경매 한권으로 퍼펙트하게 끝내기
實戰경매투자-재테크 칼럼(1)
實戰경매투자-재테크 칼럼(2)
實戰경매투자-재테크 칼럼(2)
| |
| 1. 實戰경매투자 - 지분투자 | |
|
법원경매에서 일반인들이 자주 혼동을 하는 것이 공유물지분과 대지지분권의 차이를 살펴보도록 한다.
(1) 공유물지분이란
공유부동산이란 다수인이 지분으로 부동산을 공동명의로 소유하고 있는 부동산을 말한다.공유자 중에서 한사람 또는 일부가 가진 지분에 대하여 저당권이나 압류등을 설정되였다가 경매실행 요건이 됨에 따라 그 지분만이 경매되는 경우가 있다.
주로 상속에 의해 지분을 갖게 되었다가 지분만 경매되는 경우를 말하는 데 이를 공유물지분경매라고 하는 것이다. 상속 등으로 공유물이 되는 경우가 일반적이지만, 경우에 따라서는 한개 또는 수개의 부동산을 부부, 혹은 2인이상 공동명의로 소유권을 취득하면서 구획표시없이 전체 몇분의 몇 하는 식으로 소유권을 취득하는 경우이다,
이런 물건에 대한 민사집행법의 법규정을 보면 제139조 (공유물지분에 대한 경매) ① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.
②최저매각가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하여야 한다. 다만, 그와 같은 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니한다.
제140조 (공유자의 우선매수권)
①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
③여러 사람의 공유자가 우선 매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.
④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다. 로 규정하고 있다.
이와 같은 지분경매의 경우는 낙찰 받아도 권리행사가 쉽지 않아서 대개는 유찰을 거듭하여 감정가의 10%수준까지 떨어질 경우도 있는데, 이러한 물건을 싼 맛에 응찰했다가는 헛수고하기가 십상인 것이다. 왜냐면 공유자에게 공유물우선매수청구권이란 우선권을 부여하여 공유물(지분) 경매에서 다른 지분소유자에게 입찰일에 응찰자가 써낸 같은 가격으로 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하고 있기 때문이다.
입찰자가 아무리 사전에 현장조사와 권리분석을 충실하게 하여서 최고가입찰자로 낙찰이 되었더라도 공유자 우선매수청구권에 따라 공유자중에서 1인이 매수청구권을 실행하게 되면 '제140조 (공유자의 우선매수권) ④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다'의 규정에 따라 차순위매수신고인이 되는 것이다. 따라서 응찰하려는 부동산을 여러 공유자들이 소유권을 나누어 가지고 있다면 지분소유권자가 우선매수청구권을 행사하지 않겠다고 하는 약속이 없는 한 입찰을 하지 않는 것이 상책인 것이다.
또한 소유권을 취득한다고 해도 현실적으로 재산권행사에도 많은 제약이 따른다. 주택의 경우라면 기존의 공유자들과의 의견일치를 보기가 어렵고 전답이나 임야 등은 구체적으로 범위와 형상, 위치들이 표시되지 않아 많은 마찰의 소지를 가지고 있다. 추후에는 공유물분할청구소송을 통해 분필은 가능하지만, 현실 투자에서 많은 제약이 있다. 특히 법원경매로 소유권을 취득하고자 하는 경우는 더욱 그러하다.
(2) 대지지분권이란
쉽게 말하면 공동주택(아파트, 연립, 빌라, 다세대)등에서 제공되는 전체대지 중 해당주택 몫으로 구분 등기되는 대지라고 보면 된다. 관련 판례를 보면 이와 같이 전유(용)부분에 제공되는 대지지분은 분리해서 처분하지 못하도록 하고 있다. 즉 이 대지지분만을 따로 저당권을 설정하거나 매도하거나 하는 것이 불가능하다. 대지지분과 공동주택(건물)을 일체로 보는 개념으로 이는 우리 민법이 토지와 건축물을 별개의 부동산으로 보고 있는 것의 예외규정이라 할 수 있다.
따라서 공유물지분이 법원경매 투자에서 걸림돌이 되는 것과는 반대로 공동주택의 대지지분권은 아무런 제약이 되지 않는다. 가끔 새로 지은 아파트가 경매에 붙여진 경우 여러 이유들로 인해 대지권미등기라는 문구가 있는 물건을 보게 되는데 이 경우는 추후에 대지지분을 취득하는지 또 추가로 부담해야 하는 금액이 있는지를 파악해야 한다. 대지권미등기라 할지라도 법원기록에 토(대)지부분에 대한 감정이 되어있고 감정가격이 건물가격과 합산해서 최초법사가로 결정되어 있다면 나중에 대지지분을 취득한다고 보면 된다.
그러나 어떤 경우에는 “대지권없슴”이라는 물건을 보게 된다. 그 이유는 여러 가지가 있겠지만 일단은 건물만의 소유권을 취득하는 경우라고 보면 된다. 실제에서 보면 대지권 없는 물건이 경매에 붙여지면 낮은 가격부터 시작하여 상당히 낮은 가격에 낙찰되는 것이 보통이다. 법원경매 물건에 투자하는 사람들 중에는 이와 같은 대지지분만을 목적으로 투자하는 사람도 상당하다.
| |
| 2. 實戰경매투자 - 권리분석(上) | |
|
법원경매에서 권리분석은 매우 중요하다. 권리분석을 통해 응찰 여부를 판단하게 된다. 주택임대차보호법의 보호대상이 되는 임차인이 있는 주택등을 낙찰 받고자 할 때의 절차를 권리분석에서 낙찰로서 발생될 수 있는 하자들을 간략히 살펴보기로 한다.
권리분석을 하고 난 후에 응찰해도 좋은 부동산이라고 판단되면, 현장을 방문하여 여러 가지 조사를 하는 것을 “임장활동”이라고 하는 데 임장활동에 대해서는 다음에 다시 보도록 하고, 입찰하기 전에 등기부상의 권리나 부동산 현황이 법원입찰기록상의 권리자와 입찰대상과 일치하는지를 대조하고 확인하여야 한다.
등기부등본 보기
먼저 부동산의 등기부를 통해 등기부상의 하자유무를 살펴보는데 등기부는 다음과 같이 구성되어 있다.
①표제부②갑구③을구로 구성되어 있다.
표제부에는 부동산의 소재지, 용도, 면적 등이 기재된다.
갑구는 소유권에 관련된 내용이 기재되어 있고, 을구에는 소유권 이외의 권리 즉 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권에 관한 등기사항이 기재되어 있다. 가등기는 소유권, 지상권, 지역권 등 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보존하려 할 때 설정하는 등기이다.
저당권은 채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산을 인도 받지 않고서 관념상으로만 지배하고 채무의 변제가 없을 때는 그 부동산으로부터 우선변제를 받는 담보물권을 말한다.
권리분석 하기
부동산 등기부(등본)를 참고로 경매시장에 넘어온 부동산에 입찰할 것인지 아닌지를 결정하는 것을 권리분석이라고 한다. 해당 부동산에 대하여 경매가 진행되고 낙찰이 되어, 법원이 지정한 날에 입찰보증금을 제외한 나머지 90%의 잔금을 납부하고 법원에 소유권이전 촉탁등기신청을 하게 되면 법원은 원칙적으로 등기부상의 모든 제한권리들을 이전과 동시에 말소시켜주게 된다.
그러나 모든 권리가 전부 말소되는 것이 아니다. 즉 낙찰자에게 소유권이 이전되면서 그 부동산에 관련된 여러 권리들 중 어떤 것은 소멸하게 되는 것이 있고, 어떤 권리는 낙찰자에게 인수되는 것도 있다. 이처럼 경매결과후의 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 일목요연하게 분석하여 어떤 권리는 소멸하고 어떤 권리는 추가로 인수(낙찰금액 추가부담)되는가를 판단 해내는 것을 권리분석이라 한다.
부동산 등기부(등본)를 통해서 일차로 걸러내는 작업을 하게 되는 것이다. 법원경매의 성패를 좌우하는 것, 즉 투자를 해도 좋은가 아닌가 하는 것은 권리분석을 통해 하는데 권리분석이 경매의 전부라고 해도 과언이 아니다. 그러나 이처럼 중요한 권리분석도 그 원리만 제대로 알고 있으면 초보자도 얼마든지 법원경매를 통해 부동산을 취득할 수 있다.
권리분석이 미비하거나 중요한 사항을 빠뜨려 입찰당시 예상치 못했던 권리를 인수하게 될 경우에는 커다란 재산상의 손실을 입을 수 있다는 점을 명심해야 한다. 그러나 이 점을 잘 활용한다면 경매부동산에 대하여 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있어 추가로 수차례 유찰됨에 따라 인수할 권리에 대한 채무금액보다 더 많은 금액이 떨어진다면 오히려 작은 금액으로도 높은 수익을 가져 올릴 수 있는 방법이 될 수도 있다.
다만 낙찰 후 낙찰자의 소유권을 잃을 수도 있고, 분쟁에 휘말릴 여지가 있는 선순위가등기, 선순위가처분, 소송이 진행 중으로 예고등기가 경료 되어 있는 물건이나, 소유권 취득 후 이용에 제한을 받게 되는 분묘기지권, 지상권, 지역권 등은 가능하면 피하는 것이 초보자에게는 상책일 수 있는 것이다.
민사집행법의 시행으로 일반인에게 경매가 더욱 가까워졌다. 과거 일부 사람들의 각축장이었던 경매시장이 보다 투명해지면서 일반들의 경매에 대한 관심도 더욱 높아지고 있는 추세이다. 일반인들도 조금만 노력하면 법원경매로 소유권을 취득할 수 있는 가능성이 높아졌다.
| |
| 3. 實戰경매투자 - 권리분석(中) | |
|
경매 투자자들이 꼭 알아야 할 소멸주의에 대해 좀 자세하게 알아보자.
소(멸)제주의란
법원경매가 실행되면 경매부동산의 모든 권리는 소제주의 원칙과 인수주의 원칙에 따른다. 소(멸)제주의 원칙이란 경매가 완료되면 등기부상의 모든 권리가 선순위 저당권과 함께 말소되는 것을 말한다. 말소되는 권리는 민법 또는 상법 등이 정하는 순서에 따라 부동산의 매각대금 중 배당에 참여하게 된다. 등기부상 소제주의가 적용되면 낙찰자는 입찰대금이외의 추가부담이 없다.
인수주의원칙이란 소제(멸)주의와 반대로 저당권보다 먼저 등기부에 등재된 일정한 권리는 경매가 완료되어 촉탁등기의 결과로도 말소되지 않고 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 권리를 말한다. 이를 인수주의 원칙에 따른 것이라고 한다. 따라서 권리분석에서 선순위 저당권 설정(경료)일자에 따라 낙찰자의 부담이 없을 수도, 떠안을 수도 있어 선순위 저당권 설정일자(일명 소멸기준 또는 말소기준)는 법원경매투자의 성패를 가늠하는 중요한 잣대가 된다. 한편, 경매주택의 임차인은 채권자의 지위를 지니는데 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 대항력이라고 한다.
대항력 있는 임차인은 전 주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새주인(낙찰자)에게 반환 받을 수 있다. 즉, 경매가 실행되는 주택의 임차인은 대항력 여부에 따라 채권(임차보증금)회수의 명암이 엇갈린다.
소멸되는 권리(소멸주의)는 어떤 것
① 저당권과 근저당권:순위에 관계없이 경매진행으로 원칙적으로 소멸되는 권리이다.
② 압류와 가압류:순위에 관계없이 경매진행으로 원칙적으로 소멸되는 권리이다.
주의할 점은 현 부동산소유자 이전의 소유자가 진 채무 등으로 설정된 가압류로서 저당권보다 앞서는 것은 촉탁등기의 결과로도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 되므로 반드시 유의하여야 한다. 즉 이 가압류는 현재의 소유자가 소유권을 인수할 때 함께 인수한 권리로서 현재 소유자와는 관련이 없는 채무에 해당되는 것이다.
이 경우 가압류에 따른 본안소송에서 가압류권자가 승소하여 경매를 진행시키게 되면 현재의 소유자는 물론이거니와 낙찰 받은 사람의 소유권도 원인무효로 말소될 여지가 있는 것이다. 따라서 전 소유자의 가압류가 경료 되어 있을 경우에는 가압류 접수날짜가 현 소유자의 소유권취득 이후인지 이전인지를 확인하고 만약 이전인 경우 말소대상이 되는가여부 를 확인한 후 응찰해야 한다. 이후인 경우에는 가압류가 말소기준이 되므로 안전하다.
참고로 압류는 체납된 국세처럼 이자가 별도로 붙지 않아서 받을 금액이 확정되어 있는 것을 말하고, 가압류는 일반 채권으로 시간이 지남에 따라 이자가 불어 채권액이 얼마가 될지를 확정되어 있지 아니한 경우를 말하는 것이다.
③소유권이전청구권에 관한 담보가등기:순위에 상관없이 원칙적으로 소멸하는 권리이다.
담보가등기가 저당권이나 압류보다 앞서는 경우에는 반드시 이미 청산절차를 마친 상태인지 아닌지를 검토하여야 하고 만약 청산을 마쳤을 경우에는 응찰하지 말아야 한다. 이미 청산을 마친 소유권이전 담보가등기의 법률적 효력은 아직 가등기 말소와 소유권이전등기를 하지 않았다고 하더라도 이것은 더 이상 담보가등기라고 볼 수 없으며 사실상의 소유권이전청구권 가등기와 같은 것이다.
이러한 소유권이전청구권 가등기의 경우는 낙찰자가 떠안을 수 있다는 사실을 주목하여야 한다. 입찰자가 구분하는 방법은 선순위가등기권자가 경매법원에 배당요구를 하였다면 담보에 관한 가등기라 할 수 있어 안심하고 입찰에 참여하고, 배당요구를 하지 않았다면 소유권이전에 관한 담보가등기로 보아 입찰에 응찰하지 말아야 한다. 단 소멸기준이후의 가등기라면 어떤 가등기도 촉탁과 동시에 소멸되기 때문에 걱정하지 않아도 된다.
④소멸하는 특정 전세권 3가지도 주목할만하다.
ㄱ) 경매를 신청한 전세권:경매를 신청한 전세권의 경우는 경매가 종결됨에 따라 자연히 말소하는 것이다.
ㄴ) 존속기간의 약정이 없는 전세권:존속기간을 약정하지 않은 전세이란, 전세권자의 연장 통지 없이 만료일이 지나 존속기간이 약정되지 않은 상태로, 입찰기록과 등기부등본으로 확인 가능하다.
ㄷ) 경매개시기입등기일로부터 6개월 이내에 만료되는 전세권이나 후순위 전세권
| |
| 4. 實戰경매투자 - 권리분석(下) | |
|
이번에는 인수주의(인수되는 권리)에 대해 알아보겠다.법원경매에 결과로 낙찰자가 인수해야 하는 권리로는 말소기준보다 선순위로 경료된 담보권이외의 권리와 유치권, 예고등기 등이라고 할 수 있다.
① 선순위 담보권보다 앞서는 권리는 낙찰자가 인수하게 된다.(특히 주택임대차보호법상의 보호대상이 되는 선순위 주택임차인)
② 선순위 담보권 4가지 중 하나도 없을 경우에는 경매등기보다 앞선 모든 권리는 낙찰자가 원칙적으로 인수하게 된다.
③ 선순위 전세권
위에서 살펴본 전세권중 경매개시결정기입등기일 기준으로 잔여기간이 6개월 이상 남은 전세권중 배당요구 하지 않은 전세권은 낙찰자가 추가로 인수해야 한다.
④유치권
유치권은 담보물권중의 하나로서 우선변제권이 없어서 배당되지 않으므로 낙찰자가 이를 인수하고 정리해야만 하며 유치권자에게 부동산과 관련된 유치권 채무를 변제하여야만 낙찰 부동산을 인수할 수 있는 것이다. 참고로 유치권은 등기할 수 없는 권리로서 돈을 못 받게 되었을 경우에는 점유하고 있는 물건을 임의로 처분할 수 있는 것이다.
통상적으로 부동산에 대하여 유치권이 생기는 내용은 건물을 신축할 경우 건축주가 공사비를 공사업자에게 주지 못할 경우 시공자가 그 건물의 전체 또는 일부를 공사비 대신 차지하는 경우가 가장 대표적인 경우 이다. 우선변제권은 없으나 경매신청권은 있으며, 해당 부동산을 직접 점유뿐만 아니라 간접점유하고 있는 경우에도 유치권은 성립한다는 것이 법원의 판단이다.
⑤ 예고등기
경매 대상인 부동산이 경매사건과는 별도의 소송이 진행되고 있는 경우, 즉 법원경매사건을 나타내는 기호-타경-와는 별개의 소송이 진행되고 있을 경우에는 이런 사실에 대하여 법원이 등기부상에 기재하여 제3자에게 소송이 진행되고 있음을 알리게 되는 데 이러한 등기를 예고등기라고 한다.
예고등기는 법적으로는 아무런 효력이 없는 일종의 경고적 의미로 설정순위에 상관없이 경매결과로 말소되지 않는다. 즉, 원인소송이 완료될 때까지 말소되지 않으며 원인 소송결과에 따라서는 낙찰자의 소유권도 말소될 수 있다. 다시 말하면 예고등기의 원인이 되는 원인소송에서 원고가 패소하는 경우에는 낙찰자의 권리에 문제가 없다.
그러나 원인소송에서 피고가 패소하는 경우에는 낙찰로 인해 취득한 소유권도 말소될 여지가 있으므로 예고등기가 경료된 물건을 입찰하고자 할 때는 많은 주의를 하여야 한다. 초보자의 경우에는 가능하면 예고등기가 경료된 경매물건은 손을 대지 않는 것이 상책인 것이다.
| |
| 5. 實戰경매투자 - 권리변동 | |
|
법원 부동산 경매 응찰자가 유념해야할 것들 중에서 처음에 권리분석을 할 때와 응찰시 권리가 달라지는 경우가 발생할 수 있는데 초보 응찰자는 이점을 간과하여 크게 낭패를 당하는 경우가 간혹 발생한다. 이점에 대해서 보도록 한다.
대위변제 실행 가능성
소멸기준이 되는 선순위(기준) 권리의 채권이 비교적 소액이고, 그 다음 순위로 소유권이전청구권 가등기나 처분금지가처분 등의 권리에 관한 등기가 있으면 대위변제의 가능성을 검토하여야 한다. 또한 임차인의 전세보증금이 많거나 임차인이 여럿인 경우도 마찬가지 이다.
