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비사업용토지 사업용토지로 전환하기
농지는 헌법에 "경자유전의 원칙"에 의거 경작을 할수 있는 자에 한하여 소유를 허가하고 있고, 그 외 다른 지목의 경우에도
재촌, 자경의 요건을 충족하지 않는 부재지주에게는 2007년 부터 양도소득세 중과세(60%)에 주민세 10%를 가산하여 66%의 세금폭탄을 적용하고 있다.
이러한 개정세법이 불합리하든 그렇지 아니하든간에 현행세법에 위배되는 소유로 세금폭탄에 울고 있을 수 만은 없다. 하여,
대상토지의 지주들은 절세방안을 찾는데 부심하고 있는게 현실이다. 그나마 현 MB정부들어 2009.3.16 ~ 2010.12.31일까지
한시적으로 양도세 중과를 폐지해서 금년 연말까지 처분 또는 취득자에 한하여는 중과세를 피할 수 있도록 하고 있으나
상속이나 증여 등으로 인해 계속 보유할 수 밖에 없는 토지주들에게는 민감한 사안이 아닐 수 없다. 조상에 물려받은 선산이나
고향의 농지 또한 중과대상이니 말이다. 전문가들은 이구동성으로 투기를 막기위한 특단의 대책이 아니라 오히려 지대를 상승시켜
개발대상지의 토지매수를 가로막을 뿐만 아니라, 택지개발등의 조성원가가 높아져 분양가 상승요인으로 작용함과 동시에
매수인에게 양도세를 전가시키는 부작용을 낳고 있는게 현실인 것이다.
다행히 중과대상인 비사업용토지를 사업용토지로 바꿀 수 있는 예외 규정을 두고 있어 이를 잘만 적용한다면 66%의 살인적인 세금폭탄을 피해갈 수 있을 것이다.
알아보자!! 사업용토지
1.농지는 재촌과 자경을, 임야는 재촌을 일정기간이상 충족해야 사업용 토지가 된다.
나대지와 잡종지는 재촌과 관계없이 ‘비사업토지’로 간주된다.
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- 토지소유자가 토지소재지나 연접시.군.구에 거주해야 인정된다.
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- 특별시. 광역시처럼 행정구역이 ‘구’로 구분돼 있는 지역은 ‘구’와 연접해 있어야 인정된다.
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- 농작업의 1/2이상 또는 1년중 90일 이상을 직접 농사에 종사해야 하고, 본인 이름으로‘농지원부’가 있어야 함은 물론이다.
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- -양도일 직전 3년 중 2년이상, 5년중 3년이상 보유기간 중 80%이상, 3가지 요건 중에서 하나만 충족해도 인정 된다.
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- -소득세법 시행령 개정 (2008. 2. 22)
- 농지소재지와 직선거리 20km이내
- 요건완화
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- 2008년 1월 1일부터는 농지은행에 8년이상 위탁한 경우도 자경으로 인정된다.
- ※참고
- 자경입증을 위해 농지소재지에 집을 짓고 전입신고까지 마쳤으나, 해당 지역자치단체에서 비거주민으로 보아 직권으로 주민등록을 말소했다면, 이는 세법에서 규정한 자경요건에는 부합하지 않는 다는 심판결정이 내려졌다.
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2. 상속을 받았거나 20년이상 소유한 경우 등 재촌과 자경요건을 충족하지 못했더라도
사업용 토지로 인정받는 경우도 있다.
-2006년 1월 1일 이전에 상속받은 농지. 임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
그러나, 취득후 2006년 1월 1일을 지나 향후 20년이 될 경우에는 비사업용으로 중과세율 60%를 적용한다.
(2007년 1월 1일 이후 상속받은 경우에는 상속개시일부터 5년이내에 양도하면 된다)
이농한지 오래돼 5년의 혜택을 받지 못하는 경우에는 2009년 말까지 매각하면 양도세 중과대상에서 제외된다.
-2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중이 소유한 농지. 임야 및 목장용지
-무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나대지로서 200평(660㎡)이내의 토지 (이때는 무주택 기간이 양도일 직전 2년 이상이어야 한다)
-공익사업을 위한 토지등의 취득및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의 매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지
다만, 계약일 (사업인정고시일)이후, 부동산 계약을 체결하거나, 건축허가를 받고 보상금을 받은 날부터 1년이내에 대체취득을 하여야 비과세가 된다.
이때 취득세는 ‘비과세’ 등록세는 ‘과세’
-주말농장 (1000㎡이하)을 제외한 농지 (전. 답. 과수원)는 ‘재촌과 자경’을 임야는 ‘재촌(양도일 직전 2년이상 보유)요건을 갖추면 사업용 토지로 인정된다.
