[스크랩] 대항요건인 주택인도와 주민등록

▶ 주택임차인은 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득합니다. ▶ 주택임차인의 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음 날부터 발생합니다.       가.  동거가족만 전입신고를 한 경우     [문] 저는 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하여 거주하고 있으나 사정이 있어서 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 임차인인 저는 전입신고를 하지 못하고 있습니다. 이러한 경우에도 대항요건을 갖추었다고 할 수 있는지요?     [답] 할 수 있습니다. 왜냐하면 임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있기 때문입니다.           나.  임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우     [문] 저는 시골 출신 대학 1학년생인데 현재 방 1칸을 임차하여 전입신고를 하고 입주하여 자취를 하고 있습니다. 그런데 아직 미성년자이기 때문에 시골에 거주하는 부친이 임대차계약을 체결하였습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?     [답] 보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 임차인인 부친이 귀하를 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(이러한 경우 귀하는 부친의 점유보조자가 되는 것입니다 ) 귀하가 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 이상 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문입니다.           다.  전입신고를 잘못한 경우     [문] 저는 주민등록전입신고를 하면서 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록표에 다른 지번이 기재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?     [답] 현재 상태로는 보호를 받을 수 없습니다. 그 이유는 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 제3자가 임차주택을 양수받거나 근저당권, 가압류·압류의 등기가 되기 전에 실제지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 그 때부터 비로소 보호를 받을 수 있습니다.           라.  공무원의 실수로 주민증록표가 잘못 작성된 경우     [문] 저는 임차인으로서 임차건물 소재지 지번으로 전입신고를 올바르게 하였는데, 담당공무원의 착오로 주민등록표에 지번이 다소 틀리게 등재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요 ?     [답] 보호를 받을 수 있습니다(대법원 1991.8.13.선고, 91다18118 판결).           마.  건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우     [문] 저는 실제 동표시가 '라동'인 신축 다세대주택 101호를 임차하여 사전 입주하면서 주민등록전입신고도 '라동 101호'로 마쳤습니다. 그런데 준공검사후 건축물대장이 작성되면서 '가동'으로 등재되고 그에 따라 등기부도 '가동 101호'로 소유권보존등기됨으로써 주민등록이 공부상의 동표시와 불일치하게 되었습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?     [답] 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는 경우에는 주택임대차보호법이 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당하지 않기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 주민등록을 가동 101호로 정정하여야 그때부터 비로소 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 됩니다.           바.  주민등록상 동호수 표시가 기재되지 않은 경우     [문] 저는 다세대주택(여러 가구가 거주할 수 있는 건물 중 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택)을 임차하여 거주하고 있는데 주민등록상에 주택소재지의 지번만 기재되어 있고 동호수 표시는 기재되어 있지 않습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?     [답] 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록법시행령 제9조 제3항은 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재하도록 규정하고 있고 (예 ○○빌라 ○동 ○호), 주민등록에 동호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇동·몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문입니다. 다만 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택(1동의 주택에 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축되었으나 아파트 처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 없는 단독주택)의 층·호수는 편의상 구분하여 놓은 데 불과하고 주민등록법 시행령에 기재하도록 규정되어 있지 않기 때문에 임차인이 전입신고를 하면서 주택소재지의 지번만 기재하여도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.           사.  두 필지 위에 축조된 다가구용 단독주택의 전입신고     [문] 저는 신축된 다가구용 단독주택 중 1실을 임차하여 입주한 후 등기부를 열람하여 보니 위 주택이 ○○동 3의 1, 3의 2 두 필지 위에 축조되어 있는 사실을 발견하게 되었습니다. 이러한 경우에 주민등록표에 주택소재지의 위 양 지번 중 하나인 3의 1만 기재되어 있어도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?     [답] 보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 건축법 제2조 제1항 제1호, 같은 시행령 제3조 제1항은 한 채의 건물이 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에는 이를 하나의 대지로 보도록 규정하고 있고, 행정관서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상에 한 필지의 지번만을 기재하고 있으므로 주택의 대지인 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이라고 할 수 있기 때문입니다.           