[스크랩] 건축현장에 대한 이해 1

(1) - 대지분석

 

 

많은 소시민들이 느끼는 소박한 꿈중의 하나는 자기 소유의 작은 집이나 건물을 소유하는 것일 것이다.
사실 이러한 꿈은 그 건물이 지어지는 규모가 다르고 시기가 서로 다를 뿐이지 많은 사람들이 그들의 노력으로 꿈을 현실화 시키고 있는데, 여러번 지어본 경험이 있었던 것이 아닌 관계로 꽤나 많은 시행착오 속에서 이루어 지고 있는듯하다.

이번호부터는 건축물을 짓는데 필요한 일반적인 과정과 꼭 되짚어 보아야 하는 요소들을 몇차례에 걸쳐서 서술하여 소시민들의 작은 소망중 하나인 내 건물을 짓는데 조금이라도 도움이 되는 내용들로 채워 볼까 한다.

건물을 짓기위한 전체적인 순서를 개략적으로 짚어보면 다음과 같은 내용들이 될 것이다.
첫번째, 건물이 지어질 대지에 대한 검토
두번째, 내가 짓고자 하는 건물의 설계의뢰 과정
세번째, 건축허가와 시공도면 작성과정
네번째, 내가 짓고자 하는 건물의 시공회사 선택과정
다섯번째, 착공신고부터 사용승인까지의 허가관청에 관련된 업무내용
여섯번째, 공사과정에서의 문제점들
일곱번째, 공사를 시작한뒤 예상되는 추가경비의 요소들
여덟번째, 공사완료후 감리자,시공회사와의 마무리는 이렇게...

이상과 같은 내용들이면 내 건물을 지으려는 사람들이 가질 수 있는 많은 궁금증을 해소 해 줄 수 있으리라는 판단이며 숱하게 범할 수 있는 시행착오들을 많이 줄일 수 있으리라 생각된다.

첫번째 순서로 짚어야 하는 내용은 바로 垈地(대지-땅)인데 대지는 이미 마련되어 있는 상태이거나 새로 구입해야 하는 두가지 경우이나 어느 경우이던지 대지에 대하여 검토해야할 기본적인 요소들은 다음과 같다.

1. 우선적으로 내가 짓고자 하는 건물의 용도와 대지와의 관계를 짚어 보아야한다.
* 짓고자하는 건물이 순수한 주택인지 아니면 상가건물인지 또는 특수목적의 건물인지 등등... 건물의 용도에 따라서 지을 수 있는 땅이 있고 지을 수 없는 땅이 있기 때문이다.
* 또한 땅의 위치가 건물용도에 적합한지의 여부를 확인하는 것도 중요한 부분이다. 건물은 사회성에 잘 적응될 때 그 가치가 돋보이게 되는 것인데 상가지역이면 상가건물로, 주택지역이면 주택으로 주변 여건에 순응한하는 용도가 무난할 것이다. 주변 모두가 주택인데 공장을 계획하거나 주변모두가 공장인데 주택을 계획할 경우에는 아무래도 그 건물에 대한 사람들의 객관적인 평가가 떨어지기 때문이다.

2. 건물과 대지의 미래 가치성에 대한 현명한 판단이 필요하다.

* 현재는 대지가 국도와 붙어 있어서 어떤 용도의 건물을 지어도 무난한 위치라고 판단되는 대지라고 하더라도 현재의 도로보다 더 넓은 도로가 한블록 넘어서 계획되어 새로운 도로가 주 도로가 된다면 현재의 도로는 골목길로 전락할 수도 있음을 명심해야 한다.
* 현재는 몇개의 주택이 있어서 주택지로 변할줄 알았던 대지가 나중에 들어서는 공장으로 인하여 공장지역으로 변모될 수도 있는 지역의 여건은 없는지 부근의 지주들, 부동산업체와 상의하며 향후 추세를 살펴보는 것도 역시 간과 할 수 없다.
* 대지의 현재가격이 최근에 지나치게 폭등되어 투기성의 가격형성이 되어 있는 지역이 아닌지의 여부도 중요한 요소의 하나이다. 그런지역은 거품이 빠지고 나서 길게는 10년이상 가격상승이 되지 않는 경우도 있기 때문이다.

3. 대지의 자연조건이 재해와 관련되지는 않는지 파악해야 할 것이다.

