[스크랩] 지구단위 계획

1. 지구단위계획 제도 지구단위계획의 구분 제1종지구단위계획   토지이용을 합리화·구체화하고 도시 또는 농·산·어촌의 기능·미관을 증진시키며 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획 제2종지구단위계획   계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획 대상구역 (국토의계획및이용에관한법률 제51조, 시행령 43조, 44조) 제1종지구단위계획   - 법 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구 - 기반시설부담구역 - 도시개발구역 - 정비구역 - 택지개발예정지구 - 주택법 제16조의 규정에 의한 대지조성사업지구 - 산업단지 - 관광특구 - 개발제한구역·시가화조정구역·공원에서 해제되는 구역 - 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역 - 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발?관리가 필요한 지역 -시범도시 - 개발행위허가 제한지역 - 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역 - 용도지역의 지정·변경에 관한 도시관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역 - 공장·학교·군부대·시장 등 대규모 시설물의 이전적지 - 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례로 정하는 지역 -주택 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역 제2종지구단위계획   - 계획관리지역으로서 다음 요건에 해당하는 지역 1.공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만제곱미터(수도권정비계획법 제6조 제1항 제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우에는 10만제곱미터) 이상일 것 ※ 일단의 토지면적이 각각 10만제곱미터 이상, 총면적이 30만제곱미터 이상이고, 각 구역이 면적중심간의 최장거리가 1.5Km 이내인 경우로서 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우 하나의 구역으로 지정 허용 2.기타의 경우에는 3만제곱미터 이상일 것 - 개발진흥지구로서 다음 요건에 해당하는 지역 1. 주거개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다) : 계획관리지역 2. 산업개발진흥지구·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다) : 계획관리지역·생산관리지역 또는 농림지역 3. 관광·휴양개발진흥지구 : 도시지역외의 지역 지구단위계획의 내용   - 용도지역 또는 용도지구를 세분 하거나 변경하는 사항 - 기반시설의 배치와 규모 - 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획 - 건축물의 용도제한·건축물의 건폐율 또는 용적률·건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도 - 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획 - 환경관리계획 또는 경관계획 - 교통처리계획 - 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이·깊이·배치 또는 규모 - 대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채 - 간판의 크기·형태·색채 또는 재질 - 장애인·노약자 등을 위한 편의시설 계획 - 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획 - 생물 서식공간의 보호·조성·연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획 2. 