[스크랩] 김치련 변호사의 알기쉬운 부동산 법률

김치련 변호사의 알기쉬운 부동산 법률

 

▲ 김치련 변호사

오늘은 지난 시간에 이어 경매를 통한 부동산 취득시 가장 주의해야 할 점인 유치권에 대해 좀더 자세히 알아 본다.

◇유치권의 의미와 사례

유치권이란 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 쉽게 말해 어떤 물건 때문에 그 소유자에게 받을 돈이 있는 사람은 돈을 변제받을 때까지 물건을 점유하고 내어주지 않을 수 있는 권리를 말한다.

유치권은 법률상 이른바 ‘물권’이어서, 소유자 이외의 제3자에게도 그 효력을 주장할 수 있다. 즉, 원소유자가 그 물건에 관하여 채무를 지게 되고 이에 기해 유치권이 성립하면, 제3자가 경락이나 매매등으로 그 물건의 소유권을 취득한다 해도, 유치권자는 채권을 변제 받기까지 경락이나 매수인에게 물건의 인도를 거절하고 계속 점유할 수 있다는 것이다. 결국 유치권자의 점유를 풀고 경락(매수)받은 물건을 목적에 맞게 사용하기 위하여는 유치권자에게 전 소유자의 채무를 대신 변제하는 수 밖에 없다. 물론 채무자체가 물건과 함께 이전하는 것은 아니므로 변제한 금원을 다시 전소유자에게 청구하여 받아낼 수는 있다.

유치권은 이렇게 강력한 권한이 있음에도 등기되지 않아 그 실체를 정확히 파악할 장치가 없다는데 문제가 있다. 등기가 되지 않으니 유치권의 유효한 성립 여부는 물론 유치권으로 담보되는 실제 채무 액수를 알 수 없어 등기부만 믿고 경락받은 사람들에게 예상치 못한 손해를 주게 되는 것이다. 유치권은 이밖에도 그 물건의 경매를 신청하거나 물건의 과실을 수취할 권한도 가지고 있다.

경매등 실생활에서 가장 빈번히 유치권이 주장되는 사례는 건물 신축을 위해 공사를 맡은 시공자들이 공사대금을 받지 못했을때 공사한 해당 건물을 점유하고 소유자나 제3자의 출입을 제한하는 경우이다. 간단히 설명하면 이러한 경우 신축하던 건물이 독립된 건물이라 인정되는 단계에 이르러야 유치권이 성립할 수 있고, 이때 유치권은 그 건물에 대해서만 행사할 수 있지 건물이 존재하는 대지에는 행사할 수 없는 것이 원칙이다. 건축중인 건물 자체가 지상권이나 임차권등 토지를 사용할 권리를 가지고 있다면 결과적으로 토지 소유자에게도 대항이 가능할 것이다. 이는 우리나라가 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하며 건물의 단계에 이르지 못한 토지의 정착물들은 토지의 일부로 보는 ‘부합’이라는 법리 때문이다.

◇유치권과 점유

유치권의 의미에서 보듯, 유치권은 ‘타인의 물건에 대하여’, ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’으로, ‘채권이 변제기에 있어야 하며’, ‘목적물을 적법하게 점유’하고 있어야 성립한다. 그중 점유는 그 물건을 ‘사실상 지배’하고 있다고 판단할 수 있는 객관적인 상태를 말한다. 물건을 점유하고 있는 한 유치권은 채권의 변제가 있을 때 까지 기간의 제한 없이 계속된다. 반대로 언제라도 점유를 잃어버리면 유치권은 자연 소멸된다. 그러므로 유치권이 주장되고 있는 물건이라면 반드시 현장에 찾아가 유치권자가 현재까지 실제 점유하고 있는 지를 확인하고 증거(사진등)을 남겨야 한다. 대부분의 사례와 같이 외부에 팻말 정도만 세운 것으로는 점유하고 있다고 보기 어려워서 유치권의 성립이 부정될 수 있기 때문이다. 점유의 형태는 매우 다양해 한마디로 정의하기는 어려우나, 최소한 제3자나 소유자의 임의 사용을 배제할 수 있도록 시건장치를 하고 이를 관리할 관리인 정도를 두어야 점유가 유효하다 할 것이다.

