부동산투자와 컨설팅

[부동산투자 컨설팅]

 

1. 컨설팅이란

 

1) 과제의 내용,프로세스,구조에 대한 책임을 맡고서 이를 수행하는 사람들에게 과제수행에 대한 실제적인 책임을 갖고있지 않은 컨설턴트가 컨설팅 프로세스에 따라 도움을 제공하는 것이다.

 

2) 고객과의 계약에 따라 독립적이고 객관적인 태도로 고객조직이 경영상(부동산)의 문제들을 확인 분석하는 것을 도와주고 이러한 문제들에 대한 해결안을 고객들에게 추천하는것을 말한다.

 

3) 고객이 해결안의 실행에 따라 도움을 요청하였을 때 도움을 제공하는 어드바이스 서비스이다.

 

2. 컨설팅의 개요

 

1) 컨설팅의 이념: 고객의 가치창조

 

2) 컨설팅의 가치: 조직이 가지는 문제점에 대하여 다양한 경험과 전문성을 갖춘 전문가가 문제해결을 지원하는것이다.

 

3) 컨설턴트의 정신: 고객의 이익을 최우선과제로 하고

전문가로서 긍지를 가지고 자기발전을 도모하며

책임감을 바탕으로 강력한 신뢰를 구축한다.

 

4) 컨설팅수요자: 정부, 공공기관등 공공부문

기업

병원,호텔,학교

개인

 

5) 컨설팅분야: 기업: 경영 및 기술

개인: 증권,부동산,의료상담,법률,창업기타

 

6) 컨설팅 수행절차:

상담-진단(부문별)-대책수립-컨설팅실시-사후관리

 

 

3. 컨설팅의 기본특성

 

1) 프로패셔날 서비스

 

 

2) 어드바이스 서비스

 

 

3) 독립적인 서비스

 

 

4) 일시적인 서비스

 

 

5) 상업적인 서비스

 

 

4. 컨설팅의 목적

 

1) 고객이 추구하는 목적을 달성

 

2) 경영과 비즈니스상의 문제해결

 

3) 새로운 기회의 발견과 활용

 

4) 변화의 실행

 

5) 학습의 증대

 

 

5. 컨설턴트의 기본도구

 

1) 정보제공

 

 

2) 전문인력제공

 

 

3) 사업적인 접촉과 연결의 확립

 

 

4) 전문적인 의견의 제공

 

 

5) 진단작업의 수행

 

 

6) 활동제안서 개발

 

 

7) 시스템과 방법의 개선

 

 

8) 조직의 변화계획수립과 관리

 

 

9) 관리자와 스태프의 훈련과 개발

 

 

10) 개인적인 카운슬링의 제공

   

6. 컨설턴트의 자격

 

1) 지 식( 일반,전문)

(1) 다양한지식-다양성추구

(2) 한가지지식-다양성추구

(3) 한가지지식-획일성추구

 

2) 기 술( 분석,설계,경영기술,관리,산업)

(1) 여러 가지기술-다양한상품개발(오리:일부다처제)

(2) 한가지기술-다양한 상품개발(닭: 일부다처제)

(3) 한가지기술-한가지 상품개발(백조: 일부일처제)

 

3) 태 도(확신,혁신,열정,도덕,근실)

(1) 천부적,잠재력-능력이해

(2) 확신,자신감-실력수용

(3) 목숨,자존감-각오다짐

 

4) 의사소통(표현)-상황-목적-이유-이해-결론

 

5) 문제해결능력(실태파악-필요한 이론-문제잠파악-해결방안)

   

7. 부동산컨설팅

 

1) 부동산컨설팅의 개관

 

1. 부동산컨설팅의 연혁

현대사회는 복잡다양화하고 전문화됨에 따라 부동산활동도 좀 더 과학적인 사전정보를 토대로 결과를 찾으려 하고 있고 정통적인 전문가의 자문이나 상담을 필요로 하게 된다. 미국에서는 부동산 컨설턴트들이 모인 단체로서 미국부동산상담사협회(ASREC)가 1953년에 발족되었다.

 

2. 부동산컨설팅의 정의

부동산컨설팅이란 컨설턴트가 부동산 의사결정자에게 부동산에 관련되는 제반문제에 대한 조언과 지도 및 자문을 하는 것을 말한다.

 

3. 부동산컨설턴트의 역할

컨설턴트의 전문적 서비스는 관련된 사실자료를 기초로 하여 신중한 분석과정에서 오랜 시간에 걸쳐 축적된 경험의 집약으로서 유효적절한 조언을 하는 것이다. 그들은 객관성과 공평성을 바탕으로 의뢰자에게 최유효이용의 행동을 인식시킴과 동시에 적합한 선택을 할 수 있도록 하는 것이다.