지구단위계획구역안에서 건폐율·용적률·높이의 완화 공시설부지 제공(소유권 이전)   - 완화할 수 있는 건폐율 = 당해 용도지역에 적용되는 건폐율×(1＋공공시설부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내   - 완화할 수 있는 용적률 = 당해 용도지역에 적용되는 용적률×(1＋1.5×(공공시설부지로 제공하는 면적÷공공시설부지 제공 후의 대지면적) 이내   - 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제51조의 규정에 의하여 제한된 높이×(1＋공공시설부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내 건축법 제67조 제1항의 규정에 의한 공개공지 또는 공개공간 의무 면적 초과설치   - 완화할 수 있는 용적률 = 건축법 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 용적률＋(당해 용도지역에 적용되는 용적률×의무면적 초과 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내   - 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제67조제2항의 규정에 의하여 완화된 높이＋(건축법 제51조의 규정에 의한 높이×의무면적 초과 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내 기 타   - 개발진흥지구에 제1종 지구단위계획 수립시(용적률의 120퍼센트 이내) - 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어있는 경우 - 합벽 건축시   ※ 제2종지구단위계획구역에 대해서는 계획수립 및 기반시설 부담에 대한 대가로 인센티브를 부여 - 건폐율·용적률은 계획관리지역에 비하여 1.5배까지 완화 - 당해 용도지역에서 허용되지 않는 건축물도 지구단위계획에서 정하면 모두 허용 3. 구역지정 절차 ※ 특별시·광역시에서 입안권을 구청장에 위임한 경우를 전제함 4. 상세계획·도시설계·지구단위계획 비교 구 분 상세계획 도시설계 지구단위계획 근 거 도시계획법 제20조의3 건축법 제60조 국토의계획및이용 에관한법률 제49조 목 적 ·토지이용의 합리화 ·도시기능·미관 유지·관리 도시의 기능, 미관의 증진 ·상세계획+도시설계 ·양호한 환경확보 대상지역 -산업단지 -택지개발예정지구 -토지구획정리사업지구 -재개발구역 -시가지조성사업시행지구 -철도역 반경 500미터 이내 -산업단지 -대지조성사업지구 -복합단지, 개발촉진지구 -문화적 보존가지있는 지역 -특정건축물 유치 지역 -기존 시가지 -외국인 투자 유치 지역 상세계획구역 + 도시설계구역 계획내용 -지역·지구의 지정·변경 -도시계획시설 배치, 규모 -街區·劃地 규모 등 -건축물 용도,건폐율 등 -건축물 형태·색채 등 -도시경관조성계획 -교통처리계획 -토지이용계획 -도로등 기반시설 -기존 건축물·대지 처리 -건축물 규모,용도,형태 등 -주변지역 조경계획 -교통처리계획 -상세계획+도시설계 -단, 용도지역·지구 변경 불가 -설치가능 도시계획시설을 대통령령으로 한정 입안권자 시장 또는 군수 국가·지자체 주택공사·토지공사 등 시장 또는 군수 결정권자 건교부장관(시·도위임) 건교부장관(시·도위임) 시·도지사 심의기관 도시계획위원회 -구역 : 도시계획위원회 -설계 : 건축위원회 도시계획위원회 법적성격 도시계획결정 -도로는 도시계획결정 -건축물규제는 조례와 유사 도시계획결정 수립시한 구역지정후 2년 이내 (미수립시 효력규정없음) 구역지정후 1년 이내 (미수립시 효력규정없음) 구역지정후 3년 이내 (미수립시 구역 실효) 도 입 1991년 1980년 2000년 현 황 (‘01) 전국 327개 구역 196.23㎢ 전국 104개 지구 66.70㎢ 전국 695개 구역 949.71㎢ 2. 