이와 같은 경우에는 대위변제 가능성이 있다고 판단하고 권리분석을 하여야 하는 것으로, 권리분석 방법은 등기부(등본)상의 채권최고액을 기준으로 해서는 안 되고, 법원의 입찰기록을 열람하여 요구된 채권계산서를 살펴, 현재의 채권 잔액을 파악하여 그 금액이 소액이라면 대위 변제될 가능성이 있다고 보아야 하는 것이다.
대위변제라는 것은 경매가 진행되고 있는 당해 부동산에 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신해서 채무를 변제한다는 말로, 담보 등이 설정된 부동산에 소유권, 전세권, 임차권 등을 취득한 자나 후순위 저당권자 등 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 빚을 갚고 그 액수만큼 채권자가 가졌던 권리를 갖는 것을 말하는 것이다.
왜 대위변제가 법원경매에서 중요한 권리분석인가 하면, 인수하지 않아도 된다고 파악했던 권리나 임차인들이 대위변제의 결과로 인수해야 하는 선순위 임차인이 되기 때문이다. 소유권이전가등기권자나 가처분 등의 권리자도 마찬가지이다.
예를 들어 등기부상의 권리순서가 ▶1순위 : 저당권(소액)▶2순위 : 임차인(보증금 많음), 가등기권자, 처분금지가처분권자등등 ▶3순위 : 저당권(경매신청권자) 의 경우로 생각해보자.
이 경우 3순위 저당권자가 경매를 신정한 경우에 권리분석을 해보면 초보 응찰자의 경우 배운 대로 낙찰로 인해 소유권 변동시 1순위 저당권 이하의 권리들은 촉탁말소대상이 되어 추가로 인수하지 않아도 되는 것으로 알고 있다. 권리변동이 없는 경우에는 옳은 말이다. 그러나 2순위 권리자들이 채무자를 대신해서 1순위 저당권의 채무를 잔금 납부전까지 변제하고 등기부에서 말소시켜버렸다고 해보자.
그러면 말소기준권리는 3순위 저당권으로 이동하게 되고 2순위 등기부상 권리는 말소되지 않고, 임차인의 경우는 배당받지 못한 금액은 추가로 인수하지 않으면 안 된다. 즉 당초에는 낙찰로 인해소유권을 취득시 인수하지 않아도 되는 권리들이 권리변동의 결과로 추가로 인수해야 하는 상황이 생긴다.
법정지상권 생성 가능성
토지와 건물 또는 수목이 동일인의 소유였다가 매매, 증여, 경매 등의 사유로 각각 소유자가 달라지는 경우가 있다. 이때 토지 소유자가 된 사람은 내 땅임을 내세워 지상 건물을 철거해 달라고 할 때 새 건물이라도 철거할 수밖에 없다면 이런 경우 국가적인 낭비가 아닐 수 없는 것이다.
이 때 건물이나 수목의 소유자에게 법적으로 지상권을 인정해 주어 토지의 사용을 확보해 줌으로써 건물이나 수목의 존립을 보호하는 권리를 말하는 것이다. 법원경매시 법정지상권이 하자인가 하는 것은 별개로 하고, 법원경매로 건물소유자등이 법정지상권을 가지면 토지를 낙찰 받은 사람은 토지에 대한 소유권은 갖지만 지상권의 법정기간 동안 토지를 사용할 수 없는 것이다.
법정지상권의 성립여지가 있는 경우가 아니라도 대지와 분리되어 건물만 경매가 진행된 사건에서 건물만 낙찰을 받은 경우에는 건물의 소유권 소송에 휘말릴 수도 있다. 이러한 경매물건에 섣불리 참여했다가는 낭패를 당할 수 있다. 특히, 아파트, 연립주택 등의 집합건물이라면 그 지분까지 대지건물일괄입찰인지를 확인하여서 일괄입찰 하는 경우가 안전하다고 보아야 한다.
법정지상권이 성립하는 경우에는 토지소유자는 건물소유자에게 토지사용료로서 지료를 청구할 수 있다. 지료는 토지소유자가 건물주에게 청구하게 되고 합의가 안 되거나 지급을 하지 않는 경우 법원에 지료청구소송이라는 정식재판 절차를 진행하여 법원이 정한 금액을 기일수로 곱한 것이 청구액이 된다.
공유자 우선매수청구권 행사
공유부동산이란 다수인이 지분으로 부동산을 공동명의로 소유하고 있는 부동산을 말하는 것으로 공유자 중에서 한사람 또는 일부가 가진 지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 경매실행 요건이 됨에 따라 그 지분만이 경매되는 경우가 있다. 주로 공동투자나 상속에 의해 지분을 갖게 되었다가 지분만 경매되는 경우를 말하는 데 이를 지분경매라고 하는 것이다.
지분경매의 경우는 낙찰 받아도 권리행사가 쉽지 않아서 대개는 유찰을 거듭하여 감정가의 10%수준까지 떨어질 경우도 있는데, 이러한 물건을 싼 맛에 응찰했다가는 헛수고하기가 십상인 것이다. 앞글에서 공유지분과 대지지분은 살펴본 것이 있어 참고하시면 된다. 공유자의 우선매수청구권이란 공유지분 경매에서 다른 지분소유자에게 입찰일에 최고가입찰가를 써낸 가격으로 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하고 있는 권리를 말하는 것이다.
즉 입찰자가 아무리 사전에 현장조사와 권리분석을 충실하게 하여서 최고가입찰자로 낙찰이 되었더라도 응찰시까지는 아무런 행동도 하지 않던 공유지분권자가 응찰일에 응찰법정에서 최고가매수인이 선정된 때 동일한 금액으로 공유자 우선매수청구권에 따라 공유자중에서 1인이 매수청구권을 실행하게 되면 차순위매수인으로 밀려나게 되어 헛수고가 된다. 따라서 응찰하려는 부동산의 소유권이 2인 이상인 경우이고 그 중 일부만의 경매가 진행되는 경우 나머지 지분소유자가 우선매수청구권을 행사하지 않겠다고 하는 약속이 없는 한 입찰을 하지 않는 것이 상책인 것이다.
분묘기지권 생성가능성
요즘 한창 인기 있는 투자처로 부상하고 있는 지방의 임야나 토지를 낙찰 받을 때 그 지상에 분묘가 있다면 일단은 분묘기지권이 성립한다는 전제하에 입찰에 응해야 한다. 우리나라에서는 분묘에 관한 특별한 권리를 인정하고 있는데 이를 분묘기지권이라 한다. 분묘기지권은 분묘에 대해 지상권과 유사한 효력을 인정하는 것이다. 분묘기지권이 성립하는 경우 그 토지를 사용하는데 많은 제약이 따른다.
분묘기지권이 생성되는 일반적인 경우를 보면▶토지소유지의 승낙을 얻어 분묘를 설치하는 경우▶남의 토지에 소유자의 사용 승낙 없이 설치했더라도 20년간 평온. 공연하게 점유할 경우▶또한 자기 토지에 분묘를 설치했다가 분묘도 함께 이전한다는 특약이 없이 매매한 경우에도 분묘기지권이 성립된다.
분묘기지권이 성립하면 자기 땅이라 하더라도 분묘소유자의 허락 없이 함부로 분묘를 훼손하면 분묘발굴등의 죄로 처벌을 받기 때문에, 일단 분묘기지권이 있는 경우 소유주 허락 없이 묘를 옮긴다는 것이 현실적으로 어렵다. 지료는 당사자간의 의하지만 약정이 없는 경우 무상이다.
| |
| 6. 實戰경매투자 - 물건조사 | |
|
마음에 드는 물건을 발견하고 등기부상의 하자등 권리분석을 완료했다면 다음으로는 현장조사(임장활동)를 하는데 있어 주의해야할 점들을 보자.
◆ 현장(황)조사서 참고 =법원이 작성해 놓은 현장(황)조사서를 출력해서 참고 하면 많은 도움이 된다.경매 전문정보제공업체인 계약경제일보(ggi.co.kr:감정평가서)에 접속하면 출력할 수 있다. 여기에는 법원이 집행관이나 감정평가사를 통해 얻은 자료들을 요약해서 해당 물건의 응찰일 1주일 전부터 해당 법원 민사집행과에 비치 열람할 수 있게 한 것을 인터넷에 올려놓은 것으로 현장 조사시 많은 도움이 되는데, 주요내용은 다음과 같다.
▷해당 경매 부동산의 위치 및 현황(약도 첨부) ▷해당 경매 부동산의 내부구조 및 사용용도 등(도면, 외부사진 첨부)▷해당 경매 부동산의 점유자 현황(임대차관계조사서 첨부)▷부동산 점유자 현황에는 임대차관계조사서를 포함하는데 임차인여부, 임대기간, 임대보증금, 주민등록전입일, 확정일자 등이 기록된다.
따라서 이것들을 참고하면서 부근 부동산중개업소를 4-5군데 방문하여 적정한 응찰가격과 낙찰 받은 다음의 활용방안 즉 임대할 것이지, 처분할 것이지, 재개발 재건축 가능성은 있는지, 임대시세는 얼마나 하고, 평당 매매시세는 어떠한지 등을 감정평가서등을 참조하면서 꼼꼼히 파악해야 한다. 한군데만 들르지 마시고 복수이상을 방문하여 평균치를 얻는 것이 실수할 가능성을 줄이는 방법이다.
◆ 동사무소 방문 =주택임대차보호법의 보호대상이 되는 부동산을 낙찰 받을 때 무엇보다 주의하지 않으면 안 되는 것이 바로 “임차인”에 관한 사항이다.
해당 부동산에 전입해 있는 전입자가 있다면 반드시 동사무소를 방문하여 전입사항을 확인하여야 한다. 물론 집행관이 현황 조사시 동사무소를 방문하여 해당 번지로 전입해 있는 전입자의 주민등록등본을 발급받아 현황조사서에 기재하지만 응찰자도 반드시 직접 확인해야 한다. 즉 법원 명령으로 집행관에 의해서 보고 작성 비치 열람되는 현황조사서가 어디까지나 참고자료에 불과할 뿐 아무런 법적 구속력을 갖고 있지 않다.
현장조사 방법은 해당 부동산의 경매지를 복사하거나 출력된 것을 지참하여 자신의 신분증을 가지고 동사무소를 가면 약간의 수수료를 지불하면 열람할 수 있다. 이때는 전입자의 전입현황의 열람만 가능하나 낙찰 받고 매각허가가 나면 그때는 이해관계인에 해당하기 때문에 주민등록등본 발급이 가능하다.
임차인 조사를 통해 말소기준권리보다 후순위로 전입한 전입자에 대해서는 크게 신경 쓰지 않아도 무방하다.하지만 선순위로 전입한 전입자가 그 부동산에 거주하고 있음에도(채무자나 보증인의 가족 아닌 세대주) 불구하고 배당요구등 권리신고를 하지 않은 전입자가 있다면 이때는 상당한 주의를 기울여야 한다. 왜냐하면 나중에 낙찰대금과 별도로 추가로 이 전입자의 임차보증금을 물어(인수)주어야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.
참고로 임차인의 대항력 발생기준이 되는 주민등록전입일은 주민등록 전산화에 따라 1994년 7월 1일부터 시행된 현행 주민등록법에서는 전입일은 실제 전입신고를 한 날짜를 기재하고 변동일은 전 거주지로부터 전산자료가 주민등록 이전한 동사무소로 이송되어 전입정리가 되는 날을 기재하는 것이다. 그러므로 1994년6월30일 까지는 변동일이 전입신고일 이고 1994년7월1일 이후에는 전입일이 전입신고일이 되는 것이다.
◆ 감정평가서 활용 =감정평가사가 경매 부동산 현장에 나가 가격을 평가한 것으로 평가표, 평가의견서, 평가명세표, 평가요항표, 위치도, 간이도면 등으로 구성되어 있다.
감정평가서에는 부동산의 평가액뿐만 아니라 구조, 시설, 노후정도, 위치 등에서부터 환경, 교통 등 부동산의 주변에 대한 객관적인 평가도 곁들여져 있으므로 대상 부동산의 가치분석에 자신이 없으면 자세히 읽어두는 것이 좋을 것이다. 감정평가서에는 입찰대상이 어느 부분까지인지도 확인할 수 있다. 등기부에는 나타나 있지 않은 창고, 옥탑 등의 부속물이 있을 때 그것이 경매대상인지 여부를 감정대상과 가액에 포함되었는지도 알 수 있다. 즉 제시 외인지 입찰외인지 등도 기재되어 잇다.
또한 입찰물건 중에는 아파트 같은 공동주택으로서 아직 대지지분이 미등기인 경우가 있는데 이 경우 대지지분까지 포함여부도 이 감정평가서에서 알 수 있다. 또한 토지 별도등기인 경우에도 그 사실을 기재를 하여 살펴볼 수 있도록 하고 있다. 그러나 감정평가서는 어디까지나 감정평가서에 지나지 않고, 임장활동을 통해 해당부동산의 상태와 주변 상황, 향후 개발가능성 등을 응찰자가 직접 면밀히 파악한 뒤 응찰하여야 한다.
◆ 각종공부 확인 =▷토지대장 : 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 토지등급이 확인가능▷건축물관리대장 : 건물의 면적, 구조, 용도, 신축일 등을 확인할 수 있는데, 토지대장과 건축물관리대장의 내용과 등기부의 내용을 비교해서 미등기된 부분 등이 없는지를 확인하여야 한다.
▷ 토지이용계획확인원 : 용도상의 규제나 거래상의 규제가 없는지 알 수 있으므로 부동산의 가치분석을 하는데 필요하다.
▷미등기 건물확인서 : 장기 무허가 건물이라면 등기부는 없고 해당 구청이 따로 장기 미등기 건물대장을 작성하여 관리하고 있다. 따라서 해당 구청을 가면 열람이 가능하여 소유자를 알 수 있다.
| |
| 7. 實戰경매투자 - 권리차이 | |
| 주택임대차보호법상의 보호대상이 되는 주택 등의 전입자 형태를 보면 대다수는 채권적 전세형태인 임차권(편의상 붙인 명칭: 이하 임차권)과 극히 일부가 물권인 전세권자로 나누어진다. 해당 부동산이 법원경매에 붙여졌을 때 어느 쪽이 더 강력한 법적 권한을 갖는지 살펴본다.
일반적으로 대다수의 사람들이 전세권을 등기부에 등재하여 전세권을 확보하는 것이 더 많은 법적인 권한과 보호를 받을 수 있다고 생각하는 것을 자주 본다. 특히 초보적인 법 공부를 한 적이 있는 사람들에서 이런 형상이 더욱 두드러진다. 쉽게 말하면 전세권이 임차권보다 더 유리하다고 믿고 있다는 것이다.
그러면 임차권과 전세권을 비교해 볼 때 과연 그러한가, 즉 물권인 전세권이 채권형태인 임차권에 비해 타인의 부동산을 임차해서 사용하는 경우에 더 유리한가이다. 대답은 채권인 임차권이 물권인 전세권보다 임차인의 입장에서 더 유리하다는 것이다. 다음과 같은 이유로 임차권이 훨씬 더 강력한 보호를 받고 있는 것을 쉽게 알 수 있다.
첫째는 확보방법에서 임차권이 훨씬 간단하다. 물권인 전세권은 임대인의 동의를 구해야 하는데 여러 가지 이유로 현실적으로 쉽지 않다. 그리고 전세권은 설정시 금액에 따라 많은 설정비용이 드는데 전세권자가 부담하는 것이 통상이고 또한 말소등기를 할 때도 전세권자가 말소비용을 부담한다는 조건인 경우가 일반적인데 반해, 임차권은 비용도 저렴하며 아주 간단한 방법으로 확보된다.
전세보증금을 지불하고 해당부동산의 번지로 정확하게 전입신고를 마치고 이사 들어와 사는 것만으로 주택임대차보호법이 규정하는 임차권이 확보된다. 단 아파트나 연립등 공동주택의 경우는 동*호수까지 일치해야한다는 것이 법원의 확고한 입장이다. 그리고 확정일자까지 갖춘다면 비록 채권이지만 물권화 되어 다른 물권자들과 동등한 자격으로 순위배당에 참여하여 자신의 임차보증금을 확보할 수 있다.
물권적 권리가 부여되는 확정일자를 갖추는 방법도 전세권과는 비교할 수 없을 만큼 간단하고 저렴하다. 확정일자를 부여받는 곳으로는 해당동사무소, 공증인사무소, 관할등기소등에서 받을 수 있는데 가장 일반적인 것은 전입신고 하러 해당동사무소에 갈 때 전세계약서와 신분증을 지참하며 전입신고 하면서 함께 받는 것이다. 이것으로 끝이다. 임대임(소유자)의 동의여부와 아무 상관없이 임차인만으로 확정일자가 확보되는 것이다.
둘째로는 해당부동산이 경매로 소유권의 변동이 생겼을 때 임차인의 보증금이 주택임대차보호법과 시행령에서 규정하고 있는 보증금액이하인 경우에는 다른 물권자들에 우선하여 매각대금의 2분의 1범위 내에서 다른 소액임차인에게 우선적으로 배당하여 준다는 점이다.
전세권의 경우에는 주택의 매각대금에서 자신의 권리 순위에 따라 순위배당을 받는데 그치는데 반해, 임차권의 소액에 해당하는 경우는 최우선적으로 보증금을 배당받게 되는 것이다.
셋째 경매에 붙여진 부동산의 토지와 건물의 등기부가 어떤 이유로 저당권설정 등의 권리내용이 서로 상이할 때 경매법원은 이 사실을 경매기록에 명시하여 일반인들이 참고할 수 있게 하는데 통상 표시로 '토지별도등기있음'으로 명시한다. 이와같이 토지가 별도로 등기있는 물건이 낙찰 되었을 때도 임차권과 전세권자는 보호내용이 다르다는 점이다. 임차권의 경우에는 토지별도등기 없음의 경우와 마찬가지로 토지와 건물의 양쪽 모두에 권리주장을 하여 배당받는데 반해서 건물의 전세권자는 자신의 물권 범위 내에서만 권리주장이 가능하다.
이점은 매우 중요하다. 즉 임차권이 영향을 미치는 범위는 토지와 건물양쪽 모두인데 반해서 전세권의 경우에는 전세권설정 당시에 명시한 범위내로 한정되기 때문이다. 참고로 우리민법은 토지와 그 정착물(통상 건물)을 별개의 부동산의 규정하고 있다.
| |
| 8. 實戰경매투자 - 내집마련 | |
|
법원경매로 내집마련시 체크사항 10가지를 소개한다.
