부동산투자의 재테크

샬롬

 

부동산투자의 재테크

1. 시대적 흐름에 맞춰 투자하라.

시대적 흐름을 거슬러서 투자하지 말라는 뜻입니다.

경매가 대세이면 경매를 하고 분양권이 대세이면 분양권을 하고 재개발이 대세이면 재개발을 해야지 내 물건을 받아줄 사람도 많다는 뜻이죠.

2000년 초반 분양권 전매자율화 시기의 예를 들어봅시다.

계약금 500만원만 가지고 다음날 사자마자 바로 팔아서 프리미엄 1000만원을 챙길 수 있는 시장이 있었습니다. 그런데 여기서 나는 재개발 투자를 한다고 칩시다.

재개발이 대중적으로 꽃 피던 시절은 작년부터 올해였죠.

2000년대 초반에 재개발 투자를 했다면 수익률이 분양권 전매자율화만 했을까요?

아마도 재개발 빌라는 팔리질 않아서 계속 묶여있다가 6년이나 지난 2006년에나 겨우 팔았을 겁니다. 그래서 종자돈이 다 묶였다면 어떻게 되었을까요?

한마디로 분양권->재건축->재개발 등등의 투자를 한번도 경험해보지 못하고 투자경력만 6년인 생초보가 되어 그 모양 그꼴로 살아가고 있다는 얘기가 되는 것입니다. 그 시대에 가장 잘 팔리는 종목에 투자하라는 얘기입니다.

그렇다고 활황을 떠나 사람들이 엄청나게 몰리는 완전히 끝물인 시장에 투자하라는 얘기는 아닙니다. 그렇다면 정말 시대적 흐름을 제대로 타지 못하는 것이죠.

그러므로 사람이 많이 몰리기 전에 새로운 시장을 찾아 그 곳에 투자해야 한다는 것입니다.

2. 확률에 투자하라.

재개발을 해야할 구도심이 있고 신도시가 될 곳이 있다면 어디에 투자해야 할까?

확률로 따지면 언젠가는 구도심이 재개발이 되지만 신도시가 될 확률은 복권에 투자하는 것과 같다. 즉 구도심 재개발 투자는 100%의 확률이고 신도시 투자는 신도시 후보지에 따라 20%의 확률, 10%의 확률로 떨어진다는 뜻이다.

올인의 주인공이며 포커 프로게이머인 차민수씨는 포커라는 도박을 하지만 자신이 이길 확률이 75% 이상이 아니라면 절대 레이즈를 하지 않는다고 합니다.

흔히 우리들은 " 이건 도박이야 " 라는 뜻으로 말하는 것은 한마디로 거의 확률이 없는 곳에 투자를 한다는 뜻이 되지만 사실 프로게이머들은 철저한 확률게임을 하고 있다는 아이러니한 경우가 됩니다. 그래서 세계적인 포커왕을 뽑는 대회에서도 우승을 하지 않았겠습니까? 만약 운으로만 도박을 한다면 그들의 세계에서는 백전백패가 될 것입니다. 하다못해 도박도 이런 고도의 확률게임을 하는데 투자를 하는 우리들은 당연히 확실히 돈벌 수 있는 확률에 투자해야 한다는 얘기가 됩니다.

3. 남들이 몰리는 곳에 투자 하지마라.

시장에 한 종목에 엄청나게 많은 사람이 몰린다면? 즉 먹을 것이 없다는 뜻이 됩니다. 경매 대중화가 되었을 때 실수요자들이 제일 먼저 덤빈 것이 아파트입니다.

만약 실수요자가 아닌데 아파트에 경매로 투자하겠다는 것은 "나 밥 굶을래요" 하는 뜻과 같습니다. 보통의 경우 경매에서 3:1이 넘어가면 그 시장은 서서히 끝나고 있다고 봅니다. 예를 들자면 아파트 투자시장에서는 빌라투자를 빌라 투자시장에서는 오피스텔 투자를 오피스텔 투자 시장에서는 상가투자를 한다는 것이죠.

남들이 다 YES할 때 나는 NO 할 수 있어야 하는 용기가 있어야 합니다.

그래야 남들과 경쟁해서 투자 수익을 올릴 수 있다는 겁니다.

4. 타이밍에 투자하라.

투자의 예술은 타이밍이다.

만약 내가 재건축 아파트가 활황이 될 것을 미리 알았다고 가정해 봅시다.

