[스크랩] 건축현장에 대한 이해 3

(7)-공사현장과 설계

 

 

현장에서의 가장 큰 문제점이라고 지적할 수 있는 민원이 해결되고 나더라도 공사를 진행하면서 발생될수 밖에 없는 다른 문제점들은 바로 현장과 설계와의 충돌로 인하여 발생되는 내용들이다.

현장과 설계와의 충돌은 어떤것들이 있을까? 여러가지 내용들이 있겠지만 그 내용들을 살펴보면 다음과 같다.

첫번째는 현장을 맡고 있는 건설회사의 자금력부족으로 인한 문제점이다.
공사계약서에 제시되어 있는대로 정상적인 기성금이 지급되는데도 그 기성금들이 현장에 투입되지않고 타 현장이나 기타 다른 경비로 지급되어 특기시방서에 제시되어있는 품질의 정상적인 제품이 아닌 비정상적인 제품이 투입되거나 승인요청이 옴으로 인하여 현장전체의 재료나 색상의 품질이 저하되는 경우들이다.
시방서대로 되어있지 않으면 승인해 주지 말고 승인없이 사용했다면 모두 재시공시키면 되지 않느냐는 분이 있을지 모르겠지만 실제상황에 접해보면 그렇게 야박하게 현장관리를 하지 못하는 것이 우리나라의 현실이기 때문이다.

두번째는 시공의 편의성을 위하여 설계도에 제시되어있는 내용대로 시공되지않고 일부를 생략하거나 시공하기 쉬운 형태로 현장에서 임의변경하는 경우이다.
물론 변경하는 내용이 시공하는 사람들이 생각하는대로 간단한 문제일 수도 있으나 그것이 특별한 의미를 가지거나 중요한 디자인적인 요소가 포함된 것이라면 설계자나 감리자의 입장에서 볼 때 심각한 일이 아닐 수 없다.
어느 수녀원 공사를 하면서였는데 수녀원의 소성당에 가톨릭의 중요한 기도중의 하나인 십자가의 길을 하기 위한 14처 기도상을 설치하기 위하여 실내벽에 14곳의 아취벽을 설계했었다.
내가 설계를 하면서도 작은 성당에 14개의 아취를 만드려고 하니 너무 작은 아취형태인듯 하였기에 조금은 불만족 스러웠으나 소성당의 공간이 부족하여 어쩔 수 없이 진행할 수 밖에 없었다.
그러나 시공현장을 가 보았을때는 현장소장 임의로 조금 큰아취 8개로 변경하여 이미 벽돌을 쌓고 있었으니.... 그들에게 14개 아취의 의미를 설명해 주고 내부 벽돌쌓기를 모두 재시공시켰던 기억이 있는데 이러한 비슷한 경우들이 현장에서는 다반사로 있을수 있기 때문이다.

세번째는 현장에 사용해야하는 재료나 기계설비가 단종되었거나 공사시기에 맞추어 설치할 수 없는 경우가 있다.
단순한 재료의 변경정도라면 큰 문제가 없겠지만 주차설비나 보일러,승강기,기타 큰 공간을 이용해야하는 기계설비가 변경되어야 하는 경우에는 난감한 일이 아닐 수 없다. 특히 주차기계의 경우에는 전체 건물 형태뿐만 아니라 그로 인하여 건물전체면적을 줄여야 하거나 지하에 기계식주차장을 설치하기 위하여 기초보다 더 깊이 파야하는 아주 큰 문제로 비화될 수 있기에 필히 기초공사전에 전반적인 기계설비의 공급에 문제점이 없는지 살펴보는 것이 중요하다 할 것이다.

네번째는 부족한 상세도면으로 인하여 시공자가 임의로 판단하여 공사하는 내용이 많을때 생기는 문제점들이다.
많은 건축사사무소들이 설계비에 대하여 비정상적인 덤핑을 하고 있고 그 가격을 정상으로 알고 있는 건축주에게 현장의 구석구석까지 적용되는 자세한 상세도면이 그려질 수는 없을 것이다. 시공자는 가능하면 값싼 자재로 간단한 시공내용으로 마무리 하기를 원하며 그 내용을 건축주는 마음에 들어 하지 않으니 이로인한 문제도 심긱할 수 밖에 없을 것이다.
이러한 문제가 발생되면 결국은 상세도 작성을 위한 추가비용으로 도면은 해결되더라도 그로인한 추가공사비 요청을 시공자가 하는것은 당연한 순서일 것이다.

