[스크랩] 부산상권..2

6. 사상.북구 상권

공단지역이었던 북^사상구는 하나둘씩 공장이 떠나면서 대신 그 자리에 주거^유통단지가 급속도로 들어서 도시기능마저 바꿔놓고 있다.
광복동, 온천장 등 과거 사람이 모이는 곳에 자연스럽게 상권이 이뤄진데 비해 북^사상구는 대형유통시설이 들어선뒤 상권이 인위적으로 형성되는 특수성을 갖고 있다.

동래상권으로 분류되던 이곳은 E마트와 홈플러스 등 대형유통업체의 등장과 지하철 2호선 1단계구간, 백양터널 개통으로 포켓형 상권에서 서부산권과 김해, 마산, 창원일대를 대상으로 한 광역상권으로 변모하고 있다.
지하철 2호선 일대 버스노선 조정과 역세권 주차장 개발 등 각종 연계체계가 점차 갖춰지면서 사상^덕천역을 중심으로 상권 판도에 큰 영향을 미치고 있다.


사상역 상권 (홈플러스~ 사상시외터미널~ 사상지하펄역)



사상 1번지로 부를 수 있는 사상역 상권.
대형할인점이 담 하나를 사이에 두고 경쟁하는 세계적으로 유래가 없는 유통전쟁이 벌어지고 있다.
이 일대 소비자들은 99년 1월 개장한 홈플러스와 담장 너머에 99년 8월17일 개장한 프랑스계 대형할인점 콘티낭, 차로 5분 거리의 한국 토종할인점 E마트를 놓고 어디서 쇼핑할 지를 고민할 수밖에 없다.
E마트 개장에서 시작된 대형유통업체 집중현상은 현대화된 유통시설이 전무했던 사상역 일대를 대형할인점 격전지로 바꿔 놓았다.

홈플러스의 1월 개장 이후 99년 11월 현재까지 E마트 매출이 오히려 늘어나는 등 할인점 집중에 따라 신규 수요 창출 및 상권광역화현상이 벌어졌다.
그러나 인근 소형점포와 재래시장은 위축되고 있다.
홈플러스는 인근 콘티낭 개장 이후 상권의 사상역 집중 등 시너지효과를 일부 기대했으나 매출이 10% 안팎으로 감소해 각종 판촉대책을 마련하고 있다.

홈플러스는 이 일대 교통체증 완화와 공동마케팅차원에서 콘티낭과 셔틀버스를 공동운행하는 등 특이한 전략적 제휴를 벌이고 있어 향후 결과가 주목된다.

사상 상권의 급부상 원인은 △공단부지로 비교적 싼 땅값과△대단지아파트 건축에 따른 급격한 인구증가와 넓은 도로 △할인점 매출의 10% 이상을 차지하는 경남권 소비자층의 유입이다.
당초 도매상가를 겨냥해 출범했던 의류중심 대형복합상가 르네시떼는 서면 일대의 네오스포, 밀리오레, 지오플레이스 개장에 대비해 10% 안팎의 도매상권을 활성화하는데 사활을 걸고 있다.

업계에서는 “지하철사상역~콘티낭까지 도로변에는 대형할인점 고객을 비롯, 인근 동원^한신아파트 등 3천~4천세대의 아파트 주민을 대상으로 한 중저가 의류전문점 및 음식거리가 조성될 가능성이 높다”고 전망했다.
감전동 위생처리장 인근 공장터에 들어선 E마트는 침체된 사상공단의 유통단지 전환 가능성을 제시했으나 주변으로 상권이 확대되지는 않고 있다.

사상 지역은 특히 르네시떼 등의 의류도소매전문점과 가전, 가구 및 E마트 지상의 컴퓨터 집단상가 등이 속속 들어서고 있어 백화점 대형할인매장 외에도 새로운 유통업태인 `전문집단매장'의 성공여부가 관심거리다.


산업용품 상가 ~ 파라곤 호텔

“이곳이 문을 닫으면 부산^경남의 공장 가동이 일시에 정지됩니다.”
부산^경남 산업용품의 중심지인 `부산산업용품상가'는 98년 8월 이후 서면 부속골목이 파라곤호텔 뒤편 옛 국제상사 예비군훈련장부지로 집단 이전하면서 형성됐다.
현재 70% 가량 입주한 산업용품상가는 창원 울산 김해 녹산 사상 장유공단 일대에 주로 납품하고 있다.

이곳의 최대 고민은 삼성자동차 조업중단으로 협력업체에 대한 납품이 정지된데다 공장의 시외이전과 IMF 이후 중소기업 부도 등으로 주문이 줄어들고 있다는 점이다.
산업용품상가 개장과 함께 인근 파라곤호텔이 경남일원을 타깃으로 한 결혼예식업을 병행하면서 이 일대는 온세통신 사옥 신축과 8백평 규모 갈비집 등 외식^업무거리로 급격히 변하고 있다.


덕천교차로 상권 (구포시장~ 덕천교차로~ 하나은행)



구포시장을 중심으로 한 덕천교차로상권은 사상역과 함께 서부산상권을 양분하고 있다.
전체의 60% 이상이 아파트 중심 주택구조를 지닌 덕천 모라 만덕 화명 금곡동과 김해 양산 밀양 삼랑진 물금신도시 일대를 배후지로 둔 광역상권이다.
덕천교차로 상권은 대형부지가 없어 할인점 및 백화점이 없지만 덕천동 태화백화점 부지의 개발 여부가 관건이다.

덕천교차로→만덕 방향의 왼쪽에는 유흥상권이 밀집, 북^사상구 젊은층의 유흥타운으로 활용되고 있어 50대 연령층이 주이용고객인 구포시장과 함께 이 일대에는 젊은층과 중년층의 혼재현상이 빚어지고 있다.
5일장인 구포시장은 밀양 삼랑진 양산 김해 등 경남일원 산품의 집산지이며 `개시장' 등 가축시장이 볼거리다.

구포시장번영회 김정학 회장은 “대형할인점과의 경쟁에도 불구하고 급격한 인구유입과 서민층 밀집지역의 특성상 시장 상권을 유지하고 있다”면서 “젊은 소비자층 수용 등 상가현대화가 과제다”고 밝혔다.


