[스크랩] 건축현장에 대한 이해 2

(4)-감리건축사와

 

 

어려운 과정들을 거쳐서 건축물에 대한 계획을 마치고 대지에 대한 숙제를 풀고 좋은 건축사를 만나서 설계의뢰를 하고나서, 내가 원하던대로 계획된 건축물에 대한 설계도가 나오고 또 건축허가가 나왔다고 해도 바로 건물을 지을 수 있는 것은 아니다.
건물을 지으려면 허가청에 착공신고를 해야하며 착공신고를 하기 위해서는 허가도면과는 다른,시공을 할 수 있는 시공도면을 그려서 제출하여야 하며 감리자와 시공자를 선정하여 착공신고서에 기재하여야 하기 때문이다.

대부분의 경우에는 설계자가 설계의도를 현장에 반영시켜야 하므로 감리자를 겸하는 것이 보편적이다. 감리라 함은 시공자가 건축허가가 난 설계도면대로 시공하는지를 감독하고 필요한 경우에는 적법한 범위내에서 설계변경이 가능한지의 여부를 현장에서 판단해 주며, 변경내용이 불법일 때는 시공을 하지 못하도록 하는 경찰기능의 권한도 있기 때문에 때에 따라서는 시공자나 건축주의 욕심을 저지하기 위하여 마찰이 일어나기도 한다.
그러나 감리자의 본래 목적은 설계도에서 주어진 도면내용대로 건설되도록 설계내용과 사용되는 재료의 특성,기술적인 문제점등을 자문해 주고 지도해 주며 설계에서의 미비점을 현장에서 보완해주는 설계의 연장으로 보는 것이므로 설계자가 감리를 겸하는 것이 원칙이지만 대형 건축물 일부는 법으로 감리를 분리하게 되어 있으므로 이런 경우에는 설계자와 감리자가 서로 다를것이다.

그러면 시공을 하는 건설회사를 선정하고 계약을 할 때 주의 해야할 사항들은 어떤 내용들이 있는지 알아보기로 한다.
우리나라의 현실에서 작은 규모의 건물들일 경우 대부분의 건설업자들은 건축허가도면을 보고 "전체 허가평수가 몇평이니 평당 얼마씩 해서 전체 건설비 얼마로 해 드리겠습니다"의 형태로 대답하는 것을 들을 수가 있는데 장담컨데 그런식으로 대답하는 건설업자는 엉터리인 경우가 거의 100% 임을 밝혀 드리는 바이다.

먼저 위의 경우는 건축 시공도면의 내용이 허가도면과 비교하여 별로 보완되거나 보충된 것도 없는 일명 허가방에서 작성된 도면들만 보아온 건설업체로서 정식으로 회사설립도 하지않고 건설회사의 이사직함을 들고 다니며 공사를 수주하는 면허대여자인 경우가 대부분이다.
이런 사람인 경우에는 우선 수주를 목적으로 하기때문에 수주전까지는 속의 내장이라도 빼서 보여줄듯한 웃음으로 접근하여 신뢰를 얻고, 덤핑된 가격으로 제안 하여 우선 수주를 최대 목적으로 삼고 공사를 통한 최대의 이익만을 추구하므로 제대로 공사를 하는 경우가 거의 없기 때문이다.건축주나 감리자가 제대로된 공사내용이나 방법을 요구하면 이 공사비로는 어림도 없다며 추가의 공사비를 요구하여 결국은 제대로 하지도 못하는 약식 공사를 하면서도 추가경비는 들어갈 만큼 들어가는 아주 최악의 경우가 일어 날 수도 있음을 명심해야한다.