감정가격만 믿어서는 안 되고 반드시 시세조사 할 것
법원의 감정가격이 시세를 정확히 반영하지 못하는 경우가 많이 있다. 많은 분들이 법원 감정가격이 시세보다는 약간 낮게 평가된다고 오해하시는 분들이 계시는데 사실은 시세와 같게나 오히려 높은 경우도 많이 있다. 법원의 감정가격이 시세보다 높은 경우에는 모두가 즐겁기 때문이다. 일단 가격이 비싸게 평가되면 채권자의 입장에서는 채권을 조금이라도 더 회수 할수 있을 뿐만 아니라, 감정회사도 감정수수료를 청구할 때 감정가격을 기준으로 청구하기 때문이다.
그리고 감정에서 낙찰까지 시간의 갭이 길다는 것이다. 짧게는 수개월 길게는 2-3년 걸리는 경우도 자주 있어 요즘처럼 부동산 가격의 부침이 심할 때는 감정가격이 시세에 동떨어져 있는 경우가 자주 발생한다. 응찰하고자 하는 물건의 인근 중개업소를 복수 이상 조사하여 확인하고, 믿을 수 있는 부동산 전문 매체를 활용하면 실수를 피할 수 있다.
현장 답사 반드시 할 것
부동산 가격에 직접 영향을 주는 요인 중 중요한 요인이 인근의 환경이다. 이용가능 역까지의 거리, 버스정류장, 접근성, 편의시설의 여부, 유해시설의 여부, 관공서, 도서관, 복지시설, 공원, 각종 학교등 ...
해당 부동산의 근접여부에 따라 실생활에도 많은 영향을 주는데 이와같은 주변 환경요소들에 대한 사전 점검도 법원경매로 내 집을 마련하고자 할 때 반드시 챙겨 보아야할 사항들로 실생활의 쾌적도는 물론이고 부동산 가격에도 직접 영향을 미친다.
정확한 권리분석을 할 것
법원경매에서 가장 중요한 사항이다. 일반 매매의 경우는 부동산 중개업소가 물건과 권리에 대해서 책임지고 각종권리에 대한 상세한 설명을 하기 때문에 수고스럽지 않으나 법원경매의 경우는 100% 자신의 책임하에 응찰해야 하는 부담이 있다.
특히 잘못되거나 서투른 권리분석에 의한 응찰은 위험하기 짝이 없다. 무슨 말인가 하면 법원경매에는 인수주의 라는 것이 있어 낙찰 받아 소유권을 취득하고 난 다음에도 추가로 세입자의 보증금을 물어주어야 하는 경우도 생긴다. 선순위 세입자란 최초 저당권등 소멸기준 이전에 주민등록 전입신고를 하고 점유하여 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하고 있는 세입자다.
물건 조사시 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않고 있는 물건의 경우, 세입자의 임차금액이 확인되지 않으면 물건이 욕심나도 입찰하지 않는 것이 바람직하다. 왜냐면 추후에 대항력을 행사하여 낙찰자에게 대항하는 경우, 현재의 법체계하에서는 낙찰자가 일방적(?)으로 불리할 뿐이기 때문이다.
시간적 여유를 충분히 가질것
매매와 확연히 다른점이다. 매매는 매수자와 매도자가 이사가고 올 날짜를 서로 수시로 협의하면서 진행된다. 하지만 법원경매는 응찰자가 일방적으로 법원으로부터 소유권을 취득하기 때문에 해당부동산의 기존 거주자와 상의할 수 있는 통로가 거의 없고, 또한 채무자나 보증인이 살고 있거나 전세보증금이라도 날리는 임차인이 있는 경우 자신이 원하는 대로 이사 들어 갈 수 없다는 점이다.
시간적으로 충분한 여유를 같지 못하면 의외로 큰 낭패를 당하게 된다. 특히 초보투자자는 명도과정 등에서 시간이 길어져 곤란을 겪게 되는 경우가 자주 발생한다.
합리적-객관적인 판단을 할 것
응찰당일에 욕심을 부리면 안 된다. 초보 응찰자의 경우에는 입찰법정의 풍경과 분위가 생소하여 합리적인 판단을 하지 못하는 경우가 자주 발생한다. 내가 그동안 공들여 조사하여 마음에 드는 물건에 경쟁자라도 있는 것으로 파악되면 초조해지기 시작하여 당초에 마음속에 생각했던 가격을 무시하고 응찰가격을 높이는 경우가 발생한다.
이런 경우에는 그날 목표로 했던 물건에서 떨어져도 좋으니 이 가격 이상은 절대 응찰하지 않겠다는 선을 분명하게 정하고 있지 않으면 시세 이상으로 사는 꼴이 될 수도 있다. 좋은 물건들이 끝이 없이 계속 나온다는 점을 명심하자.
비용에 관해 넉넉하게 잡을 것
투자자금에 대해서 처음부터 여유 있는 계획이 서있어야 한다. 믿기지 않으시겠지만 낙찰 받고 잔금 치를 돈이 모자라 입찰 당시 법원에 제공했던 입찰보증금(통상 응찰가격의 10%)을 떼이는 사람을 본 적이 있다.
특히 내 집 마련 차원일 때는 현재 자신이 가지고 있는 전세보증금등은 법원경매로 잔금을 납부할 때 아무 도움이 되지 않는다. 무슨 말인가 하면 예를들어 자신이 현재 전세보증금으로 1억원이 있다고 해도 낙찰 받아 낙찰 후 잔금을 치르는 데는 아무짝에도 쓸모가 없다.
매매라면 이사 나오면서 돌려받은 이 전세보증금으로 들어갈 집의 잔금을 치르면 되지만 법원경매의 경우 먼저 잔금을 치르고 난 한참 후에 이사가 가능하기 때문이다. 이런 특성으로 사전에 소요자금에 관한 대책이 없는 경우 충분한 대책이 있어야 한다. 그리고 또 하나는 추가로 비용이 소요될 수도 있다는 점이다.
명도당하는 기존 세입자가 억지 부리며 이사비용을 요구하는 경우도 있고, 아파트의 경우는 관리비등이나 각종 공과금등이 연체되어 있기 일쑤로 생각하지도 못한 비용을 추가로 지불하지 않으면 안 되는 경우에는 당황하게 된다.
투자가치도 따져볼 것
비록 내 집 마련의 차원이지만 향후 투자가치도 고려하면서 응찰해야 한다. 살면서 가격이 올라갈 가능성이 높은 지역이거나 재개발.재건축등이 가능한 지역인가도 고려해야 한다는 것이다.
공매물건도 살펴볼 것
법원경매물건에 비해서 덜 알려져 있는 물건으로 공매 물건 중에도 우수한 물건이 많이 있다. 소액으로 내 집을 마련하겠다는 분은 법원경매 물건보다 공매물건이 유리한 점이 더 많다.
한국자산관리공사 홈페이지(www.onbid.co.kr)로 접속하면 물건 소개를 받을 수도 있고, 인터넷을 이용한 전자입찰도 가능하며, 특히 유리한점은 자산관리공사 직원들이 해당 물건에 대해서 기본적인 권리분석을 해준다는 점이다. 또 법원경매와는 다르게 대금의 분할 납부가 가능하다든지, 잔금을 모두 납부하지 않아도 이용할 수 있으며, 일부물건에 대해서는 명도를 자산관리공사가 수행하는 물건도 있어 내 집 마련 차원의 실수요자라면 노려 볼만 하다.
명도에 관해서도 대책이 있을 것
낙찰 받아 소유권을 취득하는 것까지 혼자서 가능하지만 명도과정에서 어려움을 호소하는 분들을 자주 본다. 채무자나 보증인 또는 전세보증금을 날린 임차인들이 억지를 부리면 난감하기 짝이 없다.
법원경매 물건에 전문적으로 투자하여 경험이 많은 분들이라면 별 문제가 아니겠지만, 내 집 마련 차원의 독자들은 명도가 쉽지 않은 것이 사실이다. 혼자 힘으로 어려운 경우 경험 있는 누군가로부터 도움을 받을 수 있어야 한다. 끝까지 안 되면 집행관을 동원하여 강제집행하게 되는 이 또한 비용과 시간 정신적 스트레스가 만만치 않다.
선순위 채권액이 작은 것은 피할 것
채무자가 빚을 갚아 경매가 취하되는 사례가 의외로 많다. 상당기간 공을 들여 조사하고 분석한 것이 입찰 당일 법원에 가서 취하된 사실을 보면 힘이 쭉 빠진다. 또한 낙찰 받은 다음에 취하신청이 들어오면 더욱 맥이 풀린다. 낙찰을 받은 것이 한 순간에 물거품이 되는 셈이다. 가능하면 채무액이 많은 물건이 안전하다.
| |
| 9. 實戰경매투자 - 소유권이전 | |
|
매매와 법원경매의 큰 차이중 하나가 소유권이전하는 방식이 다르다는 점이다. 매매의 경우는 매도와 매수자가 동시에 신청하는 것이 원칙이지만, 법원경매로 낙찰받아 t소유권을 이전하는 경우 반드시 해당 경매계를 통해서만 가능하다.
낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권이전에 필요한 모든 서류를 해당 경매계에 제출하면 경매계장이 빠진 서류가 없나 확인한 다음 등기과로 서류 일체를 넘기는 방식으로 소유권이전을 해준다.
지금부터는 낙찰로 인한 소유권 이전 순서에 대해서 보기로 한다. 잔금납부일에 낙찰자는 잔금납부통지서를 가지고 해당 경매계로 가면 경매계에서 잔금납부고지서를 발급해준다. 그러면 그 것을 가지고 지정 은행(대개는 법원구내 은행)으로 가서 응찰가격중 응찰당시 제공한 보증금을 제외한 나머지 금액을 납부하면 은행은 '낙찰대금 완납영수증'을 발급 하여 준다.
그러면 이 '낙찰대금 완납영수증'을 가지고 다시 경매계로 가서 사전에 준비해간 '낙찰대금 완납증명서(2통)'을 제출하여 납부직인을 받아야 한다. 이때 부동산목록도 사전에 2부를 작성하여 은행에서 받은 영수증과 함께 경매계에 제출하면 경매계는 확인도장을 날인하여 1부는 내주고 1부는 경매계장이 보관하고 있다가 소유권이전등기를 촉탁할 때 첨부하여 등기소에 보내게 된다.
낙찰대금은 현금이나 자기앞수표로 납부하면 되고 대금납부와 동시에 낙찰자는 등기여부와 관계없이 법적으로 소유권을 취득하게 된다. 즉 법원경매로 소유권을 취득하는 경우는 원시취득으로 간주되기 때문에 등기부상의 소유권변동과 상관없이 잔금을 납부하는 순간에 소유권을 취득하게 되는 것이다.
법원이 지정한 기한일까지 잔금을 납부하지 못한 경우는 기한일로부터 납부일까지 연 25%의 지연이자를 추가로 부담하여야 하며, 납부가능기간은 법조문상으로는 재경매 실시 3일전까지로 되어있다. 소유권이전등기는 대금을 완납한 후 60일 이내에 해야 취득세 과태료를 부과 받지 않는다.
법원경매로 인해 부동산의 소유권을 취득할 때는 '원시취득'으로 간주되기 때문에 등기부상의 소유권변동이 없이도 잔금을 납부하는 순간 소유권을 취득한 것으로 간주되나 가능하면 바로 등기부상 소유권이전 하는 것이 바람직하다.
◆ 소유권 이전등기 절차
① 법원지정한 날에 해당 경매계로 가서 잔금납부고지서를 발급 받는다. 그 잔금납부고지서를 가지고 해당은행에 가서 잔금을 납부하고, 다시 경매계로 가서 미리 작성해간 잔금완납증명서에 부동산목록 2부를 첨부해서 완납 직인을 받는다.
② 다음으로는 해당 구청으로 가서 소유권이전에 필요한 이전등록세와 취득세고지서를 발부 받고, 현재 등기부상에 경료되어 있는 근저당 및 가압류 등의 말소에 필요한 등록세고지서를 발부 받아 납부하고, 그 영수증은 소유권이전서류에 첨부한다.
③ 다음으로는 국민주택채권 제1종을 해당 부동산의 가격에 맞게 구입해야 한다. 현재는 국민은행에서만 판매하고 있다.
④ 다음 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청서 작성 및 법원 경매계에 제출하면, 법원은 원칙적으로 2일 이내 신청서류에 낙찰허가결정등본과 낙찰대금완납증명을 첨부하여 관할등기소에 소유권이전등기를 촉탁한다.
등기소에서는 신청후 5일 이내에 소유권 이전등기를 하고 인수하지 않는 권리를 말소한 후 등기권리증을 법원으로 송부하게 된다.
2) 소유권이전촉탁등기 신청시 첨부서류
| |
| 10. 實戰경매투자 - 확정일자 | |
|
주택임대차보호법에서 규정하고 있는 확정일자는 채권의 성격을 가진 주택 임차인의 전세금을 그 계약서에 확정일자를 날인 받으면 그날로 물권적 힘을 부여하여(=채권의 물권화) 배당에서 순위 능력을 부여한다.
즉 채권이 순위 능력이 없어 채권자 공평주의가 적용되는 반면, 확정일자를 부여 받은 임차인의 전세보증금은 마치 물권자들처럼 배당에서 다른 담보권자와의 관계에서 순위배당에 참가하여 후순위 물권자들보다 먼저 배당에 참가하여 자신의 전세금액을 배당 받을 수 있게 된다.
배당(우선)순위는 대항요건(전입, 점유, 전세금액) 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단한다. 다만 확정일자부 임차인의 우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매,공매에 의하여 변경된 경우에만 적용되고 매매,증여 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 인정되지 아니한다. 자세히 보도록 하자.
확정일자란 무엇이고 임대차계약서에 어떤 방법으로 부여받나
전세(임대차)계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 국가기관등이 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말한다. 확정일자를 부여 받는 구체적인 방법은 첫째 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 둘째 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원과 읍·면·동사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법의 세 가지 유형에 의하여 부여받을 수 있다.
현재 일반 국민들이 주로 이용하는 방법은 세 번째 방법인데 그 중에서도 특히 전입하고자 하는 읍·면·동사무소를 이용하면 주민등록전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할 수 있다. 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 현재 600원(공증기관은 1000원임)이다.
그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있다. 확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 낙찰 등으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없다.하지만 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있다.
따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 물권인 전세권보다 장점이 많으므로 받아두면 편리하다. 확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위해서는 반드시 경매신청기입등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없다.
따라서 경매신청기입등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류·가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있다.
대항요건과 확정일자를 구비한 후 저당권이 설정되면
근저당권보다 앞서 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었다면,
첫째 경락인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고,
둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있다. 위 두 가지 권리중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 임차인 본인이 자유롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 된다.
다만 저당권설정등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상전 보증금액에 한하여 경락인에게 대항할 수 있고, 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없다.
확정일자일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우
양자의 권리는 동순위이다. 왜냐하면 임차인과 저당권자 사이의 우선순위는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 저당권설정등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정되기 때문으로, 따라서 저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등배당을 받는다.
확정일자일과 같은 날짜에 수개의 저당권이 설정된 경우
먼저 임차인의 임대보증금액과 각 저당권자의 피담보 채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 저당권자 상호간에는 선순위 저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져간다. 저당권자가 총 3명이라고 하자.
예컨대 낙찰대금이 8,000만원이고, 임차인의 보증금액이 4,000만원, 저당권자들의 채권액이 각 2,000만원이라면 임차인은 3,200만원(8,000만원의 4/10)을 배당받고, 저당권자들의 배당액은 각 1,600만원(8,000만원의 2/10)이 되지만 실제로는 1, 2 순위 저당권자가 각 2,000만원(1,600 400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 된다.
그 이유는 저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문이다.
저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인이 여러명 있는 경우
임차인별로 저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정된다.
확정일자에 대한 오해
많은 분들이 확정일자만 받아 놓으면 경매가 되어도 자신의 임차보증금은 안전하다고 생각하시는 분이 많다.결론은 결코 그렇지 않다. 확정일자란 배당에서 다른 물권자들과의 사이에서 배당순서를 결정짓는 구실을 할뿐 더 이상 아무 능력이 없다. 즉 일반채권이였던 전세보증금에 시간적 권리를 부여하여 순위배당에 참가할 뿐이다. 즉 대항력이나 우선변제와는 아무런 관련이 없는 것이다. 한가지 더 말씀드릴 점은 주민등록 전입이나 채권이 없는 확정일자는 아무 의미가 없다.
마지막으로 전입과 확정일자의 날짜가 다른 경우의 배당기준일을 보자. 전입일이 먼저이고 확정일자가 나중인 경우 배당 순서는=>확정일자부여일이고, 확정일자가 먼저이고 전입일이 나중인 경우 배당 순서는=>전입일이 배당기준일이 된다. | |
實戰경매투자-재테크 칼럼(3)
| 實戰경매투자-재테크 칼럼(3) | |
| 1. 實戰경매투자 - 농지취득 | |
| 정부의 부동산 규제 정책으로 마땅한 투자처를 찾지 못하는 시중의 부동자금이 수도권과 충청지방의 임야나 농지로 몰리는 경향이 뚜렷해지고 있다고 한다. 법원 경매를 통해 이 쪽 물건에 투자하는 경우 토지거래허가가 생략되는 등 여러가지 잇점들이 많아 관심이 높아지고 있는데 그 중 한 가지 주의해야 할 점이 있어 살펴보기로 한다.농지취득자격증명원이 그것이다.
농지취득자격증명서를 법원이 요구하는 물건인 경우 낙찰허가일까지 제출하지 못할 경우 낙찰불허가결정이 나며, 입찰보증금을 몰수하는 법원도 있어 응찰하기 전에 사전에 충분한 준비 후 응찰해야 한다.
농지법 제8조 (농지취득자격증명의 발급)
① 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장(도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한 한다),구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다),읍장 또는 면장(이하 시구읍면장이라 한다)으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다.
다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다.
1. 제6조제2항제1호,제3호,제5호,제7호 또는 제9호의 규정에 의하여 농지를 취득하는 경우 2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우 3. 공유농지의 분할 기타 대통령령이 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우
② 제1항의 규정에 의한 농지취득자격증명을 발급 받고자 하는 자는 다음 각호의 사항이 포함된 농업경영계획서를 작성하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 제46조의 규정에 의한 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회 위원 2인 이상으로부터 제6조 및 제7조의 규정에 적합한지의 여부를 확인 받아 시구읍면장에게 그 발급을 신청하여야 한다.
