아파투 투자의 시뮬레이션

아파투 투자의 시뮬레이션

 

아파트투자 노하우

 

 

 

 

 

 

 

 

 

요즘 아파트가 올랐다고 난리입니다.

주택담보대출도 사상최고치이다 뭐다 난리가 났습니다.

이대로 가면 가계가 위험하다고 합니다.

그럼 아파트에 투자해서 모든 사람들이 돈을 벌까요?

아파트 투자에 대해 우리 한번 시뮬레이션 해보고 어떤 것이 나은 투자방법인지 살펴보기로 하겠습니다.

 

첫번째 아파트는 신도시의 아파트입니다.

신도시 아파트
아파트1	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	실투자금	2년후매매가	차액	2년이자	중도상환1%	실차액	실투자금대비수익률
자가 이자(6.5%)	260,000,000	208,000,000	6,760,000	1,126,667	2,600,000	58,760,000	300,000,000	40,000,000	27,040,000	2,080,000	1,520,000	0.026
아파트2	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	월세보증금	2년월세(70만원)	실투자금	2년후매매가	차액	2년이자	중도상환1%	실차액	실투자금대비수익률
월세 이자(6.5%)	260,000,000	208,000,000	6,760,000	1,126,667	2,600,000	20,000,000	16,800,000	38,760,000	300,000,000	40,000,000	27,040,000	2,080,000	18,320,000	0.473
아파트3	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	실투자금	6개월후매매	차액	6개월이자	중도상환2%	실차액	실투자금대비수익률
자가 이자(6.5%)	260,000,000	208,000,000	6,760,000	1,126,667	2,600,000	58,760,000	300,000,000	40,000,000	6,760,000	4,160,000	19,720,000	0.336
아파트4	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	월세보증금	6개월월세(70만원)	실투자금	6개월후매매	차액	6개월이자	중도상환2%	실차액	실투자금대비수익률
월세 이자(6.5%)	260,000,000	208,000,000	6,760,000	1,126,667	2,600,000	20,000,000	4,200,000	38,760,000	300,000,000	40,000,000	6,760,000	4,160,000	23,920,000	0.617

 

아파트1의 경우는 자가는 자기가 거주하면서 2억6천만원에 사서 2년간 거주하며 보유하다가 2년 후에 3억에 팔았을 경우입니다.

차액을 4천만원 보았는데 결국 실차액은 150만원 내외 정도입니다. 여기서는 세금을 제외한 금액을 썼습니다만 세금을 계산한다면 무조건 마이너스입니다.

 

가끔 저는 서울에 사는 분들 3,4억대 아파트를 가지고 있는데 팔려고 보니까 5천 정도 올랐는데 실제 팔려고 보니 얼마남는 것 없다는 말을 하시는 것을 들으셨을 겁니다.

 

여기서 눈여겨볼 것은 그냥 자기집에서 비싼 월세 내면서 살면 오래살면 살수록 나중에 계산했을 때 무조건 마이너스라는 것이죠.

게다가 6.5%로 계산을 해서 그렇지 만약 8%대로 이자가 오른다면 2년 후에는 마이너스 몇 백이됩니다.

 

아파트3의 경우를 같이 본다면 현재 자가로 살았을 때 6개월 후에 4000만원이 올라서 매매를 했을 경우는 수익이 발생한다는 것을 알 수 있습니다.

즉 많은 이자 110만원 정도의 이자를 물어도 단기간내에 오르면 빨리 팔아서 수익을 봐야 한다는 것이죠.

그러나 이럴경우 1년 이내의 매도를 했으니 50%의 일반과세를 내야합니다.

그럼 차액이 1900만원이지만 약 1000만원 정도로 줄게 되는 것입니다.

이러한 경우 1가구1주택의 매매사업자라면 일반과세가 되므로 17%가 되어 300만원 정도가 되며 이것저것 빼면 아주 적은 금액의 세금만을 물면 되는 것입니다.

 

즉 자가로 110만원 정도의 이자를 물더라도 만약 단기간의 매매를 하고 매매사업자로 절세를 한다면 괜찮은 수익을 볼 수 있습니다.

그러나 이렇게 단기간에 아파트가 오르는 것은 쉽지가 않고 2년 후에 4천만원이 올라도 남는 것이 없으니 자가로 3,4억대를 대출 80% 정도 받았을 경우는 별로 남는 것이 없다는 것입니다.

 

게다가 심각한 것은 실투자금대비 수익률이 0.3에서 0.4 정도라는 것입니다. 즉 1을 투자해 0.3 정도를 건진다는 뜻입니다.

이것을 잘 보셔야 합니다.

실투자금 대비 수익률은 나중에 설명하겠습니다.

 

아파트2와 아파트4를 봅시다.

이것은 월세 2000만원에 월70만원 정도를 놨을 경우입니다.

