토지 절차
* 물건접수시...매도 희망 가격
매수(투자)...매수 가용 금액
O 관련공부준비
토지이용계획원, 토지대장, 지적도, 토지등기부 등본.
O 관청자료수집...“실무/담당자 직접 상담”
개발계획, 신설 또는 확장도로,등 추진일정.
지역 자체 변화요인 여부.
- 규제사항확인
토지이용계획확인원 발급 받아 각과별 상담, 기록.
신규 건축허가 제한사항.
농지, 산지전용의 세부적 사항(절차)파악.
* 문화유적 분포도 확인
O 현장답사 ... “도상연구”
- 답사경로, 범위, 기준등을 결정.
- 소요시간, 도로상황(고속, 주요간선도로) 편의시설(시장,병원등)
- 실제상황과 공부상 표시 일치 여부(지형,지세,면적 등)
* 지적도면에 따라 현장 확인(경계측량 실시여부 확인)
- 경사도, 수목, 토질, 배수, 조망, 일조방향 등등.
- 인접토지 지목, 이용현황.
- 전기, 전화, 급수(상,하수도 문제 포함), 배수.
- 민원문제 예상.
- 도로문제(폭, 사도, 관습상도로)..가옥 또는 전답유무에 따른 도로.
- 토목공사 용이성 판단.
* 지질(암석?), 경사도, 옹벽설치 등등.
O 땅에 대한 접근 (탐문조사)
* 현지 주민 접촉(구멍가게, 동네이장 등)
* 소유자, 용도, 가격 등 확인.
* 미공시 권리 확인( 유치권, 점유권 등)
전원주택 부지 구입시 고려사항
O 도로
맹지인 경우 폭 4m이상 도로에 해당하는 토지의 사용승낙서 필요
진입로가 있더라도 사유지 여부 확인..도로 부분의 지적도,토지대장 확인
(단,연면적 600평이상..6m이상 도로 폭 요구됨)
O 전기/전화 인입거리 확인
전기..200m 까지는 기본..초과거리는 건축주 부담 (1m..5만원정도)
전화..400m 까지는 기본.. “ ”
O 식수
전원주택 대부분 지하수 이용
토지 마련시 지하수맥 여부,지하수량 정도 등 확인필
O 하수도 처리문제
대지 매입시는 문제 안됨
준농림,전,답,임야 매입시..개울,하천과 접해있는 곳(양호)
인접 토지 소유자 동의 필요
O 관광지 주변
펜션부지의 경우..지역보다는 Thema가 있는 관광지 주변 토지가
가격이 다소 비싸더라도 유리
* 중장기적 안목 필요
- 본인의 거주가치 반영 필
- 양호한 입지가 관건
- 단순한 전원풍의 분위기로는 한계
- 지역특색에 맞는 건축재료 및 주택형태 결정
- 주변 관공자원이 풍부..가격이 비싸더라도 장기적으로 양호.
(스키장,해변,휴양림주변등)
- Thema를 부여..지역문화체험,자연체험,체력단련시설,찜질 황토방 등
구거/도로 점용허가
(농로,건물 진입 목적)..관리청의 허가필(통상 5년후 재신청)
- 흉관(노깡) 묻고 Box 콩크리트 작업
- 1년의 성토 높이..1m ( G/B..0.5m)
* 석축..발파석.. 덤프 1대분(15~18만원대)
* 덤프1대(흙).. 10루베 (1루베..1m3)
* 레미콘 .. 6루베/9루베 (210강도..1루베 약 6만원 정도)
* 포크레인,도자.. 1일 약30만원 정도
주택건설에 따른 건축시한
지하층(1개층).. 2월
지상1층~12층(“).. 1월
12층이상 (“) .. 2월
토지형질변경
O 토지를 절토,성토,또는 정지등의 공사로 토지의 형상을 변경하는 행위
O 관할구청장의 허가.