다만, 제6조제2항제6호의 규정에 의하여 농지를 취득하는 자는 농지관리위원회 위원의 확인을 받지 아니하고 그 발급을 신청할 수 있다. 농지취득자격증명원이 낙찰허가의 필수조건인 물건을 낙찰 받고자 할 때는 사전에 충분한 조사가 선행되어야 한다.
| |
| 2. 實戰경매투자 - 토지별도 | |
|
-'토지별도 등기 있음'
법원 경매 교육을 받은 분들중에도 혼란스러워 하는 것이 토지와 건물의 설정권리가 다를때 권리분석이다. 즉 '토지별도등기있음'이란 토지와 건물의 등기부가 서로 다르다는 뜻이다.
집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부가 토지 등기부와는 다르다는 사실을 표시하기 위한 경고문을 말한다. 또는 반대의 의미일수도 있다.
단독주택이나 다가구주택은 물론이고 아파트나 연립처럼 공동주택인 경우에도, 법원은 토지와 건물의 설정내용이 다르다는 표시로 '토지별도등기있음'으로 표시 해 준다.
어떤 법원경매 물건이 ▶서울에 소재하고, 임차보증금 4,000만원, 2000년 10월 임차인 전입하고 ▶토지 1순위저당권은 1998년5월20일 이고 ▶건물 1순위저당권은 2003년 10월 20일로, 토지저당권->임차인전입->건물저당권 순서로, 이처럼 토지와 건물의 설정내용이 다르다고 해보자.
이런 경우 두가지 점이 중요하다.
임차인들의 최우선변제기준을 어떤 쪽(토지,건물)으로 할 것인가 하는 것과 말소 기준이 어떤 쪽인가이다. 만약 토지저당권을 최우선변제기준과 말소기준으로 삼는다면 임차인은 최우선배당에도 참가하지 못할뿐더러, 모두 후순위가 되어 단 한 푼도 배당 받지 못하고 쫓겨나는 신세가 된다.
건물저당권을 최우선배당과 대항력의 유,무를 가르는 기준으로 잡는다면 건물저당권 이전에 전입한 임차인은 모두 선순위 임차인으로서 대항력을 가지므로 법원배당결과 배당받지 못한 잔여보증금은 낙찰자에게 추가로 받게 된다. 이처럼 토지,건물이 별도일 때는 임차인에게 유리하게 법규정이 적용되기 때문에 당연히 건물등기가 최우선배당과 대항력 유,무의 판단 기준이 된다.
즉 건물1순위 저당권설정일인 2003년10월20일보다 먼저 전입한 임차인들 중 배당 못받은 임차보증금이 있다면 모두 인수하게 된다. 말소기준은 각각(토지,건물) 살펴보아서 낙찰로 인해 말소되지 않는 권리들이 있는지도 확인하여야 한다. 또 하나 소액임차인의 최우선변제보호범위도 임차인에게 유리하게 해석하여 이 경우 건물저당권 설정일인 2003년10월20일이 기준이 된다.
이 부동산이 서울에 소재하는 경우라면 전세보증금 4,000만원 이하의 임차인 배당요구를 하면, 최고 1,600만원까지 확정일자의 선,후 또는 확정일자 유,무에 상관없이 낙찰가격의 2분의 1 범위 내에서 최우선적으로 배당하여 준다. 만약 토지를 기준으로 했다면 1998년 5월 20일이어서 서울에 소재에 부동산의 경우라면 임차보증금이 3,000만원이하에서 1,200만원까지의 범위가 적용되었을 것이다.
| |
| 3. 實戰경매투자 - 특별매각 | |
|
법원 부동산 경매물건에서 매각조건으로는 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 법정매각조건이란 모든 경매 사건에 공통적으로 적용되는 조건들로 법원이 따로 명시하지 않고 일반적으로 진행하는 물건을 의미한다. 그러나 특별매각조건이 해당 경매물건에만 특별이 고지해야할 조건들로 경매법원은 이의 내용을 따로 고지하여 낙찰자가 불의에 피해를 보지 않도록 사전에 주의를 주고 있다. 구체적으로 보자
법정지상권 = 토지와 건물 또는 수목이 동일인의 소유였다가 매매, 증여, 경매 등의 사유로 각각 소유자가 달라지게 되는 경우가 있다. 이때 토지 소유자가 된 사람은 내 땅임을 내세워 지상 건물을 철거해 달라고 할 때 새 건물이라도 철거할 수밖에 없다면 이런 경우 국가적인 낭비가 아닐 수 없는 것이다.
이 때 건물이나 수목의 소유자에게 법적으로 지상권을 인정해 주어 토지의 사용을 확보해 줌으로써 건물이나 수목의 존립을 보호하는 권리를 말하는 것이다. 법원경매로 건물소유자가 법정지상권을 가지면 토지를 낙찰 받은 사람은 토지에 대한 소유권을 갖게 되어도 지상권의 법정기간 동안 토지를 사용할 수 없는 것이다.
법정지상권의 성립여지가 있는 경우가 아니라도 대지와 분리되어 건물만 경매가 진행된 사건에서 건물만 낙찰을 받은 경우에는 건물의 소유권 소송에 휘말릴 수도 있다. 이러한 경매물건에 섣불리 참여했다가는 낭패 보기가 십상이다.
이 경우 법원은 낙찰자가 이런 사실을 알 수 있게 매각조건에 적시하게 된다. 유치권 = 유치권은 등기할 수 없는 권리로서 돈을 못 받게 되었을 경우에는 점유하고 있는 물건을 임의로 처분할 수 있는 것이다. 통상적으로 부동산에 대하여 유치권이 생기는 내용은 건물을 신축할 경우건축주가 공사비를 공사업자에게 주지 못할 경우 시공자가 그 건물의 전체 또는 일부를 공사비 대신 차지하는 경우가 가장 대표적인 경우이다.
우선변제권은 없으나 경매신청권은 있으며, 해당 부동산을 직접 점유뿐만 아니라 간접점유하고 있는 경우에도 유치권은 성립한다는 것이 법원의 판단이다.
예고등기 = 경매 대상인 부동산이 경매사건과는 별도의 소송이 진행되고 있는 경우, 즉 법원경매사건을 나타내는 기호-타경-와는 별개의 소송이 진행되고 있을 경우에는 이런 사실에 대하여 법원이 등기부상에 기재하여 제3자에게 소송이 진행되고 있음을 알리게 되는 데 이러한 등기를 예고등기라고 한다.
예고등기는 법적으로는 아무런 효력이 없는 일종의 경고적 의미로 설정순위에 상관없이 경매결과로 말소되지 않는다. 즉, 원인소송이 완료될 때까지 말소되지 않으며 원인 소송결과에 따라서는 낙찰자의 소유권도 말소될 수 있다. 다시 말하면 예고등기의 원인이 되는 원인소송에서 원고가 패소하는 경우에는 낙찰자의 권리에 문제가 없으나, 원인소송에서 피고가 패소하는 경우에는 낙찰로 인해 취득한 소유권도 말소될 여지가 있으므로 예고등기가 경료된 물건을 입찰하고자 할 때는 많은 주의를 하여야 하며, 법원도 이 사실을 적시한다.
선순위 소유권이전에관한담보가등기 = 담보가등기가 저당권이나 압류보다 앞서는 경우에는 반드시 이미 청산절차를 마친 상태인지 아닌지를 검토하여야 하고 만약 청산을 마쳤을 경우에는 응찰하지 말아야 한다. 이미 청산을 마친 소유권이전 담보가등기의 법률적 효력은 아직 가등기 말소와 소유권이전등기를 하지 않았다고 하더라도 이것은 더 이상 담보가등기라고 볼 수 없으며 사실상의 소유권이전청구권 가등기와 같은 것이다.
이러한 소유권이전청구권 가등기의 경우는 낙찰자가 떠안을 수 있다는 사실을 주의하여야 한다. 입찰자가 구분하는 방법은 선순위가등기권자가 경매법원에 배당요구를 하였다면 담보에 관한 가등기라고 할 수 있어 안심하고 입찰에 참여하고, 배당요구를 하지 않았다면 소유권이전에관한담보가등기로 보아 입찰에 응찰하지 말아야 한다.
선순위 처분금지가처분 = 소멸기준보다 앞서는 처분금지가처분이 경료 되어 있으면 무조건 피해야 한다. 그러나 반대로 소멸기준 이후의 처분금지가처분은 촉탁등기대상으로 순위에 상관없이 말소대상이 되기 때문에 염려하지 않아도 된다. 그러나 말소대상이 되는 권리에 소송이 제기되어 있고 바로 다음순위로 “처분금지가처분”이 경료 되어 있다면 일단은 주의해야 한다. 촉탁등기로도 말소 안 되는 처분금지가처분이 있는 경우 법원도 이 사실을 적시한다. 공유물 = 공유부동산이란 다수인이 지분으로 부동산을 공동명의로 소유하고 있는 부동산을 말하는 것으로 공유자 중에서 한사람 또는 일부가 가진 지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 경매실행 요건이 됨에 따라 그 지분만이 경매되는 경우가 있다. 주로 상속에 의해 지분을 갖게 되었다가 지분만 경매되는 경우를 말하는 데 이를 지분경매라고 하는 것이다.
지분경매의 경우는 낙찰 받아도 권리행사가 쉽지 않아서 대개는 유찰을 거듭하여 감정가의 10%수준까지 떨어질 경우도 있는데, 이러한 물건을 싼 맛에 응찰했다가는 헛수고하기가 십상인 것이다. 공유자의 우선매수청구권이란 공유지분 경매에서 다른 지분소유자에게 입찰일에 최고가입찰가를 써낸 가격으로 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하고 있는 권리를 말하는 것이다.
재경매사건 = 소위 20%짜리라고 한다. 재경매사건은 낙찰자가 응찰하여 10%보증금을 몰수당해 법원이 그 보증금을 보과하고 있는 사건이다. 이와같이 보증금 20%짜리로 특별매각조건이 붙은 재경매 사건인 경우는 더 많은 주의를 기울여야 한다. 전 낙찰자의 입찰보증금 10%는 배당재단에 포함시켜 배당한다. 법원에 따라 30%인 곳도 있다.
분묘기지권 = 임야를 낙찰받을때 지상에 분묘가 있다면 일단은 분묘기지권이 성립한다는 전제하에 입찰에 응해야 한다. 우리나라에서는 분묘에 관한 특별한 권리를 인정하고 있는데 이를 분묘기지권이라 한다. 분묘기지권은 분묘에 대해 지상권과 유사한 효력을 인정하는 것이다
토지별도등기 있음 = 토지별도등기 있는 물건이란 토지와 건축물의 등기부 압류 내용이 서로 다른 경우이다. 즉 토(대)지와 건물을 공동담보로 제공하고 저당권들을 설정한 채무자가 후에 채권자의 동의 없이 건축물을 멸실시키고 새로이 신축하는 경우 토(대)지의 기존 압류는 유효하지만 건축물에 경료 되어 있던 압류는 효력을 상실하고 신축한 건축물에 새로이 압류가 경료 되면 토지별도등기가 발새하게 된다.
말소 안되는 전세권 = 최근 제정된 민사집행법중 전세권에 관계된 조항을 보면 선순위 전세권이 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 인수해야 하는 것으로 바뀌었다. 다만 선순위 전세권일지라도 전세권자가 채권계산서를 제출하여 배당에 참가하여 배당 받으면 소멸된다.
말소 안되는 가압류 = 현 부동산소유자 이전의 소유자가 진 채무등으로 설정된 가압류로서 저당권보다 앞서는 것은 촉탁등기의 결과로도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 되므로 반드시 유의하여야 한다. 즉 이 가압류는 현재의 소유자가 소유권을 인수할 때 함께 인수한 권리로서 현재 소유자와는 관련이 없는 채무에 해당되는 것이다.
이 경우 가압류에 따른 본안소송에서 가압류권자가 승소하여 경매를 진행시키게 되면 현재의 소유자는 물론이거니와 낙찰 받은 사람의 소유권도 원인무효로 말소될 여지가 있는 것이다.
| |
| 4. 實戰경매투자 - 용어풀이1 | |
|
부동산 법원 경매에서 사용되고 있는 법률용어와 권리에 대해서 설명하기로 한다.
▶강제경매(매각) : 일반 채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출하여 부동산을 처분해달라고 해서 부쳐진 경매.
▶임의 경매 : 저당권과 같은 담보권 실행을 위해 경매에 부쳐진 경매. ▶타경 : 경매사건에 붙이는 고유 기호. ▶매각 : 민사집행법에서 말하는 경매 ▶입찰 : 경매입찰에 응하는 행위. ▶낙찰 : 경매에서 최고가격을 제시한 사람을 결정하는 것. ▶유찰 : 경매에 나온 물건에 응찰하는 사람이 없거나 입찰자의 자격 또는 준비물 미비로 무효가 선언되어 다음 경매에 넘겨지는 것이다. 보통 유찰되면 최초감정가에서 가격이 20%떨어지고 또 유찰되면 그 전 단계의 떨어진 가격에서 다시 20%가 떨어진 가격이 최저경매가가 된다. ▶감정 평가액 : 감정평가사가 부동산의 경제적인 가치를 화폐의 단위로 측정한 것으로, 감정평가액은 최초 경매시 최저입찰가격이 된다. ▶최저 경매가 : 일반법원 경매 응찰자들이 응찰가액을 산정할 때의 기준이 되는 금액. 이 가격 이하로는 쓸 수 없고 그 이상을 써야만 한다. 1회차 경매 진행에서는 감정평가액이 최저경매가격이 된다. ▶취하 : 채무자가 채무를 변제해 채권자가 법원 경매신청 의사를 철회하는 것을 말한다. 경매가 진행되지 않고 종결된다. 철회는 경매개시결정에서 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며, 경매이후의 취하는 최고가 매수인의 동의가 있어야 한다. ▶변경 : 경매를 적법하게 진행시킬 수 없는 상황일 때 경매법원이 경매기일을 변경하는 것으로 이때는 최저입찰가격의 변동이 없다. ▶연기 : 입찰인 경우에는 경매를 적법하게 진행시킬 수 없는 상황일 때, 경매법원이 경매기일을 연기하는 것으로 이때도 최저입찰가격의 변동이 없다. 낙찰허부 결정이나, 배당기일 등도 연기되는 경우가 있다. ▶낙찰(불)허가결정 : 최고가매수인이 결정된 뒤, 담당재판부가 경매진행과정의 전 과정이 적법하게 진행되었는가를 검토하여 1주일 뒤 낙찰허가 또는 불허가를 결정한다. 만약 불허가 결정이 나면 불허가 결정에 대해 이의를 제기할 수 있으며, 불허가 결정이 확정되면, 1주일 후 입찰보증금을 최고가매수인에게 반환한다. ▶대위 변제 : 이해관계인이 채무자를 대신해서 자신보다 선순위 권리의 채무를 변제, 말소하고 자신이 선순위 권리자가 되는 것이다. ▶임차인 : 주택임대차보호법상의 보호대상이 되는 채권적 임차채권을 가진 세입자. 구비요건은 주민등록전입, 당해 부동산의 점유, 채권적 임차채권이 있을 것이 전제조건이다. ▶토지별도등기있음 : 우리 민법은 토지와 건(축)물을 별개의 부동산으로 보고 있기 때문에 토지와 건물의 설정등기 내용 등이 달라질 수 있는데, 그 설정내용이 달라진 경우 입찰목록등에서 토지별도등기있음으로 표기해 준다. ▶배당 : 경매되는 부동산의 대금으로 채권자의 채권을 모두 만족시킬 수 없는 경우 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나눠주게 되는데 이를 배당이라고 한다. 현행 민사집행법에서의 배당요구는 배당종기일까지 배당을 요구해야 배당에 참가할 수 있으며, 이 기간을 넘긴 경우에는 배당을 해주지 않고, 한 번 요구한 배당요구는 철회를 인정하지 않는다. ▶가등기 : 종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기로 예비등기의 일종이다. 『가등기의 효력은 (1) 그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2) 본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다』 ▶각하 : 국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다. 다만 민사소송법상 기각과 구별하여 사용하는 경우에는 소송요건 또는 상소의 요건을 갖추지 않은 까닭으로 부적법인 것으로서 사건의 일체를 심리함이 없이 배척하는 재판을 말한다. ▶감정인 : 특별한 지식 경험에 속하는 법칙이나 이를 구체적 사실에 적용하여 얻은 판단을 법원이나 법관에 보고하는 자를 말한다. 감정인은 일정한 경우 감정전에 반드시 선서하여야 하는데 선서하지 않고 한 감정은 증거능력이 없다. 또한 허위감정은 처벌을 받는다. ▶감정평가액 : 집행법원은 감정인으로 하여금 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하여야 하는 것은 아니지만 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 원용하고 있다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다. ▶강제 경매 : 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 절차중의 하나이다. | |
| 5. 實戰경매투자 - 용어풀이2 | |
|
개별경매(분할경매) = 수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저경매가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 법에 명문규정은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 경락을 허가하지 아니한다. 이 경우 채무자는 경락할 부동산을 지정할 수 있다는 규정과 일괄경매에 관한 특칙이 있음에 비추어 명백하고, 다만 법원은 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄 매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 자유재량에 의하여 일괄경매를 정할 수 있다.
경락(매각)기일 = 집행법원은 경매기일의 종결후 미리 지정된 기일에 경락기일을 열어 경락허*부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음 경락의 허가 또는 불허가를 선고하는 날이다.
매각개시결정 = 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시결정이다. 이 때 집행법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행법원은 그 부동산의 압류를 명하고, 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며, 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.
(신)매각기일 및 매각결정기일의 공고 = 경매기일 및 경락기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고한다. 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 한다.
최초의 경매기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하여야 하며 법원이 필요하다고 인정할 때에는 그 외의 경매기일에 관하여도 신문에 게재할 수 있으며, 대법원 홈페이지 법원경매공고 란에도 게재한다.
매각기일의 지정 = 집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저경매가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 경매할 기일을 지정하게 된다.
매각기일 및 매각결정기일 통지 = 법원이 경매기일과 경락기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지하는 절차를 말하는데, 위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있다.
매각물건명세서 = 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 경매물건명세서를 작성하고, 이를 경매기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 작성해 놓은 것이다.
경매신청취하 = 경매부동산에 대하여 경매신청 후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 필요로 한다.
최고 = 법원은 경매개시결정후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간내에 통지할 것을 최고 하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지 받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주는 것이다.
