. 계약前
가 .권리분석을 위한 각종 공적장부 확인
|
관련공부 |
분석내용 |
발급처 |
|
등기부등본 |
부동산의 권리관계 (목적물 표시, 소유권, 소유권외 권리) |
관할 등기소 |
|
국토이용계획확인원 |
부동산 공법상 제한 (국토이용, 도시계획, 기타 용도) |
시군구청 |
|
지적도(임야도) |
지적 형태에 관한 사항 |
|
|
토지대장(임야대장) |
면적, 지목 등 사실에 관한 사항 |
|
|
건축물관리대장 |
건물의 소재, 구조, 용도 등 사실에 관한 사항 |
|
|
공시지가확인원 |
공시지가 확인 |
관할동사무소 |
나. 계약전 유의사항
압류ㆍ가압류ㆍ근저당ㆍ가등기ㆍ가처분 등의 권리관계와 무허가건물ㆍ과세미납ㆍ임대차ㆍ물리적 하자 여부 등의 사실관계 이상유무 확인매도자는 양도세 / 매수자는 취등록세 확인
계약시
1. 계약 당사자 본인 여부 확인
|
계약 당사자 |
확인방법 |
|
본인 |
주민등록증 |
|
대리인 |
주민등록증, 위임장, 인감증명서 (유효기간 6개월) |
|
미성년자 |
법정대리인의 동의서 |
2. 중개업소에서 제공하는 중개대상물건설명ㆍ확인서와 등기부등본 확인
3. 계약서 기본 기재 사항
ㆍ 등기부등본과 토지대장상의 목적물 표시
ㆍ 매매대금의 액수와 지불시기
ㆍ 매수ㆍ매도인의 성명, 주소, 주민등록번호
ㆍ 부동산의 명도시기
ㆍ 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실ㆍ훼손 등 매도인의 책임사항
4. 계약서 특약 사항
ㆍ 등기부 상 면적과 실제면적 간의 차이가 발생할 때, 매매금액의
정산방법에 대한 약정
ㆍ 매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권 금지 또는
이중 계약 등에 대비해 해약또는 위약금 등을 규정하는 별도 약정
ㆍ 계약 위반시 손해배상 방법 약정
ㆍ 잔금 지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 약정
ㆍ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 약정
ㆍ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 약정
5. 계약서 작성시 유의사항
ㆍ 금액은 아라비아 숫자보다 한자(壹,貳,參)로 표기하고 여백 없이 "金字"
옆에 붙여서 기입
ㆍ 계약서는 알기 쉽게 쓰고, 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것을
꼼꼼히 기입
ㆍ 계약서의 매수가 2매 이상이면 접속부분 끝에 당사자 쌍방 각인을 날인
ㆍ 완성된 계약서는 매도, 매수, 입회인이 각기 1부씩 보관
ㆍ 계약금에 대한 영수증 발급 및 수령
계약후
1. 중도금 및 잔금 지급시 유의사항
ㆍ 잔금 지급 기일까지 장기간이 소요될 때는 중도금과 잔금 지급전에 등기부등본을
재확인하고 중요한 권리 변동이 있을 때는 특약사항에 기입된 대로 처리
ㆍ 잔금 지급시에는 소유권이전등기에 필요한 서류를 함께 수령
2.중개수수료
ㆍ 법정 수수료율을 따져 계산하되, 무리한 요구가 있을 때는 중개수수료 영수증 또는
은행 입금 내역서를 첨부해 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하면 차액을 돌려 받을 수 있음
3. 잔금 지급시 필요한 서류
|
자격 |
준비서류 |
|
매도인 |
1. 등기권리증, 2. 부동산 매도용 인감증명서1통 3. 주민등록등본1통 (단, 등기부 등본상 주소와 주민등록상 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본1통..前주소 다나오는 초본) 4. 인감도장 5. 각종 세금 및 공과금 영수증 6. 부동산 인도를 위한 열쇠 7. 기타 서류 |
|
매수인 |
주민등록등본1통, 도장, 잔금 |
|
중개업자 |
1. 등기부등본 2. 토지대장 3. 건물대장 4. 공시지가확인원 5. 토지 이용 계획 확인원 6. 중개 대상 물건 확인ㆍ설명서 7. 검인계약서 등 |
문제 발생 및 처리
1. 해약 및 해약금
ㆍ 계약 해지 가능한 경우 :
①‘이러 이러한 경우에 계약을 해지할 수 있다’는 특약사항이 있을 경우
②계약금만 지불하고 중도금을 지불하기 전 단계에서 매수인은 계약금을
포기하고 매도인은 계약금의 배액을 상환할 경우
③ 상대방이 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행) 상황일 경우
ㆍ 계약 후 24시간 내에는 자유로운 계약 해지가 가능하다는 말은 잘못된
지식임
2. 중개사고
ㆍ 중개 사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의하는 것이나
여의치 않을 경우, 중개업분쟁조정위원회에 조정을 의뢰하거나 법원에 소송을 제기
ㆍ 현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액은 중개법인에서 1억 원, 개인중개업자에게서
5,000만 원임
ㆍ 중개업소를 통한 거래 시에는 중개사고를 대비 업무보증서와 허가증을 반드시
확인해야 함
'부자테크 > 부동산투자' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] 등기부등본 보는법 (0) | 2018.08.13 |
|---|---|
| [스크랩] 발코니와 베란다 차이점 바로 알자 (0) | 2018.03.30 |
| [스크랩] 건페율과 용적율에 대해 쉽게 풀어놨네요 (0) | 2018.03.30 |
| [스크랩] 필지와 지번 (0) | 2018.03.30 |
| [스크랩] 각종 계약 서식 무료다운 (0) | 2018.03.28 |