[스크랩] GIS를 이용한 입지선정·상권분석

GIS를 이용한 입지선정·상권분석

 

최근 컴퓨터망의 발달과 IT기술의 개발 및 데이터베이스의 축적 등으로 인해 GIS(Geographic Information System)를 이용한 입지선정, 상권분석 방법이 창업과 관련된 자료로 널리 활용되고 있다. GIS는 지리정보 시스템을 일컫는 말로서 지리적 자료를 수집, 저장, 분석, 출력할 수 있는 컴퓨터 응용 시스템이다. 지형공간에 관한 모든 정보를 컴퓨터에 저장하여 이를 바탕으로 인간이 사는 공간과 관련된 각종 계획의 수립과 의사 결정, 산업 활동을 효율적으로 지원할 수 있도록 만든 첨단 정보 시스템을 말한다.
예로부터 지리와 관련된 정보를 수집하는 데는 전통적 수단인 지도가 이용되어 왔는데, 문명과 과학의 급속한 발달로 급변하는 지형물의 변화를 지도에 반영하고 신속히 보급하여 자료로 활용하기에는 시대의 변화에 부응하지 못함은 물론 그 한계점을 드러낼 수밖에 없는 것이 현실이다. GIS는 이러한 한계점을 보완하기 위하여 컴퓨터를 이용하여 수시로 변화하는 지리정보에 관한 자료를 수집하고 분석하여 데이터베이스화함으로써 지리정보를 활용하기 원하는 수요자들에게 효과적인 이용 방안을 제시할 수 있다. 방대하고 다양한 자료를 효율적으로 처리하기 위한 종합적 공간처리 기술인 지리정보 시스템을 개발하여 지리정보에 관한 다목적 분야의 문제 해결을 돕는 데 활용되는 것이다. 시대가 발달할수록 GIS가 활용되는 분야는 더욱 다양해지고 있다. 특히 마케팅 분야에서 그렇다. GIS를 창업과 관련된 입지선정이나 수요자들에 대한 상권분석 등의 자료로 활용하여 잠재고객을 예측하고 창업시장을 분석함으로써 창업전략을 수립하기 위한 토대로 이용하면서 점진적으로 발전되고 있는 양상이다.
창업시장의 경쟁력이 심화되면 될수록 잠재고객에 대한 정보는 창업을 준비하는 예비창업자뿐만 아니라 프랜차이즈 시스템을 가동, 전개하는 가맹본부와 창업관련 컨설팅업체 등에게도 매우 중요한 자료가 될 수밖에 없다. 이러한 잠재고객의 수요예측을 위한 자료는 통계청이 인구센서스 데이터를 행정구역 단위로 분석하여 데이터화된 자료를 제공하고 있으며, 이것을 활용하면 고객의 연령대와 소비 패턴, 생활 수준, 주거 형태 등에 관한 자료를 바탕으로 잠재고객의 성향을 파악할 수 있다.

고객 소비문화 따라 급변하는 상권 특성과 규모
일반적으로 상권은 고객을 흡인할 수 있는 가시거리 내의 지리적인 영역으로 설명한다. 고객을 흡인하기에 유리한 지리적 여건의 형태를 파악하고 예비창업자가 선정한 지역 내에서 잠재고객들의 구매 및 소비 형태의 특성과 배후 지역의 인구특성을 분석하는 것을 상권분석이라 할 수 있다.
학문적인 분류에 의하면 상권은 크게 나누어 일반상권과 복합상권 그리고 점증상권으로 구분한다. 특정지역의 중심부 상권까지 고객을 유도하여 도달하게 하는 거리와 이동시간에 근거한 고객 비율에 따라 구분하고 있는 상권을 ‘점증상권’이라 하며, 이러한 점증상권을 세분화하여 다시 1차, 2차, 3차 상권으로 나눌 수 있다. 1차 상권은 잠재고객이 60~70%를 차지하고 있는 상권의 범위 안에 있는 지역으로 점포 밀집도 및 고객 1인당 소비형태가 가장 높게 이뤄지고 있는 상권이다. 각 지역을 대표하는 중심상권이 1차 상권에 속한다고 할 수 있다. 2차 상권은 잠재고객의 15~20%를 차지하고 있는 상권의 범위 안에 있는 지역으로서 1차 상권의 외곽을 둘러싸고 있으며 1차 상권 지역에 비해 고객의 분산도가 아주 높게 나타나고 있다. 3차 상권은 1차 상권과 2차 상권을 제외한 나머지 범위의 지역으로 잠재고객이 5~10%를 차지하고 있는 지역으로서 고객의 유동성이 현격히 떨어지며 소비형태도 아주 낮게 이뤄지고 있는 지역을 말한다. 흔히 변두리 지역의 상권들이라고 불리는 지역이 3차 상권에 속한다고 하겠다.
그러나 이것은 상권 분류를 위한 학자들의 학술적인 상권분석 기법을 위해 설정된 상권 구분 형태일 뿐이다. 실제로는 급속히 변화하고 있는 도시개발계획으로 인해 주거 형태가 분산되어 곳곳에 대단위 아파트 지역이 형성됨으로써 지역 주민을 상대로 하는 새로운 상권이 형성되고 있다. 교통 환경의 변화 요인으로 발생하는 교통 환승지역의 인구 유동성 및 밀집성으로 인하여 역세권 주변으로 신설되는 상권 등도 산발적으로 형성되고 있다. 고객의 문화와 소비 패턴에 따라 상권의 업종별 특성 및 규모 또한 급변하는 실정이다.
이와 같은 주거 환경과 교통 문화의 급속한 변화에 따라 이전에 소비 수요가 집중적으로 몰리면서 중심상권이라고 명명되던 몇몇 특정지역 상권의 의미가 갈수록 퇴색되고 있다. 특히 자가용 소유 비율의 급격한 증가와 기업의 주 5일제 근무의 시행으로 인해, 3차 상권으로 분류되고 있는 외곽지역의 변두리 상권 및 도시근교의 교외 지역에서도 고객의 기호와 차별화된 영업 전략을 구사하기만 하면, 중심상권 못지않은 영업수익을 올릴 수 있는 것이 현실이다.

