[스크랩] 경매로 단독, 다가구주택 장만하기

 

               경매로 단독, 다가구주택 장만하기

                                          

  경기불황의 여파로 단독․다가구주택의 경매물량이 홍수를 이루며 아파트에 비해 가격하락폭도 커 시세의 60～70%로 사들일 수 있어 관심을 가져볼 만하다. 단독․다가구주택 경매물건은 세입자가 많아 얼핏보기에 권리관계가 복잡하고 집값상승이 뚜렷하게 나타나지 않는다는 이유로 소비자들이 경매참여를 꺼려 대부분 2～3회 유찰되는 경우가 많아 저렴하게 낙찰받을 수 있다. 그러나 단독주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 것이 사실이다. 이 때문에 거래가 잘 될만한 곳의 물건을 골라야 하는게 핵심이다. 건축년수, 건물의 노후정도, 유지보수의 필요성, 도로여건, 지하철역 유무, 주변상권, 교육환경, 주거환경등 입지분석이 필요하다.

만약 본인이 직접 입주해 오랫동안 살기 위해서라면 주거환경이 빼어난 단독주택 밀집지역 즉, 강남․서초․용산․성북구등에 위치한 물건에 응찰하는 것이 좋다.

  단독주택은 아파트처럼 일정한 시세가 형성돼 있지 않기 때문에 시세파악이 어렵다. 따라서 감정가도 천차만별이므로 가능하면 여러 중개업소에 들러서 살때의 시세와 팔때의 시세를 파악하여 이를 산술평균하여 정확한 시세를 산출하도록 한다. 특히 단독주택은 지은지 15년이상이 되면 토지가격만으로 시세가 정해지는 점도 고려해야 한다.

순전히 투자목적으로 경매부동산을 매입하려는 경우 아파트나 지방토지등의 물건보다 도심지의 단독주택이 유리하다. 경매를 통해 대지70평이상의 단독주택을 매입한 후 이를 다가구임대주택으로 재건축하면 투자수익을 볼 수 있다. 오래된 단독주택은 대부분 여러번 유찰돼 시세의60-70%로 매입할 수 있어 주택건립에 따른 토지비용을 줄일 수 있기 때문이다.

  특히 단독주택은 개발여지가 많아 어떤 형태로 개발하느냐에 따라 투자이익의 차이도 크다. 우선 단독주택을 헐고 용도지역에 따라 점포로 개축할 수도 있고 목욕탕도 지을 수 있다. 주택가라면 임대주택을 지어 매달 일정한 임대수익을 올릴 수 있는 장점도 있다.

다음에 주의할 것은 가짜세입자문제이다. 주택임대차보호법상에 의거 경매기입등기 전에 전입한 세입자중 임차보증금이 일정금액이하에 대하여는 최우선적으로 변제를 해주고 있다. 서울시 및 과밀억제권역은 4천만원(광역시 3천5백만원)이하의 보증금에 대하여는 확정일자에 관계없이 1천6백만원(광역시 1천2백만원)까지 전세보증금을 배당해 준다. 따라서 이를 이용, 집주인들이 제3자를 내세워 소액보증금으로 위장전입을 하는 이들이 있으므로 직접 답사해 실제 살고있는 세입자를 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 좋다. 위장전입에 대한 심증만으로는 소송을 해도 이기기 힘들기 때문이다. 

  또한 보상을 받지 못한 세입자들이 순순히 집을 비워주지 않는게 보통이므로 이런 경우 이사비용을 부담하거나 인도소송을 이용할 수 있으므로 부대비용까지 감안해야 한다.

장기적인 안목으로 경기가 회복된 후 신축해 임대수익을 얻고자 한다면 임대 수요가 있는지 여부를 확인해야 한다. 특히 다가구주택으로 신축, 임대수익을 올리고자 한다면 역세권 주변으로 70～90평규모의 물건이 유리하다.

                      (서울투자경제연구소 소장)

출처 : 정교수의 실전경매

글쓴이 : 정교수 원글보기

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