| “입지선정이 창업 성패 갈라, 철저한 현장조사 필요” | ||
| 실전 입지선정 Q&A 창업과정의 핵심은 입지와 업종선택에 있다고 해도 과언이 아니다. 창업의 시작은 업종선정이고, 그 성공과 실패는 입지선정을 통해 가려지기 때문이다. 그래서 양자의 우선순위나 중요도를 따지는 일은 의미가 없다. 한마디로 창업의 성패는 업종과 입지의 ‘궁합’에 달려 있다. 독립창업은 물론 가맹점 창업의 경우라 할지라도 입지선정이 결코 만만치 않아 곤란을 겪는 예비창업자가 많다. 어떻게 이것을 해결할 수 있을까? 한누리창업연구소(changup2002.com) 박경환 소장과 함께 ‘실전 입지선정’에 관해 알아보았다. 입지선정이라 하면 사실 막연합니다. 무엇부터, 어떻게 진행해야 할까요? 업종과 연관시키는 것이 기본입니다. 우선 업종에 맞는 입지를 정하고, 해당 상권의 범위와 최소 점포크기를 파악해야죠. 모든 업종은 그 업종에 맞는 상권과 입지가 있어요. 음식점의 경우 일반음식점과 전문음식점의 입지가 다르며, 판매업이라면 생필품과 선매품의 입지가 다르고, 서비스업에선 소규모 용역서비스업과 대규모서비스업의 입지가 각각 다르죠. 전문음식점이나 특별한 노하우가 필요 없는 업종, 프랜차이즈 가맹점 창업 등 그 특성에 따라 세부업종선정을 먼저 하고 입지선정을 하는 경우도 있지만 일반적으로 대략적인 업종을 정하고 그 업종에 맞는 입지를 선정한 후 현장의 특성에 맞춰 구체적인 계획을 세우게 됩니다. 김밥전문점을 예로 들어봅시다. 이러한 업종은 특별한 노하우가 필요 없죠. 손님들도 ‘맛’을 찾아 먼 곳에서 오지는 않아요. 따라서 입지가 좋아야 합니다. 그것이 곧 매출을 결정하게 되는 것이죠. 김밥전문점의 입지는 젊은층의 유동이 많은 역세권 B급지 이상이 가장 적당합니다. 다음으로 중ㆍ하류층이 거주하는 주택지의 가장 낮은 곳, 특히 재래시장을 끼고 있는 진입로 등지의 B급지 이상도 괜찮은 입지죠. 아파트단지라면 진입로변이 좋고요. 이 업종의 상권 범위는 반경 500 미터 이내로, 좁은 편이죠. 카센터, 공장기계, 주유소 등 자연지형물, 인공지형물, 장애물시설까지 고려한다면 실제로 그 범위는 더욱 좁아져요. 즉 배후 세대수가 많아도 내점고객은 매장 바로 앞의 세대로 한정되는 것이죠. 상권과 입지조건을 분석 하는 이유도 이러한 현상 때문입니다. 입지나 점포를 선정하는데 본인의 자금사정을 생각하지 않을 수 없을 것 같습니다. 그렇죠. 어떤 업종이든 최소한의 입지와 점포크기가 존재합니다. 이것을 통해 대략적인 점포구입비 책정할 수 있어요. 점포구입비는 우선 자기자금에서 계상해야 합니다. 그리고 가맹비나 인테리어비, 집기비등 총 투자비가 자기자금과 맞는 업종을 선택하고, 이 후 현장에서 해당 업종과 어울리는 입지의 점포를 조사하는 것이 일반적이죠. 현장조사는 말처럼 쉽지는 않을 것 같아요. 어느 정도 순서를 정해 진행하는 것이 필요할 것 같은데, 요령이 있습니까? 우선 상권을 봐야죠. 상권분석을 통해 상권전체가 번성하는 상권인지, 쇠퇴기 상권인지를 파악해야 합니다. 점포를 한번 확보하면 다시 바꾸기가 어렵잖아요? 그래서 점포를 선정할 때에는 현재의 상권도 중요하지만 장기적인 상권의 변동사항도 고려돼야죠. 당연히 상권전체가 번성하는 상권에서 점포를 구해야겠죠. 이 때 부동산중개업소, 생활정보지. 인터넷사이트를 활용하고 때에 따라서 창업전문가에게 도움을 청할 수도 있습니다. 다음으로 점포의 입지조건을 분석해야 합니다. 이것은 한 상권 내에서 점포의 위치조건을 따져보는 것이죠. 