그럼 2000년 초반에 재건축 아파트가 활황을 칠 때 투자해서 사고 팔고 해야지 안다고 1990년대 초반에 10채쯤 사뒀다가 2000년 초반까지 기다렸다 판다는 것은 한마디로 미친 짓이란 얘기다. 평택에 어떤 분이 2006년 10월에 들어가서 빌라 몇 채를 사서 기다렸다가 서울과 너무 먼 것 같고 도저히 투자자들이 올것같지 않아서 2006년 12월에 매도를 했다고 합니다. 사실 2007년도 3월쯤에 호황이 왔는데도 말입니다. 이런 투자를 하면 망하는 것이다. 투자의 예술은 적절한 시기에 가장 빠른 시기에 파는 것이 가장 수익률을 올릴 수 있는 최선의 투자인 것이다. 그래서 어떤 분은 재개발에 투자를 할 때 매일같이 부동산에 아침에 들러서 동네 부동산 시장을 보고 또 보고 했다고 합니다. 그래서 3개월 이상을 출근을 했을 무렵 드디어 외지인이 몰려들고 가격이 뜨는 시점에 자신도 같이 들어갔다고 합니다. 결국은 올랐고 자신이 최소의 시간을 들여서 최대의 효과를 얻게 된 것이죠. 이것은 재개발이 시대의 흐름인 것을 알았고 자신이 가까운 동네를 타겟을삼아 언제 그 시기가 올 것인지를 저울질 한 것이죠. 또 다른 예는 있습니다. 재개발 초기시장을 주무르시던 재개발의 초고수분이 계셨습니다. 부천이 처음으로 재개발 구역으로 발표되었을 무렵 일입니다. 아마도 2005년 5월에 부천신문에 처음 기사가 났고 6월에 공청회를 하던 무렵이었습니다. 저는 그분으로 부터 부천이 이렇게 될 것은 자신은 이미 1년전에 다 알았다고 하는 말을 들었습니다. 그런데 재개발 빌라를 잡은 것은 5월 중순에 발표가 나고 일주일 동안 집중적으로 매입을 했다는 얘기를 들었습니다.

왜 그러냐고 물어보았더니 그 고수분 왈 고수 " 일년전에 빌라를 살 필요가 없다." 저 " 왜죠?" 고수 " 왜냐하면 미리 안다고 빌라를 사봐야 남들이 그 빌라의 가치를 알고 내 물건을 받아줘야 내가 그 빌라를 팔 수 가 있지"

" 내가 거기가 개발된다고 백날 떠들어봐야 남들이 그 빌라 안사주면 끝 아닌가?" " 그동안 나는 그 빌라에 돈이 묶여서 아무것도 할 수가 없는걸"

타이밍의 법칙은 마지막 그 고수의 말에 전부 녹아있다고 보이지 않으십니까?

5. 저평가된 곳에 투자하라.

2006년도 11월 경기도 광주에서의 일입니다.

하남과 구리에서 재개발과 뉴타운 발표가 나고 지분가격이 평당 2500까지 뛰었습니다. 그런데 주변을 살펴보니 강남과 가까운 성남, 하남, 구리, 수원, 용인 등등 다들 지분 가격자체가 최소 평당 1500만원 이상이었습니다.

그런데 강남과의 접근성에서 정말 가까움에도 불구하고 정말 저평가 된 곳이 광주였습니다. 그래서 임장활동을 해본 결과 광주는 평당 500만원 꼴이고 10평이면 5000만원 그리고 전세가는 4500만원정도까지 육박하는 돈이 거의 들어가지 않는 곳이었죠. 그런데 광주란 곳이 치명적인 약점이 있는 것이 상수원 보호구역을 비롯한 대여섯가지의 중복규제가 있다는 점입니다. 그렇지만 현재 500만원정도만 주면 한 채를 살 수 있을 정도로 싼 가격이고 10년전 가격이나 지금 가격이나 계속해서 그 가격이었으며 앞으로 꼭 재개발이 되지 않더라도 성남, 하남, 구리에서 재개발이 시작되면 이주 수요만으로도 충분히 지금의 전세가를 뛰어넘을 수 있을 것이란 생각이었습니다. 그리고 재개발이 만약 된다면 대박이고 말입니다.

그래서 5000만원만 거기다가 버렸습니다.

6. 규모의 경제에 투자하라.

규모의 경제라는 것이 있습니다.

타임머신을 2000년 초반으로 돌려놓고 봅시다.