 

4. 부동산컨설턴트와 의뢰자와의 관계

컨설턴트는 의뢰자가 무엇을 요구하고 또 무엇을 기대하고 있는가를 이해하여야 하며, 최선의 지적 서비스를 제공하여야 한다. 그리고 의뢰자도 협력의무를 갖게 하여 올바른 컨설턴트의 책임이 보장될 수 있어야 한다.

 

2) 부동산의 컨설팅업무

 

1. 이용컨설팅

부동산의 개발, 관리, 보존 등의 활용에 있어서 발생되는 제반문제에 대한 조언을 주는 것을 말한다. 이는 부동산 컨설팅의 가장 중심적인 역할을 하는 분야로서 부동산을 효율적으로 유효하게 활용할 목적으로 대상부동산에 관한 가격분석, 시장분석, 입지분석, 투자분석, 이용계획, 사업계획, 현금수지분석, 손익계획 등을 함으로써 부동산활동의 대안제시 등의 조언을 하는 것을 말한다.

2. 중개컨설팅

거래당사자 사이에 법률행위 등의 권리변동을 전제로 하여 일어나는 제반문제에 대하여 조언을 주는 것을 말한다.

 

3. 보상컨설팅

공공필요에 의하여 적법한 공권력의 행사로 인한 개인에게 가하여진 특별한 희생에 대하여 재산권의 보장과 형평성의 측면에서 국가나 공공단체가 행하여지는 손실보상에 있어서 나타나는 제반문제에 대하여 조언하는 것을 말한다. 여기에는 보상액의 산정, 기업자에 대한 보상계획, 피보상자에 대한 보상상담 등이 포함된다.

 

4. 감정평가컨설팅

토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 경우에 발생하는 제반문제에 대하여 조언하는 것을 말한다.

 

5. 국제화에 있어서의 컨설팅

외국투자자가 국내에 사업을 하고자 할 때 국내실정에 정통한 컨설턴트를 필요로 하는데, 이럴 경우 각국의 부동산용어, 세제, 토지이용계획, 부동산 공법체계, 면적단위, 건축설계, 내장설계, 건축자재, 토지가격의 추이, 부동산 거래관습, 투자에 대한 회수목표, 통화단위, 부동산 정보수집의 난이, 시장조사방법 등 여러 관점에서 차이가 나므로 이 점에 대해 충분한 지식을 갖고 있어야 한다.

 

3) 부동산컨설팅 절차

 

문제의 정의→컨설팅내용의 결정→실시계획의 수립→업무의 실시(실행)→보고서 작성→보고서 검토→보고서 제출

 

4) 부동산의 최유효이용방법

 

1. 최유효이용의 개념

컨설팅하는데 무엇보다 중요시 되는 분야로 토지가 최대의 순수익을 얻도록 사용되고 있는 상태를 말한다. 경제적 의미에서 최유효이용이란 희소자원의 최적사용의 가치판단이라고 할 수 있다.

 

2. 나지의 최유효이용

나지의 최유효이용이란 어떤 토지상의 건축물로부터 자본과 노동을 공제한 후, 그 토지로부터 최대의 수익을 가져올 수 있는 상태를 말한다.

3. 건부지의 최유효이용

건부지란 토지 위에 건축물 등의 부가물이 세워져있는 부지를 말한다. 이러한 건부지의 최유효이용이란 건부지의 사용을 개량의 측면에서 보아 오랜 기간에 걸쳐서 투자부동산의 수익을 최대화할 수 있는 것을 말한다.

 

4. 최유효이용의 여러 가지 방법

 

1) 토지신탁방식

토지소유자가 토지의 유효활용을 목적으로 신탁회사 등에 토지를 맡기고 이의 효율적 관리와 운용을 위하여 수탁자는 신탁계약에 따라 소요자금의 조달, 토지의 조성, 건물의 건축 임대 분양을 하고 그 성과에 대한 수익배당을 받는 일련의 업무처리과정을 일컫는다. 토지신탁의 종류에는 분양형과 임대형이 있다.

2) 사업수탁방식

사업수탁방식은 대기업의 건설회사나 부동산개발업자에 의하여 여러 가지 명칭으로 불리고 있는데, 건물의 기획, 설계, 건설에서 완성 후의 건물의 관리 운영에 이르기까지의 사업 전반을 개발업자가 수탁 대행하는 방식을 말한다.

3) 자기건설방식

자기건설방식은 토지소유자가 토지의 유효활동을 목적으로 자신이 기획, 자금조달, 건설공사의 발주에서 건물의 관리운영이라고 하는 일련의 사무를 전부 처리하는 방식이다.

4) 등가교환방식

등가교환방식이라 토지소유자가 토지의 일부를 개발업자 등에게 매각하고, 개발업자가 그 토지 위에 세운 건물의 일부를 토지의 매각대금과 등가로 취득하는 제도로서 토지평가액과 건설비를 기준으로 양자가 부동산을 공유하는 방식을 말한다.

