[부동산 세무상담] 양도차익이 많은 토지 양도 시 절세 방법은?
기사입력 2017-04-24 14:34
진행 : 장효윤 MC
출연 : 김주현 세무법인 길 세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 경기도에 있는 건물이 있는 토지를 20년 전에 3000만원을 주고 매매하여 현재까지 보유하고 있는 50대 부부입니다.
20년 동안 부동산 가격이 많이 올라 토지를 지금 양도 한다면 시세 6억원까지 받을 수 있다고 합니다.
다른 부동산은 현재 보유하고 있는 주택외에는 없어서 미래의 자식 결혼자금도 미리 준비하고,
미래의 노후자금을 위해 투자하기 위해 토지를 현금화 하고 싶은데,
이 토지를 양도하고 싶어도 양도차익이 너무 커서 양도소득세만 너무 많이 내게 되어 양도할 수도 없고 고민이 됩니다.
주변 얘기를 들어보니 우선 배우자에게 증여하고 팔게 되면 바로 양도하는 것보다 절세할 수 있다고 들었는데,
이렇게 양도차익이 많은 토지를 양도할 때 절세 할 수 있는 방법이 있는 건가요?
그리고 현재 고등학생과 직장생활을 하는 자녀가 있는데,
나중에 결혼자금으로 자녀에게 증여할 때 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법이 있는지도 궁금합니다.
장효윤/ 오늘 사연 주신 분의 경우 오래된 토지의 양도소득세가 너무 부담이 되서 어떻게 하면 좋을지 절세방법을 문의 주셨는데요.
먼저 오래된 토지의 양도차익이 큰 경우 양도소득세를 줄일 수 있는 절세방법이 있는지 설명 주시겠어요?
김주현/ 네. 오늘 사연의 경우에는 오래된 토지를 보유하신분의 양도소득세 고민 사연인데요.
이렇게 오랫동안 보유하고 있는 토지를 적절한 시기에 양도하여 현금화 하려고 생각하시다가
엄청난 양도소득세 때문에 포기하신 분들도 많으시리라 생각이 됩니다.
지금 당장 현금화 해야되는 상황이 아니라면 토지를 바로 양도하는 것보다
배우자간 증여를 통해 취득가액을 올린 후 양도하게 되면 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
배우자간 증여는 증여공제가 6억이므로 6억까지는 증여세 부담이 없습니다.
다만, 증여로 토지를 취득한 배우자는 취득세는 부담하게 됩니다.
즉, 토지의 시세가 6억이면 10년동안 배우자에게 증여받은 적이 없다면 6억원을 모두 공제받으실 수 있기 때문에 증여세는 한푼도 내지 않고,
향후 양도시 취득가액은 6억원으로 양도차익이 줄어든만큼 양도세를 절세 할 수 있습니다.
장효윤/ 사연주신 분의 경우 지금 바로 양도하지 않고 배우자에게 증여한 후에 다시 양도하면 양도소득세를 절세 할 수 있다는 말씀이신데요.
이 때 다른 주의할 사항이 있을까요?
김주현/ 네. 배우자에게 증여한 경우 증여가액이 취득가액이 되려면 양도전 반드시 검토해야될 규정이 있습니다.
세법에서는 이러한 규정을 ‘이월과세’ 라고 하는데요.
배우자에게 증여하고 짧은 시기에 다시 양도하는 것으로 양도소득세 부담을 줄이기 위한 탈세의 방법으로 쓰이게 되는 것을 방지하기 위한 규정입니다.
이월과세는 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 또는
특정시설물이용권을 양도하는 경우에는 양도차익 계산 시 그 취득가액을 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득가액으로 산정하는 것을 말합니다.
또한 취득시기도 증여자의 취득시기를 적용하여 양도소득세를 계산하게 됩니다.
즉 사연주신 분의 경우 증여 후 5년이내 양도하게 되면 증여자가 취득한 3000만원이 그대로 취득가액이 되어 취득세만 부담한채 증여의 효과가 전혀 없게 됩니다.
이 때 5년의 기간은 등기부상 보유기간을 의미합니다.
장효윤/ 그렇군요. 배우자 또는 직계존비속에게 증여하고 양도하는 경우 이월과세 규정을 적용받지 않으려면 5년이라는 기간을 꼭 확인하셔야 된다는 말씀이신데요.
혹시 이러한 이월과세규정을 적용할 때 유리한 경우도 있을까요?
김주현/ 좋은 질문 주셨습니다. 바로 2017년 개정세법과도 관련이 있는데요.
이전 규정에는 이월과세시 협의매수 또는 수용, 1세대1주택규정이 적용되는 경우에는 배제하는 규정이 있었는데요.
2017년 부터는 이월과세를 적용할 경우에 양도세가, 적용하지 않은 양도세보다 적은 경우에는 이월과세를 배제하는 규정이 추가 되었습니다.
즉, 비교과세 규정이 추가되었습니다.
이는 일부 이월과세 적용시 오히려 세부담이 감소하게 되는 편법적인 규정을 방지하는 취지인 것 같은데요.
2017년 7월1일부터 양도분부터 시행하는 규정이므로 이월과세가 적용되는 양도자산인 경우 꼭 개정된 규정을 확인하셔야 됩니다.
사연주신 분의 경우 지금 배우자에게 증여하여 취득가 액을 높이시고, 이월과세가 적용받지 않는 5년 후에 다시 양도하셔서
현금으로 자녀에게 증여도 하시고 투자계획을 세우시는게 좋겠습니다.
만약, 배우자에게 증여할 때 시가가 없다면 감정평가등을 받아 증여가액을 높이는 것도 좋은 방법입니다.
장효윤/ 네. 그렇군요. 혹시 자녀에게 현금으로 증여를 할 때 증여세를 절세할 수 있는 방법이 있는지 설명 주시겠어요?
김주현/ 네. 자녀에게 현금으로 증여하는 경우에는 특별한 방법이 있는 것은 아닙니다.
다만, 세법에 규정되어 있는 증여공제를 활용하면 증여세 부담을 조금은 줄일 수 있습니다.
자녀에게 증여시에는 10년간 5000만원의 증여공제를 받을 수 있기 때문에 10년마다 미리 5000만원씩 증여를 하게 되면
한꺼번에 증여하는 것보다 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
오늘 사연주신 분의 경우 나중에 자녀에게 결혼자금을 마련하기 위해 토지를 양도한다면
지금 양도시 양도차익이 5억7천만원에 장기보유 특별공제 30%를 적용한다고 해도 양도소득세 부담이 1억 4천만원이 넘게 됩니다.
따라서 우선은 배우자에게 증여하여 취득가액을 6억으로 높인 다음 5년이 지난 후 토지를 양도하게 되면 이월과세규정도 적용받지 않고,
양도차익은 6억이 넘는 금액부터 산정하게 되어 양도소득세 부담은 적고 양도가액 대부분을 현금화 할 수 있겠습니다.
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