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부산 상권
대학가 상권은 대형상업시설에 의해 인위적으로 형성된 것이 아니라 주 고객층인 젊은 층을 대상으로 하는 업종으로 기존의 대학생들로 인해 자연스럽게 외부에서 유입되는 형태로 발전하게 된다. 90년대 이후 신규투자가 급증, 비토보그, 세라피 등 유흥시설의 고급화, 대형화, 과거 대학촌 색깔의 퇴색, 상권의 확대, 지하철역과의 높은 연계효과와 저렴한 역세권 주차장이 특징이다. 특히 타 지역 상권이 의류전문점에서 음식, 카페 등 먹거리 위주로 바뀌어 가는데 비해, 부산대 앞은 음식점에서 패션의류전문점으로 변해가는 차이점이 있다.

부산대 상권은 보세거리와 오렌지거리, 두 거리가 아웃렛 거리와 함께 부산대 앞 패션상권을 주도하고 있다. 수년 전부터 형성된 보세골목은 지하철역에서 부산대로 향하는 10~20대 초반 유동인구를 대상으로 청바지, 셔츠 등 저가 보세의류를 판매하고 있다. 70%가 여성용이며 점포의 권리금이 8평에 1억원을 호가할 정도로 우수한 상권을 누리고 있다.

오렌지거리는 보세골목에 비해 연령층이 5세가량 높은 편이며 독특한 개성과 고급소재 의류가 주로 판매돼 튀는 여대생과 미시족 등 20~30대가 주로 찾고 있다. 상품단가도 약간 높은 편. `마루' 등 몇몇 중저가 브랜드를 제외하고는 `수' `Wink' `NYLON' `튀기' 등 고급스럽거나 특색 있는 의류가 오렌지거리를 휩쓸고 있다.특히 맥도날드 2호점을 중심으로  고급스런 카페가 여유로움을 더해주고 있다.

경성대학교 상권의 장점은 서울 신촌처럼 여러 대학이 몰려 있다는 것이다. 부경대학교, 동명정보대학교, 부산외국어대학교, 부산예술문화대학교 등이 경성대학교 주변에 포진하고 있다. 이 일대에는 호프, 닭갈비, 커피숍 등의 업종이 많다. 경성대 상권에 지하철역이 생기기 전까지 성장 가능성이 높게 점쳐졌었다. 비슷한 조건의 부산대 상권이 지하철 1호선 개통과 더불어 더욱 성장했기 때문이다. 그러나 결과는 오히려 반대였다. 2호선 개통과 더불어 타지 인구가 유입되는 대신 오히려 경성대 인구가 서면 등지로 빠져나가는 현상이 일어났다. 현재 경성대 상권의 성장 가능성에 대한 기대 심리가 무너지고 있고 치솟았던 권리금도 하락하고 있는 추세다. 예비 창업자들은 경성대와 가까운 점포일수록 고급스러운 분위기로 매장을 꾸미고 부경대 방면의 점포일수록 저가 아이템을 선택하는 것이 유리하다. 각 학교 학생들의 소비 성향을 파악한 뒤 창업에 뛰어들어야 할 것으로 보인다.

부산 서부권의 대표적 대학가 상권이 바로 동아대학교 일대다. 에덴공원 입구에서 동아대 정문까지 일방통행로를 따라 약 150m의 거리에 상권이 형성되어 있다. 2000원짜리 술안주가 아직도 존재할 정도로 저가 메뉴가 푸짐하다는 것이 이 곳의 특징. 점포 규모가 작고 타 상권과 비교해 구입비용도 훨씬 저렴해 소자본 창업자들이 진출하기 쉬운 상권이다.
그러나 부산대나 경성대와 달리 지하철역과 멀리 떨어져 있고 입지의 대부분이 오르막 경사여서 상권의 확장 가능성은 희박하다. 또 타 대학가 상권에 비해 방학 비수기의 타격이 심하다는 것도 신규 창업자들에게 불리한 점이다. 예비 창업자는 학교로 향하는 오르막 일방통행로보다 학교에서 낙동로로 향하는 내리막 일방통행로 주변의 점포를 구하는 것이 좋다. 내리막 도로의 길이가 짧고 버스 정류장이 근처에 있어 하교하는 학생들의 이동이 빈번하기 때문이다. 식점이나 미용실, 호프 등 대학생들이 즐겨 찾을 만한 업종을 선택해 단골 고객을 확보하는 것이 성공의 관건이다.

