[스크랩] 넬슨(R. L Nelson)이 제시하고 있는 ‘입지선정을 위한 8가지 원칙’

입지선정을 위한 8가지 원칙
경관풍수에 의하면 풍수지리상의 명당에는 반개방성, 중첩성, 안정성, 균형성, 조화성의 5가지 특징이 나타난다고 한다. 이와 마찬가지로 입지선정에서의 명당도 갖춰야할 여러 가지 특징을 지니고 있으며 이러한 특징들이 조화롭게 사업장과 연계될 때 사업장은 명당으로서의 역할을 감당할 뿐 아니라 최상의 성과를 나타낼 수 있을 것이다.
기본적으로 사업장이 명당으로서 갖춰야 할 입지 특징에 대하여 우리에게 가장 널리 알려지고 사용되어지는 입지평가 방법으로 넬슨(R. L Nelson)이 제시하고 있는 ‘입지선정을 위한 8가지 원칙’을 들 수 있는데, 예비창업자가 선택을 고려하고 있는 사업장과 관련지어 비교 분석함으로써 사업장의 입지가 처해 있는 여건을 파악하는 기준으로 삼을 수 있다.

①상권의 잠재력_ 현재 관할 상권 내에서 취급하려는 상품에 대한 수익성 확보 가능성에 대한 검토.
②접근 가능성_ 관할 상권 내에 있는 고객을 자기 점포에 어느 정도 흡인할 수 있는가에 대한 가능성을 검토하기 위한 방법
③성장 가능성_ 인구증가와 소득수준의 향상으로 시장규모나 선택한 사업장, 유통상권의 매출액이 성장할 가능성에 대한 검토.
④중간 저지성_ 기존 점포나 상권 지역이 고객과의 중간에 위치함으로써 경쟁점포나 기존의 상권지역으로 접근하는 고객을 중간에서 차단할 수 있는 가능성을 검토.
⑤누적적 흡인력_ 영업의 형태가 비슷하거나 동일한 점포가 집중적으로 몰려 있어 고객의 흡인력을 극대화할 수 있는 가능성 및 사무실, 학교, 문화시설 등과 인접함으로써 고객을 흡인하기에 유리한 조건에 속해 있는가에 대한 검토. 예비창업자는 창업 아이템에 따라서 중간 저지성의 입지를 선택할 것인지 누적적 흡인력의 입지를 선택할 것인지를 판단해서 결정해야 한다.
⑥양립성_ 상호보완 관계에 있는 점포가 서로 인접해 있음으로 인해서 고객의 흡인력을 높일 수 있는 가능성에 대한 검토.
⑦경쟁 회피성_ 경쟁점의 입지, 규모, 형태 등을 감안하여 예비창업자의 사업장이 기존 점포와의 경쟁에서 우위를 확보할 수 있는 가능성 및 향후 신규 경쟁점이 입점함으로써 창업할 사업장에 미칠 영향력의 정도를 파악하기 위한 방법. 경쟁을 회피하기 위하여 가능한 한 예비창업자는 경쟁점과의 경쟁에 있어서 우위를 점할 수 있는 규모의 사업장을 선택해야 하며, 입지를 경쟁점이 이용하는 것을 사전에 막을 수 있도록 해야 하고, 경쟁 입지가 중간 저지적인 입지가 되지 않을 수 있는 입지를 선택해야 한다.
⑧경제성_ 입지의 가격 및 비용 등으로 인한 수익성과 생산성의 정도에 관한 검토.