O 도시계획법제4조및동법시행령제5조
토지의형질변경등 행위허가 기준등에 관한 규칙의 기준에 맞아야 가능
# 법인(주식회사,재단법인,사단법인)으로부터 매수시
* 반드시 법인이 그부동산을 매도한다는 적법한 결정을 확인해야 함
확인사항:
1.구비서류
- 법인 인감증명서.. 법인인감을 사용할 권한이 있는자
(대표자, 경리/총무이사 또는 부장)와 계약해야 함
- 법인 등기부 등본..대표자 확인, 건물의 사용용도 확인
(매매 결정권 회의의 “의사록” 첨부여부 판단)
- 정관사본 첨부.
(정관에 매매결정권이 명시,.주주총회, 이사회 결정 인지?..)
2. 근저당등이 있을 경우 그 처리법을 확실히 명시해야 함
토지절세요령
법인으로부터 매입시..실거래가로 취,등록세 신고해야
개인으로부터 매입시..과세시가표준액보다 높게 신고 된 검인계약서상 금액의 5.8%
O 보유...종합부동산세
종합토지세...매년 6월1일 토지 소유자 부담(10월16일~31일까지 내야 됨)
O 매도...토지투기지역 지정여부 유의
토지양도세 계산방법
- 1년 미만: 반드시 실거래가 계산
- 1년 이상: 기준시가와 실거래가 중 세금적은 방법 선택
* 토지 투기지역내, 미등기 전매...실거래가 계산
개발재료 있는곳의 토지투기지역지정여부와 시행령개정을 통한
최고 15%의 탄력세율 적용여부 관심
O 분할매도는 위험
- 양도세가 아닌 사업소득으로 과세됨에 유의
(사업소득인 부동산 매매업으로 보아 토지투기지역이 아니라도
실거래가 차익에 과세 될 수있다)
O 증여시 세금 많이 나온다
O 토지 공동매입 후 주택건설 시
- 주택 신축판매업으로 분류시...9%~36%세율
(양도소득으로 처리되는 경우...각 개인이 여러채의 주택을 소유한 것으로 보아
90%의 중과대상이 될 수 있다)
O 매도시시기조정
- 개별공시지가의 변동(매년 6월말경 고시)에 따라 잔금일,등기접수일 조절
O 양도세 혜택 많지 않음
- 대체 취득 후 취,등록세 비과세 효과가 훨씬 크다.
외국인 국내 부동산 취득 절차
- 외국인 토지법(1998,6,25일 전면개정시행)
(= 국내거주 관계없이 내국인과 동일하게 취득,이용,개발 가능)
O 취득 절차
- 거주 외국인: 외환관리법상 신고절차 없이
1. 매매계약체결
2. 60일 이내 관할 시군구청에 토지 취득 신고
3. 소유권 이전등기
- 비거주 외국인
1. 매매계약 체결
2. 부동산 취득자료 반입시 외환관리법에 따라 본국에서 가져온 돈으로 구입함을
증명, 외국환 은행장에게 부동산 취득신고
3. 매매대금 지급
4. 토지의 경우 관할 시군구청에 토지 취득 신고
5. 등기
* 부동산 등기의 등록번호
개인(서울 출입국 관리 사무소)
법인(토지 소재지 시군구청 지적과) 발급
토지이외의 부동산 및 제권리 취득의 경우...외국인 토지법에 따른 신고절차가 불필요
* 유의!!
우리나라의 경우 토지, 건물을 분리 매매하지 않고
APT도 마찬가지: 외국인이 건물만을 취득한다 하더라도
외국인 토지법령상 신고절차를 거쳐야 함
태안 안면도 바닷가 토지 구입시 주의
1. 경계측량필수
포락 유실 가능성 많음..유실시 유실된 만큼 금액 결산.