제2종 지구단위계획 1) 정의 ① 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적․계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획 ② 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발․관리하기 위한 계획 ③ 환경친화적 환경을 조성하고 지속가능한 개발 또는 관리가 가능하도록 하기 위한 계획 2) 지정대상지역 ① 관리지역 중 계획관리지역 ② 개발진흥지구로서 다음의 1에 해당하는 지역 - 계획관리지역 안에 지정된 개발진흥지구 - 계획관리지역․생산관리지역 및 농림지역 안에 지정된 산업개발진흥지구․유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한함) 3) 입안기준 ① 기능별 면적요건을 충족할 것 ② 당해 지역에 도로, 상․하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것 ③ 자연환경․경관․미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것 ④ 생산관리지역․농림지역 안에 입안하는 산업형 또는 유통형 지구단위계획은 농업․임업․축산업 또는 수산업을 위한 것일 것 ⑤ 도시기본계획에서 정하는 제2종지구단위계획에 대한 목표연도 총량 및 단계별 토지수요량 범위안에서 지정할 것 4) 지정기능별 구분 기능구분 지 정 대 상 요 건 주 거 형 - 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이  필요한 경우 - 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역 - 주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역 - 도로‧상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역 - 댐건설‧공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역 산 업 형 - 산업입지및개발에관한법률에 의한 농공단지 - 공업배치및공장설립에관한법률에 의한 공장과 이에 부수되는 근로자 주택 - 기타 농어촌관련시설(도시계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다) 유 통 형 - 화물유통촉진법에 의한 물류시설 - 유통단지개발촉진법에 의한 유통단지 - 유통산업발전법에 의한 공동집배송단지 및 집배송센터와 그 관련시설 - 유통산업발전법에 의한 시장‧대형점‧대규모소매점 관광휴양형 - 관광진흥법 제3조제1항제2호 내지 제7호의 규정에 의한 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설   - 체육시설의설치‧이용에관한법률에 의한 체육시설(제1항의 시설과 함께 설치하는 것에 한한다) 복 합 형 - 위의 지구단위계획중 2개 이상을 동시에 지정하는 경우 5) 제2종지구단위계획 수립기준 (1) 주 거 형 제1절 토지이용계획 1. 구역내 토지는 주거용지․상업용지․공업용지․녹지용지 및 공공시설용지로 구획한다. 2. 주거용지는 구역면적의 70% 미만으로 한다. 3. 아파트용지는 주거용지의 80% 미만으로 한다. 4. 상업용지는 주거용지 면적의 5% 내외 계획을 원칙으로 한다. 5. 공업용지와 주거용지 사이에 완충녹지 공업용지 면적의 10% 이상 제2절 기반시설 1. 도로율은 도시계획시설의결정․구조및설치기준에관한규칙에 의한 주거지역의 도로율 기준을 따른다. 2. 진입도로는 계획구역 경계에서 간선도로에 연결하는 것을 원칙으로 하며, 이용세대수에 의한 진입도로의 폭은 다음의 기준에서 정한 이용세대수의 규모에 따라 계획하여야 한다. 총 세대수 도로폭(m) 2,000 미만 15 (20) 2,000 이상 20 (25) * 구역내 주택단지가 2 이상이면서 당해 주택단지의 진입도로가 하나인 경우 그 진입도로의 폭은 당해 진입도로를 이용하는 모든 주택단지의 세대수를 합한 총 세대수를 기준으로 하여 산정 * 진입도로가 2 이상으로서 폭 4m 이상의 진입도로 중 2개의 진입도로 폭의 합계가 위 표 (   )안의 기준에 적합하여야 하며, 이 경우 폭 4m 이상 6m 미만인 도로는 간선도로와 거리 200m 이내인 때에 한하여 이를 진입도로로 간주 3. 학교시설은 다음과 같이 근린주구(2000～3000세대)를 단위로 설치 (1) 초등학교 : 근린주구당 1개소 (2) 중학교, 고등학교 : 2개 근린주구당 1개소 4. 상수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 상수도는 수도법에 의한 일반상수도를 설치하여야 하며, 지하수를 사용하여서는 아니된다. (2) 당해 구역이 수도정비기본계획상 급수대상구역에 포함되지 않은 경우에는 개발시기를 고려하여 수도정비기본계획에 반영하여야 한다. 5.  