[스크랩] 권리분석과 경매의 함정-대위변제

<경매투자칼럼> 

               권리분석과 경매의 함정-대위변제

                  

                                          

  경매의 함정으로 문제가 되는 것은 선순위 저당권이 대위변제가 되는 경우이다. 경매는 선순위 저당권뒤의 권리는 소멸주의 원칙에 따라 없어져 법원의 배당금액에서 해결하게 되므로 낙찰자는 부담을 갖지 않아도 된다. 그러나 배당에서 본인의 임차금액을 다 받지 못할 것을 예상한 임차인은 매각허가결정일까지 앞순위 근저당을 채무자를 대신해 갚게 되면 소멸돼 낙찰인과 관계가 없을 것으로 알았던 임차인의 앞순위 저당권이 말소됨에 따라 후순위 임차인의 보증금을 고스란히 물어줘야 하는 경우가 발생한다.

  예를 들어 지난해 11월19일 동부지법4계에서 진행된 물건을 보면 감정가 9200만원에 3회유찰로 최저경매가가 4710만원으로 떨어졌다. 이 물건의 선순위 저당은 2001년2월7일 주택은행820만원 2002년 4월12일 전입한 임차인이 2순위로 등재되어 있다. 이 임차인 현재 낙찰금액이 낮아 경매비용과 우선순위 저당금액을 제하면 전세보증금을 다 돌려받지 못하게 되므로 1순위저당금 820만원을 대위변제할 가능성이 높다.만일 이를 무시하고 경매에 참가하였다가 낙찰자는 생각지도 않은 임차인의 보증금을 떠안을 가능성이 많다. 따라서 선순위 저당금액이 작을 경우 항상 대위변제가능성이 있다는 것을 염두에 둬야 한다.

 

  둘째로 저당금액을 변제했으나 등기부상에 말소되지 않은 경우이다. 대위변제와 비슷한 사례로 볼 수 있는데 선순위 저당권이후 권리가 말소될 것으로 알고 낙찰을 받았으나 이미 변제된 것으로 확인되었고 이에 따라 2순위임차인이 1순위가 되면서 대항력을 얻게 됨에 따라 임차인의 보증금을 떠안게 되는 경우가 생긴다. 예를 들어 2001년7월4일 설정된 근저당권3000만원이 1순위 2002년 6월2일 전입한 임차자(보증금4000만원)가 2순위, 2003년 6월4일 설정된 저당권 1500만원이 3순위라 할 때 경매참가자는 당연히 2순위 세입자나 3순위 저당권은 말소될 것으로 알고 응찰하게 된다. 그러나 1순위 근저당을 집주인이 갚았으나 등기부상 말소되지 않은 것을 모르고 경매에 참가한 낙찰자는 3순위 저당권이 실질적인 선순위 저당권이 되게 되면 임차인의 보증금을 추가부담해야 하는 경우가 발생하게 된다.

  따라서 경매참가자는 경매당일 채권계산서및 배당요구등을 확인하고 근저당을 설정한 금융기관에도 변제여부를 확인하는 절차가 필요하다.셋째로 토지별도등기의 사례이다. 토지별도등기는 아파트, 다세대주택등 공동주택에서 발생한다. 보통 공동주택은 토지와 건물의 소유권등기가 따로 되어있지 않고 건물소유자란에 대지권으로 구분소유를 나타내고 있다. 이러한 공동주택은 가끔 토지별도등기가 기입되어 있는 경우가 있는데 이 경우 구분소유에 의해 대지권이 건물에 설정된 후 별도 토지등기가 되었다면 권리행사에 는 아무런 지장이 없다.   

 

  그러나 지적공부 미정리등으로 토지가 건물주에게 이전되지 않은 상태에서 혹은 정리가 끝났으나 건물주에게 소유권이전이 되기전에 금융기관등에서 대출받은 금액을 갚지 못해 가압류나 가처분하게 되면 이러한 사실을 법원에서 기입등기를 하게 되는데 이러한 별도 등기에 의한 제한 권리는 경매에 의해 낙찰자가 인수하게 된다.  (서울투자경제연구소 소장)

 

출처 : 정교수의 실전경매

글쓴이 : 정교수 원글보기

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