- 부동산 시장의 큰 축이라고 한다면 아파트 그리고 토지를 꼽을 수 있습니다.
토지는 전국에 광범위하게 펼쳐져 있으며 지역별이나 그 지목과 용도에
따라서 가격 격차는 크게 납니다. 그만큼 선택에 있어서 주의할 점이 많다고 얘기할 수 있습니다.
하지만 몇 가지 사항만 유의하시면
비교적 그 선택이 쉬울 수도 있습니다.
그리고 토지의 특성상 한번 오른 토지 가격은 쉽게 떨어지지 않기 때문에 손해보는 일은 쉽게
없습니다.
하지만 토지의 단점도 분명히 있습니다.
먼저 토지의 단점을 설명하는 것이 토지 투자에 이해를 돕는데 도움이 될 거라
생각됩니다.
토지의 가장 큰 단점이라고 한다면 환금성이 떨어지는 것입니다.
쉽게 말해 팔려고 해도 잘 팔리지 않는다는 것이죠.
앞서 토지의 가격이
쉽게 떨어지지 않는다고 말씀드렸습니다.
허나 이 말속에는 사실 하나의 함정이 있습니다. 가격은 떨어지지 않아도 팔리지 않는 것.
호가만 있고 매수자는 없는 것, 이것이 바로 함정이죠.
이렇듯 토지는 내가 원할 때 팔지 못하는 단점이 있습니다.
그래서 토지 소유자들은 갑자기
여유자금이 필요로 할때 두 가지를 선택하게 되는데 그 중 하나는 급매물을 내 놓거나, 토지를 이용해서 대출을 받는 방법이죠.
보통 토지의 경우
농협에서 대출을 하고, 대출의 기준은 감정평가액금액이 됩니다.
토지는 지주의 사정상 급매물이 나오는 경우가 종종 있습니다.
이런
매물을 잡는 것이 토지 투자의 기본이라고 할 수 있는데요, 남의 위기를 나의 기회로 삼는 것이 좀 그럴 수 있으나, 이것도 다른 한편으로
생각하면 다른 사람의 위기를 넘기는데 도움이 될 수 있기 때문에 꺼려할 필요는 없습니다.
오늘은 중요한 몇 가지 얘기만을
하겠습니다. 위의 문단에서는 급매물을 잡으라고 했습니다.
이는 토지뿐만이 아니겠죠. 아파트나 주택 등에서도 고루 허용되는 것입니다.
급매물을
잡아서 팔기만 한다면 최고 60%의 세금을 낸다고 하더라도 분명 40%는 이익을 볼 수 있기 때문입니다.
또한 토지는 시간에
투자를 해야 합니다. 시간에 투자한다는 것은 두 가지로 나눌 수 있는데, 적당한 토지를 찾기 위한 투자와, 투자한 토지가 오를 때 까지 기다리는
투자입니다.
토지란 땅을 말합니다. 토지의 지목엔 전(밭), 답(논), 대지(집터), 임야(산), 천(하천) 등 다양한 이름으로
불립니다. 지적도를 보면 처음 보는 이름도 있을 것입니다. 보통 통상 전과 답 대지나 임야 등이 일반인들이 잘 아는 것입니다. 이처럼 위의 지목
모두를 토지, 다시 말해 우리가 밟고 다니는 모든 땅들이 바로 토지라 부르기 때문에 어떤 토지에 투자할지 선택하기란 쉽지가 않습니다.
그렇기 때문에 토지 투자엔 신중해야 합니다. 누구의 말에 혹해서 투자를 하거나 또는 신문에서 광고하는 기획부동산의 토지에 투자하면
큰 낭패를 당할 수 있습니다.
특히 기획부동산의 광고는 99.99%는 믿지 말아야 합니다.
토지에 투자하기 위해선 끊임없는 발품과
시간을 투자해야 합니다.
관심 있는 지역에 나들이 삼아서 계속 다녀봐야 하고 중개업소에서 소개한 땅이 그 땅이 맞는지, 그곳의 위치적 특성과
주변 환경은 어떤지 직접 눈으로 확인해야 합니다. 이것은 토지 투자의 기본중 기본입니다.
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- 허가 절차 복잡...현지 설계사무소 및 전문 중개업소 이용 적극
고려해야
‘시간이 지나면 언젠가 오르겠지’하면서 본인이 투자한 토지를 장기간 방치하게 되면 돈이 장기간
묶이기 십상이다. 개별성이 강한 토지의 경우 동질성이 강한 주택보다 더 공을 들여야 토지가치를 높일 수 있다. 이 때 지목변경은 땅의 값어치를
높이는 방법 중의 하나이다. 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는 것이다.
지목변경 전, 토지이용계획서부터 확인하라
지목변경은 땅의 주된 용도를 변경하는
것으로 실지지목과 지적공부상의 지목이 다를 때, 지목대로 지적공부의 변경, 등록하는 것을 말한다.
토지에서 지목은 가치를 판단하는 가장
중요한 요소이다. 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정되기 때문이다.
지목변경 전 확인해야 할 사항은 매입한 땅에
어떤 건축물을 지을 수 있는지를 알아보는 것이다. 따라서 땅을 사려는 사람들은 토지 매입 전 시·군·구청에서 토지이용계획 확인서를 발급받아
용도지역을 확인해야 한다.
농지 취득과 개발규제 등을 확인한 뒤 농지전용허가신청서를 농지관리위원회에 제출, 허가가 나면 토지
형질변경 공사를 하면 된다. 신청서를 제출할 때는 사업계획서·소유권 내지 사용권에 관한 입증자료·지적도등본·지형도 등을 구비하여야 한다.
지목변경까지 마무리 짓지 않아도 전용허가가 떨어지면 지목변경이 완료 된 것이나 다름없지만 토지대장에는 건축물이 준공이 되어야만
지목이 변경된다.
농지전용 후에는 형질변경을 하게 된다. 형질변경은 경사진 임야를 평지로 만들거나 수로와 구렁으로 돼 있는 논을 흙으로
메워 건축을 할 수 있는 용지로 만드는 것으로 부지조성공사를 말한다. 형질변경을 하고 난 다음에는 그 토지가 속한 각 용도지역에 따라 허용되는
건폐율·용적률·건축 가능한 건축물을 시·군·구청에서 건축허가를 받고 건축물을 짓는다. 건축물이 완공되면 관할 행정처에서 지목변경을 신청한다.
예를 들어 지목이 답이었던 농지에 공장을 지었다면 공장부지(공)로 지목을 변경하면 되는 것이다.
끝으로 관할 행정청에 지목변경을
신청하여야 한다. 신청을 받은 행정청은 현지에 담당공무원을 보내 이용 현황이나, 관계법령에 적합한지 여부 등을 조사한 후, 최종적으로 허가여부를
결정한다. 지목변경으로 인해 등기부등본의 지목 기재를 변경하고자 하는 경우에는 토지대장등본 또는 임야대장등본을 첨부하여 등기촉탁서를
작성·제출하면 된다. 토지의 경우 최종적으로 지목이 변경되기 전에 형질변경을 하는 것만으로도 해당 토지의 가격이 상승하기도 할 정도로 부동산의
가치에 큰 영향을 미친다.
이상은 지목변경 절차에 대해 일반론을 간략히 기술한 것으로 실무상으로는 이론과 달리 일사천리로 진행이
되지 않는 경우가 많다. 따라서 혼자서 해보는 것도 좋지만 현지 설계사무소나 전문 중개업소를 찾는 게 도움이 될 수 있다
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- 토지사랑
http://cafe.daum.net/tozisarang
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