구포시장과 덕천교차로 일대

대중교통의 집객력을 바탕으로 하나은행 옆 골목 식당가에 인디안모드와 파크랜드 등 중저가의류브랜드전문점과 보세의류, 액세서리점포 밀집지역을 형성하고 있다.
그러나 일부 매장은 화장품전문점이나 땡처리업체로 바뀌어가고 있는 추세다.
고객 동선이 덕천교차로→구포시장, 하나은행쪽으로 주로 흐르면서 길 건너편에 비해 유동인구와 점포세가 상당한 차이가 난다.


농.축산물 도매시장

북^사상구는 1차 식품인 농산물과 축산물이 부산시내에 최초로 반입되는 도매시장이 있다.
지난 93년 개장한 엄궁동 부산시농산물도매시장은 연간거래금액이 2천4백억원에 이른다.
시장 개장으로 인해 서부산권에 산재한 13개 재래시장 기능을 통합, 이전함에 따라 교통, 환경이 정비됐다.

매출은 93년 이후 계속 증가추세였으나 98년도부터 IMF의 영향과 E마트 등 대형유통업체의 출현으로 소폭 감소세이다.
북구청 인근에 위치한 동원산업은 부산에서 유일한 도축장을 겸한 축산물도매시장. 최근 1~2년 사이에 축산물도축업체가 양산, 김해, 언양 일대에 대거 설립되면서 상권이 세분화되고 있다.

동원산업의 연간 거래금액은 9백억원 가량. 동원산업을 중심으로 인근 3백여개소 식육점이 밀집한 축산물시장은 시내 소매상을 대상으로 한 도매영업을 주로 하고 있다.
앞으로 환경문제 등을 이유로 한 동원산업의 시외곽 이전계획이 실행될 경우 이 일대 축산물 도매시장 상권의 쇠퇴가 예상된다.


향후 구도변화

지난 72년 공업지역으로 형성된 사상 일대는 앞으로 공장 역외이전과 대형유통업체 밀집 추세에 따라 공업지역이 아닌 유통단지로 급격하게 발전할 전망이다.
사상구청도 주거^유통시설 기반시설 조성 사업에 나서고 있다.
지하철 2호선 1단계 구간 개통 영향이 본격화되고 대형할인점 입점 추진이 잇따르면서 도심으로부터의 소비자 유입에 따른 상권잠재력은 더욱 증대될 것으로 보인다.

앞으로 북^사상 상권은 대형할인점 한곳으로 상권 중심축이 쏠릴지, 아니면 강변로에 늘어설 사하(까르푸^마그넷)~사상(E마트, 홈플러스, 콘티낭)~화명동(마그넷)이 `횡적으로 연결하는 상권'으로 지속^발전할지가 관심거리다.

관할 사상구청에서는 도시 성격이 공단지역에서 유통단지로 급속하게 변화함에 따라 유통업에 맞는 인프라를 구축하기 위한 도시계획을 새롭게 수립하고 있어 업계와 지방자치단체의 연계여부도 관심거리다.


홈플러서 인근 소매점포 상권 변화 추이

편의점과 약국은 그나마 매출이 늘고 있다.
부산상공회의소에서 99년 8월 홈플러스 인근 사상터미널 지역의 20개 점포, 12개 업종을 조사한 결과 매출이 늘어난 곳은 편의점과 약국뿐이었다.
편의점의 고객은 주로 편의성을 추구하는 유동고객층으로 할인점과 일정정도의 거리를 유지하고 있는 점포는 유동인구 증가로 매출도 늘어난 것으로 나타났다.

약국도 주변 유동인구가 늘면서 드링크류의 매출이 예전보다 늘어났다.
매출상의 큰 변화가 없는 곳은 안경점과 빵집이었다.
안경점은 비교적 안정적인 주거지를 끼고 있는 점포였고, 빵집은 유동인구에 의존하는 비중이 높은 점포는 변화가 없었으나, 일정지역에 대한 의존비중이 높은 점포는 할인점으로 고객이 유출되면서 10%정도 타격이 있었다.

화장품 점포는 유동고객 비중이 높은 터미널 인근 점포의 매출감소율이 10%선이었으나, 주택지에 가까운 점포의 매출감소율은 20%선을 웃돌았다.
할인점에서 취급하는 상품은 할인폭이 큰 저기능성 상품으로 저가격구매를 원하는 주부 고객층이 대거 할인점으로 유출된 때문으로 업주는 분석했다.

가전대리점은 위치에 상관없이 심각한 상태로 30%를 넘는 매출감소에 직면해 있으며, 특히 소규모주택지 점포의 경우 지인판매를 제외하면 거의 개점휴업상태였다.
의류점은 매출하락이 심해 전업을 고려하거나, 취급품목 변경을 대부분 고려하고 있었는데, 이는 할인점보다는 대형의류도매시장인 르네시떼의 영향 때문으로 보인다.

슈퍼마켓은 대체로 30%선의 매출감소율을 기록, 주요 품목에 대해서는 할인점에 상응하는 가격할인이 불가피해 수익률도 하락했으며, 대량구매고객은 현저한 감소현상을 보였다.
특이한 점은 대규모 아파트 단지를 끼고 있으면서 할인점과의 거리가 800∼1,000m 내외에 입지한 슈퍼마켓의 경우 할인점이 개점하는 초기에는 매출이 30% 이상 감소했으나, 어느정도 지난 후에는 매출감소현상이 진정세를 보이면서 생존하는데는 별 문제가 없는 것으로 나타났다.

신발판매(비 메이커) L사장은 “매출이 30% 이상 감소한데다가 아무리 싸게 팔아도 고객들이 오지 않는다”고 하소연했다.
운동구점은 50%를 넘게 매출이 하락, 하루 1만원어치도 못팔 때가 많다고 했으며, 사장이 멤버로 있는 조기축구회에서의 구매가 없으면 매출이 거의 전무한 상태였다. 그만두고 싶어도 재고처리문제와 별다른 대안이 없어 어떻게 할 수 없는 실정이었다.