건축주가 공사비에 대한 견적을 의뢰하려면 제일먼저 건축허가도면과 더불어 시공도면을 각종 시방서와 함께 준비하여야 한다.건축허가도면은 허가를 위한 최소한의 도면일 뿐 실제 공사를 하기에는 터무니 없이 부족한 도면이기 때문이다.
보편적으로 시공도면들은 다음과 같은 내용으로 이루어진다.
* 건축도면보다 더 자세한 건축상세도면들(화장실 전개도,각 벽체의 단면상세도, 계단실 상세도,각종창호에 대한 상세도,자세한 재료마감표,부분상세도 등등...)
* 철근 배치를 할 수 있는 건축 구조도면(기둥,옹벽평면도및 전개도,보 리스트,슬라브 철근 배근도,기초배근도,계단 배근도, 기타 배근상세도 등등...)
* 토목도면 (옹벽설계도, 대지내 포장도면,대지내 우수및 오수처리시설 배관도면,도로와 건물과의 관계도면,조경도면등등...)
* 위생설비 도면(변기,세면기,싱크대의 급수와 배수에 관련된 도면들)
* 냉난방설비 도면(냉방과 난방에 관한 배관및 설치에 관한 도면)
* 소방설비 도면(소방법에 맞춘 소방설비에관한 도면)
* 전기설비 도면(발전기,변전실,조명,콘센트,스위치등 모든 전기설비에 관한 도면)

이상의 도면들과 더불어 꼭 필요한 것은 이런 도면들에 대한 시공방법과 재료에대하여 언급한 시방서이다.
그러나 일반적으로 시방서의 내용들은 건설교통부의 표준시방서에 준하게 되어있고 재료들은 k.s 제품을 쓰게 되어 있으니 그 건물에만 적용되는 특기시방서를 작성하고 그 내용을 시공자에게 전달하는 것이 무엇보다도 중요하다.

그런데 이상과 같은 시공도면과 특기시방서를 보지도 않고 건물의 연면적을 평으로 환산하여 평당 공사비 얼마에 해 드리겠습니다 라고 대답하는 사람을 어찌 믿을 수가 있다는 말인가?
그러므로 시공회사를 선정할 때는 반드시 설계도면과 시방서에 준하여 공사비를 산출하고 그 산출한 내역서를 첨부하여 공사비를 제출한 회사에게 맡겨야함은 당연한 일일 것이다.
그렇게 내역서를 제출한 회사가 여러개 회사라면 그 회사들의 실적과 내가 짓고자하는 건물의 내용이 일치하는지의 전문성을 살펴보고 공사비의 비교를 통하여 적정공사비를 산출하고 시공회사의 신용도와 회사의 자금상태를 확인한 후에 가장 적절하다고 판단되는 회사를 선정하면 될 것이다.

여기까지의 글을 읽은 사람들은 아니 그런 판단을 건축주가 전문가도 아닌데 어떻게 하라는 말인가? 하는 의구심을 가질 것이라 생각된다.
그러나 건축주에게는 설계와 감리를 의뢰한 훌륭한 전문가인 건축사가 옆에 있음을 잊어서는 안될 것이다. 건축사에게 건축주가 판단할 수 있는 기술적인 자문을 구하고 제 3의 판단요소(누구의 소개,친인척관계등등)를 적용시켜서 최종 결론을 내리면 될 것이다.

이렇게 자세히 설명을 했는데도 불구하고 많은 사람들은 자기가 계약한 공사비가 평당 얼마가 들었느냐고 되짚는 분들이 있는데 물론 계산된 공사비를 거꾸로 환산하면 가능하지만 여기에는 약간의 변수가 있음을 알려드리고 싶다.
실제로 공사하는 공사면적과 허가받은 건물의 면적이 모두 같으면 그냥 공사비를 허가면적으로 나누면 되겠지만 건축허가면적에는 포함되지 않고 공사비에는 큰 부담을 주는 내용들이 있기에 이런 요소들을 몇가지 짚어보고자 한다.

첫째는, 공사는 해야하지만 허가면적에는 빠져있는 부분들인데 옥상에 있는 옥탑면적, 지하실의 물탱크실, 경우에 따라 다르기는 하지만 몆개층으로 이루어진 기계식 주차장은 보통 1개층만 면적에 들어가는데 이런 부분들이 고려되어야 할 것이다.