막연한 느낌과 편리성만으로 사업지역을 선택할 것인가
이렇듯 급변하는 여러 가지 환경 요인들 속에서, 창업을 고려하고 있는 예비창업자들이 창업시장에 뛰어들면서 제일 먼저 부딪히게 되는 창업의 가장 중요한 성패 요인인 입지선정과 상권분석에 직면하게 될 때, 이에 대한 해법을 찾기란 그리 쉬운 일이 아니다. 어느 지역을 선택하여 어떠한 아이템으로 창업을 해야 할지를 결정 짓기 위한 기준을 세우는 것도 어려운 과정일 뿐만 아니라, 막상 영업 장소와 사업 아이템을 결정하고 영업을 시작하려 해도 함께 근무할 종업원을 구하는 일과 고객의 접객 요령, 영업 활성화에 대한 막연한 두려움 등이 예비창업자의 가슴을 짓누르고 답답하게 하는 것이다.
이러한 창업에 대한 두려움에서 조금이라도 벗어나기 위하여 예비창업자들은 독자적인 창업보다 프랜차이즈 가맹본부를 선택하는 것을 선호하고 있다. 물론 프랜차이즈 가맹본부를 선택할 경우 가맹본부마다 축적된 노하우로 영업 전략의 일환인 서비스, 메뉴, 홍보, 종업원 구인 문제뿐만 아니라 사업장 선정에 따른 입지선정과 상권분석 방법에 있어서도 예비창업자를 도와 창업에 쉽게 접근해 갈 수 있도록 안내하고 있다. 하지만, 하루에도 몇 개씩 생겨나기도 하고 없어지기도 하는 사업 아이템의 홍수 속에서 전국에 걸쳐 다양한 업종과 형태를 갖춘 프랜차이즈 가맹본부 중 예비창업자가 갈망하는 성공창업을 어느 정도 보장해 줄 수 있는 가맹본부를 선택하기란 창업을 준비하는 예비창업자에게 있어서 갈등과 고민을 안겨 줄 수 있는 또 다른 요인으로 작용할 수 있다.
예비창업자는 창업과 관련된 모든 과정을 어렵게 생각하면 할수록 창업에 대한 두려움에서 헤어나지 못하고 중요한 결정을 내려야 하는 순간마다 판단 착오를 일으킬 우려가 많다. 예비창업자가 성공적인 창업에 접근하기 위한 기초적인 요령으로 우선 창업에 대한 결심을 하는 순간부터 창업의 성패 요인 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 입지선정과 상권분석 한 가지만이라도 정확하게 판단하고 결정 짓기 위한 자기만의 방법을 설정할 필요가 있다.
대체로 보면 예비창업자들은 사업장 선정을 고려할 때 자신이 거주하고 있는 지역 인근이나 이동거리가 가까운 지역을 선호하는 경향이 있다. 물론 영업장 관리 면에서 볼 때 손쉽게 다가갈 수 있는 사업장의 선택이 예비창업자에게 여러 면에서 유리한 장점을 갖게 할 수 있다. 그러나 만일 예비창업자가 잘 알지 못하는 지역에 대한 불안감이 단순 요인으로 작용하여 거주지 주변을 선호한다면, 한번은 사업장 선정을 위한 선택 과정을 고려해 볼 필요가 있다. 사업장을 선택하기 위한 과정이 예비창업자의 막연한 느낌이나 편리성만을 고려하여 지역을 선택하기에는 창업의 성패와 관련하여 예비창업자가 겪게 될 생계와 관련한 영향 요인이 너무도 크기 때문이다.