세탁소는 아파트상가 내에 위치, 매출은 30%정도 줄었다.
세탁소의 성수기는 겨울옷 보관에 들어가는 봄철인데, 특히 이런 물량들은 소비자들이 비용을 고려, 할인점 내 세탁소를 더 선호하기 때문에 타격이 더욱 심각했다.
문방구점은 2개 점포 중 1개 점포는 점포를 정리하는 중이었다.
이들은 가격, 구색면에서 경쟁이 불가능하다고 판단하고 있었으며, 학교 인근의 점포만 생계유지형으로 운영되고 있었다.


모라 수로교 인근 재첩국집

북^사상구는 서부산 유통상권의 메카임과 동시에 전통적으로 먹거리가 유명하다.
지하철 모라역에서 낙동강교쪽으로 내려가다 보면 모라 수로교 인근에 20년 전통의 `삼락동 재첩국' 골목이 인기를 끌고 있다.

과거 낙동강 구포다리 아래에서 직접 채취한 재첩을 인근 초가집에서 끓여 팔던데서 비롯된 재첩국 골목은 현재 `할매집' `하동집' `아지매집' 등 10여개가 밀집해 영업 중이다.
재첩국 골목 식당가에서는 “낙동강 하구둑 건설 이후 재첩생산이 줄어들어 현재는 외지에서 재첩을 구해온다”며 “하지만 `할매'들의 재첩국 맛내는 솜씨는 예나 지금이나 여전하다”고 자랑한다.

재첩국 맛내기 비법은 “곰탕처럼 오래 끓이지 말고 뜨거운 물에 금방 삶아낸 것이 제맛”이라고 살짝 귀띔한다.
이와 함께 북구청 길 건너편 동원산업과 축산물도매시장 인근의 장수꼬리곰탕, 곰보식당, 동촌곰탕집, 이색식당, 삼락식당 등 20여개 식육식당은 도축장에서 금방 가져온 생고기를 사용, 미식가들을 유혹하고 있다.

7. 사하구 상권

'괴정역-> 하단5거리-> 장림3거리' 사하상권 바뀐다

당초 중구 도심상권에 기대어왔던 사하상권은 현재 신세화백화점 외에는 고객을 유인할 만한 대형유통업체나 문화시설이 없어 지하철 괴정역과 하단5거리가 독자적인 부심상권으로 자리잡지 못하고 있다.
소비자들은 지하철과 셔틀버스 등을 통해 사상구 E마트와 현대^롯데백화점 등지로 빠져나가면서 사하는 `통과형 상권' 양태마저 띠고 있다.

삼성자동차 조업중단 파동도 결정타. `사하 1번지'로 급부상했던 하단5거리 일대는 삼성차 조업중단 및 재가동 등의 파동 와중에 유동인구가 급감, 외식^유흥^의류전문점 등이 침체일로를 걷고 있어 대기업이 지역경제에 미치는 영향이 어느정도 인가를 여실히 보여주고 있다.
향후 장림3거리 주변에 프랑스계 까르푸와 롯데 마그넷 등 대형할인점이 들어서면 상권 중심축이 괴정시장^하단5거리에서 장림3거리로 이동하게 될 것으로 보인다.


괴정역상권 (괴정 지하철역~ 괴정시장~ 신세화백화점~ 가구거리)



사하구 최대 상권인 지하철괴정역 일대는 다대 장림 신평 등과 버스와 지하철로 연결되는 교통의 집결지이지만 지역 상권의 한계를 드러내 보이고 있다.
괴정역 상권은 사하구 유일의 대형유통업체인 신세화백화점과 괴정시장의 집객력을 바탕으로 상권이 형성되어 있다.

신세화백화점 개장 이후 고객 동선은 괴정역→신세화 쪽으로 흐르며 인디안모드 골목에서 괴정시장 쪽으로도 고객이 유입된다.
괴정역~신세화 앞 도로에는 의류전문 가게들이 번성했으나 지금은 고급브랜드들은 대부분 철수했고 헌트, 파크랜드 등 중장년층 위주의 중저가 의류브랜드가 남아 `의류거리' 명맥을 유지하고 있다.
사하구 전체를 고객층으로 삼았던 괴정시장은 최근 가락타운, 다대동 일대 소비자가 사상구 E마트로 유출돼 전체 점포의 1/3이 폐점하는 등 심각한 상권 위축현상을 겪고 있다.

괴정시장은 이에 따라 상가재개발에 착수, 오는 2002년까지 23층 1만3천평 규모의 주상복합건물을 건축할 계획이지만 상인층 교체 등이 시급한 과제로 부상하고 있다.
괴정시장번영회 이용조회장은 “다대동 등 신규 아파트 단지 주민들을 재래시장에서 수용하지 못해 지하철과 대형할인점 개장으로 상권이 급속도로 쇠퇴했다”며 “상가재개발만이 유일한 대안”이라고 지적했다.
괴정삼거리~자유아파트 도로변 가구거리는 10년 전 50여개 점포에서 94년 지하철 1호선 서대신동~신평역 구간 개통으로 고객수요가 도심지로 빠져나가면서 10여개로 줄어든 채 명맥을 유지하고 있다.
괴정역 상권의 미래는 신세화백화점의 활성화와 괴정시장의 재개발 이후 시내 백화점 및 할인점에 유출되는 고객층을 어느 정도까지 흡인할 수 있느냐에 달려 있다.

그러나 옛 부산시청 자리에 2003년부터 제2롯데월드가 들어서면서 광복^남포동 일대가 다시 활성화되면 괴정역 인근 지역 상권위축 현상이 더욱 심화될 가능성도 보인다.


하단5거리(하단파출소~ 사파이어호텔~ 서한병원)



삼성차 가동과 함께 사하1번지로 급부상했던 하단5거리는 명지, 신평 일대의 교통 요충지이지만 집객시설은 전무한 대표적인 외식^유흥상권이다.
5~6년 전 부동산 가격이 급등하면서 가정집을 음식점으로 개조하는 열풍이 불었던 하단5거리는 삼성차의 부침에 따라 급격히 쇠퇴하고 있다.

사파이어관광호텔 인근 부미초밥 김양선사장은 “삼성차 사태 이후 단체손님이 자취를 감췄다”면서 “몇몇 음식점은 문을 닫은뒤 권리금 없이 세를 내놓아도 가게가 나가지 않고 있다”고 말했다.
사파이어호텔도 삼성차 조업중단 전까지만 해도 삼성차 관련 객실예약이 하루 평균 10여개에 이르렀지만 지금은 전무한 실정이다.