둘째는, 일층에 피로티식으로 되어 있으면서 건축허가면적에 빠져있는 부분들도 있는데 주차장으로 사용하는 경우가 대표적이다.

세째는, 고급 주차설비나 고급 냉난방 설비에 따라(주택인 경우에는 고급 싱크대마저도 평당 공사비를 좌우 할 수 있다)꽤 높은 평당 공사비의 상승효과가 있을 수 있다는 것이다.

네째는, 인테리어의 비용으로 인한 추가 부담을 드 수 있는데 이 역시 보편적으로 비교할 수 있는 공사비는 아니기 때문이다.
다섯번째로, 그 지역이기 때문에 특별히 더 들어가는 공사비를 들 수 있다. 예를 들면 수도인입비, 전기시설 인입비, 오수처리를 위한 원인자 부담금 등등이다

마지막으로 건물이 지어지는 그 땅만이 가지는 특수성으로 인하여 들어가는 추가경비이다. 예를 들면 다른 땅에서는 파일기초를 안해도 되지만 성토지역이나 개천, 뻘지역이기에 추가의 기초보강공사를 하는 경우,거꾸로 지하에서 단단한 바위층이 나와서 발파를 위한 추가작업경비,설계내용을 충족시키기 위하여 도로에 있는 가로수나 전신주 기타 시설물들을 이전하기위하여 들어가는 추가경비 등일 것이다

이상의 내용들은 건설경비로 사용된 것은 틀림 없지만 평당 공사비 얼마로 환산하여 내가 비싸게 지었다거나 싸게 지었다거나 라고 다른 건물들의 공사비와 비교해서는 안될 요인들이다.
이런 요인들로 인하여 시공자나 설계자가 원망스럽다거나 하는 등의 오해를 해서는 안될 것이며 그런 오해로 좋은 인연을 맺은 공사관련자들과 소원해지는 심정이 되어서는 더더욱 안될 것이다.

새 건물을 짓고자하는 독자들에게 다소라도 건축에 대한 도움이 되기를 바라면서 다음호는 공사과정에 생길 수 있는 문제점과 유의할 점을 짚어 보기로 한다.

 

 

(5)-착공신고부터

 

 

일반적으로 건축허가를 비롯한 대부분의 관청업무는 설계를 한 건축사사무소에서 건축주가 해야 할 일들을 대행해 주고 있는데, 이는 건축주를 대신하여 서류절차를 해 주는 것일 뿐이지 건축사가 모든 건축행위의 주체자가 아님을 우리는 알아야 한다.
따라서 건축행위를 위한 모든 서류의 신청자는 건축주이며 건축행위에 대한 책임도 건축주임을 먼저 상기해야 할 것이다.

건축행위를 하기 위한 법적인 절차는

1)건축허가 또는 건축신고

2)착공신고서 제출
- 착공신고서를 제출하기 위해서는 감리건축사와 시공회사가 선정되어 착공신고서에 기재되어야 한다.
- 착공신고를 하지 않고 공사를 할 경우에는 건축허가를 받지 않는 것과 같으므로 필히 착공신고를 해야한다.

3)설계변경허가
- 건물의 설계내용이 변했을때는 필히 설계변경허가를 득하여야 하며 설계변경허가를 득하지 않고 공사를 계속하면 공사중단등의 더 큰 불이익이 있으므로 필히 설계변경허가를 득하여야 한다.
단, 설계변경내용이 다음과 같은 경미한 내용일 때는 사용승인 받을 때 일괄처리할 수 있다.
* 건축물의 연면적이 50 제곱미터 미만, 전체면적의 1/10 미만의 변경이 있을 때
* 건축물의 높이가 1미터 미만, 전체높이의 1/10미만의 변경이 있을 때
* 건축물의 위치가 1미터미만의 변동이 있을 때
* 위의 조건이라도 건축물의 동수나 층수의 변경이 있으면 안된다.