* 우선은 해마다 일어나는 수해의 피해가 있는 지역인지의 여부를 살펴야 할 것이다. 지리적으로 하천보다 낮은지역이거나 그렇지 않더라도 큰 강우량이 발생하였을 때에 홍수의 피해가 없는 지역이어야 할 것이다.
* 주변에 산이 있으면 산사태의 위험은 없는지, 많은 비가오거나 눈이 와서 산이 무너질 위험이나 주변의 축대시설등 위험요소가 없는지도 세심히 살펴야 할 것이다.
* 바닷가의 대지라면 만조시 바닷물과 대지와의 거리, 바닷가의 방파제, 방풍림등의 설치가 완벽한지의 여부를 살피고 한번이라도 해일피해가 있었는지의 여부를 확인하여 위험요소가 있다면 당연히 피해야 할 것이다.

4. 대지주변의 인위적인 위험조건들에 대한 분석도 중요하다.

* 주변에 공항, 헬기 이착륙장등 비행시설이 있다면 꽤나 높은 소음공해에 시달릴 것이다.
* 주변에 군대관련시설들이 있다면 여러가지의 제약조건들(건축제한,통행제한,이동차량으로 인한 소음등)이 있을 것이다.
* 주변에 송전탑이나 특고압선이 있다면 그 불안감이란...
* 눈으로 보이지 않더라도 차량통행이 많은 국도나 고속도로, 철도레일이 가까이 있다면 조용한 밤의 명상이 가능할지...
* 주변에 공원묘지나 공동묘지,납골당,화장장 등이 있다면 명절을 비롯한 절기마다의 교통장애가 대단 할 것이다.

5. 대지의 도시계획시설이 갖춰진 정도에 따르는 추가비용도 고려해야한다.

* 도시계획시설중 대표적인 것은 전기,수도,하수도,오배수정화처리장의 유무가 될 것이다. 이러한 시설들이 건물을 짓고자하는 대지에 적용되지 않는다면 그 시설물들을 먼 거리에서 끌어오거나 지하수를 개발하거나 기타 시살설치에 필요한 추가경비가 들어갈 것이다.

6. 대지와 도로와의 관계는 건축허가를 위한 필수조건이다.

* 실제 건물을 짓는데 있어서 가장 절대적인 조건이 바로 도로이다. 건축법에서는 4m 폭이상의 도로를 도로로 인정하며 그 폭이 미달될 때에는 건물을 짓는 사람이 그 건물까지 4m 폭의 도로를 개설하도록 되어있기 때문이다. 그리고 큰 도로에서 대지까지 연결되는 도로가 막다른 도로일 때는 도로길이 10m 이내면 2m 폭을, 35m이내이면 3m 폭을, 35m 이상이면 6m 폭을 확보해야하기 때문이다.
지적도에는 도로가 있다고 하더라도 실제 현황의 도로가 없다면 건물을 짓는 대지까지 실제 다닐 수 있는 도로가 확보되어야 함은 물론이다.(고시된 도시계획도로 역시 마찬가지임)

7. 건물을 짓고자 하는 땅의 地目(지목)이 무엇이냐에 따라 추가의 개발행위에 대한 허가신청이 필요하며 그에 따르는 비용이 들 수 있다.

* 건축허가를 내주는 건축법에서는 건축허가행위가 가능한 땅을 대지라고 부르고 있는데 실제로 그 땅의 地目이 대지이거나 잡종지일때는 바로 건축허가 행위가 가능하지만 그이외의 지목 즉 田(밭),畓(논)일때는 농지전용허가를 받아야 하며 임야일때는 산림훼손허가를 받아야한다.
이와같은 땅의 형질변경이나 허가행위는 건축사사무소가 아닌 토목측량사무소에서 이루어지며 이에 따르는 경비가 추가되어야 함은 두말할 필요도 없다.이런 경우 허가신청을 위한 측량비,토목설계비는 물론이지만 허가행위 뒤에 따르는 농지전용부담금,농지대체조성비 와 같은 준 조세의 경비가 들어간다는 것도 알아둘 필요가 있다. 더불어 일정규모 이상의 넓은 면적의 임야나 농지를 개발한다면 개발에 따라 지가상승이 이루어 지므로 개발하는데 소요된 제반경비를 정산하고 지가상승이 일어난 이익금의 절반가까운 개발부담금이 추가로 부과됨을 잊어서는 안된다.