하단5거리~당리역까지 1백m 거리에 형성된 의류거리도 가락타운 1, 2, 3단지에 거주하던 삼성차가족들이 철수하면서 타격을 받고 있다.
메이폴 스코필드 등 의류브랜드가 철수했고 티피코시 세명사 조이너스 아름피아 오츠 등 중저가의류와 화장품점, 땡처리업체가 영업 중이다.

인디안모드 길 건너편 삼거리주차장~청조아파트 앞까지 약 2㎞ 거리에 2, 7일마다 들어서는 `하단 5일장'은 명지 일대에서 나온 채소류가 대부분이며 규모는 갈수록 축소되고 있다.
로드숍에는 명지, 녹산 일대 주민들이 마을버스를 통해 유입되고 있지만 사상역 앞 복합의류상가인 르네시떼 개장 이후 캐주얼 전문 의류점은 침체일로를 걷고 있다.
향후 하단5거리 상권 운명은 삼성차와 녹산공단의 활성화 여부에 달려 있다.


장림3거리

괴정시장, 하단5거리로 대표되는 사하상권 중심축이 조만간 장림3거리 일대로 옮겨갈 전망이다.
장림3거리는 위치적으로 사하의 중심인데다가 까르푸와 마그넷 등 대형할인점이 속속 들어서기 때문. 두 곳 모두 장림과 다대 일대 아파트단지를 겨냥하고 있어서 상권이 중복되는 사상구 E마트의 상권위축도 예상된다.

마그넷은 지하 1층 지상 5층 매장면적 2천8백평, 까르푸는 지하 1층 지상 8층 매장면적 5천4백여평의 대형할인점을 2000년 하반기에 개장할 계획이다.
유통전문가들은 “5백m 거리를 두고 개장하는 두 할인점 간은 물론이고 사상의 E마트까지 합세한 치열한 상권확보 경쟁이 본격화될 전망”이라며 “2000년 하반기 이후에는 장림3거리 일대가 사하 상권의 중심축으로 급성장하면서 상권 세분화도 가속화될 것“이라고 예상했다.


향후전망

사하 상권은 향후 서낙동강권 개발에 따른 명지, 녹산공단 및 대규모 주거단지의 배후상권으로서 성장잠재력이 상당하다고 볼 수 있다.
이에 따라 장림과 신평일대 공장부지를 중심으로 대형유통시설의 입점이 가속화될 것으로 보인다.
이런 대형유통시설이 자리잡을 경우 사하상권은 기존의 `통과형'에서 `독자상권'으로 부상할 수 있을 것으로 예상된다.
이와 함께 상권 핵심축은 장림3거리 일대로 옮겨올 것이 확실시된다.

8. 남천동.광안리 상권

아웃렛거리, 10대거리 (광남초등교 후문~ KFC~ KBS앞 맥도날드)

부산 최고의 패션거리였던 이 일대는 97년 가을부터 아웃렛(상설할인매장)거리로 급속도로 변했다.
현재 청암탕 앞 이영희콜렉션이 유일하게 패션거리 명맥을 유지하고 있지만, 나머지는 오브제 미샤 오조크 노티카 쿠기 등 25개 의류브랜드 아웃렛이 활성화되고 있다.
젊은층 이탈의 영향으로 패션거리가 10~20대층 위주였던데 비해, 지금의 아웃렛거리는 미시족과 골프웨어 중심의 20~30대 연령층으로 고객층이 바뀌었다.

패션거리의 쇠퇴는 구매의욕이 높은 주민층이 남천동에서 해운대신시가지로 상당수 이주한데다 황령터널 개통과 셔틀버스 운행 등으로 고객들이 현대^롯데백화점 일대로 유출되면서 비롯됐다.
상설할인점 오브제 신동강사장은 “아웃렛거리는 백화점과 중복이 안되는 틈새시장을 겨냥하고 있다”며 “생활이 비교적 안정된 남천동 아파트단지를 끼고 있어 고객수준과 판매단가가 서면에 비해 훨씬 높다”고 밝혔다.

10~20대의 유입 감소로 로바다야키(일본식 주점)와 단란주점 등 유흥상권은 거의 소멸되면서 수영구청 길 건너편 초밥집 골목 인근으로 집중되고 있다.
그러나 최근에는 남천동 아웃렛 거리의 권리금이 조금씩 오르면서 KFC→리빙프라자4거리→세화마트쪽으로 보세옷가게와 아웃렛이 속속 들어서고 있다.

KBS 앞 맥도날드에서 KFC까지는 과거에 비해서는 유입인구가 급감했지만 `10대거리'가 여전히 유지되고 있다.
버스에서 내린 학생들이 맥도날드→세븐일레븐→KFC를 통해 길 건너 아웃렛거리로 진입하면서 이 일대 보세옷가게와 전자오락실, 분식점 등에 몰리고 있다.


광안리 해수욕장 카페거리



광안리해수욕장 카페거리는 예전과 같은 여름 특수를 누리지 못하고 있다.
`성(castle)' `inn' `목마' `수채화' 등 80년대 한국의 젊은이라면 광안리카페 이름을 2~3개쯤은 외웠던 때도 있었다.
그 당시 백사장에서 밤새 이야기하던 젊은 날의 추억, 10대들의 해방구였던 광안리해수욕장은 젊은층이 경성대 앞과 해운대 카페촌으로 옮겨가면서 특색없는, 대중적인 거리로 전락하고 있다.

젊은이 중심으로 일어섰지만 지하철 2호선 공사로 교통이 불편해졌고 옛 부산여대(현 신라대)의 사상구 이전 등으로 10~20대가 대거 빠져나갔기 때문이다.
여름철 북적거려야 할 해수욕장 옆 파크호텔은 여름 바캉스 기간에 서울 등 외지손님의 객실 예약이 거의 없어 바캉스 특수를 느끼지 못하고 있다.

전국적인 명성을 누렸던 광안리해수욕장 카페거리는 지역 주민을 대상으로 한 상권으로 국한되고 있다.
카페 비치비키니 안성렬사장은 “해변도로 4차로 확장으로 차량이 고속 질주하면서 카페촌과 백사장이 분리된데다가 건물의 슬럼화, 시설 재투자 미비, 지하철 공사에 따른 심각한 교통체증이 젊은층 유입을 저해해 카페거리를 침체시켰다”고 지적했다.

