전원주택·전원카페·주말농장 투자 이렇게
각종규제 많아…‘대박 꿈’으로 덤비지 마라
새해 벽두부터 행정수도이전, 신도시개발, 그린벨트 해제 등 각종 개발 호재로 토지 시장이 뜨겁게 달아올랐다. 이에 따라 정부는 투기단속을 강화하고 단기전매자에 대해 세무조사를 실시하는 등 잇달아 강력한 대책을 내놓고 있다. 여기다가 대통령 탄핵정국으로 접어들면서 과열양상을 빚던 충청권 토지시장도 냉각되고 있다.
하지만 농지규제완화 등 각종 개발 호재가 여전히 널려 있는 데다 ‘주5일제 근무’ 확산 등으로 인한 전원주택, 주말농장 실수요까지 가세하고 있어 토지투자 열기는 언제든지 되살아날 수 있다.
토지는 환금성이 떨어지는 데다 여전히 각종 규제가 많은 만큼, ‘대박의 꿈’을 좇는 묻지마 투자는 금물이다.
일반인들이 토지시장에 쉽게 접근할 수 있는 전원주택·전원카페·주말농장 투자법을 알아본다.
◆ 전원주택은 김포·강화가 비교적 저렴 = 전원주택은 자연친화적인 주거환경에 대한 관심이 늘고 교통여건이 좋아지면서 수요가 꾸준하게 증가하고 있다. 일반적으로 최적 입지로는 강변지역을 꼽을 수 있다.
그러나 사실상 홍수로 인한 범람 위기와 잦은 안개로 인해 기관지 천식 등으로 고생하는 노인들에게는 좋지 않다. 굳이 원한다면 검증을 거쳤다고 볼 수 있는 기존 마을 주변을 고르는 게 좋다.
그리고 남쪽으로 공터가 있거나 탁 트인 곳, 땅모양은 남쪽방향으로 길어 집짓기에 편한 곳, 양지바르고 도로가 인접한 땅이 좋다. 주변에 공장, 축사 등의 오염원이 없는지 확인하는 것도 필수다.
종합적으로 본다면 이런 입지적 여건과 함께 교통환경, 실제 거주여건인 교육·생활편의시설 유무 및 비용 등의
여건이 맞는지도 함께 고려해서 선정해야 한다. 물론 법적요건도 맞아야 한다.
토지이용계획확인원의 용도지역이 관리지역(옛 준농림지), 자연녹지지역이거나 지목이 대지로 되어 있어야
건축이 가능하다. 추천할 만한 곳은 자연과 교통환경이 좋아 3대 전원주택지로 꼽히는 용인, 양평, 남양주 일대다. 그러나 이 지역은 관리지역 기준으로 위치에 따라 평당 50만원에서 150만원에 이를 정도로 가격이 비싸다.
서울 강북이나 여의도에 직장을 둔 사람들이라면 파주, 고양 등 서북권역을 눈여겨볼 만하다. 김포, 강화, 화성 등 서남권역은 평당 15만~50만원의 비교적 저렴한 땅값과 서해안고속도로 등 신규 도로개통으로 관심이 쏠리고 있다. 거리가 먼 강원권은 주말별장용이나 펜션용 전원주택에 적합하다.
◆ 전원카페는 근린생활시설 전용여부가 핵심 = 조기퇴직자들이 늘면서 노후대비용으로 전원카페를 찾는 수요가 늘어나고 있다. 전원카페는 90년대 초반에는 양평, 가평 등 수도권 저수지 주변에 집중적으로 포진했다. 하지만 90년대 후반부터는 미사리처럼 도심에서 20~30분 거리의 그린벨트지역이 주를 이루고 있다.