부산광역시 상권은 현재 신흥 상권위주로 형성되어 고착화되고 있다. 상권은 한번 고착화되면 특별한 변수가 없는 이상 상권이 이동하거나 위축되지는 않는다. 부산의 최근 상권 변화는 기존의 도심 틀을 뒤바꾸는 지하철의 개통과 신도시건설에 따른 도시 형태의 변화이다.
대단지로 조성되는 택지는 신상권을 형성하게 되는데 보다 현대적이고 현실적인 업종들이 조성되므로 지하철역을 끼고 있는 지역은 주변상권을  급속하게 잠식하는 특성이 있다.
부산광역시야 말로 향후 동북아 시대의 물류 도시로써 도시의 팽창은 불가피하게 보인다. 여기에 경제적인 여건만 호전된다면 그야말로 대한민국 제2의 도시에 걸 맞는 상권을 형성할 것으로 보인다.  
 
행정 구역상 부산진구 부전 동 일대에 속하는 서면은 1980년대 대형 금융업체와 건축자재, 기계 공구를 취급하는 도매상가가 자리 잡으며 상권의 면모를 갖추기 시작했다. 1990년대 접어들며 서면 일대의 학교와 학원을 중심으로 분식점, 만화방, 당구장이 생겨났고 이를 계기로 젊은 층이 몰려들면서 서면은 비로소 주목 받는 상권으로 자리매김하게 되었다. 이후 본격적인 지하철시대를 맞아 서면의 지리적 이점이 개발 요인으로 크게 작용하게 되는데 이것은 하단에서 광안리를 거쳐 해운대까지 이어지는 부산의 ‘동서축 상권’과 남포 동에서 온천장, 부산대학교로 연결되는 ‘남북 축 상권’의 중심에 서면이 자리 잡고 있기 때문이다.

현재 부산 지하철 1, 2호선은 서면을 중심으로 각각 동서, 남북으로 뻗어 있으며 유일한 환승 역인 서면 지하철역은 노선을 갈아타려는 인구들로 늘 북적인다. 서면은 부산의 타 지역과 비교해 개발지가 충분했기 때문에 ‘CGV 대한극장’, ‘밀리오레’, 롯데백화점 등 대형 극장과 쇼핑 공간이 들어설 수 있었고 현재 이 건물들은 젊은 층을 끌어들이는 ‘자원’으로서 서면 발전에 톡톡히 한몫 하고 있다. 서면 상권은 태화백화점 옆 ‘CGV 대한극장’ 일대와 ‘TTL거리(서면 1번가)’, 롯데백화점 후문으로 구분된다. 또 의류매장이 밀집해 있는 지하상가의 규모도 무시할 수 없는 수준이다.

최근 수년 동안 ‘젊은 상권’으로 빠르게 변화해 온 서면은 주변 연지동 일대에도 상권이 확장되고 있는 실정이다. 서면 상권의 핵심 지역 가운데 한 곳이 바로 태화 백화점 주변이다. 특히 ‘CGV 대한극장’이 위치한 메인 도로는 평일과 주말을 가릴 것 없이 늘 ‘인산인해’를 이룬다. 풍부한 유동 인구 때문에 메인 도로 주변 10평 규모의 점포 권리금이 8000만∼1억2000만원을 호가한다. 이 일대에서 창업하려는 사람들은 사업 성공을 위해 인근 극장을 이용하는 10대 후반, 20대 초반의 젊은 유동인구를 ‘공략’하는 것이 절대적으로 유리하다.

서면 상권은 롯데 백화점에 이어 밀리오레, 네오스포, 월마트와 까르푸 지오플레리스등 대형 유통업체가 자리 잡고 있어 주변 슬럼가의 재개발을 통해 외곽으로 급속히 확대될 전망이다. 특히 대현 지하상가를 중심으로 롯데 백화점과 네오스포 서면 복개천 지역과 밀리오레~지오플레이스~태화 백화점의 성당 여부가 서면 상권을 크게 좌우할 것으로 보인다. 그러나 태화 백화점의 부도와 개인의류 전문점의 쇠퇴로 인해 상권 확대는 토착자본의 집적 형태보다는 서울 대자본과 외국 유통기업의 유입에 따른 개발 방식으로 유도 되고 있다. 경전철 및 고속철도 부전역사 건설과 하얄리아 부대와 양정 헌병대 이전이후 대규모 주거 단디 건립 등으로 서면은 부산의 중심상권으로 확고하게 자리 잡아갈 전망이다.