그러나 민락동 놀이동산 영업 중단 이후 인근에 비치필드 등 고급카페촌이 생겨나고 민락동 회센터와 광안리해수욕장이 연계되면서 점차 20~50대가 공존할 수 있는 `가족거리'로 탈바꿈할 수 있는 가능성도 엿보인다.


대형할인점-세화.아람마트

광안리해수욕장을 중심으로 수영구 일대에는 현재 세화마트(옛 신세화백화점)가 99년 6월 전관을 할인점으로 탈바꿈하면서 수영구 일대의 `슈퍼마켓' 역할을 담당하고 있다.
세화마트측은 전관 할인점화 이후 일일구매고객 수가 평균 8천여명으로 98년도보다 40% 가량 늘어났고 매출액도 1백16% 상승한 수준이라고 밝히고 있다.

아람마트는 사운을 걸고 광안동 옛 인쇄창 맞은편 삼공물산 3천5백평부지에 지하철과 연계된 지하 2층~지상 6층 약 1만4천평 규모의 대형할인점을 2000년 가을께 개장한다.

그러나 프랑스계 대형할인점 까르푸가 황령터널 너머 전포동에 개점한데 이어 수영만에도 입점, 대대적인 물량공세를 펼칠 계획이어서 향후 수영구 할인점 상권의 세분화 및 `부익부 빈익빈'현상이 불가피할 것으로 보인다.


향후 전망

현재 남천동^광안리해수욕장 상권은 IMF 이후 거의 사라졌던 권리금이 조금씩 회복되고 로드숍 입점이 활성화되는 등 재생의 기미가 보이기 시작하고 있다.
특히 인근에 삼익비치, 뉴비치아파트 등 8천여세대의 아파트단지를 배후로 두고 있고, 앞으로 용호동 LG메트로시티 대단지 아파트단지 입주와 부산도시가스 부지에 대규모 유통시설이 들어서면 과거의 명성을 되찾을 것으로 보인다.

앞으로 지하철 2호선 공사 완료와 함께 해변도로의 성격이 통과형도로에서 관광도로^주차장 형태로 활용돼 백사장과 카페촌 연계성이 강화되면 활성화가 가능하리라고 판단된다.
이를 위해서는 무엇보다도 카페촌 건물주와 업주의 대대적인 건물개보수 등 재투자가 선행되어야 한다는 것이 업계의 중론이다.

웨딩거리

`결혼은 광안리해수욕장으로.' 99년 2월 현재 부토니아, 도브, 청스튜디오 등 약 20여개의 웨딩관련업종이 세화마트 인근 도로에 개점하거나 이전해오고 있고 허니문전문 여행사들도 속속 개업 중이다.
이와 함께 구&다빈 등 고급미용실 등도 웨딩거리 특성에 맞춰 신부화장 등 웨딩상품을 특화하면서 웨딩숍, 스튜디오, 여행사, 미용실, 해수욕장이 어우러진 `웨딩거리'(언양불고기 사거리~세화마트)로 변모하고 있다.


고급미용실, 신부화장 특화, 허니문전문여행사도 등장

이와 함께 수영로 지하철2호선 공사로 인해 세화마트 앞 도로가 주요 간선도로가 될 정도로 차량통행량이 많아 새벽 2시까지 환하게 불을 밝힌 `쇼윈도 전시'를 통한 자연스런 홍보효과도 높다.
남천동과 해운대신시가지 등 중상류층 밀집 대형 아파트 단지를 배후로 두고 있는 웨딩거리는 99년 8월9일부터 특1급호텔 결혼식이 허용되면서 해운대 일대 호텔의 예식사업을 주요 타깃으로 하고 있다.

웨딩숍 부토니아 관계자는 “세화마트 인근 도로가 IMF 이후 권리금이 낮아지면서 영세규모의 웨딩숍이 쉽게 들어올 수 있는 여건이 갖춰졌다”면서 “앞으로 웨딩복합건물 등이 들어서면 서울 이화여대 인근 아현동과 같은 특색있는 웨딩거리로 자리를 잡을 것이다”라고 밝혔다.
이와 함께 민락동 회센터 옆 비치필드 노천카페도 의자에 앉아 네온사인에 물든 광안리해수욕장의 석양을 지켜볼 수 있어 주민들은 물론이고 관광객들로부터도 인기를 끌고 있다.


광안리해변도로 조성계획

광안리 해변도로가 환경친화적 해변 테마공간으로 거듭난다.
부산시와 수영구청은 오는 2002년 5월까지 예산 37억4천여만원을 투입해 수영구 광안동 협진태양아파트앞~임해행정봉사실 앞까지 광안리 해변도로 8백여m를 젊음과 주제가 있는 문화공간으로 조성하기 위한 사업을 추진하고 있다.

시와 수영구청은 광안리 해변 테마공간의 설계 현상공모를 했다.
광안리 해변 테마공간은 폭 20m의 광안리 해변도로 가운데 6m를 자동차가 전혀 없는 보행자 전용공간으로 조성해 시민들이 광안리해변을 거닐면서 자연스럽게 바다를 즐길 수 있도록 한다는 계획이다.

또 폭 4m는 상가변 도로로 만들고 나머지 6m는 각종 이벤트를 펼칠 수 있는 도로로 조성된다.
이벤트도로에는 시민들이 선텐을 즐길 수 있는 선 플라자, 해양수족관 등으로 꾸며질 씨플라자, 물놀이를 즐길 수 있는 워터플라자 등이 조성된다.

9. 대학가 상권

1. 부산대

대형상업시설에 의해 인위적으로 형성된 것이 아니라 색다른 업종과 시설이 들어오면서 상권이 자연스럽게 교체, 확대되고 있다.
90년대 이후 신규투자가 급증, △비토보그, 세라피 등 유흥시설의 고급화, 대형화 △과거 대학촌 색깔의 퇴색 △상권의 확대 △지하철역과의 높은 연계효과와 저렴한 역세권 주차장이 특징이다.
특히 타 지역 상권이 의류전문점에서 음식, 카페 등 먹거리위주로 바뀌어가는데 비해, 부산대 앞은 음식점에서 패션의류전문점으로 변해가는 차이점이 있다.
현재 영업 중인 1천6백개 점포 중 의류 4백개, PC게임방 70개, 일반음식점 6백개, 노래방 1백여개로 극심한 공급과잉현상을 빚고 있다.


