[스크랩] 2010. 7. 26. 新주택/상가 소액임대차보호법 수정안 요약

 

안녕하세요. 행복재테크 큰별입니다.

 

이번 2010년 7월 26일에 주택/상가 임대차보호법이 변경 및 수정되어 전에 올려주신 경매입문님의 글이

요약이 너무 잘되어 있어 그대로 복사해서 수정된 부분과 추가해야 할 부분만 손봐서 다시 올립니다.

 

카페 회원분들에게 많은 도움 되시길 바랍니다.

감사합니다.

 

 

◈임대차 보호법 요약◈
●법률 비교 및 해설
구 분	주택 임대차 보호법			상가건물 임대차 보호법
목 적	국민(서민)의 주거생활의 안정 (1984. 1. 1 시행)			국민(영세상인)의 경제생활의 안정 (2002. 11. 1 시행)
대 상	◦ 주거용, 자연인(내외국인), 법인은 임대만 가능			별도금액 이내의 영업용 상가건물(사업자등록 가능 영업)
	◦ 대항력 인정 법인 : 대한주택공사, 주택사업 지방공사
적 용 범 위 (10. 7. 26 서울 기준)	해당일	보증금액	최우선변제	적용대상	보증금액	최우선변제
	10.7.26 이후	7,500만원 이하	2,500만원 이하	3억원 이하	5천만원 이하	1,500만원 이하
	◦ 월차임은 적용하지 않고 순수한 보증금(전세금)만 해당			◦ 보증금액 : 환산보증금으로 산출 ⇒ 보증금＋(월세×100) 적용
	◦ 지역 및 기간별 세부 적용범위 하단 참고(최근개정 : 2010. 7. 26)
예 외	◦ 비주거건물에 주거용 사용시(여관내실 등)			◦ 적용대상 금액 이상의 임대차 ⇒ 민법의 임대차 적용
	◦ 일시 사용을 위한 임대차, 사용대차 등 (판례 : 주택 3개월)
대항력	◦ 임대인 변경시 제3자에 대항(임차기간 및 보증금) / 양수인은 이전 임대인의 지위 승계
	◦ 경매시 순위보전이 말소기준권리보다 선순위인 경우 인수권리로 임대차 계약의 유효를 주장(보증금, 기간 등)
	- 대항력이 있는 경우 우선 배당(대항력은 상실)하고 배당요구 하지 않았을 경우(매각기일까지) 인수됨
	- 대항력이 없는 경우 전액 보증금 회수 여부 불문하고 전액 말소(소제)됨
	◦ 요 건 : 임대차계약 ＋ 주택인도 ＋ 전입신고			◦ 요 건 : 임대차계약＋건물의 인도＋사업자등록신청
	◦ 인도나 전입신고일 중 늦은 날 기준 다음날 0시부터 발생			◦ 인도나 사업자등록일 중 늦은 날 기준 다음날 0시부터 발생
우 선 변제권	◦ 후순위 권리자 및 기타 채권자 보다 우선하여 보증금 변제(물권과 동일하게 순위배당)
	◦ 기준일 : 확정일자 당일 또는 대향력 요건과 동일자에 확정일자 신고할 경우 전입신고(사업자등록신청) 다음날
	◦ 대항력요건 ＋ 확정일자(읍면동사무소, 법원 등기소, 공증사)			◦ 대항력요건＋확정일자(세무서)
최우선 변제권	◦ 경매시 다른 담보물권 / 채권 보다 일정액 최우선 변제(적용 범위 이내의 조건 해당시)
	◦ 대항요건 ＋ 기간별 / 지역별 소액보증금 범위내에 한함(다음 도표 참조), 확정일자 부여 여부와는 무관
	◦ 가 액 : 주택가액(대지포함)의 1/2 범위내 / 다수 경우 안분			◦ 가 액 : 건물가액(대지포함)의 1/3 범위내 / 다수 경우 안분
임대차 기 간	◦ 기간의 정함이 없거나 최소기간 이내일 경우 최소기간으로 간주
	◦ 최소기간 2년(임차인 2년 미만 가능)			◦ 최소기간 1년(임차인 1년 미만 가능)이나 5년 보장
계 약 갱 신	◦ 임차인의 계약 갱신 청구권 없음			◦ 전체기간 합산 5년 범위 내에서 가능 / 임대인은 거절 불가
	◦ 묵시적 갱신 : 계약 기간 만료 전 임대인은 6월부터 1월까지, 임차인은 1월까지 계약 갱신 불통지
	◦ 상기의 경우 자동갱신(계약내용은 동일한 것으로 인정, 기간은 정하지 않은 것으로 간주)
	◦ 묵시적 갱신기간 중 임차인은 언제든지 계약해지 통지 가능, 임대인에게 도달 후 3월이 경과하면 효력발생
	◦ 2기 이상 월임차료 연체시 임대인 계약갱신 거절 가능			◦ 3기 이상 월임차료 연체, 재건축 등 8개 항목에 포함시 임대인 갱신거절 가능
승 계	◦ 임차권의 승계 인정			◦ 임차권의 승계 불인정 : 법규정에 없으나 소송시 인정가능
차 임 증 액	◦ 임대차 계약 또는 보증금 또는 월차임의 증액 후 1년 이내 증액 청구 불가
	◦ 감액청구에 대한 제한은 없음
	◦ 약정된 차임 또는 보증금의 1/20(5%) 초과 제한			◦ 약정된 차임 또는 보증금의 9/100(9%) 초과 제한
	◦ 보증금의 월차임 전환시 산정률의 제한 (연14%)			◦ 보증금의 월차임 전환시 산정률의 제한 (연15%)
임차권 등기명령 신 청	◦ 임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 신청가능(비용 임대인에게 청구)
	◦ 등기후 효력 : 전출시에도 대항력 및 우선변제권 유효, 경매신청도 가능
	◦ 전세권 설정시와 효력 거의 동일함
경매신청	◦ 확정판결 후 경매신청시 물건 인도를 하지 않아도 가능 (배당요구시는 물건 인도)
특 징	◦ 편면적 강행규정 / 미등기 전세권 준용 / 보증금 반환청구소송시 소액사건 심판법(금액에 무관)의 적용
비 고	2010. 7. 26. 주택임대차보호법과 상가건물임대차 보호법이 일부개정됨