그러나 도시지역 안의 농지는 재촌과 자경을 하더라도 비사업용 토지가 된다.
(개발제한구역 및 녹지지역은 제외)
3. 건축물을 지어 사업용 토지로 전환할 수도 있다.
-나대지는 건축허가만 받으면 되지만, 임야나 농지는 먼저 전용허가를 받아야 한다.
농지나 임야를 전용해서 건축물을 짓는 것은 개인은 어려운 점이 많아 건축설계사에
의뢰하는 것이 좋다.
-농지일 경우 ‘농업진흥지역’ 임야일 경우 ‘보전산지’로 분류돼 있다면 얘기는 달라진다.
농업진흥지역에서는 농업인이 아니면 주택을 지을 수 없다.
보전산지 중 임업용 산지는 농림어업인에 한해 주택신축이 허용되지만 산지전용 제한지역 과
공익용산지는 주택신축을 할 수 없다.
-이 밖에 개발제한구역이거나 수도법의 제한을 받는 한강수계 등은 전용허가가 제한되는
곳이 많으므로 관할 자치단체에 문의해 보는 것이 필요하다.
-건축물을 짓더라도 2년이상 보유 후 양도해야 누진세율(19~36%)이 적용 된다.
1년 미만 보유후 양도하면 세율이 50%, 1년초과 2년미만은 세율이 40%나 되기 때문이다.
-건축물을 짓을 수 있는지 판단하려면 먼저 ‘토지이용계획확인서’를 발부 받아야 한다.
용도지역은 건축가능한 건축물의 종류와 건폐율. 용적률을 규정해 놓은 것이지만,
그 외 사항은 모두 토지이용 규제에 관한 내용들이기 때문이다.
-가령 자신이 소유한 토지가 ‘계획관리지역’에 해당된다면 주택이나 근린생활시설(단란주점 제외)을 짓는데 아무
문제가 없다.
또한 숙박시설로 분류되는 연면적 150㎡이상 또는 7실이상의 민박(펜션)도 연면적 660㎡ 이하에 3층이하로
건축이 가능하다.
-주택을 짓게 되면 비도시지역이면 건축바닥면적의 10배, 도시지역은 5배까지 부수토지로 인정된다.
예컨대, 건축바닥면적이 100㎡(30평)라면 관리지역이나 농림지역, 자연환경보전지역에서는 1,000㎡(300평)까지
도시지역에선는 500㎡까지 부수토지로 인정된다.
4. 농지와 임야에 건축물을 지으려면 전용허가를 받아야 한다.
-지역과 건축물의 종류에 따라 다르지만 전용허가를 얻어 주택을 짓는 데는 대체적으로 3.3㎡당 350만원에서
600만원정도가 소요된다.
-전용허가는 토지 소재지 관할 행정청에 가서 신청해야 한다.
이때 농지는 농지보전부담금을, 임야는 대체산림자원조성비를 선납해야 한다.
- 대체산림자원조성비는 준보전산지일 경우 3.3.㎡(1평)에 6,721원(준보전산지 기준)에 불과하지만 농지보전부담금은
전용농지의 개별공시지가 ×30% × 전용면적 (상한액 3.3㎡당 16만 5000원)으로 산출하므로 부담이 만만치 않다.
(최고한도 5만원/㎡)
예를들어, 1,000㎡토지를 전용할 때, 임야는 203만 3000원이 들지만 개별공시지가가 1㎡당 5만원인 농지는 1,500만원
이나 소요된다.
-건축물이 신축되면 취득세와 국민주택채권매입 등의 비용도 발생한다.
-이미 1주택을 보유한 사람이 시골에 주택을 추가로 보유하게 되면 1가구 2주택자가 된다
(주택수 산입) 기준시가가 3억원을 초과하게 되면 2주택 중과 대상자가 되어 향후 1채 양도시 양도세가 50% 중과
된다.
(2008년 12월 31일까지 한시적으로 시골에 전원주택을 지을 경우 대지면적 660㎡미만이 고 건축연면적이 150㎡
미만이면서, 건축물과 토지를 합친 기준시가가 7천5백만원 이하일 경우에는 기존주택 양도시(일반주택) 비과세 혜택을
받을 수 있다.
다만, 기존 주택 양도가액이 1억원 이하여야 하고, 향후 전원주택을 3년이상 보유해야 한 다.)