 입지여건을 살펴보면 유동인구가 많은 관광도로변이나 저수지, 강, 냇가 등에 접해 흐르는 물을 볼 수 있는 곳이 좋다. 각종 레저 동호회 등 단체손님을 끌어올 수 있는 레저시설 인근도 고려해볼 만하다. 주의해야 할 점은 전원카페 부지는 자연환경이 좋아도 근린생활시설로 전용허가를 받을 수 없다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 그린벨트 인근은 까다로운 법적용을 받기 때문에 허가가 가능한지 여부를 반드시 확인해야 한다. 전원카페는 건축형태, 마케팅 방안 등 많은 준비가 필요하다. 부지 시세는 도시근접형인 경우 평당 190만~320만원선이고 남한강, 북한강변의 경우 평당 100만~200만원 선이면 가능하다.
◆ 주말농장은 도심서 1시간 거리가 적당 = 주말농장은 1억원대로 비교적 저렴한 가격과 303평 이하 소규모 농지에 대해 도시민의 구입이 제도적으로 허용됨에 따라 관심이 높아지고 있다. 주말농장은 원칙적으로 농업 목적이기 때문에 별도의 인허가가 필요없다. 토지거래허가구역은 6개월 거주요건을 충족해야 하지만 경기도의 경우 권장사업이기도 할 만큼 운영 여건이 양호하다. 고속철도 개통과 함께 서울 진입이 용이해지는 충청권을 비롯해서 서울, 경기, 인천 등 서울에서 1시간 이내 위치가 적합하다. 또한 각 지방 도심에서 1시간 이내 거리라면 무방하다.
(진명기·JMK 플래닝 대표)
도심형 전원주택 뜬다
미니신도시내 숲 등 살린 단지들 떠올라
자연환경 미흡하지만 교육·출퇴근 장점
도심 편의시설을 이용하면서 전원생활도 가능한 도심형 전원주택단지가 확산되고 있다. 기존 전원주택들은 쾌적한 자연환경을 누릴 수는 있지만 외진 곳에 위치, 쇼핑·학교 등 기반시설이 부족하고 출·퇴근도 쉽지 않은 것이 단점. 업체들은 이 같은 점을 감안해 자연환경은 좀 떨어지더라도 교육과 출·퇴근에 이점이 있는 신도시 주변지역에 전원주택단지를 집중 개발하고 있다. 토지공사도 수도권 미니신도시(택지개발지구)에 대단지 전원주택단지를 조성하고 있다.
◆ 아파트 장점 결합한 타운하우스 인기 = 도심형 전원주택단지로는 분당 신도시 안에 한숲빌리지, 가람바이오빌, 용인 수지, 신봉리 일대 등의 전원주택단지들이 대표적이다. 일산 신도시 백마역 인근 청솔전원마을, 고양시 일산구 성석동 푸르메마을도 신도시의 편의시설을 이용할 수 있다. ‘타운하우스’도 인기를 끌고 있다. 타운하우스는 2~3가구의 단독주택이 옆으로 붙어 한 개동(棟)을 이루는 형태로 공동주택과 단독주택의 장점을 결합한 형태의 전원주택이다. 분당구 이매동의 ‘조이빌리지’, 양평의 ‘발길이 머무는 마을’ 등이 있다. 또 분양 중인 이천시 마장면의 ‘포레스트힐-서이천’도 타운하우스 형태다.
◆ 수도권 미니 신도시 내 단독주택지 = 미니신도시인 택지개발지구도 새로운 도심형 전원주택단지로 떠오르고 있다. 남양주 평내 택지개발지구에 위치한 ‘포레스트힐’ 전원주택단지는 공개청약 접수에서 40대1에 달할 정도로 인기가 높았다. 토지공사는 특히 신도시 내에 주변녹지 및 자연 구릉지 등과 지형을 원형 그대로 살려 자연 상태의 나무나 숲 속에 고급 전원주택이나 동호인 주택 등을 지을 수 있는 단지를 조성하고 있다. 토지공사는 죽전, 동백, 화성, 판교 등 수도권 미니 신도시에서만 약 8000가구의 전원주택을 공급할 계획이다.