8. 대지의 서류 검토사항

* 대지에 건물을 지을때에는 대지의 소유자가 건물을 짓는것이 원칙이지만 대지 소유자에게 건물을 지어도 좋다는 대지사용 승락서에 인감증명서를 첨부하여 제출하면 지을수도 있다.
* 대지의 소유자는 물론 법원(등기소)에서 발부하는 등기부등본에 의하여 확인되며 금융권이나 개인에게 돈을 빌리기 위하여 근저당권이 잡혀 있거나 지상권이 잡혀 있는 경우가 있는데 지상권이 잡혔을 경우에는 필히 건축에 대한 동의서가 필요하다.
* 대지를 새로 구입할 때는 계약금 중도금 잔금을 치룰때마다 등기부 등본을 새로 떼어서 추가의 근저당이나 지상권이 잡히지 않았는지 확인해 보는것도 불의의 사고를 예방할 수 있을 것이다.

 

 

(2)-설계자선정

 

 

건물을 짓기 위한 준비과정 중에서 가장 중요한, 대지에 대한 검토와 분석이 끝나고 내가 원하는 대지가 확보되고 나면 이제 설계를 해야 하는데 이번 호에서는 내가 짓는 건물의 설계의뢰 과정에 대하여 살펴 보는 것이 순서인듯 하다.

사실 설계를 의뢰하려고 건축사사무소(많은 이들이 설계사무소라는 호칭을 쓰고 있는데 이는 잘못된 표현이며 건축사법에 의하여 건축설계를 할 수 있는 자격증인 "건축사"가 운영하는 건축사사무소에서만 설계를 할 수 있으므로 건축사사무소라고 하는 것이 올바른 표현법이다)를 찾으려 해봐도 마땅한 곳을 찾을 수 없는 것이 우리나라의 현실이며 주변에 아는 건축사가 있는지를 확인해 보아도 없는 경우가 대부분이다.
하기야 대한민국의 인구가 약 4천8백만명인데 건축사사무소를 개설하여 설계활동을 하는 건축사는 모두 8천여명이니 인구 6천명당 한명 꼴로 있는 건축사를 찾기란 쉽지 않을 수도 있을 것이다.

그러면 대부분의 건축사사무소는 설계수주를 어떻게 하고 있을까?
관청에서 발주하는 건물의 설계는 대부분 입찰이나 현상설계공모전을 통하여 수주를 하고 있으며, 개인이나 법인체가 발주하는 설계는 현상설계공모전을 통하거나 개인적인 소개에 의하여 수주를 하는 것이 대부분이다. 개인이 추진하는 건물일 경우에는 그 규모면에서 현상설계로 공모전을 할 정도가 아니므로 소개에 의하여 추진하는 것이 대부분이라고 보는 것이 맞을 것이다.
소개를 받지 않는 경우도 종종 있는데 이런경우에는 서로간의 신뢰심을 가질 수가 없어서인지 설계계약까지 이루어 지는 것을 거의 볼 수가 없었다.

위의 예처럼 소개를 받았던, 전화번호부를 통하여 확인하여 찾아 갔던, 아니면 부근의 간판을 보고 무작정 찾아 갔던지 간에 그 건축사사무소를 판단 할 수 있는 최소한의 기준은 알아야 내가 지으려는 건물의 설계를 믿고 맡길 수 있을것 같아서 그 기준 몇가지를 서술해 보기로 한다.

1. 그 건축사사무소의 설계실적들을 살펴보고 내가 맡기고자 하는 건물의 설계에 대한 전문성이 있는지의 여부를 판단해 본다.

2. 내가 지으려는 건물의 수준에 적합한 설계과정을 할 수 있는 건축사사무소인지 판단한다.
건축사사무소는 일을 제대로 하고 설계비도 제대로 받는 곳이 있는가 하면,건축허가를 전문으로 건축주가 원하는 내용으로만 단순한 설계를 하며 설계비도 적당한 가격으로 싸게 받는 곳도 있기 때문이다. 제대로 작업을 하는 건축사사무소의 작업내용을 살펴보면 다음과 같다.

가)설계시작전 건축주 상담을 통한 건축주의 의견,예산등에관한 자료분석상담
나)현장방문,현황분석
다)기본 배치도와 평면도 작성및 협의
라)입면도와 단면도 작성및 협의
마)건물의 형태확인과 수정을 위한 모형제작후 평가,수정
바)내외부 재료마감 협의
사)건물의 투시도 또는 조감도 작성하여 건물의 형태,재료의 내용과 색깔등을 최종 협의
아)건축허가
자)건축 감리
차)설계미비점이나 건축주의 추가요구사항으로 인한 설계변경
카)사용승인시 최종 설계변경
의 순서로 작업이 전개되는데 허가만을 전문으로 하는 곳은 나)항 생략,다)라)바)항은 한꺼번에, 마)사)항은 생략의 형태로 전개되는바 쉽게 비교할 수 있을 것이다.