하수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 하수도는 하수종말처리장을 통하여 하수처리를 하는 것을 원칙으로 하되 입안권자가 지역여건상 불가피하다고 인정하는 경우에는 마을하수도와 오수처리시설을 통한 하수처리를 할 수 있다. (4) 당해 구역이 하수처리구역에 포함되어 있지 않을 경우 개발시기를 고려하여 하수도정비기본계획 및 하수처리장 확충계획에 반영하여야 한다. 6. 근린공원․어린이공원 등 구역내 공원의 총면적은 거주인구당 3㎡ 이상으로 계획한다. 7. 공원면적과 완충녹지, 경관녹지, 광장, 보행자전용도로, 친수공간, 유수지 등 오픈스페이스의 총면적은 다음의 기준에 따라 확보하여야 하며, 개발단계별로 적절하게 공급되어야 한다. (1) 구역면적이 3만㎡ 이상 30만㎡인 미만인 경우 : 전체구역면적의 15% 이상(주거용지안에 조성된 녹지공간은 포함하지 아니한다) (2) 구역면적이 30만㎡ 이상인 경우 : 전체구역면적의 20% 이상(주거용지안에 조성된 녹지공간은 포함하지 아니한다) 제3절 경관 1. 가로계획 (1) 보행인구가 많은 도로변 창호의 면적은 가급적 크게 하여 시각적 부담을 덜어준다. (2) 계획구역내 저층 주거단지의 경우 외벽의 형태에 일정정도 통일감을 주도록 한다. 2. 건물의 색채 (1) 건물의 주조색은 경관에 맞도록 그 범위를 결정할 수 있다. (2) 건물의 강조색은 원색도 사용가능하나 전체면적의 10%를 넘지 않도록 한다.  3. 지붕의 형태와 옥상 (1) 방향성을 갖는 외벽이나 지붕의 방향은 주위건물과 일치시킨다. (2) 옥상부분을 옥외창고로 이용하는 것을 규제하고 주변지역의 전통성이나 외관을 고려하여 지붕양식을 결정한다. (3) 저층건물의 옥상부분은 옥상정원으로 전용하도록 장려한다. 4. 스카이라인(skyline) 형성 (1) 지붕은 주변지역과 조화되는 색채로 통일하고 경사는 동일하게 하며, 파출소․도서관․면사무소 등 공공시설물을 랜드마크로 조성한다. (2) 15층 이상으로 건축물을 건축하는 경우 당해 구역을 조망할 수 있는 도로법에 의한 간선도로에서 컴퓨터 시뮬레이션을 실시하여 당해 구역안의 시설 배치 및 층수에 관한 계획이 배경이 되는 산이나 주변경관을 훼손하는지를 검토하여야 한다.  (3) 경사지․구릉지에는 가급적 시설입지를 제한하고, 주변지역과 조화를 이루도록 건축물 등의 건폐율․용적률 및 높이를 제한한다. 제4절 환경 1. 자연지형의 원래 모습이 그대로 유지되도록 특별한 사유가 없는 한 구역면적의 20% 이상은 원지형을 보존하여야 한다. 2. 농촌지역의 주거지를 계획하는 경우에는 친환경적 요소를 도입하기 위하여 마을의 진입광장을 조성하며, 필요시 공동주차장으로 활용할 수 있도록 함으로써 불필요한 공간 낭비를 막고 최대한 지형의 원형을 보존한다. 3. 자연지형 보존을 위하여 옹벽 높이는 3m 이하로 하고 옹벽간의 수평거리는 10m이상 이격하며 경사도는 30% 미만으로 한다. 4. 20% 이상의 자연경사도가 있는 지역에는 10층 이상의 고층 공동주택단지를 건설할 수 없도록 한다.  5. 옹벽 전면에는 녹지대의 설치나 가로수 배치를 의무화하고, 옹벽의 높이가 1m 이상이 되는 경우 녹지의 폭을 1m 이상으로 한다. 제5절 교통 1. 집산도로망의 구성형식은 토지이용 형식에 따라 계획하되, 보조간선도로와의 연결이 용이하도록 가급적 격자형으로 구성하며 근린주구를 통과하지 못하도록 한다 2. 국지도로망은 컬데삭(cul-de-sac)과 루프형(loop) 등으로 구성한다. 3. 구역내 도시계획도로는 아래 표의 기준을 고려하여 계획한다. 4. 교차로는 다음의 설치기준을 참조하여 계획한다. (2) 산 업 형 제1절 토지이용계획 1. 지역특성, 입지여건․경사도․표고 등 지형요건 감안, 주요유치업종을 고려하여 필요한 기반시설이 설치 될 수 있는 규모로 설정한다. 2. 구역내의 토지는 공업용지․녹지용지․공공시설용지로 구획하되, 필요한 경우 사택․기숙사의 설치를 위한 주거용지를 구획할 수 있다. 3. 공장 등에서 배출되는 오염물질의 종류 및 정도에 따라 주요 유치업종을 결정하며, 공업용지 면적의 30% 이상은 주요 유치업종의 부지면적으로 계획한다. 4. 