[스크랩] 주민등록의 유효요건의 판단기준

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<경매투자칼럼> 주민등록의 유효요건의 판단기준 

 

  주택임대차보호법 제3조 제1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다'라고 규정되어 있다. 이와 같이 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 수 있다. 

  주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념 상 그 주민등록으로 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는 지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다.

  따라서 임차건물의 실제 지번과 임차인이 주민등록전입신고를 한 지번이 서로 일치하지 아니하는 경우에는 부실한 주민등록으로써 주택임차권의 대항력을 취득하지 못한다. 즉 임차인이 착오로 임차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록 전입신고를 하였다가 그 후 관계공무원이 직권 정정을 하여 실제 지번에 맞게 주민등록이 정리되었더라도 임차인은 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득하였다고 할 것이며

  주민등록표의 주소 일부의 기재가 신고인의 착오로 누락된 것이 추후에 정정되었을 경우에 그 정정 이후부터는 정정된 주소로 제3자에게 대항할 수 있을 것이나 그 대항력이 정정 이전까지 소급하는 것은 아니며 공동주택 임차인의 주민등록표 상 실제 임차주택의 동 호수 표시와 다르게 기재되었다가 정정된 경우에는 주민등록 정리이후에야 대항력을 취득하는 것이다(대법1997.7.11선고 97다10024판결)

  현행 주민등록법 시행령 제5조 제5항은 '공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동, 호수를 기재한다'라고 규정하고 있는 바 아파트, 연립주택, 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 특정세대를 임차한 자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위하여는 일반사회통념상 각 세대 중 어느 세대를 임차하여 몇층 몇호에 거주하고 있는지를 명백히 알 수 있는 주민등록을 갖추어야 하므로 건물의 소재지 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동, 호수까지 기재하여야 한다.(대법96.3.12 선고95다46104판결)

  그러나 다가구용 단독주택의 경우에는 층, 호수의 기재없이 건물의 지번만으로 주민등록 전입신고를 하더라도 주택임대차보호법상 임차권의 공시방법으로 유효하다고 할 것이다. 대항요건으로서 부실한 주민등록상의 표시를 나중에 정정한 경우에는 정정후에야 비로서 대항력이 생기게 된다. (서울투자경제연구소 소장)

출처 : 정교수의 실전경매

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