경매권리분석

샬롬

경매분석자료 입니다.

이런순서로 권리분석하세요

 

분석할 경매물건은

다음 부동산 경매뱅크의 [실전부동산모임, ]에서 추천경매물건 분석시간에 분석했던 것입니다. 게시된 이미지는 스피드옥션에서 발취한 것입니다.

1. 지역분석

현재(2011.10월) 용산구 서계동, 청파동은 2012.6.28까지 개발행위 제한지역으로 묶여있는 상태입니다.

(개발행위 : (건.물.토.토.토) 건축행위, 물건적치행위, 토지형질변경, 토지분할, 토석채취를 의미)

음.. 개발로 볼수 있는 모든 행위를 못하게 한다는 것이죠.

용산구는 구 전체를 재정비(또는 계획중)하고 있다고 해도 과언이 아닌데, 서계동.청파동 일대 이 지역은

재정비 계획을 하기 위해 용산구에서 내년 상반기까지 일체의 개발행위를 못하도록 해놓고 현재

용역중인 것으로 알려져 있습니다. 그 결과는 개발행위제한지역 종료시점 2012.6.28 전에 나올 예정입니다.

뉴타운식 재정비 계획이 유력해 보이기는 하나, 박원순 서울시장 부임으로 인한 변수는 있는 상태입니다.

암튼 위성사진이나 로드뷰로 볼때 공공시설의 부재, 도로의 협소함, 주택의 노후 등 정비사업의 형태가

아니곤 도시를 말끔하게 만들 방법이 없어 보입니다. 용산의 개발계획을 볼때 시간의 문제이지 재정비가

꼭 필요해 보이는 지역입니다.

그러하여, 몇년전에 벌써 투자수요가 한 번 집중적으로 들어왔었더랬습니다. 현재는 그 때보다 국내외 여건변화로

가격이 약세를 보이고 있습니다. 시기적으로 매매수요가 얼어있기 때문에 경매로 싸게 매입할 수 있는 기회로

보여집니다.

2. 가치평가

통상 주택재개발 정비사업지역내 부동산의 평가는 건물보다는 토지를 기준으로 합니다. 한참후에 진행될 관리처분시기

(헌집의 가격평가 및 새 아파트의 가격평가, 조합원 동호수 추첨 등) 건물은 시간경과로 감가상각되어 평가받는 가격이

형편없기 때문입니다. 물론 현재 건물이 비교적 새것이라면, 전세가격이 높기 때문에 어느정도 매매가격에 반영됩니다.

경매물건은 다세대로서 대지권(대지 사용권)이 약 9.7평 정도이고 감정가격이 39000만원에서 19968만원으로 51%까지

유찰된 상태입니다. 이를 토지 평당가격으로 환산해 보면, 4333만원에서 2210만원까지 떨어진 상태입니다.

예전에 매매수요가 많을 때는 평당 5000만원 이상을 호가 하였으나, 현재는 평당 3000만원대까지 가격하락이 있다고

합니다. 매매가 활성화 되고 있지는 않다고 하나, 최저가 기준 토지평당 2210만원이면 가격경쟁력이 충분하다고 보입니다.

건물의 내역을 기준으로 임대가격을 추정해 보겠습니다.

건물의 외관(건물준공 2008.12월)을 볼때 비교적 깨끗해 보이고, 1층이 필로티구조로 거주자가 주차문제로 애를 먹지는 않을 거 같네요. 방이 2개, 거실+주방 1개, 화장실과 발코니로 구성되어 있고, 인접하여 숙명여대 위치, 대중교통으로는 4호선 숙명여대역과 1호선 남영역이 도보5~10분 범위에 있어 전세나 월세가 원활하게 돌아 갈 거 같습니다.

대학가 근처이면서 역세권 인접지역에 준공 5년미만 2룸정도의 다세대는 전세가 1~1.5억원 사이로 예상됩니다.

3. 권리분석

건물 등기부상 말소기준권리는 2009.4.24.자 영등포농협 근저당입니다.

그 뒤에 이기영씨의 담보가등기, 용산세무서 압류, 서울특별시 압류 등은 그 내용을 구체적으로 볼것없이

낙찰로서 소멸합니다. 그렇더라도 내용을 구체적으로 살펴보면요..