보세골목, 오렌지거리



두 거리가 아웃렛거리와 함께 부산대 앞 패션상권을 주도하고 있다.
6~7년 전부터 형성된 보세골목은 지하철역에서 부산대로 향하는 10~20대 초반 유동인구를 대상으로 청바지, 셔츠 등 저가 보세의류를 판매하고 있다.
70%가 여성용. IMF에도 불구하고 권리금이 8평에 1억원을 호가할 정도이다.
오렌지거리는 보세골목에 비해 연령층이 5세가량 높은 편이며 독특한 개성과 고급소재 의류가 주로 판매돼 튀는 여대생과 미시족 등 20~30대가 주로 찾고 있다.
상품단가도 약간 높은 편. `마루' 등 몇몇 중저가 브랜드를 제외하고는 `수' `Wink' `NYLON' `튀기' 등 고급스럽거나 특색있는 의류가 오렌지거리를 휩쓸고 있다.
특히 맥도날드 2호점을 중심으로 `하얀뜰' `XY1020' 등 고급스런 카페가 여유로움을 더해주고 있다.
상인들은 “기존거리인 보세골목은 통행위주이지만 오렌지거리는 커피, 술, 쇼핑 등 목적의식을 가진 사람이 많이 오고 있다”고 말한다.
96년 오렌지거리 개통으로 `지하철역 A입구→보세골목→KFC→부산은행4거리→맥도날드 1호?繹貫愿?정문'으로 흐르던 고객동선이 `지하철역 B입구→오렌지거리→맥도날드2호??G25→건널목→닭갈비거리→아웃렛거리→부산대 정문'으로 절반가량 옮겨갔다.


아웃렛 거리 (옛 메기탕 골목)

`합천, 금호, 일미, 대구, 경주, 옛날, 금강, 나루터메기탕.'
70년대 중반부터 형성된 `메기탕 골목'은 남대문시장과 부산의 의류상인들에 의해 고급브랜드의류중심의 `아웃렛거리'로 변하면서 남천동과 함께 부산의 2대 아웃렛상권으로 급부상했다.
96년 5월부터 입점하기 시작한 아웃렛거리에는 `EnC' `O.Z.O.C' `TBJ' `제임스딘' 등 10~20대가 선호하는 브랜드의류점 아웃렛 30여곳이 영업 중이고 5개가 입점을 서두르고 있다.
메기탕골목은 97년 3천만원에 월 1백20만원 하던 집세를 아웃렛업자들이 1억원에 월 3백만원 안팎으로 올려놓으면서 사실상 해체됐다.
현재는 합천, 미진집만 인근 조영교외국어학원 앞으로 옮겨오고 나머지는 흩어져 옛날 추억을 더듬으려는 부산대 졸업생들이 간판을 보고 겨우 찾아오는 정도. 향후 보세^오렌지^아웃렛거리는 서면쪽에 밀리오레 등 대형복합의류상가가 들어서고 롯데백화점 등이 아웃렛사업을 강화함에 따라 상권위축에 대한 대응전략 수립에 부심하고 있다.


기타거리(Bg.Pf.안경거리)

80년대 부산은행4거리에서 부산대 정문을 바라보고 왼쪽 시장통거리를 프롤레타리아(Pt)거리, 커피전문점과 `두개의 비올라' 등 고급레스토랑이 밀집한 오른쪽을 부르주아(Bg)거리로 불렀다.
80년대 후반 치열한 학생 운동권 문화가 거리를 휩쓸면서 Pt거리에는 막거리를 파는 학사주점과 전통찻집, 통닭집 등이 들어서 있었다.
지금은 고급카페가 Bg거리에서 대로변과 오렌지거리로 속속 옮겨가면서 Bg, Pt거리의 구분은 희석되고 있다.
유휴건물에 우후죽순처럼 들어섰던 PC게임방 70곳은 과당경쟁으로 어려움을 겪고 있다.
카페 비토보그 이형도사장은 “카페와 주점은 공급 과잉상태인데다가 경기침체로 직장인 유입이 줄어들면서 어려움을 겪고 있다”고 지적했다.
이외에도 부산은행 4거리에는 4년 전부터 안경전문점이 하나둘씩 들어서면서 `안경거리'로 급속도로 변하고 있다.
대학가 자체의 싸다는 이미지와 15개 가량의 안경전문가게를 장점으로 국제시장 안경상가에 대응, 급격히 확대되고 있다.


2. 경성대~. 부경대

3~4년 전까지 분리돼 있던 경성대와 부경대(옛 부산수산대) 앞 상권이 상호 확대되면서 연결됐다.
광안리해수욕장 카페 상권이 쇠퇴하면서 대학생을 비롯, 중^고등학생이 대거 몰려든데다가 옛 부산수산대와 부산공업대의 통합(부경대)으로 학생유입이 급증한 게 한 원인. 부산외국어대와 동명정보대 등 인근 학생들이 경성대 앞으로 유입되는 것도 상권확대에 일조했다.
이로 인해 경성대와 부경대 앞쪽에 분리, 발전했던 양 대학상권이 경성대~부경대까지 1㎞ 거리 전체가 하나의 상권으로 연결됐고 그 사이사이 골목도 카페, 음식점, 비디오감상실, PC게임방 등으로 급변했다.
부산대 앞에 비해서는 의류점 등 쇼핑문화가 제대로 없는 것과 지방 학생들이 비교적 많아 방학 때면 거리 전체가 한산해져 영업에 기복이 심하다는 점에서 차이가 난다.
상권이 두 대학간에 연결됐다지만 활성화되고 있는 곳은 여전히 경성대 앞의 센츄리오피스텔 및 대승타워 뒤편과 부경대 앞쪽의 새로운 대형건물 위주다.
업소 관계자는 “지하철공사만 끝나면 상당히 발전할 수 있을 것으로 보인다”면서 “하지만 노래방, PC게임방, 비디오감상실 등 `유행 업종'을 따라하기보다는 자기 나름의 독창적인 아이디어로 승부해야 한다”고 조언한다.
그러나 대학가 상권은 지나치게 싼 가격위주의 경영으로 인한 채산성 악화로 어려움을 겪고 있다.