공업용지는 원칙적으로 구역면적의 50% 이상 60% 미만으로 구획하되, 주요 유치업종용 공업용지와 그 밖의 공업용지로 구획하여야 하며, 필요한 경우 주차장 및 창고 등 물류시설용지를 구획할 수 있다. 이 경우 물류시설용지는 당해 구역에서 생산되는 제품을 30% 이상 취급할 수 있도록 구획한다. 5. 녹지용지는 원칙적으로 구역면적의 20% 이상(공업용지에 조성된 녹지공간은 제외한다)으로 한다. 6. 공공시설용지는 도로․환경오염방지시설 기타 공공시설 부지로 구획한다. 7. 공업용지와 그 밖의 용지 사이에는 구역내 주변여건을 감안하여 완충용 녹지용지를 구획하여야 한다. 제2절 기반시설 1. 도로는 다음의 요건에 적합하게 계획하여야 한다. (1) 구역의 경계에서 국도․지방도․시도․군도 기타 12m 이상 도로에 연결되는 진입도로를 다음 기준에 따라 계획하여야 한다.        ① 구역면적이 9만㎡ 미만인 경우에는 폭 10m 이상        ② 구역면적이 9만㎡ 이상 15만㎡ 미만인 경우에는 폭 12m 이상        ③ 구역면적이 15만㎡ 이상 33만㎡ 미만인 경우에는 폭 15m 이상 (2) 구역내 도로폭은 8m 이상으로 한다 2. 상수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 상수도는 유치업종 및 공업용지의 면적을 감안하여 산정한 수요량의 1.3배 이상을 확보 (2) 지방자치단체의 수도정비기본계획과 수도시설확충사업계획 고려 (3) 일반상수도를 설치하는 것을 원칙, 지하수는 먹는물관리법에 의한 음용수의 수질기준에 적합 할 것 3. 하수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 하수도시설은 지방자치단체의 하수도정비기본계획과 하수처리장 확충계획 하수관거․배수펌프장등 고려 (2) 하수도는 하수종말처리장처리를 원칙, 불가피시 마을하수도와 오수처리시설을 통한 하수처리가능 (3) 하수처리 구역에 포함되어 있지 않을 경우 개발시기를 조절 (4) 주요유치업종(1종 내지 4종 사업장)에 따라 폐수종말처리장을 계획하거나 인근 하수/폐수종말처리장까지 연결 제3절 건축계획 1. 산지경우에는 경사도는 20도 미만이고, 입안지역안에서 표고가 가장 낮은 지역인 산자락 하단으로부터 높이 200m 미만인 지역에 배치 2. 건축물의 길이는 경사도가 10도 이상인 산지에서는 100m 이내, 그 밖의 지역 150m 이내로 한다. 3. 경사도가 10도 이상인 산지에 2개 이상 건축물 등을 설치하는 경우에는 길이가 긴 건축물을 기준으로 그 건축물 길이의 1/5 이상을 이격하도록 한다. 4. 구역내 건축물의 층고는 원칙적으로 5층 이하로 하고, 시설물 그 밖의 공작물의 높이는 20m(구역 외부의 국도․지방도 기타 12m 이상의 도로에서 보이지 않는 경우에는 30m) 이하로 한다. 다만, 시설물의 특성상 입안권자가 불가피하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제4절 경관 1. 가로계획 (1) 공장건물의 위압감을 분산 배치로 줄임 (2) 건축부지가 도로경계부가 접할 경우 사이에 반드시 오픈스페이스 공간(식재) 확보 2. 건물의 색채 (1) 건물의 주조색은 주변경관과 조화되도록 명도․채도․색상을 선택 (2) 건물의 강조색은 원색도 사용가능하나 전체면적의 20%를 넘지 않도록 한다. 3. 담장의 형태 (1) 전통적 공업시설은 담장을 의무화  (2) 가시철조망이나 유리조각 지양 친환경적 재료나 수목을 이용 4. 스카이라인(skyline) 형성 (1) 고지대에는 위압감을 주는 시설물 입지를 억제한다. (2)공장의 굴뚝은 상징성있는 디자인으로 유도하고, 계획구역내 통일감을 줄 수 있도록 배치한다. 제5절 환경 1. 자연환경 보전 (1) 절토를 최소화시키고 절토면이 드러나지 않게 대지를 조성하여 전체적으로 양호한 경관을 유지시킨다.  (2) 하천과 하수로를 분리하여 하천이 오염되는 것을 방지한다. 2. 녹지 및 공원 확보 (1) 경계도로 주변에는 폭 10m 이상의 완충녹지를 설치한다. (2) 계획상 도로나 보행도로로 인하여 오픈스페이스가 단절되는 것이 더 효과적인 경우에도 가급적 이를 지양하여 계획구역 전반에 걸쳐 오픈스페이스가 연계되도록 계획한다. 3. 폐기물처리방안을 강구  4. 