③ 경매기입등기

 

4. 인수되는 권리,  말소되는 권리

 

  (1) 인수되는 권리

 

말소기준권리보다 우선하여 취득한 권리들은 매각으로 인한 소유권 이전이 되더라도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는데 이를 인수주의라 한다.

인수되는 권리들 1. 유치권 : 등기불필요,  유치권자의 점유 + 견련성 + 배제특약없을 것 2. 예고등기 3. 말소기준권리보다 우선하여 설정된 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권) 4. 말소기준권리보다 우선하여 등기된 가처분, 소유권이전청구권 보전 가등기, 환매등기 5. 말소기준권리보다 우선하여 대항력 (주택의 인도 + 주민등록전입)을 취득한 임차인

 

 

 

 

 

 

상기 권리들은 매수인에게 인수되며 특히 유치권과 예고등기는 말소기준권리와의 선후관계와 무관하게 매수인에게 인수되므로 입찰에 주의해야한다.

 

(2) 말소되는 권리

 

말소기준권리 이후에 전입신고한 임차인이나 권리자들은 매각에 의한 소유권이전등기 시 그 권리가 소멸된다.  이와 같이 권원없는 권리들이 소멸되는 것을 소제주의 혹은 말소주의라 한다.

말소되는 권리 1. (근)저당권, 담보가등기 2. 말소기준권리 이후에 등기된 전세권, 지상권, 지역권 3. 말소기준권리 이후에 등기된 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기 4. 말소기준권리 이후에 점유 및 전입신고한 임차인

 

 

 

 

 

 

                     <권리의 인수 소멸 구분표>

 

구분	등기부에 기재권리	기재되지않는 권리	비고
인수대상권리	1.지상권 2.지역권 3.전세권 4.임차권등기 5.가처분 6.소유권이전청구권가등기 7.환매등기 8.전소유자에 대한 (가)압류 9.예고등기	10. 대항력갖춘 임차인 11. 유치권 12. 법정지상권 13. 분묘기지권	* 8. (가)압류후에 소유권 이전되고 새로운 소유자의 채권자가 경매신청한 경우에만 해당   *9. 예고등기는 항상 인수 *11,12,13번 권리는 말소기준권리와 선후를 따지는 것이 아니라, 권리분석결과 성립되는 인수된다.
선순위	*각 사건에서 말소기준권리를 확정한 경우 그보다 선순위라는 뜻

 

 

말소기준권리

1. 최선순위 담보물권(근저당,저당) 2. 최선순위 (가)압류 3. 최선순위 (담보)가등기 4. 경매개시결정등기 (강제경매인 경우) 5. 전세권 : 기준권리보다 앞서면서 배당 요구한 경우

*최선순위 (근)저당이 대원칙이고, 그보다 2,3이 앞설 경우에는 2,3이 기준이 된다.   *4는 1,2,3이 없는 상태에서 경매신청된 경우에 해당

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

후순위	*각 사건에서 소멸기준권리를 확정한 경우 그 소멸기준권리보다 후순위라는 뜻
소멸대상권리	1.저당권 2.압류, 가압류 3.지상권 4.지역권 5.소유권 이전청구 가등기 / 담보가등기 6.전세권 7.가처분 8.환매등기 9.임차권등기 10.모든 임대차	*1~8: 매수인이 인수하지 않는 부동산상의 기입등기들 *예고등기: 예고등기는 소멸기준권리보다 후순위일지라도 등기부에서 소멸되지 않는다.(항상 인수) *가처분: 토지소유자가 그 지상건물소유자에 대하여 토지인도청구권을 위한 가처분등기를 경료한 때에 건물만의 경매에 있어서는 매각으로 소멸하지 않는다.

 

 

대법원경매 컨설팅전문 (주)리치옥션

 

출처 : 대법원경매 컨설팅 (주)리치옥션 1566-7678

글쓴이 : (주)리치옥션 원글보기

메모 :