 

 

● 주택임대차 소액 보증금 적용범위
담보권등기일자	지 역	최우선 변제  적용 보증금액	최우선변제 금액 (우선변제금의 일정액)
84. 1. 1. ~ 87. 11. 30.	특∙광역시	300만원 이하	300만원 이하
	기 타	200만원 이하	200만원 이하
87. 12. 1. ~ 90. 2. 18.	특∙광역시	500만원 이하	500만원 이하
	기 타	400만원 이하	400만원 이하
90. 2. 19. ~ 95. 10. 18.	특∙광역시	2,000만원 이하	700만원 이하
	기 타	1,500만원 이하	500만원 이하
95. 10. 19. ~ 01. 9. 14.	특∙광역시	3,000만원 이하	1,200만원 이하
	기 타	2,000만원 이하	800만원 이하
01. 9. 15. ~ 08. 8. 20.	수도/과밀억제권	4,000만원 이하	1,600만원 이하
	광 역 시	3,500만원 이하	1,400만원 이하
	그 외 지역	3,000만원 이하	1,2000만원 이하
08. 8. 21. ~ 10. 7. 25.	수도/과밀억제권	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	광 역 시	5,000만원 이하	1,700만원 이하
	그 외 지역	4,000만원 이하	1,400만원 이하
10. 7. 26. ~ 이 후	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원 이하
	수도/과밀억제권 (서울 제외)	6,500만원 이하	2,200만원 이하
	광역시(안산,용인,김포,광주 포함)	5,500만원 이하	1,900만원 이하
	기타	4,000만원 이하	1,400만원 이하
▶▶ 수도정비계획법 중 과밀억제권역 (담보권등기일자:2009.1.15이전) ◀◀
* 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한한다.), 인천광역시(강화군, 옹진군 중구 운남동, 중구 운북동, 중구 운서동, 중구 중산동, 중구 남북동, 중구 덕교동, 중구 을왕동, 중구 무의동, 서구 대곡동, 서구 불로동, 서구 마전동, 서구 금곡동, 서구 오류동, 서구 왕길동, 서구 당하동, 서구 원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다) 및 남동국가산업단지를 제외)
▶▶ 수도정비계획법 중 과밀억제권역 (담보권등기일자:2009.1.16이후) ◀◀
* 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한한다.) 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 서구 불로동, 서구 마전동, 서구 금곡동, 서구 오류동, 서구 왕길동, 서구 당하동, 서구 원당동, 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지를 제외) * 인천경제자유구역-송도지구(연수구 송도동), 영종지구(중구 중산 운남 운서 운북 남북 덕교 무의 을왕), 청라지구(서구 경서동, 원창, 연희 일부) 남동국가산업단지(남동구 고잔동, 남촌동, 논현동 일부)