공동 경매 = 수인의 채권자가 동시에 경매신청을 하거나 아직 경매개시결정을 하지 아니한 동안에 동일 부동산에 대하여 다른 채권자로부터 경매신청이 있으면 수개의 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 하여야 하며, 그 수인은 공동의 압류채권자가 되고, 그 집행절차는 단독으로 경매신청을 한 경우에 준하여 실시되는 절차이다.
공탁 = 변제자가 변제의 목적물을 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도이다. 변제자, 즉 채무자를 보호하기 위한 제도로서, 그 성질을 제3자를 위한 임치계약으로 봄이 일반적이나, 판례는 공법관계(행정처분)로 본다. 공탁의 성립요건으로는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없어야 하는바, 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우도 이에 해당한다. 공탁의 목적물은 채무의 내용에 적합한 것이어야 하고 일부공탁은 원칙적으로 무효이다.
| |
| 6. 實戰경매투자 - 불황이기회 | |
|
정부의 부동산 가격 억지정책으로 경매시장에 많은 물건들이 쏟아져 들어오고 있다. 2004년 신건이 4만 건을 넘어섰다는 기사를 보았다. 많은 분들이 궁금해 하시는 현재 경매시장에 대해 부동산 특징과 관련하여 기본적인 투자자의 자세를 보려고 한다.
부동산시장과 경매시장의 특성 = 부동산학 개론서 정도를 읽어보신 분이라면 부동산 가격은 사이클은 4개의 국면(활황->후퇴->쇠퇴->회복->다시 활황 순)으로 전개 된다고 보신 적이 있을 것이다. 여기서 활황국면에서 후퇴국면 사이의 맨 꼭대기 점을 고점(高點)이라고 하고, 쇠퇴국면에서 회복국면 사이의 맨 아래 점을 저점(底點)이라고 한다. 투자자들은 각 국면에서 다른 투자행동을 보이는 것으로 잘 알려져 있다.
매도자시장(활황국면에서 고점까지)의 투자자 행동패턴 = 이 시기의 부동산 시장은 부동산 경기가 활황으로 많은 투자자들이 사지 못해 안달을 부리는 특징을 보인다. 언론에 보도되는 동시분양의 청약경쟁율 전국 평균 수십 대 1에 달하고, 개발소재가 있는 부동산은 하루에도 몇 백만 원에서 몇 천만 원씩 가격이 폭등한다.
따라서 이때의 부동산가격의 가격결정권은 매물을 가진 사람이 결정하게 된다(예를 들어 작년 이맘때 잠실 재건축 아파트가 하루에 500만원씩, 천만 원씩 오를 때를 생각해 보라). 그래서 이때는 현금을 가진 사람은 매물을 가진 사람의 결정에 따라가지 않을 수 없다. 즉 가격결정권을 가지지 못한 채로 사지 못해서 안달을 부린다. 그 이유는 간단하다. 눈앞에서 하루에 500-1,000만원씩 오르니 하루라도 빨리 사야 조금이라도 싸게 살수 있다는 생각이니 말이다.
매수자시장(쇠퇴국면과 저점까지)의 투자자 행동패턴 = 이 시기의 부동산 시장은 부동산 경기 위축으로 시장에 참가하는 참가자 수부터 급격히 줄어들기 시작한다. 2004년 현재 지금 우리나라 주거용 부동산 시장을 생각해보면 이해가 쉽다. 이 시기의 특징은 매도자 시장과는 반대의 상황이 벌어진다. 거래는 되지 않고 팔려고 내놓은 사람도 급매이하로 내 놓아도 사려는 사람이 가격을 떠 깎으려고 들어도 아무도 이상하게 생각하지 않는 분위기가 된다.
즉 가격결정권을 현금가진 사람이 쥐게 된다. 물건을 가진 사람은 붙잡고 있어 보았자 가격이 더 내려갈 것으로 보아 처분하려 들고, 사려는 사람도 같은 판단을 하게 되어 꼭 구입할 이유가 없다면 매수를 미루는 것이다. 따라서 매물은 증가하고 거래는 이루어지지 않으면서 가격은 하락하게 된다.
경매시장의 특징 = 경매시장이 부동산 시장의 일부여서 부동산 시장 상황에 절대적인 영향을 받는 것은 말할 필요가 없다. 즉 부동산 경기가 좋을(매도자시장)때는 경매법정을 보면 경매물건은 급격히 줄어들어 경매계가 폐지되고, 낙찰 받고자 하는 사람들로 발 디딜 틈이 없고, 낙찰자수와 낙찰가격은 급격히 올라간다. 따라서 수익률은 줄어들게 된다.
그러나 반대로 부동산 시장이 불황이거나 나빠(매수자시장)지면 경매물건은 급격히 증가하기 시작하여, 경매계가 신-증설되고, 낙찰 받고자 하는 사람들은 썰물처럼 빠져나가 법원경매장은 을씨년스럽기까지 한다. 따라서 낙찰자는 줄어들고 낙찰가격은 급격히 떨어지며, 수익률은 오히려 올라간다.
투자자로서 바람직한 행동양식 = 그러면 지금까지 우리는 어떤 투자패턴을 보였는지 반문해 보자. 즉 가격결정권을 매물을 가진 사람이 쥐고 있는 매도자시장에서는 사지 못해 안달을 부리다가, 시장 상황이 나빠지는 매수자시장에서는 팔지 못해 난리를 치지 않으셨는지 되돌아보아야 한다. 경매 역시 마찬가지 이다. 부동산 시장이 활황이어서 경매초보자들이 별 생각 없이 감정가격이상으로 써 내는 과열시장에서 낙찰 받지 못해 조금해하지 않았는지, 지금처럼 초보병아리 경매투자자들이 다 떠나 썰렁한 경매시장을 보릿자루 쳐다보듯 하지는 않는지?
만약 본인 이렇다면 부동산 투자자의 기본적인 자질에 심각한 문제가 있다. 즉 이런 자세로는 부동산이든 경매든 투자로는 결코 성공할 수 없다. 그렇다면 어떻게 해야 할단 말인가. 부동산 시장과 경매시장의 장점을 활용하면서 부동산 이론의 시장에서의 일반참여자들의 특성과는 철저히 반대로 가야한다. 즉 매수자시장(현재와 같은)에서 경매로 낙찰 받아 소유권을 취득한 다음, 전세 등으로 임대하여 시간을 벌면서 다음 매도자시장까지 기다리다가 매각하는 방법이다.
앞에서 잠시 본 것처럼 부동산 시장이 매도자시장(활황)인지 매수자시장(불황)인지를 아는 것은 그리 어렵지 않다. 일간신문이나 보도 등에서 동시청약에 과열이니 부동산 가격이 올라 규제책이 필요하다는 기사가 보이면 매각해(빠져나와야)야 한다는 신호로 판단하시고, 지금처럼 경매물건이 급증하고 있다는 기사가 나오면 낙찰로 소유권을 취득해야 할 시기라고 판단하면 틀림없다. 다만 현재 과열 상태인 수도권이나 충청권의 토지는 예외로 하자.
부동산 투자자의 성공자질 = 부동산 투자 수익률은 먼저 얼마나 많은 공부를 먼저 하셨는가 이다. 둘째는 철저한 임장 활동이다. 얼마 전 어떤 강연회의 강사님이 자신은 관심지역의 지도를 그릴 수 있을 정도라고 했다. 셋째는 부지런함과 성실함이다. 여기까지는 기본적이고 그 다음은 끈기라고 생각한다.
| |
| 7. 實戰경매투자 - 용어풀이3 | 뒤로 위로 |
|
▶개별경매(분할경매) : 수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저경매가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 법에 명문규정은 없으나 이 원칙은 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자의 채권 및 집행비용의 변제에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 경락을 허가하지 아니한다.
| |
| 8. 實戰경매투자 - 토지경매 | |
|
시중을 떠돌던 부동 자금이 수도권과 지방 토지시장으로 급격히 쏠리는 현상이 나타나고 있고, 그 영향으로 법원경매 시장에서 상당기간 찬밥신세를 당하던 토지가 갑자기 황태자 대접을 받고 있다. 그러나 부동산 초보 투자자가 경매를 통해 토지에 투자해서 당초의 수익을 달성하고 무사히 빠져 나오기란 기적에 가깝다고 해야 할 것이다. 부동산투자 중에서도 고수들이 마지막으로 투자하는 물건이 토지라고만 해두고, 토지에 응찰할 때 최소한 이것만이라도 주의했으면 하는 바람이다.
땅값은 철도ㆍ고속도로 등 새로 날 길을 따라 움직인다 = 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 되고, 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있다. 경전철ㆍ도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킨다. 신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거이다. 도심 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되게 마련이다. 그러므로 앞으로 개설될 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지ㆍ임야는 확실한 투자처이고, 땅값이 오를 수밖에 없다
개발 예상,예정지의 인근을 찾아라 = 토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지ㆍ임야의 구입은 성공투자를 약속한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있다. 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높다.
투기가 아닌 투자의 마인드로 임하라 = 무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있다. 특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위 ‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물이다. 수익 좋은 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 주겠는가.
여유자금으로 투자하라 = 단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐이다. 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙이다. 이자주고 빌려서 하는 투자는 해서는 안 된다. 또한 임야등의 경우 은행등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 한다.
뜬소문과 사람을 믿지 마라 = 남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는 분들도 계신다. 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 한다.
이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 한다. 소문만에 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 투자세계에서는 아무도 믿지마라. 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 마라.
기다릴 줄 알아라 = 토지나 임야의 경우, 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각한다. 차분하게 기다릴 수 없는 이유들이 있는 독자라면 이 방면에는 투자하지 말 것을 당부하고 싶다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지ㆍ임야이다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식 대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 본다.
공부와 현황이 일치하는지 살펴라 = 시골 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전ㆍ답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 된다. 농지취득자격증명원 확보 여부도 사전에 확인하라.
도시계획을 눈여겨 봐라 = 각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 그것이다. 그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인하라.
분쟁에 휘말릴 수도 있다. = 시골 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분이다. 권리 없는 자로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중ㆍ3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지ㆍ임야 관련으로는 민ㆍ형사상 소송이 끊이질 않는다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사이다. 특히 시골 물건을 낙찰받을 때 주의할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 한다. 외지인이 낙찰로 소유권을 취득하는 것을 즐거워할 시골 사람은 아무도 없다.
권리 관계를 잘 따져라 = 토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡하다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 된다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다하다. 문중임야등은 응찰해서는 안 된다. 명의신탁이 허용되기 때문에 잔금 지급후에도 소유권을 빼앗길 염려가 충분하다. 또한 법원 분위기에 휩쓸려 고가 응찰할 것도 주의하라.
| |
| 9. 實戰경매투자 - 현장답사 | |
| 현장답사(임장활동)시 체크 포인트
1) 입지조건 조사
* 의료시설, 시장, 학교, 관공서와의 거리 * 교통수단 및 통근거리, 혐오시설, 도로망, 상권 형성, 장래발전가능성 조사 * 미발표된 개발 호재 파악 2) 물건 분석
* 면적, 모양, 방향, 지세, 경관, 공부상 내용과의 차이점 파악 * 가격 조사 : 시세(주변 중개업소), 공시지가 위와 같은 기본적인 자료들을 확보하여 참고·대조하면서 적절한 응찰가격을 사전에 결정한 뒤 응찰에 임해야 법정 분위기에 휩쓸려 실수하는 일을 막을 수 있다.
3) 동사무소 방문 임차인 확인
주택임대차보호법의 보호대상이 되는 부동산을 낙찰 받을 때, 무엇보다 주의해야 하는 것이 바로 임차인에 관한 사항이다. 해당 부동산에 전입자 내역을 올바르게 파악하기 위해 반드시 해당 동사무소를 방문하여 전입사항을 확인해야 한다. 물론 집행관이 현황 조사 시 동사무소를 방문하여 해당 번지에 전입해 있는 전입자의 주민등록등본을 발급받아 현황조사서에 기재하지만, 응찰자도 직접 확인해야 한다.
전(세)입자 : 동사무소방문 주민등록전입자 확인, 세입자 현황파악(세입자의 전입일자 확인, 소액보증금이나 확정일자 받은 임차인 파악) 특히 말소기준이 되는 권리보다 먼저 전입해 있는 채무자나 보증인의 동일세대가 아닌 전입자의 내용은 정확하게 파악해야 한다.
참고로 임차인의 대항력 발생기준이 되는 주민등록전입일은 주민등록 전산화에 따라 1994년 7월 1일부터 시행된 현행 주민등록법에서는 전입일은 실제 전입신고를 한 날짜를 기재하고 변동일은 전 거주지로부터 전산자료가 주민등록 이전한 동사무소로 이송되어 전입정리가 되는 날을 기재하는 것이다. 그러므로 1994년 6월 30일 까지는 변동일이 전입신고일이고 1994년 7월 1일 이후에는 전입일이 전입신고일이 되는 것이다.
4) 물건에 대한 공부 확인 및 공법상 규제사항 확인
- 각종 공부 내용 확인 * 토지, 건물 등기부등본 : 소유권 및 기타 권리사항 확인 * 토지, 건물 임야대장 : 각 물건의 면적, 과표, 지목, 건축현황 확인 * 지적, 임야도 : 토지 모양 등 지적의 확인 * 토지이용계획확인원 : 각종 계획 및 공법상의 제한사항 * 공시지가 확인원 : 현재의 공시지가 * 건축물관리대장 : 건물의 면적, 구조, 용도, 신축일 등을 확인하여 토지대장과 건축물관리대장의 내용과 등기부의 내용을 비교해서 미등기된 부분 등이 없는지를 확인 * 미등기 건물확인서 : 장기 무허가 미등기 건물 내역을 구청에서 별도 관리 | |
| 10. 實戰경매투자 - 충청권 땅 | |
|
위헌결정 이후 땅투자에 대하여 = 행정수도이전에 관한 특별법이 위헌 판결을 받은 현재 행정수도 이전 예정지였던 공주ㆍ연기지역에 투자한 사람들은 말할 필요도 없이 이 지역의 보상금이 몰릴 것으로 예상되었던 반경 30-50km 이내인 주변 지역에 땅을 미리 선점한 사람들의 비명소리가 높다.
대규모 개발지역에 대해 땅값 상승을 보면 해당 개발 지역보다 그 배후지가 더 많은 상승을 가져왔다는 지금까지의 경험칙을 무시할 수 없었다. 어느 신문기사에서도 읽은 것처럼 행정수도 이전이 당초 예정대로 진행이 불가능해진 지금 가장 절박한 상황으로 내 몰리고 있는 사람들이 행정수도 예정배후지에 투자했던 사람들이 누구보다 높은 비명 소리를 지르고 있다고 한다.
이 대목에서 좀 냉정해질 필요가 있다. 과연 미리 선점하여 투기에 가까운 무리수를 둔 사람들이나 기획부동산이 소리 높여 외쳐대는 구호에 관심을 가져야 하나인데 안타깝게도 부동산 관련 전문가 누구 한명 이 부분에 분명한 입장을 표명하지 않고 있다. 너무나 잘 알고 있으면서 짐짓 모른 체 하고 있는 것이다.
그들의 구호는 정당하지 못하다 = 이번 헌법재판소에 결정에 대하여 각자는 자신의 입장에 따라 서로 다른 해석을 하고들 있다. 본인은 이 대목에 대해 어떤 입장을 표명할 위치에 있지는 않으며, 설령 그럴 수 있다고 해도 그냥 모른 체 하고 원론적인 이야기나 하고 있으면 중간은 갈지도 모르겠다.
대대손손 이 지역에서 농사지으며 평화롭게 오손도손 살던 토박이 농민들로부터 땅을 매집하여 전입도 하고 가건물도 지어 혹여라도 보다 높은 보상을 기대하고, 자신들에게 땅을 팔지 않은 농민들이야 2-3년뒤 토지가 수용되어 보상금이 나오면 어차피 농사를 지을터니.
또 배후지역은 보지 않아도 뻔한 이치로 앞에서 말한 정도의 거리에 있는 땅들의 가격 상승은 불을 보듯 뻔하니 선점해 놓으며 투자 수익률이야 땅짚고 헤엄치는 것이라고 큰 소리쳤던 일부 사람들이 손해를 보게 되었다고 외쳐되는 이들의 구호에 귀를 기울일 만큼 우리 사회가 병들었다고는 생각하지 않는다.
망한 것은 투기 세력뿐이다 = 이번 헌재 결정을 보고 덩실덩실 춤추는 해당 지역의 농부를 TV를 통해 보았다.참여정부의 방침이 부동산 투기를 통해 불로소득을 즐기는 세력이나 집단을 응징하겠다는 다소 과장되고 무리인 듯한 입장을 출범당시부터 표명하였던 것은 우리 모두 잘 알고 있다.
이번 헌재 결정으로 행정수도 대상지와 그 주변의 토지에 투기 목적으로 땅을 구입한 사람들에게 가장 확실하게 공약을 이행했다는 이야기가 나오고 있다. 투기꾼들에게 빼앗겼던 땅을 예전의 가격으로 되살 수 있다면 지역농부들의 입장에서는 그리 나쁠 것도 없다는 생각이다. 염치없는 소리도 들린다. 막차 타서 코너에 몰린 일부 사람들이 소송을 제기할 것이란다. 행정부의 발표를 믿고 정당한 경제활동의 대가가 손해로 나타났으니 그것을 국가 보상해야한다는 발상이 용감하다.
땅 경매에 대하여 = 앞에서 본 것처럼 매매등을 통한 땅(토지)투자가 이처럼 너무나 많은 변수들로 인해서 소위 난다 긴다 하며 부동산투자에서 한 가락을 뽐내던 사람들의 곡소리가 높을 수 있는 곳이 땅 투자이다. 어째서 한쪽만 보면서 그것이 전부라고 믿어버리는지 안타까울 뿐이다.
경매강의를 하다보면 법원경매를 이제 막 배우기 시작한 분들이 땅 경매에 관해서 관심을 가지고 진지하게 문의 하시는 분들이 계신다. 권리분석이나 말소기준권리가 뭔지도 모르는 분들이 땅투자에 대해 높은 열의를 가지고 아주 진지하게 물어 오신다.
가장 공격적인 거래형태이다 = 부동산 소유권을 취득하는 형태를 보면 매매, 법원경매, 상속, 증여, 불하등의 방법이 있으나 이중 법원경매로 소유권을 취득하는 것이 가장 공격(?)적인 형태이다.