광복동의 패션매장, 국제시장과 자갈치시장의 재래상권이 복합적으로 연계되어 부산 최고의 상권으로 자리 잡았던 남포동 일대. 최근 신도시개발 계획으로 대규모 배후 수요를 확보하며 A급 상권으로서 면모를 갖추기 시작한 해운대. 지금 두 상권 사이에 ‘희비’가 교차하고 있다. 과거에는 금요일 저녁이면 남포동, 광복동 일대가 발 디딜 틈이 없었는데 1∼2년 전부터 유동 인구가 눈에 띄게 줄었다 남포동이 흔들리는 이유는 80년대 후반부터 이 일대의 부산시청, 법원, 부산 KBS와 MBC 방송국 등 주요 관공서와 대형 건물들이 타 지역으로 대거 이주하면서 배후 수요가 부쩍 줄었기 때문이다.

대형 백화점과 할인점들이 부산 곳곳에 생겨나면서 광복동 의류매장을 찾던 사람들이 그리로 향하는 경우가 많아진 것도 남포동 상권의 쇠퇴 원인이라고 할 수 있다. 남포동 상권에서 창업하려는 사람들은 점포 권리금을 주의 깊게 살펴야 한다. 과거 명성 때문에 권리금이 현실과 동떨어진 수준으로 형성된 점포가 종종 있다는 것이 전문가들의 의견이다. 또 예비 창업자들은 남포동 일대의 개발 가능성을 염두에 둘 필요가 있다.

현재 옛 부산시청 자리에 지하 7층, 지상 107층 규모의 초대형 ‘제2 롯데월드’의 공사중에 있고  1996년부터 열리고 있는 ‘부산국제영화제 는  남포동 상권의 재도약을 가능하게 할 것으로 보인다. 현재 이 상권에는 남포동 극장가를 중심으로 커피숍과 음식점이 많이 들어서 있고 광복동 쪽은 의류매장이 다수를 차지하고 있다.

남포동 상권과 다르게 빠른 성장 속도를 보이고 있는 해운대 상권은 크게 신시가지와 달맞이고개, 바닷가 상권으로 구분할 수 있다. 1993년 이후 조성되기 시작한 해운대 신시가지는 12만명에 육박하는 배후 세대를 자랑한다. 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 주택단지 중 최고의 상권으로 부상할 것이라는 전망이 우세한 가운데 대형 금융기관과 유통 업체들이 앞 다투어 해운대로 진출하고 있다.

해운대 신시가지로 진출하고자 하는 예비 창업자들은 생활과 근접한 업종을 선택하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 또 외식업종을 생각하고 있는 사람이라면 가족단위의 고객을 타깃으로 주차장을 갖춘 대형 매장을 선택하는 것이 경쟁력이 있을 것으로 보이며, 자금이 넉넉하지 않은 사람은 주민들을 상대로 배달업종을 고려해 볼 만하다. 해운대에서 송정으로 넘어가는 달맞이고개는 몇 년 전부터 ‘훌륭한’ 전망과 어울리는 바(BAR)와 카페가 잇달아 들어섰다. ‘블루문’, ‘알렉산더’, ‘락시’ 등 경치를 감상할 수 있는 곳들이 인기를 끌고 있다.

특히 달맞이고개는 대중교통 수단이 거의 없어 자가 운전자들이 많이 찾고 있는데 대부분 20대 후반 이상의 경제력을 갖춘 사람들이다”라고 말하며 “해운대 신시가지에서 걸어서도 올 수 있는 거리이기 때문에 앞으로 유동 인구가 늘어날 것으로 보인다. 달맞이고개는 입지가 극히 제한되어 있어 이미 점포가 포화 상태다. 소비력 있는 사람들을 상대로 단가를 높일 수 있는 장점이 있지만 점포 구하기가 쉽지 않을 듯 하다. 해운대와 송정 해수욕장을 중심으로 바닷가 상권이 형성되어 있다. 해운대 해수욕장 쪽은 ‘베니건스’, ‘TGI’ 등 외국계 대형 패밀리 레스토랑과 패스트푸드점이 들어서 있고 송정에는 횟집이 주류를 이룬다. 바닷가 상권에서 창업하고 싶은 사람은 송정을 눈여겨 볼만하다.

송정터널 개통으로 해운대 신시가지에서 송정까지 차량으로 5분밖에 걸리지 않게 되었다. 이 때문에 신시가지 인구가 송정으로 대거 유입될 것으로 기대된다. 또 점점 복잡해지는 부산 시내를 벗어나고 싶어 하는 중·장년층이 늘어날 것이라는 전망도 송정의 발전 가능성을 더해주고 있다. 예비 창업자들은 숙박업이나 유흥업을 선택해 상권을 선점한다면 성공에 유리할 것으로 보인다.

