이명박 정부가 재개발 재건축 등 도시정비사업과 관련된 규제를 완화하겠다는 공약발표 이후 수도권뿐만 아니라 부산시에서 추진 중에 있는 재정비촉진지구 사업에 대한 수요자들의 관심이 늘고 있다.
최근 부산지역 분양시장도 회복 조짐을 보이고 있다. 특히 재정비촉진지구 사업의 경우 사전 도시계획을 통해 도시기반시설을 확충 등 정부예산이 지원 되면서 지역 내 주거여건이 크게 개선될 것으로 예상된다.
재정비촉진지구 사업이란?
종래 민간주도의 개발이 도시기반 시설에 대한 충분한 고려 없이 주택 중심으로만 추진 돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운 "기성시가지 재개발 방식" 이라고 할 수 있다.
주택 재개발이 민간개발 편의 위주로 개별 주택 가치 중심의 소규모 개발이라면 재정비촉진지구 사업은 노후 불량 주택 밀집지역을 대상으로 여러 개의 재개발 구역(광역권)을 묶어 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시 계획 사업이다.
재정비촉진지구는 특정 지역내 재개발 또는 정비사업들을 유기적으로 연계해 이른바 "도심 속의 소도시"로 개발하는 것으로 최소 면적 50만㎡ 이상을 기준으로 한다.
재정비촉진지구로 지정되면 적정규모의 생활권역을 대상으로 "종합도시 개발계획" 이 수립되고 주거지를 중심으로 도시 기반구조개선을 계획적으로 시행하게 된다.
재정비촉진지구로 지정되면 20㎡ 이상 거래는 자동적으로 토지거래허가구역이 된다. 또한 개발행위허가도 제한 받는다. 한편 기반시설 확충을 위한 소요재원의 일부를 국가로부터 지원받는다.
또한 주택의 건설 기준 보완 및 제한 완화로 고품질의 주거 단지 조성(용도지역 완화) 되며, 중복된 절차 생략과 사업을 촉진할 수 있는 제도의 도입으로 공사 기간 대폭 단축되며 융자지원과 지방세 감면 등의 혜택이 된다.
부산지역 재정비촉진지구 지역 현황
1> 충무 재정비촉진지구 (충무동, 남부민동, 암남동, 초장동 일원)
부산 서구 일대 약 100만㎡에 고신대학교 일대와 자갈치 시장 일대에 주거지형 뉴타운으로 개발된다. 충무 재정비촉진지구는 자갈치역과 남항에 인접하여 있으며, 북항~도심(광복동)~남항~송도해수욕장으로 이어지는 주요 도심 형성축에 입지 하여 개발 여건은 양호하다. 올해 7월부터 재정비촉진구역별 사업추진 예정이다.
2> 금정구 서·금사 재정비촉진지구 (서동, 금사동, 부곡동, 회동동 일원)
부산 금정구 일대 약 151만㎡에 주거지형 뉴타운으로 개발되며, 부산지하철(반송선) 개발 호재가 있다. 부산의 동북부 관문으로서 경부고속도로, 지하철1호선의 기종점이자, 노포동 종합버스터미널이 위치하고 있는 육로교통의 요충지이며, 배산임수지형으로 금정산과 윤산, 수영강, 온천천 등이 주변에 위치하여 개발시 자연경관은 양호하다. 2009년 1월부터 재정비촉진구역별 사업추진 예정이다.
3> 영도 제1재정비촉진지구 (영선동, 신선동, 봉래동 일원)
부산 영도구 일대 118만㎡에 주거지형 뉴타운으로 개발된다. 북항재개발과 남북항개발의 호재가 있고, 해안에 인접하고 있어 뛰어난 경관을 형성하고 있다. 해안에 접하고 있어 뛰어난 경관을 형성하고 있으며, 북항재개발과 남북항대교 건설 등 주변에 개발사업이 진행되고 있어 개발여력이 높다. 2009년 1월부터 재정비촉진구역별 사업추진 예정이다.
4> 시민공원 재정비촉진지구 (범전동, 양정1동, 부암1동, 연지 일부)
부산 부산진구 하얄리아 시민공원 일원 89만5970㎡에 대한 뉴타운 개발계획이 심의 확정 되었다.
해당 지역의 크게 4개 권역으로 나눠 개발된다. 상업지역인 공원 서쪽의 1구역 6만334㎡에는 65층 규모의 5개 동 1400가구 주상복합아파트가 건립되며, 용적률은 810%까지 허용키로 했다.
기존 성지초등학교와 부산진중학교가 위치해 있던 2-1구역 13만4606㎡에는 65층 이하 5개 동 1450가구의 주상복합아파트가 건립된다. 기존 학교부지 남쪽 2-2구역 2만3347㎡에도 65층 이하 2개 동 550가구의 주상복합아파트가 들어설 계획이다. 3구역(범전동) 17만8658㎡에는 용적률 상한 300%가 적용돼 60층 이하 6개 동에 2900가구(임대주택 251가구 포함)의 아파트가 건립되고, 4구역(양정동) 3만9433㎡에도 60층 이하 5개 동 700가구(임대주택 60가구 포함)의 아파트가 건설될 계획이다.
재정비촉진지구 투자 전략은?
재개발 시장의 경우 대부분 황금알을 낳는 거위로 인식하고, 정확한 지분에 대한 평가도 없이 투자에 나서는 경우가 많아 상대적으로 가격이 높게 평가된 경우가 많다.
또한 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래 허가 구역으로 묶여 면적 20㎡이상은 3년 이상 실거주해야 하기 때문에 장기적인 관점으로 접근해야 한다.
따라서 장기적인 시각으로 지역내의 주택에 대한 수요를 통한 분양가 예측뿐만 아니라 "비례률" 등 투자지표를 활용한 의사 결정이 필요하다.
[부동산114 김성우과장]
출처 : [부동산114]
'부동산테크 > 부산도시계획' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] 경제구역 내 초고층 건물 (0) | 2008.06.01 |
|---|---|
| [스크랩] 명지지구 예비지 포함 개발 추진 (0) | 2008.06.01 |
| [스크랩] 시민공원 재정비촉진 계획 결정 고시 (0) | 2008.06.01 |
| [스크랩] 부산시, 89만5970㎡ 뉴타운개발 계획 심의·의결 (0) | 2008.06.01 |
| [스크랩] 부산시민공원 주변 뉴타운 방식 아파트 개발 (0) | 2008.06.01 |