다섯번째는 건축주의 의견이 설계자에게 전달되기 전에 시공자에게 미리 전달되어 설계의 본질적인 내용에 흠집을 주는 경우이다.
건축주는 단편적인 판단이기가 쉽지만 설계자는 총체적인 모습을 구상하고 있기에 건물 일부에 적용되는 건축주의 단편적인 취향이 건물 전체의 모습을 망가뜨리는 경우가 있다는 점을 건축주들은 명심해야 할 것이다. 건물을 공사하는 중간에는 건축주가 절대적인 권한을 가지고 있기에 "내건물을 내마음대로 하느데 어때서"라는 심정이 들기 쉽고 그로인하여 충동적인 설계변경을 시공자에게 즉흥적으로 요구할 수가 있는데 과연 그 판단이 내 건물을 위한, 제대로 된 판단이었는지 되짚어 볼 필요가 있다는 것이다.
설계자와 감리자같은 절대적인 전문가를 두고 자신이 더 큰 전문가인 것으로 착각할 수 있는 그런 오류를 우리모두가 범할수 있기에 이에 대한 경계가 필요하다는 것이다.
더구나 본인의 의사가 아닌 동네사람들,주변의 지인들에게서 들은 작은 경험들이 모든건물에 해당되는 것으로 착각하여 내 건물에도 사용해야겠다며 억지를 부리는 경우들은 허다하게 있으니 우리모두가 절대적으로 조심해야 할 대표적인 문제가 아닌가 싶다.

이런 문제점들을 정리하다 보니 역시 건물 짓는다는 것이 쉽고 재미있는 일만은 아닌듯하다.
그러나 건물을 완성시키고 나서의 보람은 표현할 수 조차 없을 정도이니 내 건물을 짓는 기쁨이 이글을 읽는 모든 독자 여러분에게 빨리 오기를 소망해 본다.

 

 

(8)-시공회사와의

 

 

건물을 짓고나서 꼭 공사비 정산을 해야 하는것일까?
대부분의 사람들이 가질 수 있는 보편적인 질문이며 그 질문이 틀린것 같지는 않은데 왜 대부분의 현장에서는 공사가 마무리되고 나서 공사비를 정산하게 되는 것일까?
그냥 설계도면과 시방서에 적혀있는대로 시공하면 될텐데 왜 현장의 공사내용들을 변경하여 공사비를 정산해야만 하는 것일까?

궁금해 하는 현장의 변경사항들은 대부분 다음과 같은 이유에 의하여 변경하게 되는데....
첫째는 건물에 사용되는 내외부 재료의 변경이다.
재료의 변경은 몇가지 이유에 의하여 이루어 지는데 가장 흔한 경우가 바로 건축주의 요청에 의한 변경이다.설계자나 시공자가 예산에 맞추어 골라놓은 재료가 건축주의 마음에는 안들어서 더 좋은 품질의 재료로 변경시키는 경우이다. 사실 건축주의 예산은 정해 놓은 것이고 그 속사정은 건축주만이 아는 것이므로 설계자가 임의로 너무 좋은 재료를 선택하기는 어렵고 시공자는 추가경비없이 좋은재료를 솔선해서 변경할 수는 없기에 건축주의 판단에 의하여 재료가 변경되는경우가 많은데 이런경우는 건축주의 요구사항이므로 정산의 과정이 필수적이라 할 것이다.

둘째는 지난호에서도 이야기하였지만 현장에 사용될 기계나 기구,재료가 단종되어 다른품목으로 바꾸어야하는 경우이다.이는 일시적인 재료의 품귀현상일수도 있고 단종되어 더 좋은 품질의 형태로 변한 경우도 있으며 일부만 구할 수가 없어서 주변의 다른재료마저 어울리는 재료로 바꾸어야하는 경우도 있기 때문이다.
이럴경우 역시 기존재료의 시공비를 제외하고 새로운재료의 시공비를 추가하는 정산과정이 필요한 것은 당연한 일이다.