3. 설계비와 감리비는 어느정도가 적당한가?
건설교통부에서 제시하고 있는 설계비는 건물의 성격,난이도,규모등에 따라 많이 차이가 있지만 총 공사비를 기준으로 산출하고 있다. 평균적으로 설계비는 공사비의 약6% 이며 감리비는 상주감리가 아닐때 약 1.5% 정도로 약산하면 큰 무리는 없을 것 같다. 그러나 지나치게 작은 규모의 건물일 경우에는 모형비와 투시도 값만으로도 위의 금액으로는 모자라는 경우가 있어서 그럴때는 추가의 정산과정을 밟기도 한다.
그러면 "대한민국의 모든 건축사사무소가 위의 가격대를 보편적인 수준으로 받고 있는가?"하고 질문을 던지면 약 5~10% 정도의 건축사들만이 제값을 받고 제대로 일을 하고 있다고 보면 되지 않을까 싶다.(섭섭하게 생각되는 건축사 동료들에게는 이해를 바라겠습니다.)
나머지 90%정도의 건축사들은 위 금액의 절반 이하의 가격으로 덤핑을 하고 있으며 설계의 과정도 많은 부분을 생략하여 부실설계에 가까운 현실임을 고백하지 않을 수가 없다.

4. 설계는 어디서 하던지 모두 같은가? 또한 가격이 싼곳을 찾아도 되는가?
일반인들은 같은 땅에 같은 법규를 적용하니 설계를 누가 하던 같지 않겠느냐는 생각을 가질 수도 있겠지만 정말 천만의 말씀이다.
물론 그 땅에 지을 수 있는 최대면적을 산출하는 것은 큰 차이가 없을 것으로 생각되지만 그 건물의 내용은 설계자의 능력과 정성에 따라서 엄청난 차이의 결과가 나올 것이기 때문이다. 같은 가사를 가지고 작곡을 해도 그 곡의 가치가 많은 차이가 나듯이 좋은 능력과 정성을 쏟을 때 차이가 나는 건물의 부가가치는 엄청나기 때문이다. 100평의 주택을 예를 들면 총 공사비를 4억정도 들인다고 가정할 때 작품성을 가지기 위하여 7.5%인 3천만원을 설계비로 투자하여 좋은 건물을 만들때와 허가위주의 업체에서 1천만원 정도의 경비로 설계를 할때 금액차이는 2천만원이지만 건물의 부가가치는 2천만원의 몇배는 될 것이 확실하기 때문이다.

5. 무조건 큰 규모의 건축사사무소가 믿을만 한가?
대부분의 대규모 건축사사무소들의 능력은 믿을수가 있는 곳이다. 그러나 규모가 작은 건물을 의뢰했을 때 그 건물에 대한 담당자가 누구이냐가 문제일 것이다. 대부분의 큰 사무소에서는 건물의 규모나 내용에 따라 그 능력에 맞는 담당자가 실무를 담당하므로 건축사가 아닌 직원이 맡을 수도 있으며 경험이 적은 건축사가 맡을 우려는 충분히 있다고 본다. 작은 규모의 건물이라도 경험있는 건축사가 최선을 다하여 설계할 수 있는 건축사사무소라면 그 사무소 규모의 크고 작음은 문제거리가 아닐 것이라는 생각을 누구나 가질 수 있을 것이다.

이상으로 건축사사무소를 판단할 수 있는 몇가지 기준을 살펴보았지만 무엇보다도 중요한 것은 건축사가 좋은 작품을 만들겠다는 열정과 의지가 강해야 한다고 생각되는데 그러기 위해서는 설계를 의뢰하는 사람부터 좋은 건물을 만들겠다는 의욕을 건축사에게 보여주는 것이라고 생각된다.

누가 보아도,
그리고, 언제 보아도 훌륭하다고 칭찬을 받을 수 있는 좋은 건축작품,
그것은 건축가와 건축주 모두의 꿈이 아니겠는가?

 

 

(3)-도면작성과 건축

 

내가 지으려는 건물의 용도가 확정되고 그 건물이 지어질 대지가 확보되면 좋은 건축사를 만나야 한다.
지난호에서는 좋은 건축사를 만나기 위한 전제조건들을 설명하였고 그 조건들 속에서 내가 원하는 건축사가 선정되었다면 이제는 내가 원하는 내용의 설계도면을 의뢰하고 그 설계도면대로 건축허가를 받을 수 있도록 준비하는 일일 것이다.

