[스크랩] 경매재테크, 기본에 충실해야 돈 번다

경매재테크, 기본에 충실해야 돈 번다

한순간의 실수로 6000만원 날리다

경매공부는 재테크뿐만 아니라 자기 자산을 안전하게 지킬 수 있는 수단이기도 하다. 만일의 경우 본인이 임차인으로 사는 집이 경매에게 넘어갈 수도 있기 때문이다. 단순히 투자의 목적이 아니더라도 경매에 대해 관심을 가져야 하는 이유가 여기에 있다. 며칠 정도만 투자해서 경매 관련된 서적을 공부하거나 경매전문가에게 조언을 구하면 얼마든지 해결할 수 있는 문제 때문에 돈과 기회를 놓치는 사람들이 종종 있다. 오늘은 작은 실수로 내집마련의 기회를 놓쳐버린 안타까운 사례를 살펴보고자 한다. 경기도 시흥에 빌라가 경매 물건으로 나왔다. 시세는 1억 3천만원정도이나 현재 매수세는 없으며, 전세는 8천만 원 정도 하는 아담한 빌라였다. 임차인이 7천 3백만 원에 살고 있었는데, 3년 동안 살면서 큰 불편함이 없어 이번 기회에 자신 입찰할 계획을 세웠다. 임차인은 선순위로서 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 모두 갖추고 있었다. 경매가 시작되고 임차인은 권리신고 및 배당요구신고서를 받았다. 주변에 물어보니 권리신고를 해야 자신의 임차보증금을 지킬 수 있다고 해서 임차인은 부랴부랴 권리신고 및 배당요구서를 법원에 제출했다. 며칠 후 낙찰과 관련해 변호사 사무실을 방문해 자문을 구했다. 이 내용을 들은 사무장은 대항력이 있으니 배당요구를 철회하고, 인수되는 보증금 때문에 유찰이 많이 되면 그 때 낙찰 받으라고 조언했다. 임차인은 그 사무장의 말에 따라 배당요구종기일 이전에 배당요구를 철회하였다. 그래도 마음이 놓이지 않아 다른 법무사 사무실에 방문하여 자초지종을 얘기하고 상담을 받았는데, 그렇게 하면 나중에 임차인이 그 집을 낙찰 받지 못 할 수도 있으니 이번에 낙찰을 받고 채권상계신청을 하라고 조언했다. 변호사와 법무사의 의견을 종합한 후 임차인은 7천 5백만 원에 그 빌라를 단독으로 낙찰 받았고 며칠 후 채권상계 신청을 했다. 그런데 법원에서 채권상계신청이 기각되었다. 너무 당황한 임차인은 수소문 끝에 필자를 찾아왔고, 필자는 그 동안의 자료를 통해 정말 어이없는 실수를 발견했다. 바로 권리신고 및 배당요구의 철회였다. 채권상계는 배당을 받을 수 있는 채권자이어야 하나, 철회를 신청했으면 임차인이 배당을 통해 자신의 임차보증금을 받지 않겠다는 의사표시이므로 채권상계를 신청할 수 없는 것이다. 뒤늦게 이 사실을 안 임차인은 안절부절못했다. 채권상계가 받아들여지지 않으면 자신은 1억 3천만 원짜리 빌라를 보증금에 매각대금을 합쳐 1억 5천여만 원에 구입한 결과가 된다. 7천 5백만 원에 집을 사고자 했던 임차인은 좌절감과 당혹감에 빠졌다. 잔금을 치루면 집을 너무 비싸게 산 것이고, 미납하면 내집 마련을 하겠다는 임차인의 소박한 꿈과 입찰보증금 7백만 원을 한꺼번에 잃는 상황이다. 이미 매각허가결정이 확정된 후라 암으로 보자면 3기로 매우 회복이 어려운 단계였다. 우여곡절 끝에 필자가 집주인과 채권자를 만나서 계속해서 상의를 해본결과 경매비용 및 채무자의 이자 등 3백만 원을 변제하면 경매를 취하시켜준다는 합의를 이끌어 냈다. 결국 임차인은 잃을 뻔한 7백만 원 중 4백만 원만을 건졌지만 내집마련에 대한 꿈은 이루지 못했다. 만약 배당요구를 철회하지 않았다면 임차인은 1억 3천만 원의 빌라를 7천5백만 원에 살 수 있었는데, 순간의 실수로 6천여만 원을 잃게 된 것이다. 필자가 수익만을 쫓지 말고 기본적인 공부를 하라는 이유가 바로 이 때문이다. 이 경우 경매와 관련된 책 한권만 읽어 봤어도 이런 실수를 하지 않았을 것이다. 참으로 안타까웠다. 요즘 경매에 대한 관심이 급증하고 있다. 특히 강남권 재건축 완화에 대한 기대감 등으로 급매물이 사라지고 있는 반면 매수세가 가세해 호가 및 매가가 상승하고 있다. 이런 분위기 때문인지 몇몇 회원님들이 지금 강남의 아파트를 낙찰 받는 것이 좋지 않겠냐고 필자에게 물어본다. 시장상황으로 보자면 지금은 추가 상승의 여력이 많이 남아 있지 않아 자칫 상투를 잡을 수 있기 때문에 접근에 신중을 가하라고 말한다. 그러면서 항상 강조하는 것이 바로 기본이다. 경매에 대한 기초지식 없이 주변 분위기나 욕심만 가지고 무턱대고 뛰어들면 자칫 치명타를 입을 수 있다. 필자가 항상 실천과 경험을 강조하지만, 그것은 기초적이면서도 꼼꼼한 공부가 선행되고 난 다음이다. 책만 수십 권 읽고 몇 년간 법원 구경만 하라는 것이 아니라, 자기가 들어갈 물건에 대한 충분한 공부와 조사는 기본 중에 기본이다. 경매에 대한 기초적인 지식과 위험 관리 능력이 없으면 강남권이 아니라 월스트리트가의 물건을 잡는다고 해도 말짱 도루묵이 될 수 있다. 서둘러 먹는 밥이 채하는 법이다. 준비된 사람에게 기회는 얼마든지 있으니 조급해 하지말자. 꿈과 목표가 있다면 기본부터 충실해야 한다. 모래로 지은 성은 오래 갈 수 없다.

 

이글은 http://cafe.daum.net/sos2008 카페에서 퍼온 글입니다^^

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출처 : 부동산경매

글쓴이 : 냐하ㅹ 원글보기

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