세째는 건물의 외부형태나 내부 평면의 모습이 변경되는 경우이다.
이러한 변경은 법규적용의 보완이나 시공의 편의성, 건축주의 변경요청등의 이유로 이루어지는 것이 대부분인데 그 책임이 누구에게 있던지 실제 시공되는 내용의 변화이고 그 건물이 건축주의 것이니 당연히 정산과정이 뒤따라야 할 것이다.
건물의 외부형태나 평면이 바뀌면 그에따르는 재료의 내용이나 수량이 변하며 새로운 재료가 등장할 수도 있으며 아예 없어지는 재료도 있을 것이다.
이와같은 변경은 대부분 설계변경의 대상이 되는 경우가 많은데 설계변경에 따르는 설계비나 감리비의 증액도 고려해야 할 것이다.

네째는 계약조건에 따라서 다르기는 하겠지만 공사기간이 긴 경우에는 재료비와 인건비 상승에 대비한 전체 공사비의 증액이 고려되어야 할 것이다.계약은 상식적이어야 하기에 당연히 물가상승에 대한 공사비의 증가는 계약서에 명시될 것이고 그 계약내용에 따라서 추가공사비는 결정될 것이다. 공사기간이 몇년씩 걸리는 현장에 물가가 오르던지 말던지 당초의 계약금액으로 공사를 모두 마무리해야 한다는 억지는 나만을 위한 이기심일 뿐 현장의 다른 부분에서 더 큰 손해를 보게 되는 것이 보편적인 결과일 것이다. 어느누가 손해를 보면서 일을 할 수 있겠는가?

그러면 위와 같은 공사비 정산에 필요한 경우들이 현장에서 벌어진다면 건축주의 입장에서는 어떻게 해야할까?
우리 한국인들의 잘못된 습관중의 하나는 모든 생각과 판단을 "내가 생각하는것과 상대방도 같겠지"라고 혼자만의 결론을 낸다는 것이다.
특히나 건설현장과 같이 말 몇마디에 돈이 몇백,몇천만원이 왔다갔다하는 내용들을 건축주들은 "잘하면 그냥 공짜로도 해 주겠지!" "나한테 그깢일로 얼마나 청구하겠어..." 하는 혼자만의 안일한 판단으로 우습게 생각하다가 엄청난 시공회사의 요구에 기겁을 하는 경우들을 필자는 많이 보아왔다. 사실 그런 경우들 속에는 건축주가 원하는 변경내용들이 예상외로 주변의 다른 공정들까지 영향을 주며 그 변경으로 인하여 들어가는 추가경비가 상상외로 많이 들어가는데도 건축에 대한 무지로 인하여 쉽게 판단하는 경우들도 더러는 있는 것 같다.

건축주는 위와같은 곤란한 상황을 피하기 위하여 건설현장에서 변경사항이 생길경우 필히 지켜야하는 철칙이 있는데,
바로 공사변경내용의 필요성에 대한 사실확인과 그에 따르는 경비에 대한 견적을 받고 그 금액에 대하여 확인을 받는 것이다.물론 그 대상은 현장소장이나 건설사 대표에게 받되 감리자의 확인서명을 함께 받으면 나중에 문제가 생기더라도 공신력을 갖게 될 것이다.
이울러 공사비의 정산과정에서 최종적으로 모든 내용들을 취합하여 합계금액이 만들어 질 것이며 추가공사비의 증액부분은 미리 견적서나 확인서로 인정된 실제로 소요된 경비로 적용될 것이며 공사의 내용이 변경됨으로 인하여 시공되지않는 기존부분들에 대한 공사비 감액부분들은 계약당시의 계약단가를 적용하여 변경수량을 곱하여 만들어 질 것이다.

물론 이외에도 계약서에 특기사항으로 기재한 것이 있으면 그 내용들에 따라서 정산의 과정을 거칠 것이며 ( 예를 들면 "현장에서의 변경사항은 변경전에 변경사실 내용과 소요경비를 미리 승인받아야 할 것이며 승인 받지않고 시공한 내용에 대하여는 시공자의 책임과 부담으로 해야한다" 라는 특기사항도 만들어 질 수 있을 것이다.) 변경으로 인하여 늘어난 공사기간에 대한 지체상금처리나 현장의 간접경비 요구 등에 대한 합의도 필요할 것이다.

이상 건설현장에서 일어날 상황들에 대하여 살펴보았는데 무엇보다도 가장 중요한 것은 건축주와 시공자와의 신뢰가 깨지지 않도록 서로가 노력해야 한다는 것이다.
서로간의 신뢰가 깨지지 않는다면 공사비 정산문제는 어려울 것이 없기때문이다.