( chosun.com )
전원주택 개발에 장애가 됐던 연접개발 제한이 완화되면서 수도권 소규 모 전원주택지에 대한 인기가 높아지고 있다.
지난해 1월부터 적용된 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계 획법)'에 따라 기존 마을이나 개발지역에 붙어 있는 땅에 주택을 짓기 어려웠지만 최근 개정된 시행령에서 20가구 미만 주택(또는 1종 근린생 활시설)에 대해서는 연접개발을 허용하도록 했다.
연접개발 제한은 녹지와 관리지역에서 기존에 개발된 지역과 닿아 있는 땅은 하나의 개발행위로 간주해 허가 규모를 초과하면 지구단위계획을 세운 뒤 개발하도록 하는 제도다.
연접지역 적용을 받지 않으려면 진입도로 폭이 8ｍ를 넘거나 기존 개발 지역과 하천ㆍ공원 등을 사이에 두고 20ｍ 이상 떨어지도록 했다.
사실 상 개발이 어려웠던 셈이다.
이 때문에 지난해 국토계획법이 시행되기 전 전원주택 등을 지으려고 땅을 샀던 사람들 가운데 낭패를 본 예가 적지 않았다.
진입도로 8ｍ를 내려면 전원주택 건축보다 도로를 내기 위한 비용이 더 많이 들어야 할 판이었기 때문에 아예 건축을 포기하는 예도 다반사였 다.
용인시는 이 규제로 전원주택지를 구입하고 허가를 받지 못한 수요 자의 민원이 끊이지 않았다.
그러나 주민 주거불편을 없앤다는 차원에서 건교부가 최근 시행령을 개 정해 규제를 완화했다.
이에 따라 용인이나 양평 등 전원주택지로 인기를 끌었지만 규제에 묶 여 개발이 더뎠던 지역이 수혜를 입게 됐다.
실제 연접지역 개발 제한으로 전원주택을 짓지 못해 땅을 매물로 내놨 던 토지주들이 매물을 다시 거둬들이고 있다.
용인 양지면에 공동으로 전원주택을 지으려 했던 동호인들 가운데 몇몇 은 사업을 포기하고 땅을 내놓았다가 최근 시행령이 바뀌자 다시 건축 을 추진하기로 했다.
지난해 4월 남양주에 거주하는 임 모씨도 자신이 소유하고 있던 관리지 역 땅 2000평에 전원주택단지를 개발하려다 근처 관광호텔 신축 허가지 역과 붙어 있어 난관에 빠졌던 사례다.
진명기 JMK플래닝 사장은 "마을이 옆에만 있어도 규제를 받았기 때문에 농가주택 1채도 짓지 못했다"며 "이 때문에 서울에서 가까워 전원주택 지로 인기가 높았던 곳에서 땅을 찾기가 어려웠다"고 말했다.
진 사장은 또 "개인이나 전원주택 개발업체가 땅을 매입하고 연접개발 제한으로 묶였던 곳이 용인과 양평 일대만 30~40 군데에 달한다"고 설 명했다.
이 같은 규제완화로 전원주택을 짓기 쉬워질 것이라는 전망에 전원주택 지를 찾는 수요자들은 더욱 늘고 있고 거래도 활성화될 것으로 보인다.
대치동에 사는 김 모씨는 강남 아파트를 매입하려고 했지만 아파트 값 이 떨어지자 이번 기회에 용인지역에 전원주택을 짓기로 했다.
최근 토지에 대한 관심이 커지고 있는 가운데 개발 제한이 풀리면서 땅 값은 오름세를 나타낼 것으로 전망되고 있다.
양평지역은 지난해 10월 토지거래허가구역에서 풀리면서 녹지나 농지 등 땅값이 20% 정도 올랐다.
전문가들은 이번 연접지역 개발 완화가 실수요자들에게 도움이 되겠지 만 자칫 투기세력이 더 몰리는 계기가 될 수도 있을 것으로 보고 있다.
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