샬롬 부동산(토지,건물)의 특성에 대한 이론입니다.
광의적 토지가 바로 우리땅입니다.땅의 종류가 얼마나 먾은지 경험한번 해보세요.
[부동산개발 특성]
1. 토지에 대한 특성
(1) 토지의 정의
토지는 모든 생명체와 인간사회에 있어서 필수적이기 때문에 지리학, 사회학, 경제학 등 다양한 분야와 관계가 있다. 지리학은 토지의 물리적 위치와 토지를 이용하는 사람들의 분배와 활동을 설명하는데 초점을 맞추고, 사회학에서는 만인에 의해 공유되는 자원과 소유 및 거래와 관련되는 상품으로서의 이중성에 초점을 맞춘다. 경제학에서는 토지, 노동, 자본 및 경영과 함께 생산요소중의 하나이다. 또한 토지는 개별성, 고정성, 영속성, 공급의 한정성, 유용성 등의 속성이 있다.
(2) 지적법상 토지의 분류
토지의 분류는 토지의 성격을 조사 분석하여 토지의 특성에 따라 몇 가지 형태의 등급으로 분류하는 것이며, 그 분류의 목적은 토지를 보다 과학적이고 효율적인 방법으로 이용하기 위한 것이다. 현행 지적법상의 지목은 다음과 같다.
1) 전 : 물을 대지 않고 곡물 ․ 원예작물 ․ 약초 등의 식물을 재배하는 토지.
2) 답 : 양수를 직접 사용하여 벼 ․ 미나리 ․ 연 ․ 왕골 등 식물을 재배하는 토지.
3) 과수원 : 다년생 과실나무를 재배하는 토지.
4) 목장용지 : 일정한 구역을 정하여 축산업 및 낙농업을 목적으로 가축을 사용하 는 초지와 이에 접속된 축사 등 부속 시설부지.
5) 임야 : 산림, 원야를 이루는 수림지 ․ 죽림지 ․ 암석지 ․ 자갈밭 ․ 모래 ․ 황무지 ․ 습지 ․ 간석지 등의 토지.
6) 광천지 : 지하에서 온수 ․ 약수 ․ 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지를 위 하여 필요한 부지.
7) 염전 : 바닷물을 햇볕에 증발시켜 소금 또는 염수를 제조하기 위해 해수를 농축 하는 자연증발지를 가진 지면과 그에 접속되는 제염장 부지.
8) 대 : 영구적 건축물의 부지와 이에 접속한 부속시설물의 부지 및 본지 내의 정 원 등의 건축물의 건축예정지로서 도시계획사업과 기타 법령에 의한 택지조성 사업으로 공사가 완료된 토지.
9) 공장용지 : 도시계획구역에 있어서 공업지역 내의 제조업을 목적으로 하는 공장 시설 또는 도시계획구역 이외의 일정 규모 이상의 제조업을 목적으로 하는 공 장시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설에 제공되어 사용되는 토지.
10) 학교용지 : 일정한 구역 내의 학교교사와 이에 접속된 부속시설물의 부지 및 체육장에 사용되는 토지.
11) 도로 : 일반 대중의 교통 ․ 운수를 목적으로 보행 또는 차량 통행에 필요한 설 비의 형태를 갖추어 이용되는 토지.
12) 철도용지: 교통 ․ 운수를 목적으로 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속한 역사․차고시설 및 공작창등 부속시설물의 부지.
13) 하천 : 자연의 유수가 있거나 또 있을 것으로 예상되는 토지.
14) 제방 : 방수제 ․ 방조제 ․ 방파제 ․ 방사제 등으로 자연유수 ․ 조수 ․ 파도 ․ 모 래 ․ 바람 등을 막기 위해 모래 ․ 흙 ․ 콘크리트 등으로 만든 공작물의 부지.
15) 구거 : 인공적인 유수가 통과하는 작은 수로와 규모가 작은 자연유수의 용수 로 배수로 하수구 등 수질이 나빠서 음료수로 사용할 수 없는 물의 통로.
16) 유지 : 일정한 구역 내에 물이 괴거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐 ․ 저 수지 ․ 소류지 ․ 호수 ․ 양어장 ․ 연못 등의 토지.
17) 수도용지 : 물의 정수와 배수를 위한 취수 ․ 저수 ․ 도수 ․ 송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지와 수도관의 매설부지.