 

(9) 감리 건축사와

 

 

지금까지의 글을 읽으신 독자들중에 어떤분들은 아마도 "내 땅에 내 건물을 내 돈 들여서 지으면서 무슨 문제점들이 이렇게 많을까?" 하고 생각하시는 분들도 있으리라 생각한다.
그러나 한편 건물을 짓는 상황들을 살펴보면 그 건물의 규모가 크던 혹은 작던 간에 대부분의 건축주들에게는 그 분 인생에 있어서 처음으로 짓는 동시에 마지막으로 짓는 건물일 수도 있는 것이기에 큰 애정과 열정을 가지고 있을 것이다.그러기에 좋은 건물을 짓기위한 열정과 노력이 필요하고 어떨 때는 그 열정과 노력이 오히려 건물을 해칠 수도 있음을, 다른 한편으로는 시공자나 설계자, 감리자보다 더 큰 열정과 노력이 필요함을 함께 이야기해야 하기에 건설과정에서 일어날 수 있는 이야기꺼리가 많아지는 것이 아닌가 싶다.

감리자 선정은 건축법과 건축사법에 의하여 건축허가를 받는 모든 건축물의 공사 착수전에 의무로 건축사를 감리자로 선정해야만 하는데 300세대이상의 공동주택이나 연면적 5000제곱미터이상의 판매시설, 집회시설등을 제외하고는 설계를 한 건축사가 감리를 할 수 있기 때문에 대부분의 경우 설계자가 감리를 겸하는 것이 보편적인 상황이다.
그런데.... 많은 경우 설계자를 선정할 때 설계비를 이야기하면서 감리비에 대한 정확한 금액을 제대로 이야기해 주지 못하는 것이 우리나라의 건축현실이다. 법인의 건물을 설계할 때와는 달리 개인일 경우에는 제대로 설계를 하며 제대로 설계비를 받는 것이 설계자와 건축주 서로를 위한 중요요소임을 이해해 주는 건축주들이 적기 때문이다. 이렇게 설계비에 대한 부담을 주는 건축주들에게는 감리비에 대한 이야기를 하면 " 그건 설계비에 포함되어 있는 것 아닌가요?" 라는 대답을 듣는 것이 보편적이니 감리가 제대로 될리가 없지 않은가?

그래서 일단 감리계약이 어떻게 이루어 졌는지의 여부를 살펴보는 것이 우선일 것 같다.
건축물의 감리는 크게 나누어서 건축감리, 소방감리, 전기감리가 법적으로 나뉘어져 있고 큰 공사일 때는 토목감리도 별도로 해야만 한다. 작은 주택이나 상가의 건축물이라 하더라도 최소한 소방감리는 별도로 해야만 하는데 감리계약을 하면서 이에 대한 상의를 했는지의 여부가 관건이 될 수 있다. 또한 지하층을 포함해서 5개층 이상으로서 3,000제곱미터 이상, 또는 층수에 상관없이 5,000제곱미터 이상규모의 건축물은 공사가 끝날 때까지 해당되는 기술자를 상주감리를 시켜야 하므로 이에 따르는 감리계약을 했느냐 하는 문제가 따르게 된다.

막연하게 설계자가 알아서 하겠지라는 생각을 할 수도 있겠지만, 설계자 입장이 감리비를 주어야하며 그에 관한 계약을 해 주어야 한다고 건축주에게 이야기하지 못하는 분위기였다면, 그래서 별도의 감리계약없이 공사가 시작되었다면 설계자가 책임지겠다는 의도로 보이는데....
그런 경우에 문제점은 무엇일까?
설계자의 입장은 분명하게 착공신고서에 감리자로 자신의 이름을 올리고 그에 따르는 법적인 책임은 지겠지만 실제적인 건축물의 품질관리에 대한 감리까지는 못하겠다는 것으로 보면 정확한이야기가 될 것같다. 설계를 한 건축사는 감리비를 안받고 무료 감리를 하는 입장이니,자연히 품질을 높이기위하여 같이 고민하고 애를 쓰기보다는 외형적으로 법적인 기준에 맞게 했느냐에 만 관심을 가지고 현장을 다닐 수 밖에 없을 것이다.
보편적으로 감리비용은 공사비용의 1 ~ 1.5% 정도의 수준인데 제대로 감리를 하는 경우 제대로 공사를 해야하기 때문에 제대로 하는 감리효과는 공사현장에서의 비용환산으로 따져서 총공사비의 5~10% 심지어는 30% 에 가까운 영향을 줄 수 있다는 것으로 확신한다. 즉 그만큼 엉터리 공사를 할 수있는 여지를 감리를 제대로 함으로서 방지 할수 있다는 것이다.