2. 국립공원구역과 수자원보호구역이 불일치 되는곳 주의
- 국립공원관리공단에서 공원경계선 확인
- 군청에서 수자원보호구역 경계선 확인
3. 행정규제지역확인
안면도 일부지역 꽃지 해수욕장 입구~샛별 해수욕장입구까지 건축이 자유롭지 않다
4. 진입도로 확인
안면도의 약 70%가 도유림...도로 확보, 건축가능여부 확인
5. 배수로 확보 필수.. 건축시 “도로” 만큼 중요
6. 건축허가 난 토지 구입시
- 수산자원보호구역이라도 2003년 12월 30일까지 건축허가 난 곳은 건축이 가능
- 소유권 변동이 있을 경우..명의 변경 불가... 주의!
* 건축은 건축허가 받은 사람 앞으로 보존등기 후 이전 받아야 함
7. 펜션 구입시
- 기존 운영중인 펜션: 농림지역 전답을 전용, 농가주택으로 신고, 운영중인 곳이 대부분
주차장 정원은 전답으로 되어있어 원상복구 후 농지로 취득 가능함
(농지취득자격증명원 필요, 기타 비용 추가 발생)
- 대지,임야는 명의이전 가능
* 대부분 동쪽 천수만 바닷가 펜션은 수산자원보호구역내 위치
수산자원보호구역은 “숙박업 등록 불가”지역임
(8실 이상은 숙박업 등록 해야 함)
8. 펜션 건축시 주의
- 통나무 펜션은 현재 숙박업으로 건축이 불가( 해당관청 확인후 건축 요)
O 토지거래허가지역 (면적기준강화)
도시지역 비도시지역
주거지역... 180(120) 농지....1000(500)
상업지역... 200(130) 임야....2000(1000)
공업지역... 660(200)
녹지 ... 200(100)
* 토지 전매 제한... 농지 6월, 임야 1년
* 사후 관리 강화... 신고, 목적대로 사용여부
* 투기혐의자 색출.. 2회이상 거래자, 2000평 이상 거래자, 미성년자
O 대지분할제한(분할최소면적).. [건축법]
- 건축물이 있는 대지는 다음 범위에서 조례가 정하는 면적에 미달되게 분할 못함
주거지역... 60 평방미터
상업지역... 150 “
공업지역... 200 “
녹지지역... 200 “
미지정...... 60 “
O 농지전용허가신청시 비용
[전원주택] [공장설립]
1.허가신청...150만원(측량사대행시) 1.전용부담금.. “좌측면 참조”
2.전용부담금 2,사전환경성검토서 제작비...약1500만원
-경지정리/용수개발: 2만1900원/m당 3.토목설계비..300m(약90평)당 250만원
-기 타: 1만 300원/m당 4.건축설계비..평당 3~4만원
(공시지가 X 20%) 5.이행보증증권발급,지역개발공채 구입
4.공채 ... 평당 1000원 (총공사비..1%정도)
5.면허세... 5000원 6.산지의 경우..대체산림조성비
6.분할 측량비..9만원(대행시) (m당 약 1257원)
복구 예치비..총공사비의 1%정도
* 4m이상도로의 의무적 개설(연면적 600평이상..6m이상도로)
* 3만m(약9090평)이상은 제2종 지구단위계획(교통,기반시설개선계획등)을 수립해야함
(최소 1억원 소요)
O 토지 형질변경
- 토지를 절토, 성토, 또는 정지 등의 공사로 토지의 형상을 변경하는 행위
- 관할 구청장의 허가
- 도시계획법 제4조 및 동법 시행령 제 5조