18) 공원 : 국민의 보건 ․ 휴양 ․ 정서생활을 향상시키기 위해 일정구역 내의 필요 한 휴양시설을 갖춘 토지로서 도시계획법상 공원으로 지정된 토지.
19) 체육용지 : 옥외에서 체육활동에 이용할 목적으로 일정한 구역 내에 체육경기 에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합경기장 기타 전용경기장용의 토지.
20) 유원지 : 일정구역 내의 일반공중을 위하여 위락 ․ 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장 ․ 유선장 ․ 낚시터 ․ 어린이놀이터 ․ 동물원 ․ 식물원 ․ 골프장 ․ 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.
21) 종교용지 : 일반공중의 종교의식을 목적으로 예배 ․ 법요 ․ 설교 ․ 제사 등을 하기 위한 교회 ․ 사찰 ․ 향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.
22) 사적지 : 문화재로 지정된 역사적인 유적 ․ 고적 ․ 기념물 등을 보존할 목적으 로 구획된 토지.
23) 묘지 : 사람의 사체나 유골이 매장된 토지와 이에 접속된 부속시설들의 부지.
24) 잡종지 : 갈대밭 ․ 물치장 ․ 채석장 ․ 토추장 ․ 노천시장 ․ 비행장 ․ 공동우물 등 과 기타 다른 지목에 속하지 않는 토지.
25) 주차장 : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지.
26) 주유소용지 : 석유 ․ 석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 서설물의 부지와 주유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부 속시설물의 부지.
27) 창고용지 : 물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 부관시 설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.
28) 양어장 : 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지.
(3) 정착물을 기준으로 한 토지의 분류
1) 나지와 갱지
나지나 갱지는 공히 건물 등의 지상물이 없는 택지를 말하나, 엄격한 의미에서는 다음과 같이 구분하면 나지는 경작이나 기타 용도로 이용되지 않고 있는 공지이며, 갱지는 건물 등의 건축물이 없는 상태로 토지의 사용, 수익을 제약하는 임차권, 지상권, 지역권 등 사법상의 권리가 설정되지 않은 택지를 말한다.
2) 건부지
건물 등이 토지상의 부가물로 제공되고 있는 부지를 말한다. 나지 및 갱지와 함께 물리적 개념으로 부지상의 건물 등과 부지상의 소유권 및 이용이 동일의 소유자에게 귀속되고 사용 수익을 제약하는 사법상의 권리가 부착되지 않은 것을 건부지의 요건으로 하고 있다.
3) 맹지
맹지는 도로에 직접 접속되지 않은 단독소유의 필지로서 법률상으로는 타인의토지에 둘러싸여 있어야 한다.
(4) 토지와 택지의구별
주택, 점포, 공장 기타 여러 가지 건물부지로 이용되거나 이용되는 것이 사회적 ․ 경제적 ․ 행정적으로 합리적이라고 인정되는 토지가 택지이다. 따라서 택지는 그 용도에 따라서 주거지 ․ 상업지 ․ 공업지 등으로 구분하고 있다.
(5) 필지와 획지의 구분
필지란 하나의 지번이 붙은 토지의 등록단위로 지적법상 용어로서 토지소유자의 권리를 구분하기 위한 것이다. 획지는 행정적 ․ 법률적 ․ 물리적 ․ 인문적 및 자연적 기준에 따라 다른 토지와 구별되어 이용 및 거래 등의 단위면적이 되는 한 획의 토지라고 할 수 있다.
2. 택지의 특성
(1) 택지의 유형
택지의 유형은 물리적측면(유형적 이용) 및 권리관계의 형태에 따라 나지, 건부지, 차지 및 저지 등으로 분류하고 있다. 택지의 성숙도에 따라 성숙지와 미성숙지로 분류한다. 성숙지는 토지 위에 즉시 건축활동 등 토지이용을 할 수 있으나 미성숙지인 경우에는 그 택지가 성숙할 때까지 상당한 시간이 소요되고, 때로는 성숙조건을 갖추는데 상당한 비용이 투입되어야 한다. 최종수요자의 입장에서 본다면 미성숙자는 지가가 싸기 때문에 대규모 개발을 계획하거나 투자의 대상이 된다.
