[스크랩] 점포개발 사례로 본 점포 입지 분석

점포개발 사례로 본 점포 입지 분석

점포의 입지조건을 판단할 수 있는 기준은 접근성과 가시성이다.   모든 점포의 입지조건 판단기준은 첫째 접근성, 둘째 가시성으로 판단할 수 있다. 이에 따라서 A급, B급, C급지로 나눌 수가 있다.   첫째, 접근성이란? 근린생활시설인 대형마트나 버스정류장, 지하철권역 과 점포와의 거리가 얼마나 가까운가에 따라 결정된다. 예를 들어 같은 역세권이라 해도 점포 옆 주변이 경사가 져서 오르막길에 있다든지 또는 유동인구를 막는 기계를 다루는 점포(기계공작소, 주유소, 카센터 등) 심리적으로 점포 접근성을 떨어뜨리는 것들이 있다. 이런 곳에 있는 점포들은 A급 역세권이라 하더라도 B급지 이하의 수준으로 취급된다. 반면 같은 역세권에 대형마트나, 시장입구, 버스정류장, 유명브랜드가 입점된 점포 등 유동인구가 활발한 동선이 뚜렷한 곳은 그야말로 초특급의 입지를 갖춘 점포라 할 수 있다.  둘째, 가시성이란? 쉽게 말해서 사람들의 눈에 얼마큼 쉽게 눈에 띄는가와 점포를 알아볼 수 있는지를 말한다. 보통 쇼핑목적으로 걷는 보행속도로 판단했을 때 전면 길이는 5M 이상에 7~8M 내외의 거리에서 눈에 띄어야 가시성이 좋다고 볼 수가 있다.  점포가 윈도 안쪽으로 들어가 있는지의 여부와 간판의 위치에 따라서도 달라질 수가 있으며, 주변 건물이나 옆 점포들의 영업시간에 따라서 가시성을 단절 시키는 경우도 있다. (예: 일찍 문을 닫는 영업점) 따라서 입지조건 분석 시에는 이러한 요인들을 면밀히 따지면서 현장작업을 통한 정확한 분석이 이루어져야만 성공적인 창업을 할 수가 있다.  관련사례 필자는 1년 전 한 고객(김씨)으로부터 제과점 창업의뢰를 받게 됐다. 위치는 전철역과 600m 떨어진 XX동에 위치한 H아파트(2,500세대)단지 앞의 주택상권이었고, 김 씨의 거주지가 H아파트라서 인근이라서 그쪽 상권만을 고집했고 또 아이들 때문에 많이 벗어날 수가 없어서 반경1km 이상을 벗어날 수가 없었다. 그런데 한 가지 문제는 이미 그 상권에는 유명 브랜드 제과업체가 입점 된 상태였다. 따라서 동일업종 타 브랜드로 창업하기가 많은 위험부담이 따랐고 더 더욱 쉽지가 않았던 건 입점할 만한 점포를 찾기가 여간 쉽지가 않았다. 처음엔 다른 업종으로 추천도 해봤지만 김 씨는 2년 전에 제과점 운영을 했던 경력과 성공한 바가 있어 제과점 외에는 타 업종을 생각조차 하지도 않고 있었기 때문에 김씨의 맘을 돌릴 수는 없었다. 필자는 오랜 생각 끝에 다시 한 번 그 지역 상권을 분석하기로 하고 3일간에 걸쳐 철저한 입지분석과 유동인구와 사람들이 움직이는 동선을 파악했다. 결국 긴 시간의 고생 끝에 필자는 이미 운영하고 있는 A업체와 경쟁할 수 있는 그 틈새를 찾아냈다. 바로 이어서 현장 매물작업에 들어갔고, 위치는 유명브랜드 A제과점과 횡단보도 건너에 위치한 15평 규모의 의류매장이었다. 한 달여 동안에 의류매장 점주를 설득시키고 바닥권리만 1억을 주고 점포를 얻게 됐다. 필자는 바닥권리 1억을 들여서라도 충분히 경쟁해서 따라 잡을 수 있다고 생각했던 것은 바로 입지조건과 매장의 가시성 그리고 유동인구의 흐름이었다. <그림1 참조>   ▲ 사례1     © 최창남   그림을 통해서 보면 A제과점이나 B제과점 모두 아파트 초입에 위치해 있다. 횡단보도를 끼고 서로 바라보고 있는 매장이다. 단 한 가지 분명히 틀린 점은 누가 봐도 유동인구의 흐름이 우측으로 쏠릴 수밖에 없다는 것이 여실히 드러나 있다. 유명 A제과점은 브랜드의 인지도가 높은 반면 유동인구 동선이 B제과점 라인에 비해서 1/3 수준밖에 안됐다. 더 큰 악재는 좌측으로는 상가가 뻗어나가질 못하고 주변 상가점포가 8개 정도에 불과하고 아파트 축대로 둘러싸인 도로 밖에 없는 즉 더 이상의 상가점포는 찾아 볼 수 없을뿐더러 주택지 까지는 마을버스로 두 정거장 이상 가야만이 주택가가 나온다. 이에 반해 B제과점은 인지도는 조금 떨어지지만 우측 라인은 중형마트와 작은 재래시장과 버스 정류장이 있었다.  유동인구 동선이 A제과점과 비교했을 때 유동인구의 비율은 70~80%가 우측으로 몰리는 상태였다. 다시 정리를 하자면 A제과/B제과를 놓고 봤을 때 고객들의 움직이는 동선 비율이 30:70 이라고 보면 쉽게 이해가 될 것이다. (현재 매출이 두 배 이상 차이가 남)  B제과점이 들어오기 전에는 A제과는 독점운영을 하고 있었기 때문에 100% 고객들을 다 받았지만 B제과가 들어오면서 판도는 완전히 달라졌다. 처음부터 A제과점이 우측라인으로 입점을 했었다면 여전히 A제과는 독점운영을 할 수가 있었고 그 어느 누구도 감히 경쟁할 수가 없었을 것이다. 그런데 너무 안이한 생각으로 너무 쉽게 입지선정을 한 것이다. 단순히 그냥 아파트 단지의 배후 수요만 보고 입지선정을 했다는 것이 가장 큰 실수였으며, 결국은 창업실패를 초래하는 결과를 만들어 낸 것이다. 이처럼 창업하는데 있어서 입지선정 분석이 얼마나 중요한가를 알 수가 있으며 성공 창업의 흥망성쇠를 가늠할 수가 있다는 것을 알 수 있다.  필자는 본 사례를 통해서 예비창업자 분들에게 다시 한 번 강조하고 싶은 건 같은 상권이라도 주변 점포의 업종, 유동인구의 동선, 물리적 심리적으로 접근성을 떨어트리는 것들을 꼼꼼히 살펴야 한다는 점이다.

출처 : sklove의 창업 컨설팅.

글쓴이 : 하나비 원글보기

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