이럴 경우 이자로 나가는 것을 월세로 일정부분 상쇄하여 4000만원의 이익금에서 2년이 지나도 깎이는 금액 자체가 적어진다는 것입니다.

즉 매월 나가는 것을 어느정도 줄일 수 있으면 수익이 상대적으로 커지는 것을 볼 수 있습니다.

짧은 기간안에 매도했을 때 가장 수익을 극대화 시킬 수 있습니다.

 

그럼 두번째의 경우로 넘어가 봅시다.

 

수도권아파트
아파트1	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	실투자금	2년후매매가	차액	2년이자	중도상환1%	실차액	실투자금대비수익률
자가 이자(6.5%)	130,000,000	104,000,000	3,380,000	563,333	1,300,000	29,380,000	150,000,000	20,000,000	13,520,000	1,040,000	760,000	0.026
아파트2	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	월세보증금	2년월세(50만원)	실투자금	2년후매매가	차액	2년이자	중도상환1%	실차액	실투자금대비수익률
월세 이자(6.5%)	130,000,000	104,000,000	3,380,000	563,333	1,300,000	20,000,000	12,000,000	9,380,000	150,000,000	20,000,000	13,520,000	1,040,000	12,760,000	1.360
아파트3	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	실투자금	6개월후매매	차액	6개월이자	중도상환2%	실차액	실투자금대비수익률
자가 이자(6.5%)	130,000,000	104,000,000	3,380,000	563,333	1,300,000	29,380,000	150,000,000	20,000,000	3,380,000	2,080,000	9,860,000	0.336
아파트4	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	월세보증금	6개월월세(50만원)	실투자금	6개월후매매	차액	6개월이자	중도상환2%	실차액	실투자금대비수익률
월세 이자(6.5%)	130,000,000	104,000,000	3,380,000	563,333	1,300,000	20,000,000	3,000,000	9,380,000	150,000,000	20,000,000	3,380,000	2,080,000	12,860,000	1.371

 

수도권의 아파트의 예입니다.

 

아파트1의 경우를 살펴보면 여기서도 이자는 크지 않지만 자가로 거주했을 때 차액이 2천만원이 되었는데 결국 차액은 이자와 취등록세 등으로 다 날아가고 실제 이익은 거의 없다는 것을 알 수 있습니다.

 

주목해야 할 점은 아파트2, 아파트4의 경우입니다.

이자는 56만원 정도인데 만약 50만원 정도로 월세를 놓았다면 거의 월세로 이자를 상쇄했다고 볼 수 있습니다.

그랬을 때 아파트2의 경우는 2년 후에 매도했을 때이고 아파트4의 경우는 6개월 후에 매도했을 때인데 결국 본다면 12,760,000,과 12,860,000원 정도로 거의 차이가 없다는 것을 알 수 있습니다.

그럼 왜 이것이 주목하여야 할 경우이냐에 대한 대답은 이렇습니다.

월세가 이자로 상쇄되었다면 6개월 후에 팔건 2년 후에 팔건 그 이익은 큰 변함이 없다는 것입니다.

 

예를 들어서 위의 아파트를 대출받고 월세끼고 샀는데 만약 IMF와 같은 경제위기가 왔다고 칩시다.

그래서 아파트가격이 2천만원이나 떨어졌습니다.

그래서 팔까 말까 고민을 하다가 어차피 월세로 이자 감당하고 별로 남는게 없어서 오를 때까지 기다렸는데 2년 후에 가격을 회복하고 2천만원이나 더 올랐습니다.

그래서 팔았더니 12,760,000원이 이익이 되었다는 것이죠.

즉 월세로 이자를 감당했을 경우 그냥 묻어 두었다가 오를때 아무때나 팔아도 이익금은 같다는 뜻이 됩니다.

그러니 위기에서 기다릴 수 있는 여유를 부릴 수 있다는 것이죠.

 

그럼 세번째의 예를 들어봅시다.

지방소형아파트
아파트1	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	실투자금	2년후매매가	차액	2년이자	중도상환1%	실차액	실투자금대비수익률
자가 이자(6.5%)	40,000,000	32,000,000	1,040,000	173,333	400,000	9,040,000	50,000,000	10,000,000	4,160,000	320,000	4,080,000	0.451
아파트2	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	월세보증금	2년월세(30만원)	실투자금	2년후매매가	차액	2년이자	중도상환1%	실차액	실투자금대비수익률
월세 이자(6.5%)	40,000,000	32,000,000	1,040,000	173,333	400,000	5,000,000	7,200,000	4,040,000	50,000,000	10,000,000	4,160,000	320,000	11,280,000	2.792
아파트3	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	실투자금	6개월후매매	차액	6개월이자	중도상환2%	실차액	실투자금대비수익률
자가 이자(6.5%)	40,000,000	32,000,000	1,040,000	173,333	400,000	9,040,000	50,000,000	10,000,000	1,040,000	640,000	6,880,000	0.761
아파트4	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	월세보증금	6개월월세(30만원)	실투자금	6개월후매매	차액	6개월이자	중도상환2%	실차액	실투자금대비수익률
월세 이자(6.5%)	40,000,000	32,000,000	1,040,000	173,333	400,000	5,000,000	1,800,000	4,040,000	50,000,000	10,000,000	1,040,000	640,000	8,680,000	2.149

 

지방의 소형아파트라 칩시다.