(토지의 형질 변경 등 행위허가 기준 등에 관한 규칙의 기준에 맞아야 가능)
O 형질변경 금지 대상지
1.농지로서 보존이 필요�h 토지
2.역사, 문화, 향토적 가치가 있는 토지, 국방상 공공목적상 원형유지가 필요한 토지
3.공원, 개발제한구역, 녹지지역에 연접한 지목“대”이외의 토지 중
입목본수도 51%이상이며 경사도 21도 이상인 토지
4.주변의 환경, 풍치, 미관 등이 크게 손상될 우려 토지
5.생산녹지/ 자연녹지 토지
O 구비서류
1.현황측량도(축적 1/200이상, 공사계획포함)
2.지적표시된 현황도상의 공공시설 및 택지조성계획도(공사계획,도시계획사항 기재 포함)
3.설계도서
(가로 계획도- 평면도, 종횡단면, 노선도서 상하수도계획도, 포장계획도, 토공 포함된
구조물 설계도, 공사비 설계서)...공사가 수반될 경우
4.소유권 증빙서류
5.현황사진(원경, 근경)
O 처리절차
1.허가신청(시,구 민원실 접수)
2.관계부서 협의
3.현장조사 및 관계부서 협의
4.도시계획심의회 심의
5.허가
6.사업시행
7.준공
토지적성평가에 관한 지침 개정안
O 관리지역(전국토의 약26%)...2004.1.20부터 적용
-개발, 농업, 보전 적성의 용지 분류 시 쓰이는 18개의 표준지표와 5개의 대체지표 중
대체지표의 사용범위를 완화 하겠다는 것
(대체지표.. 평가대상토지의 지가수준, 도시용지 인접비율 등이 포함)
*도시등 개발지역에 가까운 토지일수록 개발적성이 높은 4~5등급 분류 가능성 높음
*관리지역내 대규모 개발..2종지구단위계획 수립이 필수..도시계획절차에 따름
*개발행위 방식= 강력한“규제”가능
-기존의 Negative 방식(개발제한사항 열거)..열거되지 않은 사항 = “허가“
“ Positive 방식(개발허가사항 열거)..열거 내용 없으면 = ”제한“
O 관리지역내 허용사항
-소규모 공장..1만m미만 기존 공장터내에서 증,개축 허용(“신설”은 금지)
-농림수산업용 창고+ 일반물류창고, 제조 및 생산용 창고
-주류 판매할 수 없는 “휴게 음식점”
관광농원 또는 관광지에 설치하는 일반음식점, 숙박시설 허용
(음식점..바닥면적 90.9평미만, 숙박시설..200평미만으로 제한)
-20가구 미만, 세탁소, 목욕탕 등 1종근린생활시설을 건축시..연접개발제한 적용X
*수산자원보호구역내.. 농어업용주택(지목과 관계없이 허용)
의료, 운동, 교육연구단지 (화장장제외) 시설추가
*공공시설용지를 제공한 후 받은 보상금을 반환시..
1종 지구단위계획구역내에서 용적율 상향조정 등의 인센티브 적용
전원주택 조사, 분석
1.주택관리...이용하지 않는 기간의 건물 시설물..재해, 도난으로부터 보호 대책
2.법률적 거래사고 유의...토지소유자와 토지상의 건물소유자 의 동일여부 확인
상속등기 완료여부 확인
3.지방세 중과세 유의...항시거주 "X"..휴양이나 위락을 위해 사용..별장=고급주택
(취등록세, 재산세 중과)
4.토지 경계문제 사전 점검...계약 이전에 확실한 경계 확정 절차 필!
5.인근지역의 환경변화
-주변지역의 자연환경과 조화
-대도시와의 거리
*주변에 유흥업소,공장등이 입지하는 경우
6.주거기반시설
-상,하수도, 전기, 연료공급등..