기후조절  (1) 개구부는 여름철 바람이 불어오는 쪽을 향하게 하며 자연환기가 잘 되도록 한다. (2) 열기가 발산되는 공장시설의 경우 충분한 냉각장치를 마련한다. (3) 간헐적인 홍수지역으로서 홍수주기가 10년 이내인 지역은 시설물을 설치하지 않고 홍수방재구역으로 이용한다. 5. 환경오염 방지 (1) 자동차 도로와 건물 사이에 건축선 후퇴로 완충공간을 두고 그 사이에 방음식재하여 분리시킨다. (2) 주변에 주거지역이 있는 경우에는 굴뚝의 높이를 높게 한다. 6. 생태계의 보전 (1) 산자락 하단을 기준으로 최소한 8부 능선 이상 지역은 원형대로 보전하여야 한다. (2) 진입도로 및 사업부지내 도로로 인하여 녹지축 또는 산림연결축이 단절되지 않도록 한다. (3) 사업부지내 조경은 되도록 기존 수목과 조화를 이룰 수 있도록 향토수종을 선정하는 등 생태적 배식을 적용하여야 한다. (4) 토지의 형질변경에 따라 발생하는 법면(옹벽을 포함한다)의 높이는 16m 이하로 하되, 5m 이하의 소단(폭은 2m 이상으로 한다)을 조성하고 가급적 구역 밖에서 보이지 않도록 한다. 제6절 기  타 1. 개발사업은 지구단위계획이 고시된 날로부터 2년내 시행 2. 다른 법률에 의하여 인가․허가․승인 등을 받으면 제2종지구단위계획구역으로 결정된 것으로 의제되는 사업에 대한 인가․허가․승인 등의 신청이 있는 경우에는 당해 사업의 인가․허가․승인 전에 지구단위계획구역의 결정에 관한 도시관리계획 결정절차를 거쳐야 하며, 이 지침에 따라 지구단위계획을 수립하여야 한다. 3. 중소기업창업지원법의 규정에 의한 창업사업계획의 승인으로 도시지역외의 용도지역에 관한 도시관리계획변경 결정을 의제하기 위해서는 그 부지 면적이 3만㎡ 이상이어야 하며, 지구단위계획을 먼저 수립하여야 한다. (3) 유 통 형 제1절 토지이용계획 1. 지역적 특성, 입지여건, 경사도․표고 등 지형요건 감안. 주요유치업종을 고려하여 필요한 기반시설이 설치될 수 있는 규모로 설정한다. 2. 유통용지, 공업용지, 녹지용지, 공공시설용지로 구획하되, 필요한 경우 주거용지를 구획 3. 유통용지는 원칙적으로 구역면적의 50% 이상 70% 미만으로 구획, 공업용지는 유통용지 면적의 20% 미만으로 구획 4. 녹지용지는 원칙적으로 구역면적의 20% 이상 5. 도로, 환경오염방지시설, 기타 공공시설 부지로 구획 6. 용지 사이에는 완충용 녹지용지를 구획 제2절 기반시설 1. 구역내 도로율은 도시계획시설의 결정․구조및설치기준에관한규칙 제11조제1항의 규정에 의한 상업지역 또는 공업지역의 도로율 기준에 따른다. 이 경우 도로의 규모산정은 도시계획도로의 규모로 한다 2. 도로는 다음의 요건에 적합하게 계획하여야 한다. (1) 구역의 경계에서 국도․지방․시도․군도 기타 12m 이상 도로에 연결되는 진입도로를 다음기준에 따라 계획하여야 한다. ① 구역면적이 9만㎡ 미만인 경우에는 폭 10m 이상 ② 구역면적이 9만㎡ 이상 15만㎡ 미만인 경우에는 폭 12m 이상 ③ 구역면적이 15만㎡ 이상 33만㎡ 미만인 경우에는 폭 15m 이상 (2) 구역내 도로폭은 8m 이상으로 한다 3. 상수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 계획구역에서의 상수도는 간선수도로부터 지구단위계획구역까지의 수도를 포함한다. (2) 용수시설은 산정한 수요량의 1.3배 이상을 확보하되, 지방자치단체의 수도정비기본계획과 수도시설확충사업계획 등을 고려 (3) 상수도는 수도법에 의한 일반상수도를 설치하는 것을 원칙, 지하수이용시 지하수법, 먹는물관리법에 의한 음용수의 수질기준에 적합하게 계획     (4) 당해 구역이 수도정비기본계획상 급수대상구역에 포함되지 않은 경우에는 개발시기를 고려하여 수도정비기본계획에 반영하여야 한다. 4. 하수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 계획구역에서 간선하수도까지 연결 (2) 계획하수량은 당해 지방자치단체의 하수도정비기본계획과 하수처리장 확충계획 등을 고려한다. (3) 하수도는 하수종말처리장을 통하여 하수처리를 하는 것을 원칙 (4) 당해 구역이 하수처리구역에 포함되어 있지 않을 경우 개발시기를 고려하여 하수도정비기본계획 및 하수처리장 확충계획에 반영하여야 한다. 5. 공원 및 녹지는 도시공원법에 의한 공원 및 녹지의 설치기준에 따라 설치하여야 한다. 6. 