넬슨이 제시한 입지선정을 위한 평가 방법은 창업을 위한 입지선정시 다양하고 빈번히 이용하고 있는 방법이다. 입지선정을 고려하여 사업장을 결정짓고자 할 때 위에 제시한 8가지의 원칙을 기준으로 입지의 형태를 상, 중, 하로 구분하여 평가해 봄으로써 창업을 하기 위한 입지의 조건에 예비창업자가 선택을 고려하고 있는 사업장이 얼마만큼 부합되고 있는지를 분석, 검토해보는 것도 입지선정의 올바른 선택을 위한 하나의 방법이 될 수 있을 것이다.
넬슨의 입지선정 8원칙은 업종이나 규모와 상관 없이 일반적으로 사업장이 갖춰야 할 절대적인 조건을 포괄적으로 설명한 것으로, 예비창업자가 선택할 사업장이 위와 같은 8가지의 조건을 모두 충족시킬 수 있는 여건을 갖추고 있다면 분명 명당자리로서의 사업장임에는 틀림이 없다. 그러나 넬슨의 입지선정 기본원칙 8가지의 조건을 모두 충족시킬 수 있는 사업장이 있다 할지라도, 풍수지리학에서 명당의 조건이 기본적인 입지 형태 이외에 세부적인 조건에 의해서 등급이 갈라지듯이, 사업장에도 눈에 보이지 않는 세부적인 사항들에 의해서 사업장의 등급이 갈라질 수 있음도 기억할 필요가 있다.

안정성, 균형성, 조화성
이를 보완하기 위하여 경관풍수에서 강조하고 있는 명당의 5가지 특징 중 안정성, 균형성, 조화성의 3가지 특징을 예비창업자가 사업장을 선택함에 있어 신중히 적용하고 고려해야 할 조건으로 넬슨의 입지선정 8원칙과 함께 살펴보기로 하자.
첫째로 고려해야 할 조건 중 ‘안정성’은 사업장의 투자규모와 수익성과의 관계이다. 앞에서도 설명했던 것과 같이 사업장의 입지적인 여건이 아무리 좋아 보여도 개점에 필요한 투자비용이 수익성을 능가하면 창업은 아무런 의미가 없어진다. 간혹 기업이 전시장 개념의 안테나-숍(antenna shop)을 설치할 때에 수익성을 고려하지 않고 기업의 이미지 제고만을 위하여 매장을 오픈 하는 경우가 종종 있다. 그러나 일반적으로 창업의 최대 목표는 수익성을 극대화하여 사업을 안정적으로 유지하고 이로 인한 부의 창출을 이루어내기 위함이다. 중심상권의 비싼 임대 매장에서 객단가가 낮거나 영업이익이 작은 아이템을 적용하게 되면 고객의 유입은 많을지 모르나 한정된 점포의 좌석으로 인한 회전이 원활히 이루어지지 않으므로 수익성이 투자비에 비해 현저히 낮은 결과를 가져올 것이다. 안정적인 영업활동은 투자비와 비교해서 적정 수준의 이윤이 발생할 때 지속적인 마케팅전략과 영업전략이 유효하며 사업장도 활기를 유지할 수 있을 것이다.
안정성과 관련된 또 다른 요인 중 하나가 사업아이템의 선정에 관한 문제이다. 예비창업자들이 가맹점 형태의 창업을 고려할 때 가장 우를 범하기 쉬운 부분이 바로 사업아이템의 선정과 관련된 부분이다. 가맹본부에서 새롭게 출시한 아이템이 활성화되는 듯 보이면 상당히 많은 예비창업자들이 관심을 갖고 창업을 고려하게 된다. 그러나 경우에 따라서는 이와 같은 아이템들 중에는 상당히 많은 아이템들이 단명하는 경우가 있을 수 있으며, 아이템의 선정에서 과오를 범하게 되는 경우 예비창업자는 상상 이상의 손실을 범할 수 있음을 잊어서는 안될 것이다. 안정성은 말뜻 그대로 수익성이나 사업아이템이 장기적으로 안정적인 궤도를 유지하는 것을 의미한다. 안정성을 유지할 수 있는 사업장을 찾기 위한 노력은 예비창업자가 입지선정과 상권분석의 과정에 얼마나 충실히 임했는지의 여부로 판가름날 것이다.