택지란 어떤 건축물 등의 용지가 되는 것을 전제로 하는 개념으로 당연히 상업지 ․ 주거지 ․ 공업지 ․ 기타의 용도에 따라 기준을 정한다.
(2) 택지의 개별적 요인
1) 택지의 위치
지가는 입지가격이라고 하여도 과언이 아니다. 위치의 유용성이 많은 것은 가격이 높게, 유용성이 낮은 곳은 가격이 낮게 형성된다.
2) 획지의 지적 ․ 지세 ․ 지질 ․ 지반
토지의 지적(면적)은 최소한 이용단위에 적합하여야 하며, 지적의 형태는 지역지구제, 건축규제에 따라 최유호이용의 원칙에 일치하는 조건이 필요하다. 유용성이 비슷한 토지라 하여도 지적에 따라서 가격의 차이가 있다.
3) 획지의 접면너비 ․ 깊이 ․ 형상 ․ 일조 ․ 통풍 ․ 건습 ․ 고저 ․ 접면가로와의 관계 등. 접면너비의 대소는 획지의 이용관계에 영향을 미친다. 그 미치는 영향은 용도에 따라 다르다. 상업지에 있어서는 전시공간의 필요에 따라 깊이와 접면의 너비가 필요하나 주거지나 공업지에서는 그러하지 않다.
획지의 일조 ․ 통풍 ․ 건습 등의 문제는 획지의 입지 대상에 따라 다르나 주거지에 있어서는 가장 중요하다. 동남향이 가장 선호의 대상이다. 각지의 경우라면 일방가로에 비하여 유리하다. 획지가 접하고 있는 가로와의 고저의 차이는 출입에 대한 편리 ․ 배수 ․ 경관 등의 관계로 영향을 미친다. 획지가 가로보다 높으면 불리하다. 이 때 고획지감가가 발생한다.
4) 획지와 접면가로와의 계통 및 구조
획지가 접하고 있는 가로의 계통 ․ 도심 주요 역과의 연결, 가로 등의 구분에 따라 편리의 차이를 가져오고 가로의 구조(폭, 보․차도의 분리, 포장의 유무 및 그 정도)는 획지가격에 영향을 미친다.
5) 공공시설 ․ 상업시설 ․ 등의 접근정도
주거지 있어 역 ․ 버스터미널 등의 주요 교통시설, 공원 ․ 오락시설, 의료시설, 학교 ․ 유치원 등의 교육시설, 시장 ․ 소매점 등의 상업시설의 접근정도는 편리성 ․ 쾌적성을 좌우하여 획지의 지가에 영향을 미친다.
6) 상하수도 공급 및 처리시설의 유무와 그 이용과 여부
상하수도 ․ 전기 ․ 도시가스 등은 공급시설이고 공공하수도 ․ 쓰레기 처리장은 처리시설이다. 이러한 기존시설, 새로운 시설의 공급가능 여부를 고찰하여야 한다.
7) 변전소 ․ 오수처리장 ․ 위험시설 ․ 혐오시설과의 접근정도
변전소, 가스탱크, 위험물의 저장소 등의 위험시설이나 오수처리장, 쓰레기소각장, 화장장, 도살장 등의 혐오시설과 접근하여 입지한 경우에는 획지의 지가에 감가 요인이 된다. 공해를 발생하는 공장시설도 공해감가가 일어난다. 이는 환경감가와 깊은 관계가 있다.
3. 유휴지에 대한 특성
1) 유휴지의 개념
일반적으로 유휴지란 토지가 이용되지 않고 방치되어 있는 상태 또는 이용되고 있으나 이용효율이 현저히 낮은 상태를 말한다. 그렇지만 보통 유휴지를 놀고 있는 땅 정도의 개념으로 이해하고 있으나 토지 이용의 극대화라는 측면에서 볼 때, 넓은 의미로 보는 것이 좋다. 그 이유는 토지의 잠재자원에 대한 생산성 향상을 도모할 수 있기 때문이다.
2) 유휴지의 개발
유휴지로 지정되면 강제적으로라도 개발이 불가능하다. 일반적으로 토지와 관련된 개발이란 토지의 상태, 형상, 성질 또는 이용의 변경 등을 일으키는 행위로서 토지의 부가가치를 향상시키는 행위이며, 개발내용에는 토지의 형질변경, 조성행위와 건물의 건설, 공작물 및 시설설치 등 토지에 정착물을 부가하는 행위를 말한다.