4)사용승인 신청
- 건축허가를 받은 허가청에 사용승인을 받지 않고 무단 사용할 경우에는 사전입주의 고발대상이며 이로 인하여 경찰과 검찰에 피의자 신분으로 불려다닐 우려가 있으니 이는 아주 조심해야 할 사안임을 명심한다.
- 사용승인을 받기위한 모든 서류는 감리 건축사가 취합하는데 그 서류는 다음과 같다.
* 감리 건축사의 감리대장과 감리 중간보고서
* 소방필증
* 전화국(초고속 통신) 필증
* 정화조 필증
* 오배수, 우수의 시공분리 확인필증(지역에 따라 다름)
* 한국전력공사의 전기시공필증(건물 규모에 따라 필요함)
* 민원이 있었을 때는 민원에 대한 해결 증빙서류및 사진
* 도로나 지적변경이 있을때 그에 관한 준공 증빙서류
* 기계식 주차장,엘리베이터등 기계 설치시에는 그에 관한 준공필증
* 주차관리 카드(주차장 사진 첨부)
* 건축물 관리대장
* 기타 건축물에 관한 변경내용이 있을 때는 그에 대한 증빙도면
* 공무원을 대신하여 검사를 할 때는 검사를 한 대행 건축사의 검사조사서
* 이밖에 건축허가를 받을 때 허가조건으로 나온 사항들이 모두 지켜졌는지의 여부를 확인하고 난뒤, 그에따른 사실 확인서류


이상의 내용들이 허가 관청과 관련된 서류 내용들이며 주의 해야 할 내용들이다.
건축법의 벌칙규정이 일반적으로 어지간한 형법의 벌칙보다 더 엄중함을 일반인들은 잘 모르고 있는데 위의 내용들을 조금이라도 관심을 가지고 있다면 최소한 나도 모르는 사이에 검찰에 불려가는 일은 없으리라는 생각이다.
다음호에서는 공사중에 일어 날 수 있는 구체적인 문제점들을 짚어 보기로 한다.

 

 

(6)-공사과정에

 

 

건축허가를 받고 감리건축사와 시공회사를 선정하고 나서 착공신고서 까지 제출하고나면 이제 공사를 시작할 수 있는데, 공사가 진행되면서 일어날 수 있는 문제점들은 어떤 것들이 있을까?
예정된 공사기간이 끝날 때까지 그냥 공사비 지불에 대한 걱정만 하면 될 것인지... 문제는 그렇지 않다는 데에 있다.

공사과정에 생기는 문제점들을 크게 나누어 보면,

첫째 주변 주민에 의한 민원
둘째 공사현장과 설계의 문제점
세째 시공회사와의 문제점
네째 감리 건축사와의 문제점

첫번째 문제인 주변 주민들에게서 받을 수 있는 민원에 대하여 이야기해 보면,
가장많은 민원중의 하나가 소음과 먼지피해에 대한 민원이다. 사실 공사를 하다 보면 소음과 먼지발생을 완전히 없앨 수는 없지만 현장에서 최선을 다하는 모습은 보여 주어야만 한다.
예를 들면 먼지발생을 방지하기 위하여 수시로 현장주변과 통행차량에 물을 뿌리고 공사장 주변에 먼지 차단을 위한 차양막을 설치하는것 등이다. 또한 소음방지를 위하여 지속적인 소음 발생보다는 일시적인 소음발생이 되도록 노력하고 소음 발생시간도 가능하면 주변주민들이 쉬는 시간이나 학생들이 공부하는 시간대를 피하는 것도 하나의 방법이다.
그러나 무엇보다도 주민들에게 사전에 이해를 구하고 최선을 다하여 소음과 먼지를 줄이겠다는 약속을 한뒤, 그 약속을 이행하는 신뢰감을 주는 것이 가장 중요함을 잊지 말아야 할 것이다.

