[스크랩] 부동산 매매업 개요

부동산매매업   1. 부동산매매업 개요 2. 사업자 등록절차와 필요서류 3. 세무실무시 주요 검토사항   1. 부동산매매업 개요    (1) 범위  부가가치세법에서는 다음 두가지 조건 중 하나만 충족되면 부동산매매업을 영위하는 것으로 보며 또한 재화를 공급하는 사업으로 본다   ① 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나    ② 사업상의 목적으로 1과세기간(1.1∼6.30 또는 7.1∼12.31)중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우  여기에서 부동산의 범위는 명확히 규정되어 있지 않으나 토지 및 건축물만을 의미한다고   보여지며, 의제부동산인 차량, 선박, 항공기 또는 건설기계 등은 포함되지 않는 것으로 보아야 한다. 또한 부동산 중 토지는 부가가치세가 면세되므로 부동산매매업에 해당된다할지라도 토지를 제외한 그 정착물에 대하여만 부가가치세 납세의무가 있다. 소득세법시행령 제34조에서는 '부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설   하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 주택신축판매업(건설업)을   제외한다'고 규정하고 있어 부가가치세법에서보다 세분하고 있다.    (2) 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매  부동산 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내는 경우란 사업자등록, 정관, 법인등기부등본, 분양공고문, 광고지, 부동산중개업소 확인, 기타사실에 의하여 독립된 사업으로 부동산매매업을 영위함이 객관적으로 확인되는 경우를 말하는 것으로 그 자체가 사업이라 할수 있으므로 부동산의 취득 또는 판매 회수 등에 관계없이 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.      (3) 수회에 걸쳐 취득하고 판매하는 경우  사업상의 목적으로 1과세기간(1.1∼6.30 또는 7.1∼12.31)중에 1회이상 부동산을 취득하   고 2회이상 판매하는 경우에는 사업목적이 외부로 나타나지 않는 경우이나, 영리목적의 유무에 불구하고 1과세기간 중 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 사실상 계속  반복적인 공급행위로서 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다. 여기서 “사업상”이란 ‘사   업과 관련하여’ ‘사업을 위하여’, ‘사업에 있어서의’의 의미를 가지고 있다. 따라서 부가가치를 창출할 정도의 실체적 사업조직을 갖추어 사회통념상 사업성을 인정할 수 있을 만큼의 독립성을 가지고 계속적, 반복적 활동이 이루어지는 경우 사업상 목적이 있는 것으로 보는 것이다.   2. 사업자 등록절차와 필요서류    (1) 개인사업자의 사업자등록 신청서류 개인사업자는 다음과 같은 서류를 첨부하여 사업장관할 세무서에 사업자등록을 신청하면 즉석에서 사업자등록증을 교부받을 수 있다. 사업자등록 신청시에는 대표자 본인이 반드시 세무서에 가셔서 신청하여야 한다. 이때에 사업의 종류 또는 규모에 따라 일반과세자, 간이과세자 중 하나를 선택하여 과세 유형적용을 함께 신청한다.   <첨부서류>   ① 사업자등록 신청서   ② 사업자의 신분증   ③ 사업장의 임대차계약서 사본(사업장이 임차건물인 경우)    ※ 사업장이 대표자의 집인 경우에는 집을 사업장으로 할 수 있으며 이런 경우에는 임대차계약서 사본은 필요 없다.   ④ 사업장의 약도   ⑤ 허가사업인 경우 사업허가증사본(사업허가 전 등록신청을 하는 경우는 사업허가 신청서 사본 또는 사업계획서)   ⑥ 2인 이상 공동사업일 경우 동업계약서 사본.    ※ 근로소득자도 사업자등록증을 발급 받을 수 있다.    ※ 부부간에도 각각 사업자등록증을 발급 받을 수 있다.    ※ 미성년자, 학생도 사업자등록증을 발급 받을 수 있다.    ※ 사업자등록 신청시 본인이 세무서 민원실에 가시면 즉석에서 사업자등록증을 발급 받 을 수 있다.    (2) 법인사업자의 사업자등록 및 법인설립신고서류   법인사업자는 본점소재지 관할세무서에 다음과 같은 서류를 첨부하여 신고하시면 즉석에서 사업자등록증을 교부 받을 수 있다. 참고로 법인사업자는 모두가 일반과세자이다.   <신설법인 첨부서류 목록>   ① 법인설립 신고 및 사업자 등록 신청서 1부.   ② 법인 등기부등본 1부.   ③ 정관 사본 1부.   ④ 주주 또는 출자자명부 1부   ⑤ 법령에 의한 허가 사업인 경우 사업허가증 사본 1부.   ⑥ 법인 등기시 지출한 영수증   ⑦ 사업장 약도   ⑧ 임대차계약서 사본1부(사업장이 임차건물인 경우)    ※ 사업장이 대표자의 집인 경우에는 집을 사업장으로 할 수 있다.   3. 세무실무시 주요 검토사항  (1) 부동산매매업으로 사업자등록을 하게 되면 사업소득을 구성하게 된다. 사업소득을 구성하게 되면 다른 종합소득과 합산하여 종합소득세를 납부하게 된다.  (2) 부동산매매업자는 부가가치세법상 부가가치세의 납세의무가 있다. 그러나 부동산 중 토지는 면세이기 때문에 토지를 제외한 부동산에 대해서 부가가치세가 과세된다.  (3) 종합소득세의 세율구조는 8%~35%이다. 양도소득세의 세율은 9%~36%를 적용한다.  (4) 부가가치세는 총매출액에서 10%가 아닙니다. 총매출액 중 토지금액을 제외하여야 한다. 그리고 건물에 대한 부가가치세는 부가가치세를 별도로 받지 않고 건물금액에 포함되어 있을 경우에는 건물대금의 10/110이 된다.  (5) 1억짜리 집을 사서 1.2억에 팔게 될 경우 부가가치세는 주어진 자료만으로는 계산할 수가 없다. 1.2억에는 토지가액과 건물가액이 포함되어 있으니까 먼저 이를 구분해야 한다. 만일 토지가액이 5천만원이라면 건물가액은 7천만원이 되는데, 이 경우 부가가치세는 6,363,636원이 된다.  (6) 종합소득세는 다른 종합소득이 전혀 없는 경우로서 종합소득공제가 2,600,000원 공제된다고 한다면 다음과 같이 계산된다.   ① 사업소득금액 = 사업소득총수입금액 - 필요경비 = (1.2억 - 6,363,636) - 1억 =  13,636,364      * 다른 종합소득금액이 없으므로 사업소득금액이 곧 종합소득금액임   ② 종합소득과세표준 = 13,636,364 - 2,600,000 = 11,036,364   ③ 종합소득산출세액 = 1,086,545원  (7) 부가가치세와 종합소득세 이외에 종합소득세의 10%에 해당하는 주민세가 있다.  (8) 1년 미만으로 팔게 되면 양도소득세로 내야 할 금액은 양도차익 2천만원에 양도소득 기본공제 2,500,000원을 한 양도차익에 대하여 36%의 세율을 적용하면 약 6,300,000원 이 된다.  (9) 일반적으로 1년 이내 단기양도를 하고 그 거래가 빈번한 경우에는 부동산매매업으로 등록하는 것이 원칙적으로 맞다. 부동산매매업으로 등록하게 되면 토지와 건물을 구입할    때 대출을 받는 경우 그 이자를 필요경비로 처리할 수가 있다.  (10) 양도소득세로 내는 것과 부동산매매업으로 사업자등록을 하는 것을 비교하는 것은 각각의 사례에 따라 달라질 수 있는 것이므로 미래에 대한 어느 정도의 예측력을 가지고 있어야 합리적인 선택이 가능할 것으로 생각된다.

출처 : 짱구의 블로그

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