32.동아대

동아대 앞 일방통행로 주변에는 호프, 주점, 분식점, 액세서리점 등 약 3백개 점포가 영업 중이다.
과거 삼성자동차 입주 당시 부산시내 최고의 대학 상권으로 급부상할 기미가 보였다.
그러나 최근 삼성차 사태로 인해 삼성차와 협력업체 직원 등 일반 직장인의 유입이 거의 끊기면서 매출이 3~4년 전의 1/3수준으로 떨어졌고 상당수 가게가 매물로 나와 있다.
특히 건물 증^개축시 주차장을 의무적으로 확보해야 하는 등 건축법에 묶여 추가로 대형시설이 들어오기 어려운 한계를 갖고 있다.
동아대 상인들은 “인근 부산여고 등의 중^고등학생이 유입될 만한 업종이 거의 없는 실정이다”면서 “삼성차 정상화 여부가 동아대 앞 상권 활성화의 중요한 변수”라고 밝혔다.

10. 극장의 지역별 변천과 부산상권

부산지역 극장의 변화와 분포

80년대 부산지역의 극장분포를 보면 중구와 부산진구를 중심으로 동구, 동래구, 해운대구, 북구 등에 광범위하게 산재한 형태를 취하고 있었다.
90년대 초반에 들어서는 소극장이 큰 폭으로 늘어났고, 개봉관이 다수 입지한 중구와 서면지역으로 집중되는 경향을 띠기 시작했다.

90년대 중반 이후부터는 중구와 서면의 집중화 양상이 더욱 뚜렷해지고, 기타 지역 극장들의 도태현상이 가시화됐다.

90년대 말까지 극장의 대표적인 입지적 특성은 기존 상권지향적이라고 정의할 수 있다.
부산 요소요소마다 산재해 있던 다수의 극장들이 도태하고 중구, 서면으로 집중된 요인은 부산상권의 변화라는 커다란 맥락과 같이 할 수밖에 없었기 때문이다.

이는 극장 그 자체만으로는 소비자의 욕구충족이 불가능한 측면이 있기 때문에 기존상권 내에 위치함으로써 유동인구의 목적성 쇼핑(영화도 쇼핑으로 봄)을 제공할 수 있었기 때문으로 볼 수 있다.
그러나 최근의 경향은 지금까지의 틀을 벗어나고 있다.

MBC시네마홀과 그랜드호텔의 그랜드맥스는 지금까지와는 다른 주거지지향적 입지의 개념으로 극장과 소비자들을 이어줌으로써 나름대로의 자리매김을 하고 있는 것으로 보인다.
80, 90년대 초의 주거지입지형극장들은 대거 도태하였다.

그러나 최근에는 극장에 대한 소비자들의 고급화 요구, 차량동반이 가능한 관람 등의 욕구가 반영되어 나타난 일종의 흐름으로서 주거지지향적 입지의 극장이 재탄생했다고 볼 수 있다.
향후 극장부문에서 예상할 수 있는 변화는 무엇보다도 소비자들의 욕구에서 그 답을 찾을 수 있을 것으로 보인다.

최근 조사된 각종 보고서들을 종합하면 소비자들은 영화라는 매개를 가진 Onestop-Shopping을 갈구하고 있는 것으로 나타나고 있다.
이같은 흐름을 통해 볼 때 극장의 형태를 대형화, 복합화, 고급화를 이슈로 변화해갈 것이라는 데는 이견의 여지가 없는 듯 하다.


극장의 변화추세

60년대∼80년대까지의 극장은 대형단일관이 주도하는 양상을 띠었으며, 스크린은 하나에, 경쟁력의 포인트는 대규모 좌석수에 있었다고 볼 수 있다.
그러던 것이 90년대가 되면서 복합관 체제로 변화하면서는 멀티 스크린에 중규모 좌석수가 경쟁력의 요체로 변화하게 된다.

그러나 향후 선보이게 될 멀티플렉스는 현재 대부분 대형극장들이 복합관형태를 취하고 있는 부산의 극장가에 엄청난 변화를 몰고 올 것으로 예상된다.
멀티플렉스는 다수의 스크린, 구내매점 수준을 뛰어넘는 부대시설, 양질의 서비스를 무기로 소비자들에게 고급화, 복합화된 공간을 제시할 것으로 보이기 때문이다.

서울지역에서는 `CGV강변11' 등장 이후 멀티플렉스 사업이 활기를 띠고 있다.
서울, 안양, 일산 등 수도권지역에서는 이미 다수의 멀티플렉스 개발계획을 가시화하고 있는 상황이다.

부산지역은 대부분 기존극장들이 5관 이하로 리뉴얼을 통한 시설고급화 단계가 진행되어 왔으나, 좀 더 발전된 규모로는 롯데백화점과 지오플레이스에서 각각 12관 규모의 대형 멀티플렉스를 건립 또는 계획 중에 있다.
멀티플렉스의 도입 이후 3∼5년차부터 영화관람인구가 큰 폭으로 증가한다는 것은 이미 미국과 영국 등 선진국에서 사례로 제시되고 있다.

현재 우리나라에서 극장을 이용하는 연령층은 80%정도가 30세 이하로 나타나고 있는데, 멀티플렉스의 도입으로 영화인구의 저변이 상당히 확대될 것으로 업계에서는 전망하고 있다.
그러나 영화관의 급증으로 일부 업체의 도태 등도 우려되고 있다.


부산국제영화제

아시아영화의 메카로 부상 　부산국제영화제는 아시아영화의 정체성 찾기와 아시아영화의 세계화를 기치로 96년 9월 13일 첫 걸음마를 시작하였다. 지금까지 총 4번의 축제를 치르면서 `아시아 영화의 창'을 통해 `스크린 신대륙'으로 떠오르는 동양의 리얼리즘은 우리가 결코 버려서는 안될 정신적 가치임을 제시한 것으로 평가되고 있다. 특히 99년으로 2회째에 접어든 부산프로모션플랜(PPP)은 부산국제영화제가 단순한 축제의 장을 뛰어넘어 영화생산의 장, 아시아 영화의 메카로 자리잡게 될 기폭제와 같은 역할을 하고 있다.