-한강, 금강 인접지역..하수처리 위한 고가의 정화조 설치
-산골지역..전기공급을 위한 설치비 부담
Green Belt(개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별 조치법)
* 건폐율 20% 용적율 100%범위내 3층이하 단독주택을 비롯 26개 유형의
근린생활시설(약국,독서실등)의 신축이 허용...“99,6,24조치”
O 우선해제지역..산업단지,20가구이상 집단취락지,국책 및 지역현안 사업용지
O 중규모 집단 취락지(20~300가구)는 일선 시,군이 해제 요청..광역자치단체 결정
O 10만m(약3만평)이상의 부지...국민임대주택용, 첨단산업유치에 활용가능
해제지역이 2만평(6만6천m)이상 = 수용(임대APT용)...해당지자체 “수용”여부 확인
O 해제 총면적이 가구당 300평을 기준으로 산정...100가구 정도 집단취락지가 수용가능
(단, 들판이 넓은 지역 등은 10가구만으로도 수용될 수 있다)
O 경매를 통해 공동투자방식을 취하는게 좋을 수 있으나
공동투자방식 시는 토지거래허가구역(수도권)으로 묶여 있기 때문에 공동투자자중
전입신고되어 있는 사람이 포함되어야 함
(20km이내 거주 또는 6월이상 거주요건 등 확인해야 함)
O 건축할 수 있는 나대지
-지정 당시 지적법상 나대지
-지정 당시 주택이 있던 토지
-지정 당시 허가 받은 주택부지
-이축권... 공익사업, 재해, 타인 토지, 영농 이축권
(이축권 행사 토지는 원칙적으로 “녹지”...단, 타인토지 이축권은 주택 신축 가능)
-기타
*99,6,24조치 해당 순수 단독주택, 26종근생 건축행위
*용도변경...오염도가 낮은 등급으로의 변경
* 축사,창고,온실 비닐하우스
* G/B내에서 신축/용도변경이 허용되는 근생시설(주택..근생)
1. 수퍼마켓 2. 일용품 소매점(약국,정육점,취사용가스판매장 등 포함)
3. 휴게음식점/일반음식점 4.이용원 5.미장원 6.세탁소 7.일반목욕장 8. 사진관
9. 목공소 10. 치과병원,의원,치과의원,한의원,조산소.
11.침술원,접골원 12.동물병원 13. 2종근생시설인 제조업,수리점(자동차 경정비업소 포함)
14. 취사용 가스 판매장 15 장의사 16 방앗간 17 독서실 18 기원 19 탁구장 20 당구장
21, 체육도장 22. 표구점 23. 근생 사무소 24. 부동산 중개업소
25. 근생 금융업소 26. 학원(2종 근생)
“대체농지”
- 보상“면적”이상 또는 “보상금”의 1/2이상 농지를 구입후 3년간 경작 시..양도소득세 면제
- 보상금을 받은 후 1년내 농지 구입 시...취, 등록세 면제
농림부 “쌀 생산 조정제”
- 3년간 농사를 짓지 않으면 매년 정부에서 3000평당/300만원씩 지원하는 제도
골프장 건설 완화
- 재경부, 문광부...해외 골프 여행객 증가(외화 유출 문제)
- 시군구별 임야의 3% 이내로 제한한 행정지침을 폐지
- 도별 임야의 5%를 넘지 않는 규정만 남음
표준지 공시지가....“토지거래지표, 정보자료” 로 활용
- 전국 땅값의 산정기준..건교부..전국 대표성 있는 50만 필지
- 매년 1월 1일 기준 가격평가
O 표준지 선정/ 조사..전년도 10월~12월 ...지가 대표성 있는 토지 50만 필지
지역가격동향 등 조사
O 가격평가...조사년도 1월~2월...2인의 감정평가사, 1월 1일 기준가격
O 지가결정, 공시...매년 2월말...관보에 공시, 관계기관에 결정내용 제공,
토지 소유자에게 통보, 이의신청접수/처리
개별공시지가...약 2700만 필지...232개 시,군,구
O 토지특성 등 조사...1월~2월...토지이용상황 도로조건 등을 조사
O 지가산정/ 검증...3월~4월...전산프로그램으로 지가 자동 산정(약20일)
산정지가에 대한 검증(감정평가사 약50일)
*지가 열람/ 의견수렴...(4월~5월)
O 지가결정/ 공시...매년 6월 30일까지..조세/ 부담금의 부과기준으로 적용