매매등은 매도ㆍ매수자가 중도금, 잔금지불, 명도일정등을 서로 협의를 통해 부동산을 넘겨주고받지만, 법원 경매의 경우 소유권을 취득하는 낙찰자는 소유권을 넘겨주는 채무자나 점유부동산을 넘겨주는 임차인등의 상황을 거의 알지 못한 체 잔금납부를 통해 소유권을 취득하고 난 다음에서야 채무자나 임차인등과 접촉하는 것이 일반적이다. 즉 상대방의 입장을 거의 알지 못한 체 소유권을 취득한다는 것이다.
변수가 많다 = 부동산 거래사고가 가장 빈번하게 발생하는 것이 토지이고, 부동산 투자 종목에서 변수가 가장 많은 것이 땅 투자이다. 경매를 통한 땅투자는 변수가 더욱 많다. 가끔 다른 분들의 글을 보면 법원경매를 통해 시골의 땅이나 농가주택을 낙찰받아 주말농장이나 노후용등으로 활용하라는 글을 보면 아찔하지 않을 수 없다.
시골주택을 매매를 통해서 구입해서 그 마을 주민들의 텃세를 극복하려면 여간 어려운 것이 현실인데, 하물며 법원경매로 내 마을 내 이웃의 주택을 구입한 사람이 환영받지 못하는 것은 자명하다. 왕따 0순위이다. 내려가 살아도 스트레스이고 만약 낙찰받은 주택을 비워두기(주말용이어서)라도 한다면 온전히 관리하기 어렵다. 땅을 구입하여 농사짓는다 해도 별반 다르지 않다. 누구도 도와주지 않으며 농기계 한번 빌려주지 않는 것이 현실이다.
난감하기 이를 데 없다 = 부동산투자의 고수들이 마지막으로 간택하는 것이 토지다. 그러고도 앞에서 본 것처럼 고수들도 물리는 것이 또한 토지투자다. 과거에는 이랬는데!!, 라는 말은 아무 소용이 없다. 도대체 그것이 어땠다는 말인가. 과거의 사례 기준으로 판단하고 행정수도권에 투자했던 사람들이 패닉상태에 빠져있다.
이글을 읽고 있는 독자들이 여기에 포함되어 있지 않다고 해서 안도하고 있어서는 안되며 남의 고통을 즐거워해서도 안 될 것이다. 사하라 사막을 건너가는 사람들에게 모래사막의 지형도라는 것은 아무 쓸모가 없단다. 바람 한번 불면 바뀌는 모든 것이 바뀌는 사하라 사막의 지형처럼, 정책 한번 바뀌면 모든 투자요인들은 처음부터 다시 고민해야 하는 것이 부동산 투자이고 그 중에서 더욱 변화가 무쌍한 것이 다름아닌 토지일지 모르겠다.
최소한 우리나라 부동상 정책은 굳이 비유하라면 사막의 모래바람이다. 하물며 이제 막 부동산투자에 관심을 가지기 시작한 사람들이 토지를 그것도 법원경매로 이익을 내겠다며 막무가내일 때는 참으로 난감하다. 그러나 2005년의 부동산투자의 최대 화두는 토지가 될 것은 분명하다 | |
實戰경매투자-재테크 칼럼(4)
| 實戰경매투자-재테크 칼럼(4) | |
| 1. 實戰경매투자 - 테마경매 | |
|
10.29대책으로 가격이 꺽이기 시작한 부동산이 영향으로 작년 이맘때 서울서부법원의 경매계를 보면 보통 40∼50건 정도이던 것이 2004년 11월 현재 120여건으로 급증하고 있는데 더욱 늘어날 것이라고 한다. 감정가격 또한 작년대비 10∼15%정도 낮게 감정되어 나오고 있으며, 서울과 수도권의 법원만 보아도 소위 '깡통 물건'이 즐비하다.
부동산 불황이 깊어가면서 경매시장으로 밀려드는 신건들로 인해 법원경매계가 아우성을 내지르고 있다. 당분간(본인의 판단으로는 2006년말까지)은 법원경매물건에 투자하기 유리한 환경이 조성되고 있는 가운데 도사들의 투자테크닉을 살펴본다.
1) 자기 원칙을 세워라 = 법원경매물건 투자 경험이 많은 사람들의 특징을 자신만의 주 종목을 반드시 가지고 있다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립?빌라?다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다.
무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발?재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐, 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다.
이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산 시장에도 돌고 도는 유행이 있다.
2) 하자있는 물건일수록 수익률도 높아 = 현재 법원경매물건에 입찰하는데는 모두가 평등하다. 무슨 말인가? 하면 옛날처럼 호가제 시절도 아니고, 인터넷도 발달되고, 경매강좌도 활성화되고, 경매잡지도 제대로 되어 있고, 더욱이 경매정보 유료사이트에 가입하고 마음만 먹는다면 기본적인 출발점은 속칭 '경매도사'나 초보자인 독자나 동일선상에서 출발할 수 있다.
그럼 차이는 어디서 나는 것일까? 같은 경매잡지를 한 권씩 주고 입찰하고픈 물건을 선정해보라고 하면 경매를 처음 시작한 초보자, 경매교육 잘 받고 6개월 정도 투자한 초보투자자, 3년 정도 실전경력을 가진 중급정도의 투자자, 그리고 호가제 시절부터 경매에 참가한 도사들이 우수한 물건이라고 골라내는 물건은 각자 다를 수밖에 없다.
패턴을 보면 초보자일수록 간단하면서도 입찰경쟁률이 높은 물건에 관심을 가지는데 반해, 소위 도사들은 일견 보기에는 각종 하자들 투성이로 초보자는 권리분석부터 엄두가 나지 않는 골치 아픈 물건을 선정해 “단독입찰” 하는 것을 알 수 있다.
도사들은 일반인들이 선뜻 손을 대지 않는 물건만을 전문적으로 응찰한다. 법정지상권성립여지 있음, 대지만 입찰, 세입자가 많은 물건, 인수금액이 많은 물건, 예고등기 있음, 유치권성립여지있음, 테마입찰등이 그것이다. 이런 물건들은 같은 물건보다 평균 2∼3차례이상 더 유찰되는 것이 기본이어서 고수익을 올릴 수 있을 뿐만 아니라, 단독응찰이나 낮은 경쟁률로 낙찰 받는다.
법원경매시장에서의 일종의 '틈새시장', '틈새물건'으로 바로 '특수물건'이라고 불리는 고위험 고수익상품으로 세심하고도 전문가적인 안목을 가지고 있어야만 파악할 수 있는 물건이다. 법원 부동산경매가 일반화되면서 수익률이 떨어지고 있는 상황에서도 높은 수익률을 얻고 싶다면 이러한 특수물건을 겨냥해 봄직 하다.
3) 경매물건에도 테마종목이 있다 = 법원 경매로 부동산을 사면 항상 싸게 살 수 있을 것이라고 생각하는 의외로 사람들이 많다. 그러나 모든 부동산들을 초보자가 생각하는 만큼 높은 수익과 투자성을 갖고 있는 것만은 아니다.
우선 아파트의 경우 경매시장에서 감정가나 시세보다 오히려 비싸게 낙찰 받는 사례가 많다. 대개 경매 초보자가 정확한 시세파악도 없이 입찰하면서 입찰장 주변의 과열분위기에 휩쓸려 무리한 가격을 써내기 때문이다. 입찰장에 가보면 차라리 매매로 사는 편이 훨씬 유리할 텐데 하고 아쉬운 생각이 드는 경우가 한 두번이 아니다.
법원경매가 시세보다 싼 것말고는 아무리 따져봐도 매매쪽이 장점(세금문제, 명도문제, 입주등 활용문제, 부동산관리상태문제, 체납관리비문제등)이 훨씬 많기 때문이다. 즉, 이런 요소들을 무시하고 급매시세보다 비싸게 낙찰 받는 사람의 대다수가 법정 분위기에 휩쓸려 얼떨결에 응찰하고만 초보자들이다.
경매물건을 잘 고르려면 현재는 다소 볼품 없어 다른 투자자들이 탐내지 않는 물건, 권리관계가 다소 까다로워 보이지만 실은 법적 처리로 쉽게 해결되는 물건이 돈 되는 경매 부동산이다. 이런 부동산은 주로 비인기지역내 연립 빌라 다세대나 허름한 단독주택, 외곽지역 토지 등의 비인기종목들이 경매시장에서 빛을 발하고 있다.
남들이 다하는 구태의연한 투자방법으로 경매에 참여할 바에는 차라리 비싸지만 속 편한 일반매물을 고르는 것이 더 낫다고 한다면 심한 표현일까. 법원경매 부동산 투자시에는 틈새종목 공략과 사전의 꼼꼼한 수익성 분석이 핵심이다. 이런 부분에 대해서 함께 고민해보기로 하자.
4) 선순위 임차인 때문에 더 유찰된 물건 = 법원에서 배당받지 못하는 선순위 임차인이 많으면 초보자들은 피하는 것이 보통인데, 낙찰대금과는 상관없이 추가로 많은 인수할 금액만큼 감안하고 응찰하기 때문에 경매물건투자 경험이 많은 사람일수록 즐겨 응찰하는 타입이다.
법원 경매시장에서 선순위 임차인이 있어 최저입찰가가 크게 떨어진 경매물건으로, 세입자의 전입일자가 최초근저당 설정일(소멸기준)보다 앞선 선순위 임차인이 있을 경우 낙찰자가 전액 배당 받지 못할 경우, 잔여보증금을 추가로 물어줘야 하기 때문에 여러 번 유찰되는 경우가 많다. 이런 물건을 싼값에 낙찰 받아 보증금을 내주면 명도하기가 쉽고 절세효과도 거둘 수 있는 방법이 있다.
소유권 이전시 부담하는 취득, 등록세(교육. 농특세 포함 약 5.8%)가 낙찰금액을 기준으로 산정되기 때문이다. 추가로 인수부담 해야 할 전세금을 감안해 낙찰가가 1억원 낮아진 경우라면 약 600여 만원의 세금 및 이전 경비를 줄일 수 있게 된다. 즉 낙찰 받는데 2억이 들어가는 물건이 있다고 가정해 보자.
갑이라는 물건은 2억에 낙찰 받고 인수가 없고, 을이라는 물건은 1억원에 낙찰을 받고, 추가로 1억을 임차인에게 물어주는 물건인 경우 어떤 물건을 낙찰 받는 것이 더 유리할까? 초보자의 경우 물어(인수)주어야 하는 대항력 있는 세입자가 있는 물건은 꺼리는 경향이 있으나 과연 그럴까? 하지만 선순위 임차인이 있는 주택인 경우에는 최저입찰금액이 추가로 전세금을 부담해도 좋을 만큼 떨어졌는지를 따져봐야 한다. 또 낙찰후의 개보수 비용과 시세 등을 감안해 입찰가격을 산정해 두는 것이 바람직하다.
선순위 세입자라도 확정일자가 최초근저당보다 앞설 경우 법원에 배당을 요구하면 낙찰대금에서 전세금 전액을 배당 받기 때문에 낙찰자의 책임은 없다. 그러나 선순위 세입자라도 확정일자를 받지 않았거나, 확정일자가 후순위라면 추가로 낙찰자가 전세금을 물어줘(인수해)야 한다.
5) 법정지상권 성립여지 있는 물건 = 초보투자자들이 쉽게 응찰하지 못하는 물건중 하나가 바로 법정지상권 성립여지 있는 물건이다. 우리 민법은 토지와 건축물을 별개 부동산으로 규정하고 있어 경우에 따라서는 각각 매각하거나 저당권 설정행위등을 할 수 있고, 토지만 경매가 실행되면 그것을 낙찰받은 경우 건축물 소유자를 보호하기 위해 법정지상권이 만들어지게 되어 일반 투자자들은 꺼리는 하자 있는 물건이 된다.
그런데 경험이 많은 투자자들은 즐겨 하는 이유중의 하나가 법정지상권성립여지있는 물건의 경우 아무리 여러건을 낙찰받아도 주택주에 포함되지 않는다는 것이다. 우리나라 부동산 정책을 보면 주택수의 여부에 초점이 맞추어져 있다. 즉 무주택자가 법정지상권 성립여지 있는 경매물건은 아무리 많이 낙찰받아도 무주택의 혜택이 계속 유진된다는 점이다. 또한 법정지상권 성립여지 있는 물건을 즐겨 낙찰받는 투자자들의 경우 지료가 목적이 아닌 경우가 대부분이다. 법정지상권 성립여지 있는 물건의 현재 평균 낙찰가률이 서울과 수도권을 보면 감정가격의 45∼50%선으로 파악된다.
예를들어 감정가격 1억원짜리 대지가 경매에 나왔다면 대략 5천만원이면 소유권 취득이 가능하다는 것인데, 도사들의 투자전략을 보면 소유권을 취득한 다음 감정가격의 70∼80%정도에 원소유자에게 재매각하는 정략을 구사하는 경우도 있다. 명도할 일도 없고 주택수에도 들어가지도 않는다. 만약 지료가 목적이라면 소유권취득후 바로 지료확정소송을 제기해야 시간을 단축할 수 있게 된다.
6) 재경매사건! 초보자는 피하고 도사는 낙찰받고 = 특별매각조건을 붙인 사건으로 재경매물건을 소위 20%짜리라고 한다. 이런 물건에 입찰하고자 할 때는 특별매각조건(입찰보증금 10%이나 특별매각조건은 각 법원마다 차이가 있어서 인천지원이나 수원지원은 간혹 30%인 경우도 있다)으로 입찰보증금을 20%를 납부해야하기 때문에 붙여진 이름이다. 어떤 이유에서든 전 낙찰자가 잔금납부기일에 잔금을 납부하지 않아 다시 경매시장에 나온 물건이다. 당연히 전 낙찰자의 피(?)같은 입찰보증금(최저입찰가의 10%)은 몰수되어 있는 물건이다.
우선 이런 물건은 왜 전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았는가를 파악해야 한다. 왜냐면 근본적인 하자로 인해 당초부터 입찰해 응해서는 안 되는 완전히 썩어 먹을 수 없는 사과인지, 아니면 썩은 부분만 도려내면 오히려 더 맛있게 먹을 수 있는지를 판단해야 하기 때문이다. 만약 치유가 가능한 하자라고 한다면 높은 수익률을 올릴 수 있어, 오히려 더 맛있게(?) 먹을 수 있기 때문이다.
| |
| 2. 實戰경매투자 - 초보와고수 | |
|
부동산재테크 수단으로 각광을 받고 있는 법원 경매에 대해 초보투자자와 고수들 사이에는 많은 차이가 있는데 그것을 간단히 규명하고자 이 글을 써 본다.
권리분석에 대해서 = 초보투자자들은 임차인이 많거나 권리분석이 조금 복잡한 법정지상권, 토지별도등기, 유치권, 맹지, 공유지분, 20%짜리, 농지취득자격증명원, 불법 건축물 . .등의 문구를 보면 더 이상 고민해보지도 않고 바로 다음 물건으로 넘어가 버리는데 반해 고수들은 이런 물건에 집중적으로 투자하는 것이 차이이다.
예를 하나만 들어보자. 전낙찰자의 입찰보증금이 몰수당해 응찰시 입찰보증금으로 20%를 납부해야하는 물건을 재경매사건 물건이라고 한다. 전 낙찰자가 입찰보증금을 떼인 이유는 여러 가지가 있다. 그러나 법원경매투자에서 이미 밝혀진 하자는 더 이상 하자가 아니고 위험요소가 아닌 것이다. 전낙찰자가 몰수당한 입찰보증금은 결과적으로 누구에게 돌아가는가 하면 20%짜리 재경매 사건을 낙찰받은 낙찰자의 불로소득이 된다.
즉 전 낙찰인이 3억 원짜리 물건에 응찰해서 입찰보증금으로 3000만 원을 제공했다가 잔금 납부를 포기하여 그 3000만 원 해당 경매계에서 몰수되어 있다면 그 돈은 나중에 낙찰 받은 사람이 납부한 잔금에 포함되어 채권자들에게 배당되는데, 이것으로 인해 인수해야할 인수금액이 줄어드는 효과로 인해 낙찰자의 불로소득이 된다. 물론 초보자는 20%라는 문구만 보이면 더 이상 따져보지도 않고 바로 넘어가버리지만 말이다.
경쟁률에 대해서 = 초보와 고수의 차이초보는 치열한 경쟁률을 뚫고 낙찰 받은 것을 자랑삼아 이야기하는데 반해 고수들이 즐거워하는 경쟁률은 단독, 아니면 3대1이하의 문제 있는 물건에만 응찰하는 것이 보통이다. 또한 낙찰 받아야 할 물건으로 판단되면 감정가격이나 몇 차례 유찰여부에 신경 쓰지 않고 소신껏 응찰하는데 반해, 초보자의 경우는 결과로 단독이면 즐겁기 보다는 겁부터 나는 것이 일반적이다. 혹시 자기가 알지 못하는 하자 등이 있는데도 발견하지 못하고 응찰하지 않았나하고 염려한다.
하자 있는 물건에 대하여 = 초보는 아무 흠도 없이 깨끗한 물건에만 매달리는데 반해, 고수들은 얼핏 보기에는 하자가 있어 초보자들이 엄두낼 생각조차 못하는 물건의 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버리는데 이 부분은 어쩔 수 없는 측면이 있기도 하다.
예를 들어 보자. 사과상자 안에 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다고 하자. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 초보투자자들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다. A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 초보투자자들을 놀라게 만든다.
인수 많은 물건에 대하여 = 법원경매에 투자할 때 선수위임차인을 어떻게 활용하는가는 초보자와 고수는 극명하게 나뉘는데 추가로 물어주어야 하는 임차인들을 투자 시 ‘지렛대’로 활용했을 때 기대할 수 있는 여러 가지 이점들을 구체적으로 살펴보자. 낙찰로 소유권취득에 총 ‘10억 원’이 소요되는 경매물건이 있다고 가정하자.
두 물건 모두 총 구입가격은 10억 원으로 동일한데
ⓐ라는 물건은 응찰가격이 10억 원이고 추가로 인수가 없고,
ⓑ라는 물건은 응찰가격은 1억 원이고 추가로 9억 원을 인수해야 하는 물건이라고 하자. ⓐ라는 물건은 10억 원이 응찰가격으로 잔금 납부 시 응찰보증금(응찰가격의 10%)을 제외한 9억 원을 법원이 지정한 은행에 납부해야 하고, 그 외에는 낙찰 대금 외 추가로 비용지출이 없는 경우이다(세입자 소제주의 적용).
ⓑ라는 물건은 1억 원에 응찰(응찰 시 입찰보증금 10%인 1000만원 제공)하여 낙찰 받고, 잔금납부 시 법원이 지정한 은행에 9000만 원(10%제외)을 납부하고 소유권을 취득한 다음, 낙찰대금이외에 추가로 9억 원을 인수(낙찰대금 외에 대항력 있는 임차인의 보증금을 물어줌)하고 나서야 완전하고 실질적인 소유권 행사가 가능하게 되는 물건이다(세입자 인수주의 적용).