5. 전용허가를 받으려면 분할 돼 있고, 진입로 개설 가능해야
2006년 3월부터 매매를 위한 토지분할은 허용이 되지 않기 때문이다.
전용허가를 받으려면 반드시 분할이 돼 있어야 하고, 진입로가 마련 돼 있거나 개설가능 해야 한다.
공유지분으로 돼 있는 땅을 분할하려면 공유자의 동의가 필요한 데 어려움이 따르고, 맹지라면 진입로를 낼 주변
토지를 매입하거나 토지사용승낙서를 얻어야 한다.
수용은 양도세 과세대상이며, 양도차익이 산정은 양도당시 투기지역에 해당되지 않으면 기준시가로 양도차익을
계산하면 된다.
다만, 보상가액에서 취득가액을 차감한 양도차익이 기준시가 방법으로 계산한 양도차익보다 적은 경우에는
실거래가액으로 신고가 가능하다.
토지수용에 따른 보상금액이 채권일 경우에만 감면대상이므로 현금으로 보상받는 경우에는 감면대상이 아니다.
6. 비사업 토지투자는 가급적 피하는 게 좋다.
비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하는 것은 복잡하기도 하지만 비용 역시 만만치가 않다.
세금이 중과되지 않고 투자가치도 높은 사업용 토지가 점차 등장하고 있기 때문이다.
※재촌
재촌요건을 따질 때는 농지소재지 규정을 명확히 이해해야 한다.
농지소재지는 거주자 주소지 또는 거주지에 있어야 한다.
△농지가 있는 시. 군. 구(자치구)안에 있는 지역
△같은 경계선을 사이에 두고 서로 붙어 있는 시. 군. 구안에 있는 지역
△농지에서 직선거리 20km이내에 있는 지역
(소득세법 시행령 개정 2008. 2.22이후 양도분부터 적용)
여기서 말하는 직선거리란 지도에 표시할 수 있는 직선거리를 뜻한다.
농지소재지 거주여부는 실제 살고 있는지를 확인해 판단한다.
농지소재지에 거주했으나 주소가 다른 곳에 있다면, 양도자가 거주사실을 입증해야 한다.
참고로 농지감면을 규정할 때는 실질적인 거주 여부를 따지지만, 비사업용 토지의 범위를 규정할 때는 주민등록이
되어 있고 실제 거주해야만 사업용으로 인정받는다.
농지를 양도하는 사람이 상속인인 경우도 많다.
상속인이 농지소재지에 거주하지 않을 때를 살펴보자!
①피상속인이 취득한 시기부터 상속개시일까지 농지소재지에 거주하면서 직접경작했다면, 양도일 현재 상속인이
농지 소재에 살지 않더라도 양도소득세를 감면받을 수 있다.
하지만, 이때는 상속받은 날부터 3년이내에 양도했을 때만 자경감면을 받게 된다.
②또, 양도당시 농지소재지에 거주하지 않은 경우도 취득할 당시에 농지소재지에 거주해 8년이상 자경사실이
확인된다면 감면규정이 적용된다.
거주자 상태에서 8년이상 자경 요건을 충족한 후, 비거주자 상태에서 양도했을 때에는 감면이 되나 상속받은
시점이 비거주자상태고 양도당시 비거주자로서 상속받은 농지를 양도 할 때는 감면되지 않는다.
※ 정리) 다시말해 "사업용토지" 라 함은 땅의 용도와 지목에 맞게 이용 또는 점유를 하고 있느냐의 기준을 두어
유휴토지냐 아니냐를 가늠하는 겁니다. 개발행위허가나 통작거리 내에서 사업용토지로 이용하고 있다면, 착공시점과
경작시점(재촌/자경)으로 일자계산이 들어가게 되는데, 여기서 유의할 점은 소득세법상 사업용토지로 이용하고 있다고
일자계산을 해주는 것이지 곧바로 사업용토지로 인정해주는 것이 아니라는 점이다.
즉 양도할 때 사업용토지로 인정받으려면 양도시점 기준으로 ① 3년 중 2년 사업용으로 사용, ② 5년 중 3년 사업용
으로 사용, ③ 전체보유기간의 80% 사업용으로 사용 중 하나에 해당되어야 하기 때문에 적어도 착공일로부터 2년은
경과해야 소득세법상 사업용토지로 인정 받을 수 있다. 사업용토지로 인정받으면 양도차익의 30%까지 장기보유특별
공제 혜택을 받을 수 있다(2010년 부터는 장기보유특별공제혜택도 개정예정)는 점을 숙지하여야 절세를 제대로 할 수
있을 것이다.
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