2000년 초반에 강남에 5억짜리 아파트 현재 15억 되었을 때 들어간 실투자금이 전세 빼고 3억입니다. 그런데 경매로 3500만원에 빌라를 잡아서 3000만원에 전세를 놓아 삼전동과 거여동 빌라 70채 사면서 들어간 돈이 한 채씩 500만원씩 투자해서 70채를 잡는데 들어간 돈이 3억5천만원입니다.

투자금은 거의 비슷하죠. 지금 현재를 비교해봅시다.

강남의 5억짜리 아파트는 현재 15억이 되어서 10억을 벌었습니다.

15억X1채 = 15억 그런데 거여, 삼전동의 빌라는 한 채당 10평/6000만원 짜리 기준으로해서 6억씩 70채라면 420억원입니다. 6억X70채 = 420억

정말 어떤 것이 더 클까요? 하찮은 빌라가 강남의 아파트를 이겼습니다.

사람들은 흔히 비싸고 많이 오르는 곳을 선호하는데 사실상 진짜로 돈을 버는 사람(졸부)은 1천원짜리 땅 10만평이 평당 100만원이 되면 졸부가 되는 겁니다.

7. 무피에 투자하라.

1000만원짜리 투자법이란 것이 있습니다.

5000만원짜리 빌라를 경매로 낙찰을 받고 80%(4000만원)까지 대출을 받은다음 나머지 20%인 1000만원은 월세보증금으로 받아서 내돈이 들어가지 않도록 하는 방법입니다. 그리고 대출이자 4000만원의 25만원 정도는 1000만원 보증금에 25만원 월세를 놓아 대출이자를 까는 것입니다.

그럼 내돈이 하나도 들어가지 않는 무피투자라는 것이죠.

이것이 무피투자의 기본개념입니다. 자본주의라는 것이 많은 것을 사야하는 규모의 경제가 통해야 부자가 되는 그런 개념인만큼 무피로 투자를 하고 기다린다면 부자가 될 수 있는 충분한 아이템이 되는 것입니다. 이러한 투자법은 부동산 호황은 물론 불황에서 일하면서 참고 기다릴 수 있는 빛나는 투자법입니다.

8. 나도 모르는 곳에 투자하라.

이게 무슨말인가 그러시겠지만 알고보면 간단합니다.

나도 모르고 남도 모르는 곳에 투자하라는 말입니다.

사람은 기본적으로 치명적인 약점을 가지고 있습니다.

이것은 미래를 예측할 수 없다는 것입니다. 사람들은 미래를 예측할 수 있다고 생각하고 과거의 사례로 미래를 분석하려합니다. 그래서 주식에서 차티스트는 차트를 그려서 과거의 사례로서 미래를 예측한답시고 오늘도 그리고 있습니다.

뉴튼도 포기한 차트이론을 21세기에서 아직도 통할 수 있다고 말입니다.

매년 연말연시에는 소위 부동산 전문가라는 사람들이 신년 운세 말하듯 20XX 부동산 전망 이라는 그럴듯한 이름으로 과학적 분석이라는 거창한 수식어로 신년의 부동산전망을 합니다. 우리 작년에 분석한 부동산 전망을 한 전문가의 말을 뒤적여봅시다. 얼마나 많이 맞추었나? 그들이 서브프라임 모기지 부실사태를 알았을까요?

시티은행, 모건스텐리, 골드만삭스 등을 비롯한 월가에 에 과연 기술적 분석을 할만한 인재가 없어서 그들이 CEO가 단칼에 날아가고 회사가 부실화 되었을까요?

이건 당연히 인간이 미래를 예측할 수 없는 치명적 약점을 가지고 있기 때문입니다. 그러므로 인간은 무엇인가를 예측하고 투자를 하면 안됩니다.

인천에 가면 구월동이란 곳이 있습니다. 구월동에는 예전에 똥푸는 할아버지가 한 분 살고 계셨는데 그곳은 돌만으로 이루어진 아주 쓸모없는 땅이었습니다.

그러니까 인천에서 그렇게 싼 곳이 없었죠. 그 할아버지는 평생소원이 땅 한평 가지는 것이었습니다. 그래서 똥을 퍼서 돈을 벌면 꼭 그 구월동에 땅을 한 평이라도 사모았습니다. 어느덧 10년 이상을 사모으니 몇 만평의 땅이 그 할아버지의 명의가 되었습니다. 그런데 그곳으로 인천시청이 옮겨오게 되었습니다.