GIS, 상권분석과 입지선정을 위한 지리정보시스템
창업을 하면서 한번쯤 실패를 경험해 보아도 될 만큼 자금력에 여유가 있는 예비창업자가 아니라면, 가급적 다양한 지역의 상권을 비교·분석하여 성공 가능성이 가장 높은 지역을 선택하기 위해 혼신의 노력을 기울여야 하는 것이 예비창업자의 의무이다. 창업 성공 가능성을 높이기 위하여 예비창업자가 입지선정과 상권분석의 과정에 활용할 수 있는 기법 중 하나가 GIS를 이용하는 방법이다.
예비창업자에게 GIS란 어휘가 다소 생소하게 느껴질 수 있을지 모르지만, 이미 창업과 관련한 입지선정과 상권분석을 위한 도구로 널리 사용되고 있을 뿐만 아니라, 설문조사를 통하여 사업장과 관련한 내점 고객의 위치를 좌표화하여 고객의 접근 방법을 추정하기도 하는 등 영업 전략을 수립하기 위한 다양한 도구로 활용되고 있다.
지리정보시스템이라 일컫는 GIS를 예비창업자가 창업과 관련하여 활용하기 위한 방법으로는, 먼저 사업장을 열기를 원하는 지역을 선정해야 하며, 선정된 지역 중 선택을 고려하고 있는 사업장의 위치를 중심으로 그 주소를 GIS에 입력함으로써 해당 사업장 주변의 잠재고객에 대한 분포도를 파악할 수 있다. 이렇게 파악된 잠재고객의 특성은 통계청이 행정구역 단위로 분석하여 데이터베이스화한 자료를 기초로 하여 설정한 지역 내에 거주하고 있는 총가구 수 및 인구 수, 연령대별로 세분화된 인구 수, 주거형태, 자가용 보유 대수, 가구당 월평균 가계수지 중 소비형태에 따른 지출비용 등을 분석함으로써 지역 내에 거주하고 있는 잠재고객의 소비성향을 파악할 수 있다. 또한 GIS상에 표시되는 지상물의 형태를 면밀히 분석해 보면 사무실의 규모와 특성, 관공서의 소재 및 잠재고객이 밀집하고 있는 건물의 위치와 도로·교통 현황 등 잠재고객의 예상 이동로와 유동성을 예측할 수도 있다.
이렇게 분석된 잠재고객에 대한 정보는 예비창업자의 사업 아이템 선정을 위한 기초 자료로 활용할 수 있을 뿐만 아니라, 잠재고객의 소비성향을 미리 파악함으로써 고객의 기호에 맞는 업종을 선택하기도 하고, 사업장의 전반적인 분위기 및 창업에 따른 영업 전략을 수립하는 데에도 커다란 도움을 받을 수 있다. 예비창업자는 이와 같은 자료를 근간으로 독자적인 창업을 시행하거나 프랜차이즈 가맹본부를 통한 창업을 진행할 때에 지역 내에 거주하고 있는 잠재고객의 특성에 맞추어 잠재고객에게 가장 쉽게 접근해 갈 수 있는 아이템을 선정할 수 있다. 홍수처럼 쏟아져 나오는 수많은 사업 아이템 중 고객의 기호에 적절히 대응할 수 있는 아이템을 갖고 있는 프랜차이즈 가맹본부를 선택하는 데도 유리하게 작용할 수 있을 것이다.
바야흐로 정보화 시대다. 창업을 준비하는 예비창업자들도 정보화 시대의 일원으로 살고 있으며, 창업과 관련한 준비 과정 속에서 남들보다 한발 앞서 달려갈 수 있는 마음자세는 성공적인 창업을 이루기 원하는 예비창업자들의 소망을 성취하는 데 많은 역할을 할 것이다. GIS 정보를 이용한 창업 전략 역시 정보화 시대의 산물로서, 예비창업자의 성공창업에 일조하는 데 부족함이 없는 중요한 창업전략 도구로 활용할 수 있음을 기억하자.

출처 : sklove의 창업 컨설팅.

글쓴이 : 하나비 원글보기

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