여기서의 중요한 점은 이자보다 월세가 더 나온다는 점입니다.

여기서 아파트2, 아파트4의 경우를 봤을 때 기존의 것들은 6개월에 팔았을 때가 더 이익이었는데 여기서는 바뀌었습니다.

오히려 2년을 갖고 있었을 때 매매차익보다는 월세가 더 얹어져 11,280,000 원이 되었다는 것입니다.

그리고 6개월 후에 팔았을 때는 8,680,000원이 된다는 것이죠.

그러니 이러한 경우는 오래 갖고 있다가 많이 올랐을 때 천천히 팔아도 된다는 뜻이 됩니다.

게다가 실투자금대비 수익률이 2.79를 넘어간다는 것이죠.

처음에 아파트를 예로 들었을 때 실투자금대비 수익률이 0.4였습니다.

그럼 여기서의 차이는 무엇일까요?

처음 아파트는 6천가까이 들여서 2천 남짓 벌었는데 세번째의 경우 아파트는 4백만원을 들여서 1000만원 정도를 벌었다는 것이죠.

그럼 4백만원의 15배는 6천만원이니 같은 시기에 수도권 아파트를 투자하는 것이 아니라 지방의 아파트를 15채 샀을 경우 1억5천만원을 번다는 뜻이 됩니다.

 

여기서 무조건 지방의 소형아파트를 사라는 뜻이 아니고 예를 들어서 하는 얘기입니다.

즉 월세가 이자를 넘어가는 아파트는 가장 수익률이 좋다는 얘기를 하려고 하는 것이죠.

 

자 마지막 예를 들어보겠습니다.

 

재건축아파트
아파트1	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	실투자금	2년후매매가	차액	2년이자	중도상환1%	실차액	실투자금대비수익률
자가 이자(6.5%)	500,000,000	400,000,000	13,000,000	2,166,667	5,000,000	113,000,000	700,000,000	200,000,000	52,000,000	4,000,000	126,000,000	1.115
아파트2	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	월세보증금	2년월세(30만원)	실투자금	2년후매매가	차액	2년이자	중도상환1%	실차액	실투자금대비수익률
월세 이자(6.5%)	500,000,000	400,000,000	13,000,000	2,166,667	5,000,000	20,000,000	7,200,000	93,000,000	700,000,000	200,000,000	52,000,000	4,000,000	133,200,000	1.432
아파트3	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	실투자금	6개월후매매	차액	6개월이자	중도상환2%	실차액	실투자금대비수익률
자가 이자(6.5%)	500,000,000	400,000,000	13,000,000	2,166,667	5,000,000	113,000,000	700,000,000	200,000,000	13,000,000	8,000,000	161,000,000	1.425
아파트4	매매가	대출금	취등록세	이자(6.5%)	복비	월세보증금	6개월월세(30만원)	실투자금	6개월후매매	차액	6개월이자	중도상환2%	실차액	실투자금대비수익률
월세 이자(6.5%)	500,000,000	400,000,000	13,000,000	2,166,667	5,000,000	20,000,000	1,800,000	93,000,000	700,000,000	200,000,000	13,000,000	8,000,000	162,800,000	1.751

 

많이 떨어진 재건축 아파트를 저점에 매수했는데 다시 반등해서 많이 올랐을 경우입니다.

워낙 아파트 가격이 큰 탓에 취등록세 이자 이런 것들은 차액이 많이 발생했을 때 다 묻혀버릴 수 있다는 뜻이죠.

그래서 차액을 상쇄하고도 남는다는 것입니다.

재건축아파트는 이익금의 규모를 크게 정했습니다.

왜냐하면 크게 떨어지고 크게 오르고 하기 때문에 하이리스크 하이리턴이 된다는 것이죠.

올랐을 때는 이런것 저런 것 다빼고 큰 돈을 벌지만 여기에 가려진 것은 순식간에 7천만원 정도가 날아갈 수도 있다는 뜻입니다.

 

아파트로서 투자를 해서 돈을 버는 경우는 첫번째 경우만 아니라면 괜찮습니다.

첫번째와 같이 어중간한 아파트가 돈도 벌지 못하고 그냥 돈만 까먹는 경우가 될 수 있다는 것이죠.

아파트로 재테크를 한다고 하기 전에 이런 시뮬레이션을 해보시고 투자를 해보면 큰 실수를 줄일 수 있습니다.