위에서 언급한 바와 같이 제대로된 감리계약을 해야함을 많은분들이 모르는 것 같아서 글을 올렸지만 감리계약을 하신 분들도 소방,전기감리에 대한 계약은 건축감리 금액에 포함된 것으로 아는데 사실 모든 감리는 건축주와 감리자가 계약하는 것이므로 별도의 법에 의하여 감리를 해야하는 토목, 소방, 전기분야의 감리비는 당연히 별도의 계약에 따라서 별도의 금액이 지불되어야 한다는 것을 알고 있어야 할 것이다.

계약에 대한 문제는 소요경비를 제대로 지불해야 제대로 감리업무를 볼 수 있고 그것이 바로 건물의 공사품질과 직접적인 영향을 준다는 단순한 논리이지만 공사를 하는과정에서 시공자와 건축주,감리자와의 문제는 없을까?
대부분은 건축주와 감리자가 한편이되어 시공자를 상대하게 되는데 상주감리의 경우를 제외하고는 감리자는 주요 공정일때만 주로 오게되므로 건축주와 시공자가 현장일에 대하여 의논하게 되는 경우가 많은데, 여기서 제일 중요한 일은 절대로 시공자의 제안에 대하여 즉답을 피하고 반드시 감리자에게 의견을 물어 보아야 한다는 것이다.
대부분의 시공자 제안은 제품이나 재료의 대체문제나 부분적인 평면변경, 모양변경을 요청하는데 장담컨데 오로지 건축주의 이익만을 위하여 변경요청을 하는 경우는 없다는 것이다.
시공경비를 절약하기 위하여 전문지식이 없는 건축주를 설득시키는 것은 너무 쉽기때문에 그로인한 문제가 사소한 듯 보여도 큰 문제로 비화될 수도 있을 것이다. 현장에서 변경의 문제가 발생했을때 전문가인 건축사에게 설계와 감리경비를 지불했으니 자문을 받는 것은 당연한 일일 것이며 그 자문 속에는 시공자와 건축주가 깨닫지 못하는 다른 건축의 의미를 설명받는 경우들도 있으니 필히 설계자나 감리자의 자문후에 변경에 대한 결론을 내려야 할 것이다.
또한 건축주 임의의 결론으로 만든 모양이나 색상이 설계와 감리를 맡은 건축가에게 자존심을 상하게하여 그 건물에 대한 열정을 잃게 할 수도 있으니 이 문제 역시 건축주의 입장에서는 심각하게 받아들여야 하는 문제일듯 하다.

공사를 진행하면서 무엇보다 더 중요한 것은 건축물을 잘 지어야겠다는 열정이다 .
시공자,설계자,감리자의 열정도 중요하지만 건축주의 열정은 그중에서도 가장 중요하다고 할 수 있다. 사소한 문제라도 그로 인하여 건물에 대한 열정을 잃는다면 그 손해는 모두 건축주에게 직접적으로 다가오기 때문에 어려운 일이 해결되거나 힘든모습이 보일 때는 넓은 아량으로 격려해 주는 것도 건축주가 해야할 가장 중요한 덕목중의 하나이다.
약간의 경비가 더 들어가더라도 훌륭한 건축물이 완성되어 기쁨으로 받아들여야지, 완성된 건물을 보면서 후회스러운 모습이 들거나, 감리자나 시공자와의 문제를 해결 못하여 다시는 얼굴을 보지 않는 그런 관계가 되어서는 더욱 안될 것이다.

건축주는 최소한 내건물을 짓는 문제에 있어서, 건물에 대한 모든 결정권에 대해서는 내가 최고임을 잊어서는 안된다. 나의 말 한마디에 현장은 기쁨과 슬픔과 분노가 엉킬 수도 있음을 잊지말고 차분한 지휘자의 모습을 잃지 않도록 노력해야 할 것이며 가장 큰 조력자인 감리자와의 협조가 잘 이루어 지도록 노력해야 할 것이다.

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출처 : 전원에 향기

글쓴이 : 전원지기 원글보기

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