이의 신청 접수/ 처리
공원
O 도시계획법상 공원으로 결정, 고시된 토지의 지목...“공원”
O 자연 공원법에 의한 자연공원 ... “임야”
용도변경
영업/ 판매시설 군... 백화점, 대형소매시장(할인점), 위락시설, 숙박시설, 판매/영업시설
문화/ 집회시설 군... 극장, 예식장, 문화/집회시설, 운동시설, 관광휴게시설
산업 시설 군 ... 공장, 위험물저장/처리시설, 자동차관련시설,
분뇨/쓰레기 처리시설, 창고시설
교육/ 의료시설 군... 학교,병원,학원,양로원등 교육연구/복지,의료시설
주거/ 업무시설 군... 단독주택, 공동주택, 업무시설, 공공용시설
기타 시설 군 ... 제1종/2종 근생, 동물/식물 관련시설, 묘지관련시설
약국,다방, 음식점, 위락시설, 운동시설 등
신고 없이 용도변경 할 수 있는 사항
1, 임의 변경 사항(용도가 약한 쪽으로의 변경)
2, 동일 시설군으로 변경
3, 바닥면적 100m 미만의 변경
4, 동일 건축물 안에서 면적증가 없이 위치를 변경하는 경우
용도변경의 사용승인/ 설계
1, 바닥면적 합계 100m 이상인 용도 변경... “사용승인”의 대상
2, 바닥면적 합계 500m 이상인 용도 변경... “건축사”의 설계도 필요
수도권정비법..주택이외(토지,공장,상업용건물) 모든 거래에 참고사항
“과밀‘억제권.. 상업용 인구 집중 시설 ... 간졉규제(과밀부담금 부과)
대학,공장,연수시설 “ ... 직접규제
* 서울,인천광역시일부,위성도시 등
“성장‘관리권.. 수도권 공업벨트, 계획적 공장유치(200평방m 이상 공장..총량규제)
상업용 인구집중유발시설은 규제 X
* 수도권 서북부지역
“자연”보전권.. 인구집중유발시설은 전부 금지
* 수도권 동남부지역
* 인구집중유발시설...대학(전문대이상),공장(연면적200평방m이상),
상업용(판매용,업무용,복합용),연수시설, 공공시설
* 상업용 복합면��
- 업무용..연면적 25,000평방m이상
- 판매용.. “ 15,000 평방m이상
- 복합용.. “ 25,000 평방m이상
연접개발규제
- 수도권 정비법, 국계법, 산지 관리법 ... 규제
- 녹지, 관리, 농립, 자연환경보전지역에서 적용.
- 동일 종류 개발시 한 덩어리로 봄..인접지역까지..3만 평방m
(20m 도로로 이격 시키면 됨)
- 규제면제: 자연취락지구,개발진흥지구에 위치한경우
: 제1종근생, 단독주택 건축
총량규제
- 건교부 장관... 인구집중유발시설이 수도권에 집중되지 않도록 그 신설/ 증설의
총허용량을 정하고 이를 제한
“ ... 매 3년 마다 수도권정비심의위원회 심의를 거쳐 공장의 신축, 증축,
용도변경의 총 허용량을 산출하는 방식..관보에 고시..이에 의하여
수도권의 공장 총 허용량을 결정,고시 (시행령 제22조..2004,4,24일 개졍)
- 공장에 대한 제한...수도권 정비위원회... 심의/ 결정
건교부 장관 ... 고시
군사시설보호구역
- 통제보호구역... 금지행위...주택,구조물의 신축,증축
사전동의...농림어업시설, 기존 주택의 증개축, 섬의 해얀 양식장
* 군사분계선~15km까지, 군사시설~500m까지
- 제한보호구역... 금지행위...없음..건축 가능 지역
사전동의...주택, 구조물의 신축/ 증축 (고도,종류..주택,근생)
* 군사분계선15km~25km까지, 군사시설500m~1km까지
항공기지행위제한
-비행안전 제1구역 ..군사시설제외한 일체의 건축물 구조물 식물등 장애물 설치 금지
-비행안전 제2~6구역 ..2권역..5m
6권역..45m
-전술항공작전지역..제3구역,5구역,6구역
지원항공작전지역..제4구역,5구역 ......안에서는 각 구역별로 최고 장애물의 지표면 높이 를 초과하지 않는 범위내에서 지표면으로부터 45m까지의 범위안에서 그 구역의 표면 높이 이상인 건축물 또는 구조물을 설치할 수 있다.
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