그렇다면 점유는 언제부터 해야 하는가? 이미 경매가 시작된 물건에 대하여도 채권이 있음을 이유로 점유를 시작하며 유치권을 행사할 수 있다면, 경매 진행중 심지어는 경락결정 후 대금완납전에도 유치권을 주장할 수있게 되어 경락을 받으려는 자등 해당 물건에 대하여 새로운 권리를 설정하려는 자들은 언제 유치권이 행사될 지 모르는 불안정한 상태에 노출될 것이며, 압류와 경매를 통하여 자신의 채권을 변제받을 수 있다고 기대한 집행채권자에게도 생각지 못한 손해가 될 것이다. 이러한 문제에 관하여 대법원 2006다22050판결을 통해, ‘경매개시결정이 등기부에 기재되어 압류의 효력이 발생하면, 그 이후에 시작된 점유와 그에 기한 유치권은 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 ‘압류의 처분금지효’에 반하여 효력이 없다‘고 판시하였다. 즉 유치권을 위해 점유를 시작할 수 있는 최종 시한을 ‘압류’ 이전까지로 제한한 것이다. 이로서 경매에 있어 ‘압류’의 효력이 발생하는 경매개시결정의 기입등기가 있게 되면 그 이후 점유를 시작한 자는 경매개시의 사실을 알건 모르건 유치권을 주장할 수 없게 되고, 이를 통해 경락을 받으려는 자등은 경매개시결정 이전에 성립된 유치권만을 고려하여 낙찰여부를 판단하면 되고, 집행채권자 역시 자신의 경매신청 이전의 유치권만을 고려하여 경매를 진행할 수 있도록 한 것이다.

◇허위 유치권에 대한 대응

유치권은 실제 채권관계에 대한 증명이나 등기등 검증 절차 없이 일단 유치권자가 채권을 주장하며 점유를 시작한다면 외형상 성립되므로, 경매의 실례에서 다수의 허위 유치권(내지는 채권을 과다하게 신고하는 유치권)이 성행하고 있다. 지금까지는 이에 대한 별다른 법적 제재등이 없이 경락인과 유치권자가 적당한 가격에서 합의함으로서 종결되는 것이 대부분이었다. 그러한 관행은 일단 신고하여 부당한 이득을 노리거나 인정이 안되어도 그만이라는 식의 생각을 만연케 하여 허위유치권이 늘어나게 된 원인이 되었다.

경매에서 허위의 유치권이 주장되는 경우, 경락받으려는 사람들은 유치권 신고액 만큼의 추가부담을 예상해야 하므로 결국 그 물건의 경락가격이 떨어지게 되고, 이는 곧 집행채권자와 채무자 모두의 손해로 귀착된다. 이러한 문제 때문에 법원도 허위유치권에 강경한 입장을 보이게 되었는바, 최근 지방법원들에서는 공사대금이 없거나 유치권이 성립할 수 없음을 알면서 허위로 유치권을 신고한 자들에 대하여, 이러한 행위는 적정한 가격형성과 공정한 자유경쟁을 방해하는 행위라 판단하여 형법 제315조의 경매․입찰방해죄를 적용하여 실형까지 선고하는 사례들이 늘고 있다. 일부 사례는 이에 추가하여 사기미수의 혐의도 묻고 있는 실정이다. 더불어 허위의 유치권으로 인해 경락대금이 부당하게 감소한 사실을 입증할 수 있다면 민사상 불법행위로 인한 손해배상 책임도 물을 수 있을 것이다.

유치권을 신고하려는 사람이나, 유치권이 신고된 물건을 경락받고자 하는 사람들은 이러한 점을 잘 고려하여 충분한 실사와 전문가의 조언을 듣고 결정하는 신중한 접근이 필요할 것이다

출처 : 돈버는잡동사니

글쓴이 : 이슬 원글보기

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