 

 

5) 차지권 설정방식

차지권 설정방식은 소유하는 토지를 제3자에게 임대하는 것으로 차지인이 된 제3자가 그 토지 위에 사무실, 아파트, 단독주택 등을 건설하고, 차지권의 건물로서 분양하거나 임대하는 제도를 말한다.

6) 공동빌딩방식

공동빌딩방식이라 도심지 내에서 토지의 고밀도 입체이용을 위하여 여러 토지소유자가 공동으로 빌딩을 건설하여 그 소유방식에 따라 관리하는 것을 말한다.

 

5) 부동산개발의 타당성분석

 

1. 타당성분석의 개요

부동산의 타당성분석은 제안된 개발이 실행 가능한지의 여부를 고객 및 이해관계가 있는 제3자에게 증명하는 것이다. 이 분석에는 통상 프로젝트의 설명, 시장분석 그리고 경제적으로 타당한가를 평가하기 위한 개발비용 대 예상수입의 비교 등을 포함한다.

 

2. 시장분석

시장분석의 구성요소3단계- 지역경제분석, 시장분석, 시장성분석

1) 지역경제분석

지역 내의 주거용, 상업용, 상업용, 업무용 등 모든 유형의 부동산에 대한 수요요인들을 분석하는 것

2) 시장분석

시장분석의 두 번째 단계로서 부지를 특정하지 않은 시장분석으로 일정한 지역 내의 특정형태의 부동산에 관한 현재와 미래의 수급동향을 분석하는 것. 시장분석과 시장세분화를 포함한다.

3) 시장성분석

시장분석의 마지막 단계로 시장에서 부동산의 경쟁력을 극대화시키려는 의도에서 특정 프로젝트에 초점을 맞추는 것. 주요구성요소는 대상부동산의 분석, 경쟁조사, 수요자조사 등이 있다.

4) 시장분석의 구성요소

(1) 지역분석

ⅰ) 그 대상부동산이 어떤 지역에 존재하는가,

ⅱ) 그 지역은 어떠한 특성을 갖는가,

ⅲ)그 특성은 그 지역 내의 부동산 이용형태와 가격 형성요인에 전반적으 로 어떤 영향력을 갖고 있는가를 분석하고 판정하는 것을 말한다.

주요요소로는 국가경제가 지역에 미치는 영향, 경제기반분석, 인구분 석, 소득수준, 교통, 성장과 개발의 유형 등이 있다.

(2) 인근분석

개발대상이 되는 부지를 중심으로 그를 둘러싸고 있는 인접지역의 동태적 변화를 정확하게 표출할 수 있도록 행해져야 한다.

(3) 부지분석

해당부지 자체를 분석하는 것으로 지역지구제, 편익시설, 접근성, 크기와 모양, 지형과 같은 사항이 분석되어야 한다.

(4) 수요분석

수요분석의 목적은 일정기간 중 어떤 서비스를 제공하는 특정공간의 양을 확인하는 것으로 여기서의 양은 시장이 일정기간에 흡수할 수 있는 것을 말하며, 가격도 시장이 상품을 흡수할 수 있는 가격을 말한다.

경쟁력조사, 인구분석, 추세분석을 포함한다.

(5) 공급분석

기존의 공급과 장래 기대되는 공급을 조사하는 것으로 공실률 및 임대료 추세, 정부서비스의 유용성, 건축착공량과 건축허가량, 도시 및 지역계획, 건축비용의 추세 및 금융의 유용성 등의 사항을 조사함으로써 파악될 수 있다.

5) 프로젝트-수준계획의 부동산 시장분석

6) 경제성분석의 역할

경제성 분석에서는 시장조사에서 수집된 데이터를 사용하여 제안된 프로젝트의 잠재 투자수익성을 평가한다. 경제성분석은 - ①비용분석 ②세공제 전 현금흐름개략계산 ③세공제 후 현금흐름할인 현재가치분석 ④최종투자결정-의 네 단계로 나눈다.

  

6) 부동산컨설팅 제도

1. 미 국

부동산관련단체로는 미국부동산중개업협회(NAR)가 있고 컨설팅업의 선조적인 조직은 미국부동산카운셀러협회(ASREC)이다.

 

2. 일 본

일본의 부동산 컨설팅제도는 부동산 카운셀러, 부동산컨설팅의 기능 인정, 보상컨설턴트의 세 가지 유형으로 나누어진다.

 

3. 유 럽

영국과 독일에서는 협회를 만들어 협회차원에서 통제관리하고 있다.

 

4. 한 국

1992년 9월 부동산 중개업법의 개정안에 종합 부동산 컨설팅업무를 할 수 있도록 하였다.