등기부상 이기영씨의 가등기.. 문건접수내역상에 근저당권자처럼 채권계산서를 넣지 않았기 때문에

등기부상에 기재된 소유권이전청구권 가등기권자로 보여지나, 안타깝게도 말소기준이후 권리라서 소멸되구요

용산세무서 압류(국세, 예 부가세,소득세,법인세 등)로 봐서, 소유자겸 채무자가 개인사업자로 추정됩니다.

서울특별시 압류(지방세, 예 주민세, 재산세 등)로 봐서, 주민세나 재산세 채납이 있어 보입니다.

이제 임차인 분석을 해 보겠습니다.

세입자 강은주씨가 전입일자 2009.1.9. 확정일자 2009.1.9.을 받았구요. 배당요구 종기일(2011.6.11)이전에

배당요구를 신청(2011.4.8)을 하였습니다. 임대보증금은 전세 1억원 입니다.

전입일자가 말소기준권리(2009.4.24. 영등포농협 근저당)보다 빨라, 세입자는 대항력이 있습니다.

즉, 배당으로 임차보증금 전액을 회수하지 못하면 낙찰자가 그 잔액을 인수해야 합니다.

세입자의 확정일자가 2009.1.9. 이므로 세입자 강은주씨의 배당의 우선변제기준일이 2009.1.10. 00시가 됩니다.

(* 세입자의 배당 우선변제 기준일 = 늦은날(전일일자 +1일 자정, 확정일자))

말소기준권리인 영등포농협 근저당 접수일이 2009.4.24 이므로, 우선변제의 순위는 이렇게 되겠습니다.

1번, 세입자 강은주씨 1억원

2번, 농협 근저당 2억원

3번, 용산세무서 국세

4번, 서울특별시 지방세

세금은 그 내용에 따라 등기부 접수일이 아니라 세금 확정일이 우선변제기준일이 되나,

용산세무서 압류가 2010.7월, 서울특별시 압류 2011.3월로 봐서는 근저당이나 세입자보다

앞서기 어려울 것 같습니다. 최저가격이 약 2억원 정도이므로 세입자 강은주씨는 배당으로

임차보증금 전액을 회수할 것으로 보여집니다. 즉, 세입자의 명도저항이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 결론

결론적으로, 임차인이나 등기부상 권리는 낙찰로서 모두 소멸되고

명도도 용이한 비교적 쉬운 경매물건이라 보여집니다.

마지막으로 현장분석후 응찰가격만 정하면 되겠는데요..

물건의 입지, 건물의 깔끔함 등 그 포스를 볼때 경쟁이 좀 있을 걸로 예상되고, 생각보다 낙찰가격이

높을 걸로 예상됩니다.

전세로 약 1.2~1.3억원을 자금을 회수할 수 있을 것으로 예상되고요, 비교적 신규 다세대라

집땜에 속 썩는 일은 적을 거 같습니다.

낙찰가격이 2.0억이라면 실투자액이 7~8000만원, 낙찰가격이 2.5억이라면 실투자액이 1.2~1.3억원 되겠네요.

실투자액 1억원대 초반으로 장래 용산구의 아파트를 얻을 수 있다면, 괞찬은 투자로 봐집니다. ^^

참고로, 경매신청권자가 근저당권자가 아니고 세입자입니다.

소유자겸 채무자가 은행이자는 잘 내고 있었다는 얘기인데. 왜 경매에 나왔을까요?

주택가격(3억원 대 추정) 대비 높은 근저당 채권채고액(2억400만원)과 용산세무서 압류, 서울특별시 압류 때문에 신규 세입자를 구하기 어려워 현 세입자 강은주씨에게 임차보증금을 내어 주지 못해서

세입자가 경매신청에 이른 것으로 추정됩니다.

낙찰결과가 나왔습니다.

예상했던거 보다, 낙찰가격이 높았습니다. 16명 경쟁에 낙찰가격은 종전 최저가격(감정가에 64%, 24960만원)을 넘긴 25770만원(감정가 대비 66%)이었습니다. 토지 평당 2657만원 입니다.

시세차익이 예상되는 낙찰금액이긴 하나 종전 최저가격을 넘긴게 아쉽네요.