[스크랩] 개발중인 상권에 대한 이해

기존의 대형상권이나 유동인구가 많은 상권에서 점포를 구한 다는 것은 소자본 창업자들이 이제는 꿈조차 꿀 수 없는 일이 되어 가고 있다. 점포비용이상의 권리금을 요구하는 점포도 많고, 자리도 쉽게 나지 않아 많은 창업자들이 새로 개발중인 상권에 눈을 돌리는 경우가 많다. 약간의 바닥권리금이 존재하기는 하지만, 이제 막 점포들이 들어서고 있기 때문에 다른 상권들처럼 권리금의 부담은 많지 않다.

상권이 완성되지 않은 상태이기 때문에 이런 상권에 입점을 고려할 때 또는 투자목적으로 상가를 매입할 때는 상권의 형성과 발전상황을 미리 예상할 필요가 있다. 상권은 일정한 기간을 두고 변하고 있다는 것이 일반적인 전문가들의 견해이다. 상권내에 있는 업종간의 상호작용 그리고 주변의 대형상권 그리고 대규모 아파트 개발사업이나 도로의 상태에 따라 수시로 달라 질 수 있기 때문에 정답도 없고 견해도 가지각색이다.

우선 발전중인 상권에 입점할 때는 상권의 규모를 살필 필요가 있다. 상권이 그 세력을 발휘하고 위해서는 일정한 규모 이상은 되어야 한다. 대략 70개정도의 매장으로 구성된 상권이라면 발전될 가능성이 많다. 그리고 입점하고 있는 점포들과의 업종별 관계도 따져 보아야 한다. 의류가 강세인 상권에서 외식이 강세를 가지긴 상당히 힘들다. 어떤 필요성 때문에 점포가 입점할 수도 있겠지만 대다수 외식관련 업소들은 집단을 이루고 영업을 하는 경우가 서로에게 좋다.

도로의 상태를 파악하여야 한다. 4차선 이상의 대로변, 그리고 코너 점포는 매입하는 데 주변 점포들에 비해서 아주 높은 매입비용을 치루어야 한다. 그만큼 영업도 성행할 것은 믿을 수 있다. 상권의 세력을 파악할 때는 코너상권에 입점한 점포가 무엇인가에 따라 상권의 규모와 활성화정도를 가늠할 수 있다.

비교적 다소 낮은 금액으로 매입할 수 있는 곳이 이면도로 상권인데, 이때도 주차여건과 인도의 넓이를 반드시 고려하여야 한다. 매장앞으로 주차가 되어 매장의 가시성을 방해한다든지, 인도가 좁아 통행을 빨리 해야 한다면 좋은 상권이라고 할 수 없다.

또한 어려우면서도 중요한 조사작업중의 하나가 주변 소비자군의 소비패턴을 파악하는 것이 좋다. 서울 근교의 형성중인 상권을 분석해 보면 대다수 서울로 출퇴근하는 사람들이 많아 소비가 거주지인근에서 이루어 지지 않는 경우가 많기 때문에 주의하여야 한다. 반드시 구매하려는 상권에 와서 소비활동을 해야 한다는 것이 어쩔 수 없는 선택상황이라면 좋은 상권이라고 할 수 있으나 소비가 분산된다면, 문제가 많다. 소비패턴, 이동경로 등을 파악하는 것은 반드시 거쳐야만 할 상권분석의 기본이다.

대형집객시설이 입점할 예정에 있으면 좋다. 영화관과 같은 대형집객시설의 존재는 매장의 인지도를 높일 수 있다. 이런 장점이 있음에도 불구하고, 영화관내부에 어느 정도 필요한 매장들이 이미 입점할 가능성이 있기 때문에 반드시 그 사실여부를 확인해야 한다.

마지막으로 점포의 가시성 부분이다. 우선 형성중인 상권의 경우 구입 또는 임대하려는 점포에 대한 어떤 데이터도 정보도 믿을 수 없다. 대략 그러할 것이라는 추측만 난무하고, 아무도 그런 사실에 대해서 정확한 답도 줄 수 없는 입장이다. 그래서 입점의 시기를 놓치는 경우도 많다. 이때 점포의 가시성 부분의 가장 중요한 평가항목중의 하나이다.

점포는 소비자를 기다리는 수동의 영업방식을 택하기 때문에 소비자가 쉽게 보고 접근할 수 있는 위치에 있어야 한다는 것은 당연하다. 따라서 가시성이 뛰어나야 하기 때문에 전면이 좁다든지, 뒤로 조금 들어가 있다든지 해서 가시성이 떨어지는 점포는 다시 한번 고려해보아야 한다. 접근성의 관점에서도 고객이 편하게 이용할 수 있는 곳에 점포가 위치하고 있어야 한다는 점이 강조되기 때문에 인근상가들과의 관계, 주요 집객시설과의 관계등을 반드시 확인해 두어야 한다.

출처 : 창업.사업 이야기

글쓴이 : 하이 원글보기

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