시청이 옮겨오면 시청과 관련된 관공서들이 전부 오고 그 외에 많은 관공서와 관련된 민간업체들이 몰려온 것이죠. 게다가 모두 상업지역으로 용도변경이 되었습니다.

그 할아버지는 땅으로 벼락부자가 되었죠. 우리는 여기서 그 할아버지가 우리보다 훨씬 더 똑똑해서 그 땅을 샀을까요?그 할아버지가 미래를 예측하는 능력이 있어서 그 땅을 샀을까요? 우리가 재개발 지역에 초기 정보를 알고 그곳에 접근했다고 칩시다. 그래서 발표 되기도 전에 미리 알고 투자를 했더라도 자신이 거둘 수 있는 것은 10채 남짓입니다. 왜냐하면 단기간에 많은 것을 사면 집주인이 매물을 거둬들이며 그 정보를 알고 있는 다른 사람들도 있다는 뜻이 됩니다.

그리고 정보는 계속해서 내가 얻을 수 있는 것이 아니죠.

저 똥푸는 구월동 할아버지의 예에서 볼 수 있듯이 인간은 미래를 예측할 수 없으며 정보를 가지고도 결국은 부자가 될 수 없습니다.

남도 모르고 나도 모르는 곳을 끊임 없이 투자했을 때 비로서 부자가 되는 것입니다.

9. 역발상에 투자하라.

재개발 빌라가 집 취급을 못받을 때가 있었습니다.

재개발 빌라는 한 때 사면 떨어지는 곳 이런 인식이 팽배해 있었습니다.

그러다가 재개발이란 것이 되면서 사람들의 인식이 바뀌었습니다.

빌라가 제1의 투자처로 떠오른 것이죠. 그러면서 작년과 올해에 빌라는 경매법원 최대의 히트상품이 됩니다. 20:1은 기본이라는 뜻입니다.

그럼 빌라를 사야만 할까요? 예전에는 빌라가 미운오리새끼였지만 지금은 백조로 변한 상태라는 것이죠. 역발상의 투자란 남들은 빌라를 살 때 나는 파는 것을 말합니다. 즉 빌라의 신축판매업을 한다는 뜻이죠.

만약 단독주택이나 빌라를 지을 수 있는 대지와 빌라와의 차이가 크다면 당연히 남들이 빌라를 살때 나는 단독주택을 신축을 해서 분양을 하는 방법을 생각해야 하는 것이죠. 이것은 IMF 때 아파트를 사고 아파트가 붐을 이루었을 때 파는 것과 같은 당연한 논리입니다. 하지만 인간은 사회적 동물인만큼 위험성이나 집단과 반대가 되는 것에 상당한 용기가 필요한만큼 대단한 결심이 필요한 일이기도 합니다.

즉 남들이 살때 팔고 팔때 사는 역발상을 취해야 한다는 것입니다.

10. 꿈과 희망에 투자하라.

" 꿈은 이루어진다" 라는 말이 있습니다. 간절히 원하면 이루어질 수 있다는 말이 되겠죠. 자본주의 사회에서는 무일푼에서 최소한 부자라 할 수 있는 10억대 이상의 자산을 가지려면 저축만 해서는 곤란합니다.

그래서 투기를 할 수 밖에 없습니다.

재개발 지분에 투자도하고 재건축아파트에 투자를 하는 것도 마찬가지로 투기라 볼 수 있습니다. 하지만 없는 자가 어쩔 수 없이 해야할 운명과 같은 것입니다.

여기서 성공해야 종자돈을 가지고 불리고 또 불리는 투자를 해야 합니다.

예를 들어 내게 2만원이 있다고 칩시다.

2, 4, 8, 16, 32, 64, 128, 256, 512, 1024, 2048...

만약 2만원 가지고 2048만원을 만들려면 한푼도 안떼고 투자 11번을 한번도 실패하지 않아야 만들 수 있는 돈입니다. 만약 10억원을 만든다면 얼마나 많은 투자를 해야할까요? 정말 힘든 것임에 틀림없습니다.

그래서 겨우 겨우 돈을 모아 나중에 황금알을 낳는 거위(월 1000만원씩 임대수입이 나오는 부동산)을 가져야 겨우 경제적인 자유를 누릴 수 있습니다.

즉 근로소득이 아닌 임대소득으로 생활을 한다는 얘기가 됩니다.