아.  일시적으로 주민등록을 이전한 경우     [문] 저는 주택을 임차하여 주민등록전입신고까지 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족 전원의 주민등록만을 다른 곳으로 일시이전을 하였다가 다시 전입을 하였습니다. 그런데 그 사이에 근저당권이 설정되고 그에 따른 경매가 실시되어 현재 매수인이 저에게 집을 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것인지요 ?     [답] 유감스럽지만 매수인에게 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 왜냐하면 귀하와 같이 임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 계속 거주하고 있었다고 하여도 대항력을 상실하고 그후 다시 전입신고를 하더라도 그 때부터 새로운 대항력이 다시 발생하므로 그 사이에 근저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서의 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 매수인에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.           자.  임차주택에 입주한 후 전입신고 전에 근저당권이 설정된 경우     [문] 저는 주택을 임차하여 입주한 후 사정이 생겨 며칠이 경과한 후에 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차주택에 입주한 후 전입신고를 하기 전에 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 임대인은 이 주택 이외에는 특별한 재산없이 사업을 하는 사람인데 만일 근저당권실행을 위한 경매절차가 실시된다면 제가 임차주택을 매수한 사람에게 대항할 수 있는지요 ?     [답] 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 근저당권설정등기 전에 주택의 인도 및 주민등록을 모두 갖추어야만 주택임차인이 매수인에 대하여 대항력을 취득하는데, 귀하의 경우는 근저당권이 설정된 후에 전입신고를 하였기 때문입니다.           차.  가압류등기가 된 주택을 임차한 경우     [문] 저는 가압류등기가 된 집을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 임차주택에 관한 강제경매신청을 하였습니다. 제가 그 강제경매절차에서 임차주택을 매수한 사람에게 대항할 수 있는지요 ?     [답] 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 귀하가 가압류등기시보다 나중에 대항요건을 모두 갖춘 이상 매수인에게 대항할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 확정일자를 갖추었다면 선순위 가압류채권자보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 됩니다. 예컨대 주택의 매각대금이 8,000만원, 선순위 가압류채권권자의 채권액이 6,000만원, 귀하의 임차보증금이 4,000만원인 경우 가압류채권자가 4,800만원(8,000 × 6/10), 귀하가 3,200만원(8,000 × 4/10)을 각 배당받게 됩니다.           카.  소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 경우     [문] 저는 주택을 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 그 당시에 이미 임차주택에 다른 사람 명의로 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있었습니다. 그런데 그 후 가등기권자가 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 마친 후 저에게 명도를 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것 인지요 ?     [답] 유감스럽지만 무조건 집을 비워 주어야 하고 임대보증금은 종전 소유자인 임대인으로부터 반환받을 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 귀하가 가등기경료시보다 나중에 대항요건을 갖춘 이상 설사 가등기에 기한 소유권이전의 본등기시보다는 앞선다 하더라도 본등기를 경료한 자에 대하여 대항할 수 없기 때문입니다. 이것은 처분금지가처분자가 본안소송에서 승소확정판결을 받아 소유권이전등기를 경료한 경우에도 마찬가지입니다. 그러나 반대로 만일 임차인이 대항요건을 구비한 후에 가등기가 경료된 경우에는 본등기를 경료한 자에 대하여 대항할 수 있습니다.           타.  후순위 근저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 근저당권이 존재하여 대항력이 없는 임차인의 보호방법     [문] 저는 2004년 주택을 보증금 5,000만원에 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 그 당시에 이미 임차주택에 A은행명의로 채권최고액 1,200만원의 근저당권등기가 되어 있었고, 그 후 2005년 집주인이 B은행으로부터 다시 대출을 받으면서 B은행 명의로 채권최고액 5,000만원의 근저당권설정등기를 하였습니다. 그런데 현재 임차주택에 관하여 B은행이 경매를 신청하여 절차가 진행 중에 있습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호받을 수 있는지요 ?     [답] 귀하처럼 1순위근저당권과 2순위근저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 매수인의 지위는 1순위근저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 귀하가 매각되기 전에 선순위인 A은행의 근저당채무 1,200만원을 대위변제하여 그 근저당권설정등기를 말소하면 매수인에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 되어(대법원 1996.2.9. 선고 95다49523 판결, 대법원 2003.4.25. 선고 2002다70075 판결 참조) 임대보증금 5,000만원을 회수할 수 있으므로 1순위 근저당채무가 임대보증금보다 소액인 경우에는 위와 같이 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만 합니다. 또 귀하가 대항요건 이외에 계약서에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 매각대금 중 1순위 근저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2순위 근저당권자보다 우선하여 임대보증금의 변제를 받을 수 있습니다.

출처 : pom0505

글쓴이 : 반달곰 원글보기

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