아파트 단지내 근린 생활 시설을 중심으로 발전하고 있는 신시가지 상권은 시내로의 교통불편으로 주민들이 신시가지 안에서 주로 쇼핑하는 대표적인 포켓형 상권이다. 상권의 중심축은 거성 영풍 프라자를 비롯해 대림, 대동1,2차, 엘지, 삼성, 건영, 롯데 아파트가 밀집해 있는 대동 사거리이며 벽산 1차 앞에는 학원가 거리가 형성되어 있다. 대동 사거리 상권이 한계에 이르면서 중심상업지역과 송정터널 인근 신도시 시장 쪽으로 뻗어나갈 조짐도 보이고 있다.

또한 E마트와 마그넷등 대형 할인점이 들어서면서 주변 상권은 활성화 될 것으로 보이지만 지하철 2호선 개통이후 서면 쪽의 신시가지 사원 빼가기 마케팅 전략에 대한 대응 여부가 향후 해운대 상권 지도를 그리게 될 것으로 보인다.

부산 최고의 패션거리였던 광안리 지역 일대는 97년 가을부터 아웃렛(상설할인매장)거리로 급속도로 변했다. 현재 청암탕 앞 이영희 콜렉션이 유일하게 패션거리 명맥을 유지하고 있지만, 나머지는 오브제 미샤 오조크 노티카 쿠기 등 25개 의류브랜드 아웃렛이 활성화되고 있다. 젊은층 이탈의 영향으로 패션거리가 10~20대층 위주였던데 비해, 지금의 아웃렛거리는 미시족과 골프웨어 중심의 20~30대 연령층으로 고객층이 바뀌었다. 패션거리의 쇠퇴는 구매의욕이 높은 주민 층이 남천 동에서 해운대신시가지로 상당수 이주한데다 황령 터널 개통으로 고객들이 현대^롯데백화점 일대로 유출되면서 비롯됐다.

10~20대의 유입 감소로 로바다야키(일본식 주점)와 단란주점 등 유흥상권은 거의 소멸되었지만  최근에는 남천동 아웃렛 거리의 권리금이 조금씩 오르면서 KFC→리빙 프라자4거리→세화마트 쪽으로 보세 옷가게와 아웃렛이  들어서 상권을 유지하고 있다.  KBS 앞 맥도날드에서 KFC까지는 과거에 비해서는 유입인구가 급감했지만 `10대거리'가 여전히 유지되고 있다. 버스에서 내린 학생들이 맥도날드→세븐일레븐→KFC를 통해 길 건너 아웃렛 거리로 진입하면서 이 일대 보세 옷가게와 전자오락실, 분식점 등에 몰리고 있다. 광안리 해수욕장 카페거리는 예전과 같은 여름 특수를 누리지 못하고 있다.

 `성(castle)' `inn' `목마' `수채화' 등 80년대 한국의 젊은이라면 광안리카페 이름을 2~3개쯤은 외웠던 때도 있었다. 그 당시 백사장에서 밤새 이야기하던 젊은 날의 추억, 10대들의 해방 구였던 광안리 해수욕장은 젊은 층이 경성대 앞과 해운대 카페 촌으로 옮겨가면서 특색 없는, 대중적인 거리로 전락하고 있다. 여름철 북적거려야 할 해수욕장 옆 파크호텔은 여름 바캉스 기간에 서울 등 외지손님의 객실 예약이 거의 없어 바캉스 특수를 느끼지 못하고 있다. 전국적인 명성을 누렸던 광안리해수욕장 카페거리는 지역 주민을 대상으로 한 상권으로 국한되고 있다.

도로 여건에 의한 상권 영향도 커보이는데  해변도로 4차로 확장으로 차량이 고속 질주하면서 카페촌과 백사장이 분리된데다가 건물의 슬럼화, 시설 재투자 미비가  젊은 층 유입을 저해해 카페거리를 침체 시킨 요인으로 분석된다. 그러나 민락동 놀이동산 영업 중단 이후 인근에 비치필드 등 고급 카페 촌이 생겨나고 민락동 회 센터와 광안리 해수욕장이 연계되면서 점차 20~50대가 공존할 수 있는 가족거리로 탈바꿈할 수 있는 가능성도 엿보인다.

