[스크랩] 땅의 성질을 아는 일이 우선이다

땅을 움직이는 요인

 

우리나라 땅의 변화주기는 5~10년이다. 4년마다 치러지는 총선이나 5년마다 치르는 대선이나 지방선거 때문에 어쩔 수 없이 생기는 우리만의 '기현상'이다. 특히 지방선거는 디테일하게 땅값을 움직이게 만든다. 5~10년마다 용도변환에 지대한 영향을 미치는 국토이용변경(약칭 '국변')을 하는 것도 땅값을 전격적으로 변동시킨다. 국토이용의 기준이 시간적으로 융통성 있게 변경되는 것은 지방자치제도의 영향이 크다. 단체장들의 뼈를 깎는 공약 지키기는 시,군민들에게 희망을 주기에 부족함이 없다. 지방분권화도 한 몫 단단히 하고 있으니 땅 사서 수익 볼 수 있는 길은 확실히 있는 셈이다. 매수할 때 미리 그런 계획을 머릿속에 그릴 필요가 있다.

특히, 진취적인 젊은 단체장의 능력 여하에 따라 지방의 발전은 '시간문제'로 남을 뿐이다. 희망이 없던 지역이 젊고 활기차진다. 미래지향적으로 탈바꿈한다. 노인들만 땅을 지키던 산간오지에 귀농, 귀촌인구가 유입되면서 다시 생기를 찾는다. 이 모두가 젊은 단체장의 작은 노력 때문이다. 도시에서 귀농을 하면 세금혜택과 많은 지원이 뒤따른다. 놀고 있던 휴경지에 일이 생기면서 땅값이 뛰고 땅주인의 신분도 함께 상승한다.

변화는 두 가지다. 국가나 지자체, 민간개발에 의한 변화와 개인의 개발에 의한 변화다.

 

* 땅 살 때는 매도(2차 되파는 작업)가 수월할 것 같은가 눈여겨보자. 먼저 알아볼 것은 가격이다. 그 다음은 거시적인 미래 즉, 개발이슈를 알아보자. 먼 미래(거시적인 계획)는 그저 참고사항으로만 삼아라. 마지막으로 주위 환경을 둘러보자. 가격을 제일 먼저 알아보라는 이유는 싸야 되팔기도 쉽기 때문이다. 자신이 구입코자 하는 물건이 복덕방(인근)에서 150만원이라면 지주에게서 100만~140만원에 매입한다. 알아볼 땐 복덕방(지역부동산)을 이용하고 하고 매입할 땐 직접 지주와 통하는 것이다.

 

 

땅의 성질

 

땅의 성질이야 많겠지만, 크게 자연적인 면과 인공적인 면으로 대별할 수 있다. 아파트 같은 지상물은 자연적인 면을 이미 잃은 '비유기농'이라 가격의 상투가 보인다(사실은 그렇게 보일뿐이다). 기회(한 단계 또는 두 단계 이상의 도약)를 잃었다. 그렇지만 땅은 기회가 많다. 그것은 자연적인 상태 즉, 물리적인 상태의 땅이 우리나라 곳곳에 널려 있기 때문이다. 사람의 손과 머리에 의해 개발의 기회를 맛보는 땅은 아주 드물다. 수도권의 악산들을 보면 쉽게 이해가 갈 것이요, 고속도로 타고 가다가 병풍처럼 펼쳐져 있는 높은 임야들을 보면 알 수 있겠다. 사람의 손을 필요로 하는 땅들이다. 마치 어린아이에게 엄마의 손이 필요한 것처럼.

부동산개론 등에서 표현하는 여러 성질을 설명하기보다, 땅의 발전 가능성에 포커스를 맞추고자 한다.

오지 인근에 산업단지가 생긴다면 오지에도 변화할 수 있는 기회가 찾아온다. 땅값을 올리는 데는 유동인구보다 고정인구가 필요하기 때문에 위락단지가 들어서는 것보다는 더 효율적이라 할 수 있다.

오지의 땅은 대부분이 미개발지이기 때문에 정치인들이 선거 전에 아주 요긴하게 써먹을 명분을 제공한다. 미개발지를 개발지로 만들어줄테니 저를 뽑아 달란다. 예컨대, 아파트 단지로 빽빽한 도심에서 개발공약을 하는 것보다는 산골 오지의 지자체에서 개발공약을 하는 것이 훨씬 명분이 선다. 그러나 임기 내에(4~5년이란 단기간 내에) 미개발지를 개발지로 만든다는 것은 거의 불가능하다. 시작만 하다가 임기를 마치기 일쑤다. 또는 시작도 안 한 채 임기 동안 화려한 계획만 그려놓고 마치는 경우도 비일비재하다. 그러면서 선거철이 돌아오면 재출마를 선언한다. 자신이 벌여놓은 작업(?)을 마무리해야 하니 저를 또 선택하라고 큰 소리친다. 허나, 믿을  사람은 별로 없다.

그런데 아이러니하게도 땅값은 떨어지지 않고 오른다. 그곳 오지에 사는 주민들의 기대심리가 다른 개발지 주민보다 엄청나게 크기 때문이다. 희망을 안 버린다. 개발공약을 한 정치인의 팬은 양분된다. 열광적인 팬이 있는가 하면, 안티 팬도 생긴다. 두 파로 갈리면서 실랑이를 벌이는 동안 땅값은 또 여지없이 오른다. 실랑이 자체가 이슈가 되는 것이다. 뭔가 화젯거리가 있어야 이목을 끄는 것과 마찬가지다. 이혼한 가수의 음반이, 요절한 가수의 음반인 조용히(?) 살아있을 때보다 더 잘 팔리는 것과 같은 이치다. 싸움질이 개발과 발전의 큰 호재거리로, 큰 재료로 남는다.

결론적으로 땅의 성질을 압축한다면, 무조건 오른다. 부동산에는 상투가 없다. 산(호가)이 아무리 높다 해도 하늘 아래 뫼이로다. '山高天下'

출처 : 부동산 그래도 희망이다

글쓴이 : 김현기 원글보기

메모 :