이 때 접근성과 가시성을 기준으로 삼고, 반드시 발로 뛰어다니면서 조사해야 정확한 분석 결과가 나옵니다. 이것이 끝나면, 상권 내 업종분포를 관찰해 세부업종선정을 위한 참고자료를 만듭니다. 그런 다음 경쟁점포를 조사해야죠. 의류점이나 음식점 등은 경쟁점포가 있어도 상호보완적인 작용을 하기 때문에 무리가 없어요. 하지만 생필품 판매업종이나 서비스업종은 경쟁점포가 있으면 일반적으로 불리합니다. ‘A급 점포’라는 말을 흔히 합니다. 어떤 점포가 ‘A급점포’인지 구체적으로 설명해 주십시오. 또 그것을 판별하는 요령도 같이 설명해 주세요. A급점포란 일반적으로 입지조건이 좋고 권리금도 싼 점포를 말합니다. 또 같은 입지조건에 놓인 점포 중 권리금이 싼 곳이 A급점포라고 할 수 있죠. 입지조건이 서로 다른 경우에는 점포들을 단순히 비교하기는 사실 어렵습니다. 한편, 경험자라면 크기를 감안해 점포를 얻고, 초보자는 규모가 작아도 입지조건이 좋은 점포를 선택하는 것이 효과적입니다. 점포를 찾다보면 마음에 드는 점포는 권리금 등 고정투자비용이 매우 높고, 자신의 자본규모에 맞지 않을 때도 있죠. 이때 만약 무리하게 자금계획을 세우거나 주변점포보다 비싼 권리금을 지불하는 등 부담을 안고 창업 하면 오래 동안 자금압박에 시달리게 된다는 사실을 잊어서는 안 됩니다. 점포계약 전에 예상매출액이나 사업타당성을 분석해 보면 도움이 될 것 같은데요. 예상매출액이나 사업타당성은 상권이나 입지조건분석을 하게 되면 당연히 도출됩니다. 매출액 추정을 통해 사업타당성 유무를 살펴볼까요? 먼저 자신의 점포로 유입될 수 있는 수요량을 파악해야 합니다. 수요량을 파악할 수 있는 간단한 방법은 같은 상권, 같은 입지에 있는 동일 업종의 점포를 정해, 그 점포의 방문자 수를 세어보는 것이죠. 그리고 방문자 수 가운데 몇 퍼센트가 실질적인 소비를 하는지 파악해서 자신의 점포에 적용합니다. 그 결과에 고객 1인당 예상 판매액(객단가)을 곱하면 일일 매출액이 산출되죠. 월 매출액도 마찬가지 방법으로 산출할 수 있어요. 여기에 마진율을 곱하면 총 매출 이익이 나오죠. 여기서 임대료, 인건비, 제세공과금 등 운영비를 제하면 그것이 곧 월 순수익입니다. 월 순수익을 총 투자비용으로 나눈 뒤 100을 곱하면 투자대비 수익률을 구할 수 있는데, 일반적으로 수익성이 있다고 판단되는 경우는 월평균 3% 정도입니다. 이 때 사업타당성도 있는 것이죠. 3년 안에 투자비를 회수할 수 있기 때문입니다. 점포계약을 체결단계도 꽤 중요할 것 같은데, 어떤 식으로 진행해야 할까요? 계약을 할 때는 상가건물임대차보호법을 이해하는 것이 필요합니다. 우선 계약 시에는 점포주와 점포권리양도계약서를 작성하는데 이 때 점포에 관련된 제반사항(보증금과 월세, 권리금, 제세 공과금등 정산문제, 비품목록 등)을 명시해 두는 것이 유리합니다. 그리고 점포권리양도계약 중도금이나 잔금 지불 시에 건물주와 점포임대차계약을 체결하는 것이 일반적이다. 물론 입지가 좋지 않은 곳은 권리금 자체가 미미한 수준이기 때문에 바로 건물주와 임대차계약을 체결하는 경우도 있어요. 프랜차이즈 본부라 해도 가맹점의 입지, 점포크기 등에 대한 매뉴얼화가 부족한 곳이 아직까지도 많습니다. 창업자 스스로의 역할이 클 것 같은데…. 맞는 말입니다. 따라서 개인이 그것을 파악하는 것이 중요한데, 그러기 위해선 일단 해당 브랜드의 기존 가맹점들의 입지, 점포크기, 일 매출액 등을 비교 검토하는 것이 효과적입니다. 이제는 무엇보다 프랜차이즈 본부들이 이 분야에 대한 전문적인 노하우를 갖추는 것이 필요한 때 입니다.