부산국제영화제 개요

구분	1회	2회	3회	4회
기간	96.9.13~9.21	97.10.10~10.18	98.9.24~10.1	99.10.14~10.23
상영작품	31개국 173편	34개국 166편	40개국 211편	53개국 207편
초청인사	27개국 224명	30개국 450명	25개국 659명	35개국 833명
동원관객	184,071명	170,206명	192,547명	180,914명

 

11. 상권종합분석 상권이란 최종 소비자가 주체가 되는 소매판매권을 지칭한다. 부산상권의 발전과정에서 90년대 이전에는 `수요가 형성된 곳에 공급자가 가세하는 형태'가 주류를 이뤘다. 최근에는 대형유통업체들이 과학적인 시장조사기법을 통해 `소비자도 몰랐던 욕구'를 찾아내어, 대형자본을 투입해 상권을 인위적으로 형성하는 양상으로 전개되고 있다. 부산상권의 기초는 6^25전쟁의 와중에서 형성되었다. 1953년 국제시장이 화재로 전소되었을 때 국제시장에 대한 당시 언론 수식어가 `한국경제의 심장부적인 역할'이었던 점을 보면 그 위세를 가히 짐작할 수 있었다. 중구지역은 국제시장을 배경으로 은행과 극장, 유흥음식점이 속속 들어섰고, 거기에다 항만과 시청이 연계된 부산의 유일한 중심지이면서 최고의 번화가로 성장했다. 이후 80년대를 거치면서 공업화에 따른 외곽지역의 인구증가와 도시영역확대로 부심권이 형성되기 시작했으며, 지역간의 효율적인 연계를 구축할 수 있는 새로운 도심으로서 서면지역이 급부상했다. 이때부터 부산은 중구와 서면을 중심으로 한 양극체제의 도시구조가 형성되었다. 대형 유통시설 주도 급변 불가피 부산기업체들의 시외이전과 주거인구의 교외화현상, 이로 인한 도심권 주거인구의 감소는 90년대에 나타난 두드러진 특징이다. 이에 따라 상권의 형성도 다양해졌다. 도시 외곽지역에는 대부분 고밀도의 아파트 타운이 속속 들어섰으며, 형태만 유지되어 있던 부심지역이 새로운 활기를 띠면서 면모를 일신하기 시작하였다. 상권이 발전하기 위해서는 반드시 선행되어야 할 요소가 상업자본의 집적이다. 서울지역에서는 상업자본을 축적한 상인집단에 의해 대단위 상권이 인위적으로 조성되는 사례가 빈번하다. 그러나 부산에서는 축적된 자본의 규모가 서울에 비해 영세하고, 그나마 형성된 것도 상업자본화하지 못하고 있으며, 상인간의 조직화도 미약해 상권발달이 제대로 안되고 있다. 부산에서 자본을 집적해 있는 계층은 대략 선박관련업자, 빌딩 소유자, 도매시장 등에서 10여개 이상의 점포를 소유한 사람들로 추정해 볼 수 있다. 중심상가 대부분은 건물주와 영업주가 다르며 건물에서 발생하는 수익은 상업기능으로 환원되지 못하고 있는 현실이다. 향후 부산상권의 변화는 롯데^현대백화점을 비롯, 사상구의 대형할인점 홈플러스, E마트, 콘티낭 등 요소요소마다 들어서게 되는 대형 유통시설에 의해 주도될 것으로 예상된다. 사상구 지역의 경우 3개 대형할인점의 연간 매출액이 4천억원을 넘어설 것으로 예상될 정도이다. 이들 대형 유통시설은 기존 재래시장의 약점인 인프라 시설들을 보강하고, 다양한 컨셉을 통해 강력한 고객 유인책을 전개해가고 있다. 더불어 상권에서 대형점포간 내지 대형점포와 중소형점간의 경쟁이 상권발달을 결정짓는 주요한 요소로 작용하게 된다. 일부 지역에서는 대형시설의 과잉진입으로 향후 대형점이 도태하는 현상도 불가피해질지도 모른다. 토종 할인점, 외국계와 한판승부 가속화 이에 따라 아람마트와 서원유통 등 중형급 향토유통업체와 E마트 까르푸 등 대형할인점간의 격돌과 토종할인점인 E마트 메가마켓과 외국계할인점인 홈플러스 까르푸 콘티낭과의 한판승부도 벌써 벌어지고 있다. 대형점 개점으로 인한 상권활성화 전망과는 달리 중소형 매장들의 고객층이 대량이탈할 조짐마저 보이면서 중소형점들의 경영압박이 심각해질 것으로 보인다. 결국 중소형 매장은 대형점과 공존할 수 있는 업종을 끊임없이 찾아야 한다는 결론에 도달한다. 또 중소형 점포주들은 옛날의 돈을 세는 재미로 살았던 시절을 하루 바삐 잊어야 한다. 예전 같으면 매출이 좀 줄었다 싶을 정도이겠지만 이제부터는 `전부 아니면 전무' `죽느냐 사느냐'의 문제에 직면하게 된다. 부산상권의 장기적인 발전을 위해 도시발전비전의 확립이 시급하다. 자치단체는 공장이 이전한 유휴부지에 대형유통시설이 들어온다고 하면 십중팔구 반기게 된다. 세수가 늘어나기 때문이다. 그렇지만 장기적인 측면에서 부산이라는 도시의 비전에 부합하는지, 무분별한 난립으로 향후 부담해야 할 사회적 비용의 증가를 초래하지는 않는가 진지하게 고려해야 한다. 내부상업자본집적, 공존영역 개척 바람직 결국 부산상권은 외부대형자본에 의한 상권진입이 가속화되고 있으며, 기존 상권 내 기득권층과의 혼전속에서 급속도로 변화해갈 것이다. 부산상권의 성숙된 변화를 위해서는 외부 대형자본 이외의 내부상업자본이 집적되어 대형시설과 공존하는 상권의 영역을 개척하는 형태가 되어야 한다. 더불어 미래지향적인 부산의 도시발전비전 확립과 그에 따른 적절한 유인에 의해 부산상권은 안정적으로 정착되어갈 것이다.  [출처] http://cafe.daum.net/pmcamp

출처 : 창업.사업 이야기

글쓴이 : 하이 원글보기

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