그 다음으로 많이 발생하는 민원은 현장에서 지하층을 파면서 주변 대지들의 일부가 침하하여 발생하는 주변건물의 균열이나 붕괴현상이다.
이 경우에는 심각한 문제가 되는데 대부분의 원인은 지반보강공사의 부실이나 지하수위의 변동등으로 인한 대지의 침하라고 할수 있다. 이런 민원이 발생하게 되면 피해자와 원만한 합의를 보기전에는 공사를 계속할 수 없게되므로 신중한 대처가 필요하다.
조속히 전문가의 진단을 받아서 원인을 파악하는 것이 무엇보다 우선적인 일이며 더 이상의 피해가 발생하지 않도록 조치를 하고 피해부분에 대한 확실한 보강계획을 세워야 한다.
아울러 이러한 문제점이 발생할 것에 대비하여 사전에 시공회사와의 계약조건을 미리 짚어서 철저한 시공이 이루어지지 않음으로 인하여 발생되는 손해에 대한 책임소재를 확실히 할 필요도 있다.

또 다른, 심각한 민원이 제기될 수도 있는데 주변의 건물들이 미리 지어져 있을 경우에 그 건물들이 공동주택이나 주택일 경우 발생 할 수 있는 문제점들로서 일조권,조망권,사생활침해등의 피해에 대한 문제들이다.
사실 새로 짓는 건물에서 옆집이 보이므로 이에대한 차양막을 설치해 달라는 정도는 어찌보면 쉬운 민원중의 하나이지만 법에 어긋난 점이 없는데도 불구하고 지속적으로 트집을 잡기 시작하면 정말 난감하지 않을 수가 없다.
그러나 정말 골치 아픈 민원은 일조권과 조망권에 대한 민원이다.
얼마전에 부산에서 신규로 주상복합건물을 짓는 현장에 주변 주민들이 제기한 일조권침해 문제에 대하여 민원인들의 손을 들어준 법원의 판결이 나왔기 때문이다.
토지이용계획에 관한 법률이나 건축법의 제반 규정과 법을 준수하여 건물을 짓고 있는데도 불구하고 헌법의 행복추구권을 지켜준다는 명목으로 기존법률의 틀을 무시한 경우인데 이러한 판결을 어떻게 받아 들여야 할지 정말 난감한 경우가 아닐 수 없다.
이와같은 판결은 과연 옳은 판결일까?
그런 판결을 내려면 그 판결에 반하는 현재의 모든 법률에 대한 헌법소원이 먼저 이루어져야 하지 않을까?
그런 식의 판결이 대법원까지 가서 내려진 최종판결이 아니기에 다행이지 그것이 최종판결이었다면 대한민국의 모든 건축행위는 중단되어야 할 것이다. 현재의 일조권에 대한 법은 남향의 상대 대지에 대하여 건물 높이의 반만큼만 떨어지도록 되어있는데 그 판결과 같이 상대방의 건물이나 대지에 대하여 일조권을 완전하게 확보해 주려면 건물 높이만큼 이격거리를 확보해야 하기 때문이다.

건축에 관한 제반 법규는 공익을 두고 입법되었고 공익을 위하여는 개인의 권리 일부가 제한될 수도 있다는 것이 헌법정신이다. 그 공익이라는 이유로 인하여 도시계획 도로가 내 건물 한 가운데를 지나가도 어쩔 수 없이 양보를 하는 것이며 도로 하나를 두고 건폐율이나 용적율에 대한 엄청난 차이를 두어 재산가치의 형평성에 대한 문제가 생겼어도 수긍했어야 하지 않았던가?
몇십년을 두고 운영해온 일조권에 대한 법규를 법원에서 인정 못하겠다면 우리나라의 모든 법이 무슨 필요가 있겠는가?

문제는, 어느 대지에서나 이와같은 뜻밖의 변수들이 민원으로 인하여 생길 수 있다는 것이다.
이러한 민원의 소지는 대부분 공사현장 주변에 공동주택이 있을때 더 많이 발생할 수 있다는 점을 염두에 둘 수 밖에 없으니 아무리 법과 원칙대로 공사를 해도 원칙이 통하지 않는 우리나라의 상황들이 "공사를 하면 무조건 죄인이 된다"라는 말을 더욱 실감나게 한다.

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출처 : 전원에 향기

글쓴이 : 전원지기 원글보기

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