 

 

● 상가건물임대차 적용범위 및 소액보증금 적용범위
법률적용일자 / 담보권등기일자	지 역	법률 적용 대상 (환상보증금)	최우선변제 적용 보증금액	최우선변제 금액 (우선변제금의 일정액)
02. 11. 1. ~ 08. 8. 20.	서 울	2억4천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	수도/과밀억제권	1억9천만원 이하	3,900만원 이하	1.170만원 이하
	광 역 시	1억5천만원 이하	3,000만원 이하	900만원 이하
	그 외 지역	1억4천만원 이하	2,500만원 이하	750만원 이하
08. 8. 21. ~ 10. 7. 25.	서 울	2억6천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	수도/과밀억제권	2억1천만원 이하	3,900만원 이하	1.170만원 이하
	광 역 시	1억6천만원 이하	3,000만원 이하	900만원 이하
	그 외 지역	1억5천만원 이하	2,500만원 이하	750만원 이하
10. 7. 26. ~ 이 후	서 울	3억원 이하	5,000만원 이하	1,500만원 이하
	수도/과밀억제권 (서울 제외)	2억5천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	광역시(안산,용인,김포,광주 포함)	1억8천만원 이하	3,000만원 이하	900만원 이하
	그 외 지역	1억5천만원 이하	2,500만원 이하	750만원 이하
※ 법률적용대상 보증금액 : 환산보증금으로 산출 ⇒ 보증금 ＋ (월세×100) 적용
▶▶ 수도정비계획법 중 과밀억제권역 (담보권등기일자:2009.1.15이전) ◀◀
* 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한한다.), 인천광역시(강화군, 옹진군 중구 운남동, 중구 운북동, 중구 운서동, 중구 중산동, 중구 남북동, 중구 덕교동, 중구 을왕동, 중구 무의동, 서구 대곡동, 서구 불로동, 서구 마전동, 서구 금곡동, 서구 오류동, 서구 왕길동, 서구 당하동, 서구 원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다) 및 남동국가산업단지를 제외)
▶▶ 수도정비계획법 중 과밀억제권역 (담보권등기일자:2009.1.16이후) ◀◀
* 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외), 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한한다.) 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 서구 불로동, 서구 마전동, 서구 금곡동, 서구 오류동, 서구 왕길동, 서구 당하동, 서구 원당동, 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지를 제외) * 인천경제자유구역-송도지구(연수구 송도동), 영종지구(중구 중산 운남 운서 운북 남북 덕교무의 을왕 ), 청라지구(서구 경서동, 원창, 연희 일부) 남동국가산업단지(남동구 고잔동, 남촌동, 논현동 일부)

 

 

 

● 임차인의 권리분석
전입신고 (사업자등록)	확정일자부여	권리획득 기준 일자
		대항력	우선변제권	최우선변제권
미 행	실 행	불 능	불 능	불 능
실 행	미 행	전입일 익일자	불 능	가 능
선일자 실행	후일자 실행	전입일 익일자	확정일자인	가 능
후일자 실행	선일자 실행	전입일 익일자	전입일 익일자	가 능
동일자 실행		전입일 익일자	전입일 익일자	가 능
비 고 (권리획득 요건)		전입신고 or 사업자등록	대항력/확정일자	기간/금액기준내

출처 : 행복재테크

글쓴이 : 큰★별 원글보기

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