폐기물처리시설은 당해 지방자치단체가 수립한 폐기물처리계획에 따라 계획하여야 한다. 다만, 위탁처리가 가능한 경우에는 그러하지 아니하다. 제3절 건축계획 1. 산지에 건축물을 배치하는 경우에 경사도는 20도 미만이고, 입안지역안에서 표고가 가장 낮은 지역인 산자락 하단으로부터 높이 200m 미만인 지역에 배치한다. 2. 건축물의 길이는 경사도가 10도 이상인 산지에서는 100m 이내로 하고, 그 밖의 지역에서는 150m 이내로 한다. 다만, 지구단위계획 결정권자가 입지시설의 특성상 불가피하다고 판단하는 경우에는 도시계획위원회의 의견을 들어 이를 완화할 수 있다. 3. 경사도가 10도 이상인 산지에 2개 이상 건축물 등을 설치하는 경우에는 길이가 긴 건축물을 기준으로 그 건축물 길이의 1/5 이상을 이격하도록 한다. 제4절 경관 1. 가로계획 (1) 가로의 폭․성격, 건물용도에 따라 적정한 건물 높이를 결정하되, 가능한 한 휴먼스케일로 조성하여 거리에 활기를 갖도록 한다. (2) 왕복 4차로 이상의 가로변 건축물은 4층 이하로 한다. 2. 건물의 색채 (1) 건물의 주조색은 주변경관에 맞도록 그 범위를 결정할 수 있다. (2) 건물색은 원색이 전체면적의 30%를 넘지 않도록 한다.  3. 스카이라인(skyline) (1) 고층건물의 고지대 입지를 억제하고 건축억제선을 설정하거나 표고에 따라 건축물의 높이를 규제한다. (2) 고층건물 입지시 상징성을 부여하여 랜드마크적 역할을 하도록 유도한다. 4. 옥상의 이용 (1) 옥상부분의 옥외창고 이용을 규제하고 폐기물을 방치하지 못하도록 한다. (2) 옥상설비는 외부에서 보이지 않도록 식재로 차폐하거나 커버를 덮어 보이지 않도록 한다. 다만, 위생상 차폐가 불가능한 시설은 제외한다.  제5절 환경 1. 절토를 최소화시키고 절토면이 드러나지 않게 대지를 조성하여 전체적으로 양호한 경관을 유지시킨다.  2. 녹지 및 공원 확보 (1) 구역 진입도로와 구역의 경계도로 주변에는 폭 10m 이상의 완충녹지를 설치한다. (2) 개발단계별로 입주하는 업체수를 고려하여 적절하게 공급되어야 한다. 3. 환경오염 방지 (1) 차로와 건물 사이 건축선을 3m 이상 후퇴하여 완충공간을 확보 (2) 방음벽은 소음원에 가깝게 설치 4. 생태계의 보전 (1) 산자락 하단을 기준으로 최소한 8부 능선 이상 개발제한 (2) 녹지축 또는 산림연결축이 단절되지 않도록 한다. (3) 조경은 향토수종을 생태적으로 배식한다. (4) 법면높이는 16m 이하로 하되, 5m 이하 폭2m이상 소단을 조성 (4) 관광휴양형 제1절 토지이용계획 1. 구역내 토지는 관광휴양시설용지, 공공시설용지, 녹지용지로 구획하되, 필요한 경우 용지구획을 추가할 수 있다. 2. 관광․휴양시설용지(주차장 부지를 포함한다)는 원칙적으로 구역면적의 60% 미만으로 구획한다. 3. 구역의 면적은 지역적특성․입지여건․경사도․표고 등의 지형여건, 시설의 특성 등을 감안하여 정하되, 특별한 사유가 없는 한 1k㎡를 초과하지 않도록 한다. 다만, 유원시설업을 영위하는데 필요한 유원시설을 포함하는 경우에는 1k㎡ 범위안에서 유원시설을 설치하는데 필요한 면적을 추가할 수 있으며, 권역별 관광개발계획 등 상위계획에 따라 구역을 지정하는 때에는 1k㎡ 이상으로 할 수 있다. 4. 구역면적의 20% 이상은 특별한 사유가 없는 한 기존 지형의 훼손없이 원지형대로 보전하여야 한다. 이 경우 양호한 수림대를 우선적으로 보전하도록 한다. 5. 녹지용지는 7-1-4.의 규정에 의한 원지형보전면적과 용지사이에 설치하는 완충용 녹지, 기타 녹지로 계획하되, 원칙적으로 구역 면적의 30% 이상으로 한다. 6. 공공시설용지는 도로․주차장․환경오염방지시설 등을 위한 부지로 구획한다. 제2절 기반시설 1. 도로는 다음의 요건에 적합하게 계획한다 (1) 구역의 경계에서 국도․지방도․시도․군도 기타 12m 이상 도로에 연결되는 진입도로를 다음 각목의 1에서 정한 기준에 따라 계획한다. ① 구역면적이 30만㎡ 미만인 경우에는 폭 8m이상 ② 구역면적이 30만㎡ 이상 60만㎡ 미만인 경우에는 폭 10m이상 ③ 구역면적이 60만㎡ 이상인 경우에는 폭 12m 이상 (2) 구역내 도로는 폭 6m 이상으로 하되, 보도를 설치하여야 한다. 2. 