3) 국내 유휴지개발 실태분석
일반적으로 유휴지가 존재하는 이유는 입지환경, 법적용도지정, 관련계획규모 등이 환경조건에 의하여 토지이용이 제약되거나 이용되지 않는 상태로 있기 때문이다. 이와 같은 유휴지는 개념상 현재 유휴화 상태에 있는 토지, 토지 이용 전환이 필요한 토지, 입지특성에 의한 유휴지, 이용목적변화에 의한 유휴지, 주기적으로 유휴화되는 토지 등으로 분류할 수 있다.
<유휴지의 분류>
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구 분 |
내 용 |
종 류 |
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현재 유휴화 상태에 있는 곳 |
정책, 경영의 합리화에 따라 현재 유휴화되고 있는 토지. 법적, 정책적 필요에 의해 설정한 보호개발제한구 역의 토지. 정책적측면에서 개발 보전이 필요한 지역의 토지 |
도시 내 공장이전부지 학교이전부지 도시내 고한지 군사시설보호구역 |
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토지이용전환이 필요한 곳 |
고도이용이 가능하며 주로 도시 내 토지로 재개발 로 이용효율을 높일 수 있는 토지. 시설기능의 대체와 갱신이 필요한 토지. 토지의 이용효율상 타용도로의 전환이 필요한 토지 |
도심외곽의 쓰레기 처리장 도심 내 골프연습장 |
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입지 특성에 의한 곳 |
법적 ․ 기술적 문제 혹은 자연입지적 특성에 의하 여 이용 및 개발이 유보되어 있는 토지 |
하천부지, 가척지, 경사지, 도서 등 |
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이용목적의 변화에 의한 곳 |
당초의 개발목적 달성 후 일부 또는 전부가 유휴 화 상태에 있는 토지. |
간척매립지 저수지주변지 방조제주변지 등 |
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주기적으로 유휴화 되는 곳 |
계절적 ․ 주기적으로 유휴화되는 토지로서 계절적 이용활성화 대책이 필요한 토지 |
스키장, 수영장 등 |
<자료:교통개발연구원, 수도권내 유휴지의 관광자원화 방안에 관한 연구, 2005>
4) 유휴지개발 관련법규
유휴지 개발도 각종 법률에 근거하여 시행되고 있다. 즉, 국토건설종합계획법, 국토이용관리법, 수도권정비계획법, 건축 등을 들 수 있다. 특히 국토이용관리법은 유휴지에 대하여 상세히 규정하고 있는데 유휴지는 취득 후 2년이 경과한 일정면적 이상의 토지가 토지이용상 적정용도로 사용되고 있지 않을 때 시 ․ 도 국토이용계획심의회 심의를 거쳐 결정하게 된다. 일단 유휴지로 지정되면 토지소유자는 유휴지통지를 받은 3개울 이내에 당해 유휴지 개발, 이용계획서 또는 처분계획서를 작성하여 제출하도록 규정되어 있으며, 개발계획서 등을 제출하지 않으면 시 ․ 도가 지정하는 기관에 의해 선매에 응하도록 되어 있다.
4. 주택에 대한 특성
(1) 주택의 개념과 특성
주택이란 인간이 일정한 장소에 거처를 정하여 개인적인 삶과 가정생활을 영위하는 터전으로 우리들의 안식처이다. 따라서 주택은 인간활동의 중심으로 심신의 생리, 정서 등 기본적 요구와 생존, 쾌적, 최저수준을 만족시키는 물적 용기로 인간생활을 위한 기능이 있다. 그러므로 주택은 사생활의 독립성을 지속시켜주고 사회생활을 영위토록 하는 장소이며, 경제적 재화로서 다음의 특성을 지니고 있다.
1) 내구성
주택은 내구성이 강하다. 재료와 건축 방식에 따라 다르지만 평균 50년 이상이다.
이러한 내구성 때문에 재고주택의 증축, 개축, 폐기 등은 단시일내에 곤란하여, 토지의 비효율적 사용이라는 문제도 발생한다.