둘째로 고려해야 할 조건인 ‘균형성’은 주변 경쟁점과의 균형에 관한 문제이다. 예비창업자가 선택을 고려하고 있는 사업장의 입지 여건이 그 상권 내에 위치하고 있는 유사점포와의 경쟁에서 우위를 차지할 수 있는 기본적인 여건을 갖추기 위한 조건을 말한다. 비교 점포와의 균형성을 측정하기 위한 기준으로는 점포의 규모, 인테리어 상태, 메뉴의 가격, 고객의 접근성 정도 등을 가장 기본적인 비교 사항으로 꼽을 수 있다.
동일상권 내에서 유사한 업종의 아이템으로 창업을 고려할 때 경쟁점과의 점포 규모는 고객의 흡인요인에 직접적인 영향요소로 작용한다. 비슷한 규모와 조건 하에서 경쟁력을 갖기 위해서는 고객에게 보다 쾌적하고 편리한, 업종에 따라서는 개인의 프라이버시를 지켜줄 수 있는 구조 등을 갖춘 점포가 고객에게 인기가 있을 수밖에 없음은 당연하다. 고객의 입장에서는 가급적 메뉴의 가격이 저렴할 때 더욱더 호의적일 수 있을 것이다. 그러나 이와 같은 조건에서 경쟁력을 갖고 있다 할지라도 고객이 쉽게 발견하고 접근할 수 있는 위치와 주차장의 설치 여부 및 점포의 전면 구조 형태, 고객이 쉽게 접근할 수 있는 동선 등의 요인이 경쟁 점포와의 균형성에 있어서 우위를 점할 수 있는 우선적인 요인임을 기억해야 하겠다.
셋째로 고려해야 할 조건 중 ‘조화성’은 예비창업자가 선택한 아이템과 주변 상권과의 조화를 이름이다. 대체로 상권형성 형태를 살펴보면 유사한 업종이 집중적으로 형성되어 상권을 이루고 있는 것을 볼 수 있다. 이와 같은 현상은 고객을 유도하기 위한 전략 중 하나이며 고객의 입장에서는 선택의 폭이 그만큼 넓어짐으로써 가급적이면 필요한 상권이 형성된 곳으로 몰릴 수밖에 없을 것이다. 그러나 경우에 따라서는 선택한 사업 아이템이 형성된 상권과 전혀 이질적이지만 독점적으로 영업을 운영하여 호황을 누리는 업종도 있을 수 있으며, 상권 외곽에 위치하여 고객에게 주목을 받을 만한 업종도 있다.
이는 업종의 아이템이 갖고 있는 특성에 따라서 특이하게 나타날 수 있는 경우다. 대부분의 업종은 유사한 업종이 집중적으로 형성된 곳에서 경쟁력을 가질 수 있을 것이다. 예비창업자가 입지선정 및 상권분석과 관련한 조화성 부분에서 가장 주의를 기울여야 할 창업 전략은 차별화 전략이다. 유사 업종이 집중적으로 형성된 상권 내에서 고객의 관심을 유도할 수 있는 방법은 메뉴, 서비스, 이벤트 및 모든 영업활동과 관련된 부분에서 차별화될 수 있는 아이템을 구축하는 것이다. 갈수록 치열해지는 창업 현장에서 고객의 관심을 집중시킬 수 있는 나만의 아이템을 하나 둘 정도 갖고 있음으로 인하여 상권 내에 위치한 경쟁점과의 차별화에 성공할 수 있을 때 창업의 성공도 보장받을 수 있을 것이다.

위와 같이 넬슨의 입지 평가를 위한 8가지의 원칙이나 풍수지리에서 이야기하고 있는 명당의 특징 중 안정성, 균형성, 조화성을 예비창업자가 입지선정과 상권분석에서 고려해 보아야 할 기본적인 조건들로 살펴보았다. 창업에서 성공할 확률이 낮게 나타나고 있듯이 예비 창업자가 위와 같은 조건을 모두 갖추고 있는 사업장을 마련하기란 그리 쉽지 않을 것이다.
그러나 예비창업자가 창업을 준비하면서 창업의 성패를 결정짓는 입지선정의 중요성을 인식하면 할수록 기본적인 입지조건에 부합되는 사업장을 선택하기 위하여 노력할 것이다. 또한 풍수지리학에서 명당의 조건에 적합하지 않더라도 주변의 여건과 현재의 상태를 보완하여 명당자리로 만들어 나가는 지혜를 짜낼 수 있다. 예비창업자는 선택하려는 사업장을 명당자리에 버금가는 사업장으로 만들어 갈 수 있는 지혜를 모아 성공창업을 할 수 있도록 혼신의 노력을 기울여야 한다.

출처 : sklove의 창업 컨설팅.

글쓴이 : 하나비 원글보기

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