ⓐ가 추가 인수가 없으니 우수한 물건이라고 생각하기 쉽다. 즉 추가로 인수하는 임차인이 없으니까? 라고, 특히 병아리 투자자의 경우는 더욱 그렇다.
그러나 사실은 ⓑ를 낙찰 받는 것이 여러모로 유리하다. 이유는 대강 다음과 같이 네 가지 정도의 이유(경매투자의 핵심) 때문이다.
첫째 초기자금 동원에서
ⓑ가 유리하다. 즉 ⓐ라면 물건은 잔금납부 시 9억 원을 마련해야 하지만, ⓑ는 9000여만 원만 준비하면 된다.
둘째 수익률산정에서도 ⓑ가 훨씬 높다. 이 물건을 총 10억 원에 소유권을 취득해서 12억 원에 매도했다고 해보자.
수익률을 계산해보면 ⓐ는 수익 2억 원을 투자한 자금 10억 원으로 나누면 수익률은 20%로 계산되지만, ⓑ는 수익 2억 원을 투자한 자금 1억 원으로 나누면 수익률은 200%로 계산된다. 이 사실이 왜 중요하냐면 ‘펀드’ 등으로 낙찰 받은 경우 투자자들은 얼마를 투자해서 얼마의 수익을 올렸는지가 오직 중요하기 때문이다.
셋째 소유권 이전 시 발생하는 세금도 ⓑ가 유리하다. ⓐ의 경우라면 응찰가 10억 원의 약 6.5%인 6500여만 원 정도가 소요되지만, ⓑ의 경우라면 응찰가 1억 원의 약 6.5%인 650만 원 정도면 끝난다.
넷째 결정적으로 명도에서 차이가 난다.
경매부동산에 살다가 임차보증금 날린 세입자가 막무가내로 이사비용 등을 요구하면서 나가기를 거부하면 경험이 없는 초보 낙찰자로는 난감하기 그지없다.
ⓑ 물건은 인수금액 만큼인 9억 원이나 받아 나가기 때문에 명도가 없다.
그리고 전기사용료, 가스사용료, 수도요금 등의 제 공과금도 명도당하는 채무자나 임차인이 깨끗이 정리하고 집을 비워주기를 기대할 수는 없다. 그러나 인수해야 하는 임차인이라면 정상적으로 이사 나가는 세입자와 마찬가지로 이사 가는 당일까지의 제 공과금을 정리하지 않을 수 없다. 가격규모에 대해서 = 초보는 비싸고 권리분석등이 간단한 것을 좋은 물건이이라고 하고 수는 수익률이 높은 물건을 우수한 물건이라고 여긴다. 실수요자가 아닌 바에는 아파트는 이미 고수들의 관심에서 완전히 밀려 나있는데 반해 초보투자자들은 죽기 살기로 응찰한다. 그러나 고수들은 금액이 크기 여부에 상관없이 철저히 수익률만 쳐다보고 투자를 한다.
무슨 말인가 하면 3억 원짜리 아파트를 하나 낙찰 받아 10%의 수익률을 올려 3천만 원 정도의 이익을 남겼다고 해보자. 초보자들로서는 꽤 양호한 투자를 했다고 생각할 줄 모르지만 고수들의 눈에는 명함내밀기도 쑥스러운 수익률이다. 본인의 판단으로는 1천만 원 투자하면 3개월 내 최소한 3천만 정도 수익을 올릴 수 있는 물건이라야 하고, 빌라나 연립이라면 전세금액 아래로 소유권을 취득할 수 있어야 대상 물건이 된다.
종목에 대해서 = 초보는 인기 있는 물건만 쫓아다니고, 고수는 확실한 자기종목이 있고 또 하나는 자신만의 주 종목이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립?빌라?다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다.
무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발?재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다.
이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산시장에도 돌고 도는 유행이 있다.
지역에 대해서 = 처음 경매를 시작할 때에 지켜야 할 원칙 중 하나는 자기가 잘 아는 동네나 지역의 물건부터 투자를 시작해야 한다. 그래야 가격 등에서 실수하지 않는다. 본인이 만약 경기도 수원에서 태어났고 학교는 계속 광명에서 다녔고 결혼하지 전까지는 강남구 역삼동에 살다가 결혼하면서 광진구 자양동 2호선 건대역 근처인 화양리에 살고 있다면 일단 물건 선정을 과거에 살았거나, 현재 살고 있는 동네로 한정시켜서 물건을 찾는다면 그만큼은 먹고 들어가는 측면이 있다.
이 경우라면 광명, 역삼동, 화양리와 그 일대 물건만 관심을 가져도 충분하고도 남는다. 모르는 동네 가서 사서 고생할 이유가 없다. 병아리 초보일 때는 더욱 그렇다. 병아리가 서울 전역을 쓸고 다닌다든지, 지방의 임야나 토지가 유망한 투자처로 각광을 받고 있다는 뉴스에만 귀를 두어서는 바쁘기만 할 뿐 좋은 결과를 올리기란 쉽지 않을 것이다. 이치는 간단하다. 부동산 경매선수들이 내가 살고 있는 동네까지 원정 와서 낙찰 받는 이유를 생각해보면 답이 뻔하다. 수익이 나니까 받을 것이고 그렇다면 그 물건을 경쟁할 때 초보라도 동네를 더 잘 아는 내가 더 유리한 것은 당연하다.
시장상황에 대해서 = 초보투자자와 고수와 사이에 차이를 말하라고 한다면 시장이 상황에 따른 기본적인 대체방법이 전혀 다르다는 점이다. 부동산시장의 경기가 종하지면 경매시장의 전반적인 상황은 악화되는 것이 일반적인데도 불구하고 초보자들은 득달같이 달려들어 낙찰가격을 터무니없이 올리기 시작한다.
그러다가 부동산시장이 나빠져서 법원경매 시장의 상황이 좋아지기 시작하면 이번에는 오히려 물 좋은 시장을 버리고 썰물 빠지듯이 경매시장을 떠난다. 무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발?재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐, 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다.
이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산시장에도 돌고 도는 유행이 있다.
그러나 산전수전 다 경험한 고수들은 부동산시장의 가격변동에는 초보자들과는 반대로 행동하는 경우를 자주 본다. 지금처럼 부동산시장이 죽을 쓰고 있어 법원경매시장에 호황장세가 지속되고 있으나 초보자들이 떠나 썰렁하기만 한 경매시장에서 땅짚고 헤엄치고 있다. 또 하나는 자신만의 주 종목이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립?빌라?다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다.
실수가능성에 대해서 = 무슨 일이든지 처음 입문이 중요하고 누구를 통해 그길로 들어서게 되었는가는 그 사람의 인생을 결정짓기까지 한다. 법원경매도 처음의 시작이 아주 중요한데, 처음 시작단계의 입찰에서 보기 좋게 성공하는 것은 긴 과정을 보면 결코 좋은 일이 아닐 수도 있다. 처음 낙찰 받은 물건으로 고생도 하고 실수도 하여야 좀 더 겸손해질 수 있다. 그런데 초보와 고수는 이 부분에서도 다름을 분수 있다. 초보는 실수가능성을 부정하고 고수는 그럴 수 있다고 생각하고 조심에 조심을 기한다.
이미 알고 있는 것처럼 잘못 응찰하게 되면 입찰보증금을 날릴 수 있는 것이 법원 경매이다. 권리분석, 시세분석, 임차인분석, 수익분석등이다. 입찰보증금을 날릴 위험에 빠질 가능성은 언제나 존재하고 길게 보면 입찰보증금을 한두 번 떼어보는것도 그다지 나쁘지 않다고 생각하는데 고수라고 말을 듣는 사람치고 한두 번 입찰보증금을 날려 보지 않은 사람은 드물다는 것을 초보자들은 인정하지 않으려 한다.
명도에 대해서 = 법원경매의 난관이자 진수는 뭐니 뭐니 해도 명도이다. 초보는 집행관만 동원 하면 아무나 언제나 강제집행을 통해 해당 부동산을 접수할 수 있다고 생각하시는데 사실은 당초부터 집행이 불가능한 물건들도 수두룩하다. 근린시설에 들어있는 유흥업소나, 종교시설물, 등은 손대 못대는 상황이 생길수도 있는데, 초보들은 잔금 치르고 나서 비로소 명도 전략을 세우는데 반해 경험 많은 고수들은 명도가 무엇보다 어렵다고 인정하고 명도 없는 경매를 하려고 애쓴다.
고수들은 언제부터 명도를 하냐면 경매지나 인터넷상에서 물건 검색할 때부터 명도작업을 시작한다. 초보들은 잔금납부하고 나서부터j 명도에 착수하는 것과는 전혀 다르게 말이다. 처음 물건 검색하는 단계에서 배당표작성을 해면서 명도난이도를 가늠해보면서 가능하면 명도 없는 물건에 응찰하려 한다. 말이 쉬워서 명도지 손해보고 집을 비워주어야 하는 임차인을 정리할 때 낙찰자 역시 심한 스트레스를 받지 않을 수 없다.
농촌물건에 대해서 = 경매 관련된 글이나 책을 보면 가끔 주말농장용이나 전원주택용으로 시골의 농가주택을 낙찰 받아 활용하라는 식의 문구를 보게 된다. 별 걱정 없이 초보자들은 동의해버리는데 큰일 날 일이다. 일반 매매로 소유권을 취득해 이사 가도 시골사람들과 친해지려면 작게는 1년 길게는 2-3년씩 간 쓸개 다 빼주고 있는 아양 없는 아양 다 떨어도 친해질 수 있을까 말까이다.
하물며 경매로 낙찰 받아 들어가면 왕따 0순위이다. 심한 경우에는 동네 슈퍼마켓에서 막걸리도 팔지 않은 일이 벌어진다. 만약 주말용으로 상시거주하지 않고 주말에서 와서 쉬고 가는 식이라면 평생 땅을 일구며 살아온 시골 사람들의 눈에 예쁘게 보일 리가 만무하고, 바로 사치주택으로 민원들어가 세금 중과세 당하는 것은 기본이고, 심한 경우에는 건물보전 자체가 위험에 처할 수도 있다. 농사라도 해보려고 농기구가 필요하며 빌려 사용해야 하는 일이 생기는데 이웃 사람 아무도 빌려주지 않는다. 팬션단지나 동호인 주택이라면 좀 덜 하겠지만 자연부락의 농가주택은 법원경매로 소유권 취득하겠다는 생각은 초보시절부터 버리는 것이 현명하다 할 수 있다.
자금동원에 대해서 = 초보의 경우는 반드시 자기돈이 충분해야 한다고 믿지만 고수들은 가능한대로 타인의 자금을 동원하려 한다. 이점은 법원경매가 아니라 일반 매매로 부동산을 구입하거나 재테크수단으로 부동산투자를 염두에 두는 사람이라면 반드시 참고하셔야 한다. 돈이 없어서일 수도 있지만 부동산 투자에서 호랑이보다 더 무서운 것이 국세청전산망이다. 호기부릴 일이 아니다.
잔금을 납부할 때 가능하면 최대한 은행융자등을 활용하는 것이 잘하는 것이다. 잔금융자를 보면 통상 낙찰 받은 금액의 50%가량을 융자로 해결할 수 있다고 보면 된지만, 금융기관에 따라 또는 물건에 따라 융자가 불가능하거나 이자율이 달라지는 경우가 있으니 응찰 전에 충분한 조사후 입찰하시면 된다. 본인 주변에는 내 돈 없이 부동산 구입하자는 테마를 가지고 있는 분이 있다. 즉 내 돈 없이 집 갯수 늘려가는 분이 있는데 생각만 바꾸면, 즉 발상만 전환하면 얼마든지 내 돈 없이 집 갯수 늘릴 수 있고, 그것이 효자가 되어 부를 축척할 수 있다.
집 개수에 대해서 = 우리나라처럼 집 없어 당하는 설움이 큰 나라는 아마 지구상에 없을 것이다. 집사는데 10-15년 꼬박 아끼고 빈티내며 저축해야 가능하다는 말을 듣는 외국인 친구는 몇 번이나 '리얼리'를 반복한다. 그러나 지금은 주택의 절대량이 모자라지는 않은데 어째서 집한칸 마련하는데 이리도 힘드냐고 반문하시는 분도 계시지만 돈 없이도 얼마든지 집수를 늘릴 수 있다. 생각만 바꾸면 더없이 간단하다.
집갯수 늘어나는 것이 결코 장점만 있지는 않아서인지 초보일수록 집갯수에 대해서 공포감을 가지고 있다. 본인 주변에는 법원경매로 송파구 일대에 약 70여 채의 집을 가지고 계신분이 있다.
관련세금에 대해서 = 이 부분은 경매와는 직접관련이 없다고 할 수 있다.많은 분들이 궁금해 하고 염려하는 것이 부동산을 매각했을 때 발생하게 될 양도소득세에 대해서 우려하신다. 즉 부동산투자는 해보고 싶은데 세금 무서워서 망설여진다고 말이다. 그러나 세금은 올린 소득에 대해서 납부한다는 가장 기본적인 사실을 잊지 말자. 즉 10억원을 벌어서 5000만 원 세금으로 납부할 것인가, 가만히 있어 세금을 한 푼도 내지 않을 것인가 물으면 대답은 간단해진다.
법원경매관에 대해서 = IMF 체제를 경험하고 난 뒤 우리 국민들 사이에 몰라보게 달라진 것 중 하나가 ‘재테크’에 대한 관심이다. IMF 체제를 지나면서 어떤 분야보다 많은 인식의 변화가 생긴 것이 바로 ‘부동산 경매’를 바라보는 일반인들의 시각이다. 예전에는 부동산 경매 하면 극히 일부의 사람들에게만 국한된 시장이었는데, 지금 생각하면 오히려 그때가 좋았던(?) 시절이라는 생각이다.
민사집행법의 시행으로 부동산 경매 전반이 아주 투명해져 이제는 예전처럼 일부만을 위한 시장이 아니지만, 그럼에도 불구하고 부동산 경매로 부동산에 투자하는 것에 대해 부정적(?)인 편견을 가지고 있는 분들이 아직도 간혹 계신다. 이런 편견(?)들이 싫지 않고, 오래 지속되기를 진심으로 바란다. 그러면 이런 생각들은 타당한가.전부는 아니어도 어느 정도는 타당하지 않는가에 독자들은 어떻게 생각하는지 자못 궁금하다.
가난한 사람을 울린다는데 대하여 = 부동산 경매로 낙찰 받는 사람들 때문에 불쌍하고 가난한 임차인을 더욱 슬프게 만든다는 박애주의자적 ‘동정론’을 가지고 계신 분들이 상당히 계신다. 법원경매를 백안시하는 분은 말할 것도 없고 실제 투자를 하는 분들 중에도 초보자들은 이런 생각을 떨쳐버리지 못한 분들이 계신다. 이것은 부동산 경매의 기본구도조차 모르는 무지함의 극치일 뿐이다.
예를 들어 감정가격이 1억5000만 원인데, 1억원에 낙찰된 물건이 하나 있다고 가정해보자. 우리나라 법원경매 방식이 가격을 최고로 높게 써낸 응찰자가 낙찰받는 것은 이미 알고 있는 사실이다. 즉 응찰가격을 보면 1억원, 9800만원, 9,500만원, 9300만원, 9200만원에 5명이 응찰했다고 하자. 그러면 이 물건에서는 1억원에 응찰한 사람이 최고가매수인이 되어 낙찰을 받는 구조이다. 즉 그 부동산을 가장 높게 평가한 사람에게 낙찰됨으로서 그 보다 낮게 응찰한 사람이 낙찰 받았을 때 보다 임차인이나 채권자들이 한 푼이라도 더 받아가게 되는 것이다.
| |
| 3. 實戰경매투자 - 사설펀드① | |
|
부동산 공동투자에 대한 관심이 날로 높아지고 있다. 잘만하면 아주 유용한 투자지렛대가 되지만 잘못되면 시작하지 아니한 것보다 못한 상황이 발생한다. 사설펀드(공동투자)를 통해 법원경매에 투자할 때 장점과 단점, 그리고 주의사항에 대해 두 차례에 걸쳐 살펴보기로 한다.
장점
①자금부담이 적다 = 처음 투자할 때 가능하면 펀드구성에 의한 공동응찰을 권한다. 그 이유는 어려가지가 있지만 뭐니 뭐니 해도 자금동원시 공동투자로 자금동원이 분산되기 때문에 부담이 줄어든다.
만약 3명이 감정가격 1억 원짜리 물건이 약 60%정도면 경매로 소유권을 취득할 수 있는 물건이 있다고 하자. 총 투입비용의 절반 정도를 잔금융자로 해결할 수 있다고 하면 펀드구성원들이 동원해야 하는 자금은 3000만원이면 되고, 따라서 개인당 1천만 원씩만 투자하면 된다는 계산이 가능하다. 물론 수익도 나누어야 하겠지만 부동산투자의 초기 공포를 상당히 해소할 수 있다는 것이 무엇보다 장점이라고 할 수 있다.
②실수할 가능성이 낮다 = 욕심이 앞서면 아주 뻔한 하자마저도 눈에 보이지 않는 것이 인간의 기본이다. 수익이 좋은 물건이라고 잘못된 믿음이 한번 생기면 보증금을 날릴 상황이 될 때까지 그 하자는 눈에 보이지 않는 것이 일반적이다. 낙찰 받아 입찰보증금 걸어놓고 그 보증금이 나라갈 상황이 벌어져야 마침내 하자가 눈에 보이게 된다. 이런 리스크를 주위에 누군가가 보아 주고 체크해준다면 실수를 훨씬 줄일 수 있는 것은 당연하다.
특히 권리분석을 잘못하거나 배당표를 잘못 작성하여 애초에는 인수하지 않을 권리라고 판단하고 응찰했다가 인수해야 한다든지, 말소될 권리라고 판단하고 응찰했다가 잔금납부후 촉탁등기후 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리로 밝혀지면 망한 투자가 되는 것은 말할 필요가 없다. 멤버들끼리 또는 경험이 많은 펀드매니저가 이런 부분을 살펴준다면 본인의 눈으로는 발견하지 못했던 결정적인 하자를 체크할 수 있어 낙찰후 치유가 가능한 하자라면 감안해서 응찰할 것이고, 치유할 수 없는 하자라면 응찰하지 않으면 된다.