2) 위치의 고정성
주택은 일정한 지역의 토지에 정착되어 있기 때문에 이동이 불가능하다. 이 고정성은 단기간에 있어서 공급의 비탄력성의 원인이 되기도 한다.
3) 공공서비스의 필요성
주택이 건축되면 상하수도, 전기, 가스, 도로 등 부대시설이 연결되어야 거처로서의 기능을 다하게 된다.
4) 인근지역의 영향
같은 크기와 형태의 주택이라도 인근지역의 환경에 따라 주택가격은 달라진다.
5) 정부정책의 시장간섭
일반재화에 비하여 주택은 시장간섭을 많이 받는 재화다. 토지와 주택에 대한 각종 법규와 행정조치 등이 따른다.
6) 가계소비의 큰 항목
주택비는 서민생활 안정에 큰 영향을 주며 여러 가지 가계지출의 항목 중 가장 큰 비중을 차지한다.
7) 자산으로서의 주택
주택은 단순한 소비재가 아니라 가장 중요한 자산항목이다. 주택에 대한 투자는 인플레이션에 대한 안정성이 되나 때로는 투기의 원인이 되기도 한다.
8) 부피가 크다.
주택은 위치의 고정성과 함께 부피가 크기 때문에 현장에서 생산이 이루어진다. 주택은 대량생산이 어려운 것은 이러한 특성 때문이다.
9) 규성요소의 복잡성
주택은 대지규모, 형태, 경관 그리고 도로 등의 부대시설, 인근지역의 환경 등 다양성 요소를 지닌 복합체이다. 그러므로 주택 관리업무도 복잡하다.
10) 거래비용의 거액
주택은 거래비용의 단위가 일반 재화에 비하여 크며 취득세, 등록세, 수수료, 이사비 등 많은 비용을 필요로 한다.
(2) 주택투자시 고려하여야 할 사항
1) 안전성
주택의 안정성요인에는 지진, 화재, 바람, 눈, 수해 등 자연재해와 방법과 교통으로서의 안전성이 있다.
2) 보건성
주택건물의 보건성이란 단열재, 차음성, 통풍성, 방습성, 일조, 채광, 청결성 등이다. 또한 보건설비로는 급배수시설, 급탕설비, 전기가스설비, 취사설비, 세면, 욕실, 환기 등을 말한다.
3) 편리성
주택은 살기에 편리하여야 한다. 편리성의 요인으로는 주택규모, 방수, 밀도, 거실규모, 천장높이 등이다. 주택의 입지조건으로는 도심과의 근접성, 직주거리에 대한 편리성 등이다.
4) 쾌적성
주택에 대한 투자는 효용의 극대화이다. 쾌적성의 요인으로는 공간의 여유성, 설비의 조작성, 제어성, 사생활의 보장, 주변의 건축밀도, 공원, 녹지, 식수, 색재, 공지, 오락, 위락시설, 경관 등이다.
5) 그 외 내구성, 미관성, 경제성 등이 있다.
(3) 주거지의 지역요인
주거지의 유용성은 거주의 쾌적성 및 생활의 편리성에 의존한다. 따라서 좋은 주거지는 그러한 조건들을 지니는 택지라고 할 수 있다. 지역의 유용성을 비롯하여 부동산의 가격 수준을 파악하는데 도움을 주는 일반적인 요인들은 다음과 같다.
1) 지역의 기상상태
일조 ․ 온도 ․ 습도 ․ 풍우 등의 기상상태는 주거지역의 쾌적성을 좌우하는 대포적인 요인이다.
2) 지역의 사회적 환경
거주자의 직업, 직장, 지위, 소득수준, 연령 등은 그 지역의 사회적 환경의 양부에 상당한 영향을 미친다.
3) 가로의 폭 ․ 포장 등의 상태
주거지의 가로의 폭 ․ 포장상태, 보 ․ 차도의 구분, 배치 등은 지역 유용성에 큰 영향을 미친다.
4) 도심과의 거리 및 교통수단의 상태
도심과의 거리, 대중교통수단의 상태는 그 지역의 유용성에 큰 영향을 미친다.
5) 상점가의 배치상태
상점가의 배치상태는 그 지역의 규모, 발전 ․ 개발 패턴 등에 따른 차이도 있지만, 일반적으로는 지역의 모든 지점에서의 접근성이 좋도록 배치되어 있어야 한다.