건축설계를 전문으로 하는 나같은 건축사에게 가장 함께 일하기 편한 건축주, 즉 건축설계를 의뢰하는 사람은 어떤 사람이냐고 묻는다면 두말 할 것도 없이 "본인이 원하는 내용을 숨김없이 모두 이야기해 주는 사람"이라고 대답하고 싶다.
건축을 추진하는데 있어서 자신의 경제적 능력을 비롯하여 평상시 자신이 가지고 있던 건축관, 좋아하는 건물의 형태, 내외장용으로 사용되는 건축재료에 대한 생각,심지어는 자주찾아오는 가족관계를 비롯하여 자기가족의 건축적 취향뿐만 아니라 취미생활까지 폭넓게 이야기해 주는 사람과 만나면 그 모든것을 취합하여 건축주가 원하는 방향의 건축계획안이 쉽게 나올 수 있기 때문이다.

그러면 가장 까다로운 경우는 어떤 경우일까?
이렇게 대답하는 사람은 일단 요주의 대상이다.
" 제가 뭘 압니까? 저는 건축에 대하여 전혀 모르니까 건축사님이 알아서 해 주십시오, 제 판단보다는 훨씬 더 나으실것 아닙니까?"하면서 자신의 생각은 전혀 표현하지않는 사람이 그런 사람이다.
내생각이 무엇인지 찾아보라는 식의 그런 건축주들은 정말 어려운 사람이다.
대부분의 경우 그런분들은 건물에 대하여 자기생각과는 다르게 되어 마음에 차지 않거나, 설계잘못이 아닌 경우에도 건물에 약간의 하자라도 나오게 되면 그 탓을 모두 건축사에게 돌리는 경우가 대부분이기 때문이다.

그런데, 전자의 경우에는 내 생각을 모두 알려준다고 하더라도 이보다 더 좋은 계획이 건축사에게서 나올 수 있음을 전제하지 않으면 안된다. 무조건적으로 내 생각대로만 건물을 짓겠다고 하면 건축주 본인이 생각하고 있는 정도의 건물 이상의 건물은 나올 수 없기 때문이다. 열심히 일하는 대부분의 건축사들은 건축주가 원하는 내용뿐만 아니라 전문가답게 건축주의 의도가 더 돋보이도록 고민을 하며 일하고 있는데 그런 고민조차 할 기회를 주지 않고 건축주만의 고집을 주장하면 정말 좋은 건축작품을 기대하기는 어려울 것이다.

그러나 후자의 경우에는 모든 것을 건축사에게 맡긴 경우인데 아무리 그렇더라도 건축주가 건물을 짓는 목적, 경제적 여력 정도는 솔직하게 이야기 해 주어야 할 것이다. 사실 값싸게 지어서 임대만을 목적으로 하는 사람이 자존심을 내세워서 그런이야기 없이 좋은 건물로 설계해 주십시오라고 이야기하면 건물의 형태나 건설비용등이 건축주의 생각과는 터무니 없이 달라질 수 있기 때문이다.

건축주와 설계자는 신뢰를 잃어서는 안되며 최소한 건축물이 완성될 때 까지만이라도 그런 오해를 가질 수 있는 말과 행동이 자제되어야 함은 물론이다.

결국 위에서 이야기한 내용들은 중용의 도라고 할 수도 있다. 서로의 의견을 나누어보고 건축물에 대한 목적의식이 같다는 점을 명심하면 서로 다른 의견들일지라도 좋은 쪽으로 수용될수 있으리라 믿는다.

이렇게하여 어렵게 설계도면이 완성되면 건축허가 신청을 해야하는데 대지에 대한 문제점이 있으면 전술한 바와 같이 풀어야하고 문제가 풀렸으면 건축사에게 도면과 서류제출을 의뢰하면 된다. 이때 건축주가 지방세에 대한 체납이 있으면 허가접수가 안되므로 지방세 체납이 있는지의 여부를 확인하도록한다.

건축허가후 허가서를 받을때에는 허가에 따르는 준 조세들이 있는데 면허세,국민주택채권,도로점용료,오수처리장 원인자 부담금등이 건물규모나 목적에 따라 부과되는데 이는 당연히 건축주가 부담해야 한다.

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출처 : 전원에 향기

글쓴이 : 전원지기 원글보기

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