상수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 계획구역에서의 상수도는 간선수도로부터 지구단위계획구역까지의 수도를 포함한다. (2) 상수도시설은 숙박시설의 경우 1실(4인 기준)에 1,200리터를 기준으로 하고 당해 지방자치단체의 수도정비기본계획과 수도시설확충사업계획 등을 고려한다. (3) 상수도는 수도법에 의한 일반상수도를 설치하는 것을 원칙으로 하되 지형여건상 일반상수도의 공급이 어려울 경우에는 지하수법 및 먹는물관리법에 의한 음용수의 수질기준에 적합하게 지하수등을 이용하여 사용할 수 있다. (4) 당해 구역이 수도정비기본계획상 급수대상구역에 포함되지 않은 경우에는 개발시기를 고려하여 수도정비기본계획에 반영하여야 한다. 3. 하수도시설은 다음의 기준에 따라 계획한다. (1) 계획구역에서의 하수도는 간선하수도로부터 제2종지구단위계획구역까지의 하수도를 포함한다. (2) 계획배수면적을 기준으로 계획오수량과 계획우수량 등 계획하수량을 추정하여 하수관거․배수펌프장 등 하수도시설을 계획하되, 당해 지방자치단체의 하수도정비기본계획과 하수처리장 확충계획 등을 고려한다. (3) 하수도는 하수종말처리장을 통하여 하수처리를 하는 것을 원칙으로 하되 입안권자가 지역여건상 불가피하다고 인정하는 경우에는 마을하수도와 오수처리시설을 통한 하수처리를 할 수 있다. (4) 당해 구역이 하수처리 구역에 포함되어 있지 않을 경우 개발시기를 고려하여 하수도정비기본계획 및 하수처리장 확충계획에 반영하여야 한다. (5) 구역안에서 발생하는 하수는 최소한 BOD 10ppm 이하로 처리할 수 있는 하수처리시설을 설치하여야 한다. 4. 공원 및 녹지는 도시공원법에 의한 공원 및 녹지의 설치기준에 따라 설치하여야 한다. 5. 구역내 폐기물 발생시설이 있는 경우에는 폐기물관리법에 의한 처리시설(소각장을 포함한다)을 계획하여야 한다. 다만, 위탁처리가 가능한 경우에는 그러하지 아니하다. 제3절 건축계획 1. 산지에 건축물을 배치하는 경우에 건축물을 배치하고자 하는 부지는 경사도는 25도 이하이고, 입안지역안에서 표고가 가장 낮은 지역인 산자락 하단으로부터 높이 250m 이하인 지역으로 한다. 2. 기존 지형을 고려하여 건축물을 배치하되 양호한 조망을 확보할 수 있도록 한다. 3. 건축물의 길이는 경사도가 15도 이상인 산지에서는 100m 이내로 하고, 그 밖의 지역에서는 150m 이내로 한다. 4. 경사도가 15도 이상인 산지에 2개 이상 건축물 등을 설치하는 경우에는 길이가 긴 건축물을 기준으로 그 건축물 길이의 1/5분 이상을 이격하도록 한다. 5. 건축물의 높이는 10층 이하(높이 40m 이하)로 제한한다. 다만, 사전경관분석을 통하여 랜드마크 등 관광휴양지에 필요한 경우로 인정되는 경우 예외적으로 허용가능한 층고계획을 별도로 수립하여 제출한다. 제4절 경관 1. 건물의 색채 (1) 건물의 강조색에 원색은 전체면적의 30%를 넘지 않도록 한다. 2. 담장의 형태 (1) 친환경적 재료나 수목을 이용한다. 3. 스카이라인(skyline)위하여 고층건물의 고지대 입지를 억제하고, 건축억제선을 설정하거나 표고에 따라 건축물의 높이를 규제한다. 제5절 환경 1. 생태계의 보전 (1) 산자락 하단을 기준으로 최소한 8부 능선 이상 보전 (2) 녹지축 또는 산림연결축이 단절되지 않도록 한다. (3) 조경은 향토수종을 선정     (4) 법면의 높이는 20m 이하로 하되, 5m 이하 폭1m이상 소단조성 2. 녹지 및 공원 확보 (1) 구역 경계도로 주변은 폭 10m 이상의 완충녹지를 설치하되, 폭원의 1/3 높이로 마운딩을 설치하여 녹지의 기능과 효과를 제고한다.  (2) 오픈스페이스가 연계되도록 계획한다. (5) 복합형 1. 복합형 지구단위계획은 개별 지구단위계획을 동시에 결정하는 효과만 가지므로 복합형 지구단위계획 기준을 별도로 정하지 아니하며, 구역지정기준 및 계획기준은 개별 지구단위계획기준에 따른다. 2. 복합형 지구단위계획구역을 구성하는 각 지구단위계획구역의 경계를 명확히 하여야 한다.

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출처 : 경매를 공부하는 사람들

글쓴이 : 시골아이 원글보기

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