③역할분담이 가능하다 = 지역에 대한 정보나 개인적으로는 감당하기 어려운 문제를 해결할 수 있는 키를 멤버가 가지고 있는 경우가 자주 있다. 쉽게 말하면 원숭이는 나무타는 재주가 있고 곰은 뒹구는 재주가 있다는 옛말이 잘 어울린다.
어느 한사람이 커버할 수 있는 지역은 어차피 한계가 있지만 4-5명만 함께 해도 웬만한 지역의 기초적인 자료나 분위기는 금방 파악할 수 있는 것이 보통이다. 따라서 물건 조사 할 때나 임장활동시 서로가 잘 아는 지역을 우선적으로 담당한다면 그만큼 이점이 있다고 할 수 있다. 또한 개인마다 물건에 다른 강점들을 가지고 있다는 점이다. 인간이란 어쩔 수 없이 자신이 보아본 것만 보려는 속성이 있는데, 즉 부동산 물건 중에서도 개인마다 유난히 좋아하는 물건이 있다는 점이다.
④초기 어려움을 극복할 수 있다 = 법원경매를 막 시작할 때 겪게 되는 가장 큰 어려움중 하나는 정말 자신이 바른 길로 가고 있는지 물건조사 할 때도 자신감보다는 걱정과 염려가 먼저생기고 열심히 임장활동하고 조사해서 마음에 드는 물건을 어렵게 발견하여 응찰했으나 보기 좋게 떨어지기를 반복하면 점차 맥이 풀리는 것이 사실이다.
또 이런 어려움을 이겨내고 마침내 한건 낙찰 받아도 걱정되기는 마찬가지이다. 잘 받았는지, 그리고 적절한 가격에 응찰했는지, 자금조달은 또 어떻게 해결해야 할지, 잔금납부후 명도는 어떻게 진행해야 할지 걱정에 걱정이 계속 될 때 동업자가 있다면 더 할 수 없이 믿음직 한 것이 사실이다.
단점
①가격대가 비슷한 물건에 응찰하기가 쉽지 않다 = 사람도 가지각색이라지만 부동산도 마찬가지이다. 그중에 경매에 나오는 물건들도 같은 상황은 거의 없다. 응찰한다고 낙찰 받는다는 보장도 없고, 펀드구성원마다 마음에 드는 물건의 가격대나 위치가 비슷하지 않고 차이가 나는 경우가 일반적이다. 즉 저번에 낙찰 받은 물건은 감정가격이 1억 원이고 낙찰가격이 6천500만 원이었는데, 이번에 도전하는 물건은 2억 원이고, 응찰가격이 1억 3천만 원이 될 수 있다.
물건마다 규모도 차이가 나고 물건 자체의 여러 가지 상황도 항상 같은 물건을 찾을 수 없고, 기대되는 수익률조차도 같을 수가 없다. 이런 문제에 대해서도 펀드구성 초기단계에서부터 논의가 되어져야 한다. 멤버들 상호간에 밀접한 신뢰를 바탕에 두어야 하고, 기본적인 문제에서부터 분명하게 입장을 정리 모색해 두는 것이 펀드가 오래 지속될 수 있는 방법이라고 본다.
②처음과는 다르게 진행될 수 있다 = 사람을 믿는다는 것이 얼마나 어렵고 중요한 이야기인가는 공동투자 한건만 해보면 절감하지 않을 수 없다. 믿을 수 없는 상태에서 오직 수익률만보고 공동투자라는 것은 상상할 수도 없다. 즉 매니저를 중심으로 한 구성원끼리의 신뢰는 펀드 성공의 가장 기본이자 핵심적 사항이다.
그러나 이것이 그 무엇보다 어렵다는 것이다. 물론 처음에야 다 잘해보자고 그래서 조금이라도 서로에게 도움이 되자고 시작하지만 얼마 지나지 않아 배가 산으로 가는 상황이 발생하고 마침내는 한창 진행도중에 빠져 나가겠다는 사람, 진행과정의 투자내역을 끝전 단위까지 보고하라는 사람, 이런저런 이유로 그만하자는 사람, 그러다가 생각만큼 수익이 나지 않을 것 같으면 걷잡을 수 없는 상황이 발생하게 된다. 또는 펀드매니저가 무능력하거나 처음부터 나쁜 마음(옛날의 악덕 계주를 연상하면 됨)을 먹고 멤버들에게 해악을 가하는 등 애초의 계획과 취지와는 전혀 다른 방향으로 진행되는 경우가 자주 있다.
본인도 인터넷상에 경매관련 동호회를 운영하고 있다. 그런데 심각한 것은 인터넷상의 순수한 동호회마저 자신의 영리수단으로 삼고자 하는 일부 운영자가 있다고 한다. 즉 부동산관련 동호회를 시작(물론 처음에는 시침 뚝 떼고) 하다가 얼마 정도 지나가면서 서서히 본색을 드러내 자신의 목적을 달성하는 사람들이 있다고 한다.
마치 옛날에 주식시장에서 작전하는 세력들처럼 자신이 어떤 이유 때문에 처분해야할 부동산을 펀드멤버를 구성하고는 팔아치우는 파렴치한 행동을 하는 사람들이 일부 있다고 한다. 기획 부동산이 이제는 인터넷 동호회마저 파고들었다는 것이다. 멤버가 속 썩이면 매니저가 속상하면 그만이지만, 매니저가 나쁜 마음으로 펀드를 시작하거나 도중에 사고를 치면 그 피해는 상상하기 어렵다. 그런데도 불구하고 여기저기서 사설펀드 구성을 통한 부동산투자가 붐을 이루고 있다.
③사설펀드를 통한 공동투자가 현행법에 위반될 여지가 있다 = 현재 우리 법은 부동산명의신탁을 엄격히 금지하고 있는데 부동산 실명제법이 허용하고 있는 명의신탁은 3가지로, ① 부부사이의 명의신탁이고, ② 종중이 종중구성원의 명의로 소유권을 신탁관리 하는 것이고, ③ 개발사업에 따른 개발신탁 만이 허용되고 있다.
명의 신탁금지를 위반하면 징역, 벌금에 처할 수 있고, 명의신탁 무효 법조항에 따라 부동산등기부상 현재의 명의자가 자기 것이라고 우기면 별다른 방어수단이 없는 점이다. 이 부분에 대해서는 마땅한 대안이 없다. 상호신뢰 할 수 없는 사이라면 시작조차도 해선 안 되며, 만약 시작했다면 믿고 가는 자세가 절대 필요하다.
④ 누구 명의로 할 것인가 = 중요한 문제가 ‘공동으로 투자할 때 누구 명의로 응찰할 것인가’이고, ‘부동산등기부상에 어떤 안전장치를 걸어두어야 하는가. 이다. 또는 ‘명의를 제공하는 사람에게 불리한 문제를 어떻게 해결할까’이다. 이 문제는 돌아가면서 낙찰 받는다면 어느 정도는 희석될 수 있다.
가령 3명으로 펀드를 구성했다고 하자. 순차적으로 돌아가면서 명의를 제공하면 된다. 이때 발생할 수 있는 문제는 각자의 상황이 모두 다르다는 것인데, 즉 무주택자인가 아니면 집을 가지고 있는가. 또 가지고 있다면 어디에 몇 채를 가지고 있는가에 따라 달라진다. 명의를 제공하는 사람이 평생 무주택자였다면 낙찰로 인해 주택이 생기면서 무주택자에게 주어졌던 많은 혜택이 없어져 버리는 문제도 함께 고민돼야 한다. 매매라면 공동등기를 통해 명의대여 문제를 해결할 수 있지만, 부동산 경매에서는 특수한 관계가 아니면 공동응찰을 허가하지 않아, 명의자를 누구로 할 것인가가 결코 쉽지 않다.
법원이 인정하는 특수 관계는 통상 가족이나 친족, 경매당한 집에 함께 살고 있던 임차인들이 손해를 줄이려고 낙찰 받는 경우 등 극히 예외적인 경우에만 허가한다. 공동응찰하려면 입찰일 당일에 입찰 전에 공동입찰허가원에 공동 입찰하는 사람들의 인적사항을 모두 기재하여 집행관에서 허락을 받은 다음 입찰해야 효력이 있다. 그런데 문제는 펀드를 통한 공동투자의 경우는 허가대상이 아니라는 것이다.
| |
| 4. 實戰경매투자 - 사설펀드② | |
|
사설펀드구성에 있어 유의사항을 간단히 보기로 한다. 최소한의 돈도 없다고 손놓고 남들은 부동산 재테크로 이 땅의 선택된 1%를 향해 질주하면서 나와 멀어져가는 차이를 쳐다보고만 있어야 하는가.
경매강의를 하다보면 수강생들이 반드시 물어오는 질문중 하나가 ‘펀드구성’과 ‘운영방법’이다. 돈이 거짓말 한다는 말처럼 서로의 입장을 상호보완 하면서 잘해보려고 했던 것이 오히려 하지 않은 것 보다 못한 사태가 벌어질 수도 있고, 끝내는 사람마저 잃어버릴 수 있기 때문이다. 각별히 주의해야 한다. 지금까지 펀드를 조성하여 경매물건에 여러 건 투자해 본 펀드매니저 경험이 있는데 거액의 돈과 직접 관련된 것이어서 명심해야 할 몇 가지 사항을 살펴보자.
타인끼리 구성하라 = 어찌 보면 세상에서 가장 무서운 것이 사람이고, 가장 어려운 것이 사람을 신뢰하는 것일 수 있다. 부모, 형제, 일가친척까지도 돈 문제로 원수가 되기도 하는 이 기막힌 세상에 타인끼리 부동산에 투자하기 위하여 모임을 조직한다는 것이 극히 비현실적으로 보이지만, 만약을 대비해서 타인끼리 펀드를 구성하는 것이 바람직하다.
상호신뢰가 생명이다 = 펀드구성에서 가장 중요한 점은 상호신뢰 할 수 있어야 한다는 점이다. 이 점이 아주 어렵다. 말이 좋아서 믿고 신뢰하여 팀을 만들고 공동투자이지 사실은 결코 쉽지 않다. 어떤 방법을 쓰든지 상호신뢰가 구축된 관계가 아니라면 펀드를 구성해서는 안 된다.
그런 점에서 멤버들끼리 술도 자주 마셔보라고 권하고 싶다. 평소에는 내심을 어느 정도 감출 수 있지만 술에 취해 스스럼없이 나오는 언행에서 어느 정도 상대를 읽을 수 있다. 또 상대가 친하게 지내는 주변의 친구나 선?후배들도 살펴보고 그들의 평가에도 귀를 기울인다면 어느 정도는 인간 됨됨이를 알 수 있다. 펀드구성을 문의하는 사람들에게 우스갯소리를 들려주는데 '그 사람 뱃속에 몇 번 들어가서 기생충이 몇 마리 있는지 까지 확인해 보라'고 당부한다. ‘관심법’이라도 터득했다면 얼마나 좋을까 하는 개인적인 바람을 가지고 있다.
리더가 있어야 한다 = 어떤 펀드에도 펀드매니저가 있기 마련이지만, 사설펀드 역시 펀드매니저의 중요성은 아무리 강조해도 부족하지 않다. 부동산 경매 역시 수많은 선택의 연속이다. 중요한 상황에서 구성원들이 결정을 내리지 못하고 있을 때 경험 많고 능력 있는 펀드매니저의 진가는 빛나게 마련이다. 물건 선정에서 입찰여부 결정, 응찰가격 결정, 명도 진행, 처분결정 등 많은 일을 펀드매니저가 하게 된다. 통상 자금의 모집에서 관리, 이익금 분배까지도 하게 되고, 펀드매니저 보수는 통상 이익금의 10~15% 선으로 알려져 있다.
작은 것부터 시작하라 = 여러 건 해보고, 처음에는 작은 물건에 여러 번 응찰해서 실전경험을 쌓으면서 구성원들과의 호흡을 맞추어 가는 방법이다.감정가격이 1억 원 전후의 물건이 2번 유찰된다면 응찰가격이 6400만 원 수준으로 내려오고 인수해야 할 임차인이 5000만 원짜리가 살고 있다면 내 돈은 1500만 원 정도가 있으면 낙찰이 가능하고 3명이 펀드를 구성한다면 개인당 500만 원이면 충분하고, 5명이라면 300만 원이면 충분하다.
이런 물건을 낙찰 받아 감정가격수준에서 매매처분 하면 세금과 경비제외하고 약 3000만 원 정도의 매각차익이 생긴다. 이런 물건을 개인당 1년에 3건 정도씩 낙찰 받는다면 내 돈 300만~500만 원으로 3000만 원 수익은 어렵지 않다. 이런 식으로 위험부담은 최소화하면서 실전 경험을 쌓아 가면서 시간이 지남에 따라 멤버 간에 신뢰와 물건에 대한 확신이 서면 그때는 규모가 큰 건도 공동투자를 하는 식으로 병행하는 것이다.
멤버수를 제한하라 = 자금력이 모자라는 분들의 부동산 투자방법이 펀드구성을 통한 공동투자이지만, 자금력이 충분한 분들에게도 공동투자를 권한다.
부동산 경매의 특성상 처음 한번 하자를 놓치면 남들이 지적해주기 전에 자신이 혼자서 발견한다는 것이 쉽지 않기 때문이다. 또한 경매입문당시에는 멤버들끼리 물건에 대해 의논하며, 지치기 쉬운 병아리 시절의 단점을 서로 보완할 수 있는 여러 장점들이 있다. 인원수는 3명에서 5명 정도가 적당하고, 많아도 7명은 넘지 않아야 한다. 인원이 많아지면 배가 산으로 가는 상황이 생길수도 있다.
아줌마를 반드시 포함시켜라 = 부동산과 아줌마와의 상관관계는 잘 알려져 있어 더 언급하지 않기로 하고 부동산 경매에 한정해서 이야기를 해도 멤버 중에는 여자가 반드시 포함되어야 한다. 여성이 아니라 반드시 아줌마여야 한다. 멤버들 사이의 분위기 좋게 하고, 꼼꼼하게 챙기고 하는 그런 이유들 때문이 아니라, 할 일이 아주 많기 때문이다.
물건 조사하러 가서 임차인을 만날 때나 동사무소에 가서 전입세대 확인할 때, 구청에 가서 토지이용계획확인원, 건축물관리대장, 무허가(미등기)건축물관리대장, 불법건축물관리대장, 그리고 세무서에 가서 당해세나 일반국세의 체납 사실을 확인할 때도 유리한 면이 많고, 낙찰 받고 나서 명도 할 때 아주 유용(?)하다. 임차인 명도 시 상대방이 여자라면 낙찰자 쪽에서도 여자가 상대하는 것이 유리하다. 왜냐면 남자가 나타나면 상대방이 죽는 소리를 하면서 이사비용 등을 요구하지만, 낙찰자 쪽에서 여자가 나서면 여자는 여자한테 별 아쉬운 소리를 하지 못하는 경우를 자주 보았다.
투명하라 = 부동산은 다른 어떤 투자보다 거액의 현금이 동원되는 특징이 있다. 자금모집에서 관리, 이익금 분배에 이르는 전 과정이 멤버들에게 수시로 투명하게 보고 되어야 한다. 자금의 수집과 관리 분배는 특정통장을 통해서만 관리 되어져야 하고, 펀드매니저 역시 투자에 직접 참여하는 투자자여야 한다. 투자는 하지 않고 매니저수수료만 바라보는 펀드매니저는 열과 성을 다하지 않는 경우가 있다.
사설펀드를 투자법인으로 발전시켜라 = 여러 건 하다보면 멤버 내에서 마땅한 명의자를 구하기가 쉽지 않게 되는 상황이 온다. 세금 등 여러 면에서 주의해야 하는 것이 사실로 이 단계가 되면 법인을 설립하거나 기존의 법인을 인수하여 법인명의로 응찰한다면 개인명으로 응찰하는 데서 오는 여러 가지 불편들을 해소할 수 있고, 양도소득세 등 부동산관련 세금에서도 유리할 수 있다.
고문팀을 확보하라 = 경매컨설턴트에서부터 고문 법무사, 세무사, 전속금융대출팀, 지역별 부동산중개업소와 중개업자등 업무에 관련하여 정보를 제공하거나 자문해줄 수 있는 고문팀을 확보하고 반드시 응분의 보수를 제공하라. 처음 한두 번이야 무료봉사가 가능하겠지만 정보의 질이나 연속성을 생각한다면 보수를 지불하는 것이 더 효율적이다.
전문가의 자문을 수시로 받아라 = 부동산에 관해서는 찾아보고 따져보고 확인해야 할 사항이 한두 가지가 아니다. 남들이 경매로 돈 벌었다는 뉴스에만 귀를 기울이고 있으면 언젠가는 심하게 수업료를 치루는 때가 있게 된다.
| |
| 5. 實戰경매투자 - 배당요구 | |
|
구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다. 민사집행법에서 새로이 도입된 제도로서, 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고를 한다.
▶1) 배당요구 종기결정 = 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 그 효력이 생기는데, 집행법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하는 결정을 한다.
▶2) 배당요구 종기 공고 = 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고한다.
▶3) 배당요구 하지 아니한 경우의 불이익 = 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 [아래 5) 참조]가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있게 되며, 그 때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않게 된다.
또, 첫 경매개시결정등기 전에 가압류등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기부에 등재된 가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있으나, 이미 본안소송에서 가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면 위기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 할 필요가 있다. 그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀 배당에 참가할 수 없게 되는 등 일정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있다.
▶4) 배당요구 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자
가. 집행력 있는 정본을 가진 채권자
나. 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부임차인, 근로기준법에 의한 임금채권자, 상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등 다. 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자 라. 국세등의 교부청구권자와 국세등 조세채권 이외에 의료보험법, 국민의료보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금 ▶5) 배당요구 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 = 첫경매개시결정등기 전에 이미 등기를 경료한 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구종기(낙찰기일)까지 한 경매신청에 의하여 2중개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자
| |
출처 : 붐비는 토지사랑 박상운
글쓴이 : 토지사랑 원글보기
메모 :
'부자테크 > 경매투자' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] 경매재테크, 기본에 충실해야 돈 번다 (0) | 2010.03.13 |
|---|---|
| 경매실수사례 (0) | 2010.02.18 |
| [스크랩] : 법원경매 서류양식.. (다운) (0) | 2010.02.09 |
| [스크랩] 경락후 소유권 이전 직접 하는법 (0) | 2010.02.03 |
| [스크랩] 경매관련 종합 서식 모음집 (0) | 2010.02.03 |