[스크랩] 부동산을 점유하지 않고 유치권을 주장하면 인정 안돼

경매 부동산에 대해 유치권 주장이 있는 경우 입찰자의 입장에서는 많은 고민을 하게 된다. 경매 공고에는 “유치권 성립 여지 있음”이라고만 기재되어 있어 유치권이 성립되는지 또는 안 되는지를 입찰자가 스스로 판단해야 한다. 만일 유치권이 인정된다면 낙찰자는 낙착대금이외에도 유치권자에게 그 주장하는 금액을 물어주어야만 경매 부동산을 넘겨받을 수 있기 때문에 많은 부담이 된다. 따라서 이런 부동산은 최저입찰가가 많이 떨어지지만 신중히 판단하여 입찰에 응해야 한다.

정모씨는 평소 가지고 있던 여유자금으로 상가건물을 낙찰받을려고 적당한 물건이 있는지를 살펴보았다. 그러던 중 성남시 수정구에 있는 상가건물이 10억 5천만원에 경매 물건으로 나왔다. 정모씨가 확인해 보니 5층 상가건물로서 전체가 상가 및 사무실로 사용되고 있어 대항력 있는 임차인도 없었고 또한 주위시세도 11억-12억원 정도인데 현재 최저입찰가가 6억7천2백만원까지 떨어져 있어서 낙찰 후 시세 차익도 있을 것 같았다. 그런데 문제는 유치권이 2억5천만원이나 신고되어 있었고 경매 공고에도 유치권 성립여지 있음이라고 기재되어 있었다. 그래서 주위 여러곳에 유치권이 성립되는지 여부를 확인하기 위해 문의했으나 확답을 얻지 못하였고 결국 법률사무소에 상담을 하였다.

유치권이란 건물을 건축한 건축업자가 공사대금을 지급받지 못하자 그 공사대금을 지급받을 때까지 그 건물을 점유하면서 비워주지 않는 경우처럼 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리이다. 그런데 위 유치권은 어느누구(소유자, 매수인, 낙찰자)에도 주장할 수 있기 때문에 그 부동산을 낙찰받은 낙찰자는 유치권자가 주장하는 금액을 물어주어야만 그 부동산을 넘겨받아 사용할 수가 있다.

관련자료들을 검토하여 보니 위 상가건물에 대한 유치권은 성립되지 않았다. 상가건물 1층을 임차한 음식점 주인이 음식점 내부인테리어 공사를 하면서 그 공사대금을 지급하지 못하자 위 공사업자가 그 공사대금과 주방기구 등을 납품한 대금으로 유치권을 주장한 것이었다. 그러나 위 상가건물의 가치가 증가된 유익비가 아니고 현재 유치권자가 위 1층 음식점을 점유, 사용하고 있지 않아서(1층 임차인이 직접 음식점을 하고 있었다) 유치권이 인정될 수 없는 것이었다.

정모씨는 위 상담결과에 따라 유치권이 성립되지 않는다는 것을 확신하고 입찰에 응하여 위 상가건물을 8억 1천만원에 낙찰받았고 유치권자에게는 한푼도 물어주지 않았다.

출처 : 부자만들기연구소

글쓴이 : 스틱 원글보기

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