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입지 선정과 상권 분석에 필요한 주의점과 특성 (0918)
외식업 창업을 하기 위해 하루 온종일 적당한 곳을 찾아 돌아 다녀봐도 선뜻 나타나 주지 않는 것이 점포의 입지다. 물론 초기 자본금이 충분하다면 별다른 고민을 할 이유가 없다. 비싼 권리금만 준다면 좋은 입지의 점포를 잡을 수 있기 때문이다. 하지만 그 정도의 돈을 가진 사람이라도 달라는 대로 권리금을 다 줄 사람도 없겠지만 문제는 과연 자신이 하려고 하는 외식 업종에 적합한 입지냐 하는 것이다.
그 만큼 입지의 중요성에 대해서는 주위 사람들에게 귀가 아프도록 익히 들어서 알고 있지만 그럼 선택하기 전에 어떻게 접근해서 조사, 분석을 해야할까? 그 방법에 대해 알아 보기로 하자.
먼저 입지와 상권이 무엇을 뜻하는지 부터 살펴 보기로 하자.
입지 : 대지나 물건이 소재하고 있는 위치적인 조건.
상권 : 대지나 물건이 미치는 영향권의 범위.
위의 조건을 보면 좋은 상권에 속해 있다고 해서 반드시 좋은 입지가 아니라는 것을 알수 있을 것이다.
통상적으로 입지의 유형에는 3가지가 있다.
* 적응형 : 유동인구가 많은 역세권이나 오피스가 지역으로 흔히 먹자골목으로 불리는 입지다.
* 생활형 : 주택가나 아파트 밀집지역.
* 목적형 : 테마 파크나 전자 센터 처럼 복합 시설 밀집지역으로 대단위 상가가 형성되어 있는 곳.
다음은 입지 선정시 주의 할점에 대해 알아보자.
1) 시장 (구매력)의 파악
* 생활형 입지의 경우는 배후 구매력에 대해 조사해야 한다.
구매력 x 점유율 = 매출
배후 인구의 통계적 특성 : 연령별, 성별... 등
2) 접근성 분석
* 적응형 입지 : 도보자 적근성 용이
* 목적형 입지 : 특정 테마, 건물앞 주차장
* 생활형 입지 : 도보, 차량 모두 흡수.
3) 상권내의 업종구성 파악
* 업종별 점포수, 업종비율, 업종별 층별 분포 파악, 입점 브랜드 파악.
4) 시너지 효과
판매업이나 서비스 업종 밀집지역.
* 판매업이 많은 지역은 판매업 쪽의 업종이 더 유리하다.
* 판매업과 외식업의 비율은 7:3 정도가 넘지 않는 것이 좋다.
5) 소비자의 상권이용 형태
* 대형 지향성
* 평탄한 지역과 아래쪽 선호 (충동구매 = 눈높이에 맞춰 시각적 배치)
* 심리에 민감 (전면 긴 점포 유리, 내부와의 비율이 3:2가 유리)
* 고객은 비 역류성이 있다. (주 상권에서 비 상권으로 가지 않는다.)
* 고객은 동질성을 가진다. (타겟 명확)
6) 법적 조건 체크
* 용도 지역
* 건폐율, 용적율 (시설군과 용도군 확인)
7) 성장성 분석
* 신도시의 경우 3년에서 길게는 10년이 소요됨.
8) 우리나라 상권의 특성
* 단핵성이 강하다. (특정지역 집중, 부익부 빈익빈)
* 상권 변화가 적고 보수적이다.
(신흥 상권의 형성기간이 길고 기성 상권의 쇠퇴가 느리다.)
* 대응성과 연속성이 없다.
* 대형 소매점의 과잉상태 (신도시 1년이내 70~80% 입점)
9) 복합 점포의 운영관리를 철저히 파악. (푸드 코트 같은 곳의 경우)
* 지정 업종 유리 (자유 업종이나 권장 업장은 불리하다. 호황 업종이 중복될 경우가 발생된다. 분양시 계약 조건 검토)
입지 선정과 상권 분석시 상기와 같은 사항들을 참고하여 본인이 원하는 입지와 상권을 하나하나 분석해 나간다면 여러분들이 실제 창업을 하는데 있어 많은 도움이 될수 있을 것이라고 확신한다.
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