6) 상 ․ 하수도, 가스, 전기 등 공급 ․ 처리시설의 상태
주거생활의 기본은 상 ․ 하수도이다. 전기와 가스 시설의 유무는 그 주거지역의 생활수준에 큰 영향을 미친다.
7) 학교 ․ 공원 ․ 병원 등의 배치 상태
각급 학교의 고른 배치는 진학 및 통학에 편리하고 학교의 명성이 있는 지역은 좋은 평가를 받는다. 공원은 여가 시간 활용과 자연에 접근할 수 있다는 측면에서 최근에 가장 비중있게 다루어지고 있다. 병원은 건강에 대한 관심고조와 함께 우리 생활에 불가결한 요소이다.
8) 위험 ․ 혐오시설 등의 유무
지역에 어떤 위험시설이나 혐오시설 등이 있으면 그 지역의 쾌적성 또는 안전성을 저해하는 요인이 되어 불리하다.
9) 재해발생의 위험성
지역의 홍수나 침수, 사태 등의 위험성이 없어야 한다.
10) 공해발생의 상태
대기오염, 수질오염, 소음, 진동, 지반침하, 악취 등은 주민들에게 정신적, 육체적으로 영향을 미치므로 고려하여야 한다.
11) 획지의 면적과 배치 및 이용 등의 상태
지역내 획지의 표준적 크기, 획지의 배치관계, 동질성 등의 적합관계, 이용상태 등이 지역의 품위나 유용성을 판단하는 기준이 된다.
12) 지역의 자연적 조건
지역의 고망, 경관 등 지역의 자연적 환경은 쾌적성을 좌우하는 중요한 요인이다.
13) 지역의 자연적 환경
인근지역의 규모는 별로 크지 않은 것이 통상적이지만 광역적 규모, 기능, 구성내용등은 인근지역의 유용성에 상당한 영향을 미친다.
14) 토지이용에 관한 공법상의 규제상태
토지이용에 관한 공법상의 규제상태는 지역 내 토지의 이용가치에 큰 영향을 미친다.
(4) 주거지의 개별적 요인
1) 획지의 면적 ․ 형상 ․ 일조 ․ 건습
획지는 인근 환경 등을 기준으로 하여 적정한 면적을 갖는 것이 유리하다.
2) 교통시설에의 거리
당해 지역에 아무리 좋은 교통시설이 있어도 당해 획지로부터의 접근성이 나쁘다면 큰 도움이 되지 않는다.
3) 획지의 고저, 각획지 기타 접면가로와의 관계
주거지는 가로보다 다소 높은 것은 무방하나 가로보다 낮으면 쾌적성 등의 관점에서 불리하다.
4) 접면가로의 계통 ․ 구조 등의 상태, 공공시설 등의 접근의 정도, 상점가와의 접근정도 등이 있다.
5. 정보형 주택에 대한 특성
(1) 정보형 주택의 정의
인터넷과 통신기술의 발달로 인하여 세계 곳곳에서 주거환경이 혁신적으로 변화하여 인간의 생활환경이 더욱 편리하게 바뀌고 있다. 전 세계 어디서든 화상, 음성, 데이터를 전송 받아 주택을 관리하고 통제하는 자동화 장치를 설치한 주택을 정보형 주택이라 한다.
(2) 21세기의 주택건축
21세기 건축산업에서 성공할 수 있는 길은 첨단 자동화 기술을 앞장서서 수용하는 한편 새로운 수요를 창출해 나갈 수 있는 기술능력을 갖추는데 있다.
(3) 홈 오토메이션
1) 홈 오토메이션의 개념
홈 오토메이션(Home Automation)이란 첨단과학기술을 이용한 각종 자동화장비들과 컴퓨터 시스템으로 하여금 각종 가정시설 및 기기들을 조절하고 생활환경을 자동으로 관리하도록 함으로써 주택소유주의 주택통제력을 한층 강화시켜주는 것을 말한다.
2) 홈 오토메이션의 혜택
홈 오토메이션의 혜택은 간략하게 요약하면 간편성, 안정성, 경비절감, 고품격, 가정오락기능의 확대 이다.
(4) 홈 오토메이션 장비
홈 오토메이션의 장비로는 종합 자동화시스템, 홈 엔터테인먼트 시스템, 조명 조절장비, 에너지 절약장비 등이다.