현재 남천동^광안리해수욕장 상권은 IMF 이후 거의 사라졌던 권리금이 조금씩 회복되고 로드샾 형태의 점포 입점이 활성화되는 등 재생의 기미가 보이기 시작하고 있다. 특히 인근에 삼익비치, 뉴비치아파트 등 8천여세대의 아파트단지를 배후로 두고 있고, 앞으로 용호동 LG메트로시티 등  대단지 의 소비층이 형성되어  과거의 명성을 되찾을 것으로 보인다.
향후 해변도로의 성격이 통과형 도로에서 관광도로^주차장 형태로 활용돼 백사장과 카페촌 연계성이 강화되면 활성화가 가능하리라고 판단된다.

이를 위해서는 무엇보다도 카페촌 건물주와 업주의 대대적인 건물 개보수 등 재투자가 선행되어야 한다는 것이 업계의 중론이다.
부산은 한반도의 해상관문 항구도시로 외국과의 문물 교환이 활발한 도시로써 과거에서부터 현재에 이르기 까지 대한민국 제2의 도시답게 성장을 하고 있다.

일제 강점기에 일본인들이 입 출국이 쉬운 부산지역에 대륙침략의 거점을 삼으면서 전철이나 항만시설이 들어 서게 되어 부산은 항구도시로써 과거 와는 다른 상권이 서서히 형성 되기 시작했다. 해방 이후 한국전쟁을 겪으면서 부산은 또 한번 변화를 겪게 되는데  전쟁 중에  임시수도가 되어 행정 군사 등 정부 기능을 하면서 인구유입이 가속화 되었고 여기에 피난민들까지 몰려들어 재래시장 형태의 시장경제가 활성화 되었다. 현재에도 자갈치시장을 비롯한 국제시장 등 총 9개의 대형시장 이 부산의 명물로 자리하고 있다.

부산은 1963년에 직할시로 승격되면서 국내 최대의 국제물류 및 교류를 담당한 항만 도시로 대규모로 성장 하였으며 1995년 광역시로 승격됨과 동시에 우리나라 제1의 항만 해양관광도시로 수출 컨테이너 물동량의 95%를 처리하는 세계5대 항만 도시로 급성장 하였다.
전체적인 부산의 경제적 도약으로 주거 환경 변화와 소비 패턴도 달라 지게 되었다. 80년대 이전 상권이 재래시장 중심의 상권을 바탕으로 이루어져 있었고 차츰 백화점이 도입되는 시기였다면 80년대 초반부터는 백화점이 활성화 되는 시기로 분류된다.

이 때부터 상권의 변화가 눈에 띄게  바뀌어 지는데 재래시장과 백화점 그리고 전문성을 띤 상가들이 상권의 축을 이루게 되었다. 80년대 말 국내경제가 고도 성장기를 거치면서 차츰 백화점 중심으로 이루어지고 백화점 주변 상권은 먹거리 놀거리 등 젊은 층의 소비 패턴이 점점 강해지는 시기라고 볼 수 있다. 90년대 초반부터 는 신도시 개발이 확산되고 신흥 상권들이 기존 상권을 위협할 정도로 급성장을 이루게 된다. 또한 지하철의 개통으로 기존의 버스 노선위주의 상권에서 차츰 지하철 역 세권 상권이 활성화되는 시기이기도 하다. 지하철의 등장은 부산 상권에 상당한 영향을 주었으며 대형 할인점이 등장 하여 유통구조의 변화를 가져오기 시작한 시기라고 볼 수 있다. 기존의 남포동 광복동 등 오래 전부터 부산을 대표하던 상권들 이 위축되고 교통의 중심지인 서면이 급부상 하여 부산을 대표하는 상권으로 자리 잡고 있다.

상권 변화의 가장 큰 이유 중 하나가 지하철의 개통 이다. 1994년 완전 개통된 부산 지하철 1호선과 2 호선이 기존 도심에 몰려 있던 인구를 분산시키며 새로운 상권을 형성하고 구상권을 위협하는 형국이 되고 있다. 특히 서면은 부산에서는 유일한 환승역 이고 지리적으로도 부산의 중심에 위치하기 때문에 확고한 신흥 상권으로써 주목 받고 있다. 최근 부산 상권은 상권이 급속히 위축되고 있는 구 상권과 새롭게 부상하고 있는  신흥 상권으로 나뉘어 진다. 특히 7,80년대 과거와 달리 젊은 층의 소비성이 높아지면서 상권의 비중이 10대 20대가 많이 찾는 지역이 상권이 급속하게 성장하는 추세를 보이고 있다.

출처 : 우쌈 푸른채(문의:019-295-6534)

글쓴이 : 꿀돌이 원글보기

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