6. 전원주택에 대한 특성
(1) 전원주택의 개념
전원주택의 개념에 대하여 정해진 바는 없으나, 도시계획구역 외 지역에 도시의 평소 주거환경에서 벗어나 최대한 3시간 이내의 소요거리에 위치하면서 자연환경이 양호한 전원적 목가적 분위기의 주택으로 가족, 친지 등 지인들이 상시 거주 또는 휴가기간에 이용할 목적으로 건축한 단독, 연립, 빌라형 주택이라고 정의할 수 있겠다.
(2) 전원주택의 유형
1) 별장식 전원주택
강이나 계곡, 저수지, 호수 등 경관이 좋은 곳에 입지하여 초기 단계에서부터 부유층이 소유해 오고 있는 별장식 전원주택이다.
2) 농가형 전원주택
대도시 주변 지역 중 전원적 환경이 비교적 양호한 도시근교의 농가나 대지를 구입해 자신의 취향에 맞게 건축하여 상시 및 정기 거주하는 등 어느 용도로도 사용이 가능한 농가형 전원주택이다.
3) 주말농장형 전원주택
대도시에서 어느 정도 격리된 2~3시간 거리의 농촌지역에 입지하여 주택과 농장을 함께 조성, 여가활동이 가능한 주말농장형 전원주택이다.
4) 단지형 전원주택
대도시 근교에 은퇴노인, 교수, 교사, 전문예술인, 의사 등 직업과 연령에 따라 동호인들이 자신들의 일과 주거용으로 공동으로 택지를 구입하여 전원주택촌을 형성한 경우이다.
(3) 전원주택의 기능
전원주택의 기능으로는 주거기능, 휴양과 오락기능, 교육의 장으로서의 기능, 투자대상으로서의 기능 등으로 나눌 수 있다.
(4) 전원주택의 종류
1) 주거기간에 의한 분류
주거기간에 따라 상시주거용, 정기주거용, 파크타임주거용으로 나눌 수 있다.
2) 건물형태에 따른 분류
건물형태에 따라 단독주택형, 군집형, 단지형, 공동주택형 등이 있다.
3) 입지유형에 따른 분류
전원주택의 입지 유형에 따라 임수형, 임산형, 전원형, 레저시설 접근형 등으로 구분할 수 있다.
4) 이용목적에 따른 분류
전원주택은 그 이용 목적에 따라 보양형, 여가형, 자연친화형, 레저시설 근접형 등으로 구분할 수 있다.
(5) 전원주택 투자에 유의할 점
전원주택 마련 시 여러 가지 사항을 고려하여야 한다. 그 중에서도 특히 중요한 사항을 살펴보면
1) 예산과 현실과 꿈이 조화를 이룰 것.
2) 현실을 직시할 것.
3) 생활패턴을 고려할 것.
4) 이웃을 생각할 것.
5) 소규모보다는 중, 대형규모의 단지가 좋다.
6) 법적 절차를 인식할 것.
7) 단지 및 필지의 구상을 행할 것.
8) 공동시설을 고려할 것.
(6) 택지구입 시 기본적으로 확인할 사항
1) 지적도 및 등기 관계를 확인할 것
2) 계절별 환경변화에 따른 부지의 변수를 확인할 것
3) 지형, 지반, 경사도, 방위 등을 확인할 것
4) 채광, 통풍을 확인할 것
5) 공해요인이 없는지를 확인할 것
6) 설비에 관해 충분히 검토할 것
7) 관계법규를 확인할 것
8) 진입도로를 확인할 것
9) 교통편 및 소요시간 점검할 것
10) 예상 민원을 점검할 것
(7) 사업승인 및 인․허가 절차 (동호인 주택 중심으로)
1) 부지구입
2) 전체부지 활용계획서 신청
3) 공사시작
(8) 전원주택의 일반적 형태
1) 목조주택
2) 스틸하우스
3) 공사시작
4) 채광, 통풍을 확인할 것
5) 공해요인이 없는지를 확인할 것
6) 설비에 관해 충분히 검토할 것
7) 관계법규를 확인할 것
8) 진입도로를 확인할 것
9) 교통편 및 소요시간 점검할 것
10) 예상 민원을 점검할 것
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