[스크랩] 땅투자 공부하는 자만이 성공한다

초등학교 선생님인 30대 후반의 고지식 씨는 평소 검소하고 부지런한 사람이다. 그는 5년 전에 내 집 마련을 한 뒤에도 꼬박꼬박 저축해서 1억원을 모았다. 그는 책을 좋아해서 틈날 때마다 장르를 막론하고 읽었는데, 어느 날부터인가 땅 투자 관련 책들이 눈에 들어오기 시작했다. 주식에 관심을 둘 때만 해도 기본은 알아야 한다는 생각에서 읽었을 뿐 투자할 엄두가 나지 않았는데, 땅 투자는 왠지 손해 보지 않을 것만 같은 느낌이 들었다.

수 많은 책을 독파한 끝에 그는 나름대로 '이론에 빠삭하다'할 정도가 되었다. 그러나 이론과 현실은 늘 괴리가 있는 법. 어떤 식으로 투자처에 접근해야 할지 몰라 궁리 끝에 전문가를 만났다. 상담을 하고 날을 잡아 현장답사를 했는데, 투자 목적으로 처음 본 땅은 솔직히 알쏭달쏭했다. 전문가는 처음엔 당연히 눈에 들어오지 않는 법이라며, 그렇기 때문에 종자돈이 마련된 후에 현장답사를 하면 이미 때는 늦는다고 말해 주었다.

"수중에 투자금이 없을 때는 냉철한 판단이 서지만 자금이 생기고 나면 마음이 급해져서 자칫 판단력이 흐려질 수 있다"는 조언이었다. 그러면서 전문가는 고지식 씨의 어깨를 한번 툭 쳤다. 그는 그것을 '나만 믿고 따라오라'는 사인으로 받아들였다.

고지식 씨는 '땅에 처음 손대는 거니깐 큰 욕심을 부리지 말자. 하지만 확실히 공부해서 두 번째 투자부터는 개발도 해보자'고 마음을 다독였다. 그래서 그는 이후 현장을 볼 때 지번도 책을 가지고 다니며 비교 검토했고, 느낀 점에 대해 답사일기를 썼다. 현장을 볼 때마다 공부서류와 비교해 가며 모아놓은 자료를 함께 묶어놓았다.

현장답사한 땅마다 지번도 책에서 보았던 땅의 지번을 표시하며 땅 보는 안목을 키웠다. 그는 매물이 나온 현장 땅뿐만 아니라 주변 상황까지 조사했다. 전원주택 부지가 많은지, 공장부지가 많은지, 아파트나 상가가 많은 지역인지, 농지나 임야로 둘러싸여 현재 개발이 전혀 없는 지역인지 주변을 혼자서 둘러보았다.

1억원으로 투자할 수 있는 기회의 땅은 많지 않았다. 도로변의 땅들은 평수가 크므로 평단가가 조금 높으면 최소한 매매가가 3억 ~ 4억 원이었다. 그렇다면 100% 만족은 아니더라도 70% 선까지는 만족하는 땅을 찾고 싶었다. 전문가도 고지식 씨의 바람이 무리한 것은 아니라고 생각해 최대한 1억 원으로 투자할 수 있는 도로 여건이 좋은 땅을 섭외했다.

전문가는 고지식 씨의 현장답사 스타일로 보아 투자에만 그칠 사람이 아니라고 판단했다. 그래서 처음에는 그의 자금대에 맞는 땅을 소개했지만, 나중에는 그의 공부를 위해 큰 땅 답사에도 끼워주는 등 나름대로 그를 배려했다. 손에 든 자금은 1억 원인데 눈은 자꾸만 3억 원대 땅으로만 쏠렸다. 그러나 고지식 씨는 냉정함을 잃지 않도록 3억 원대 땅과 1억 원대 땅의 차이점을 비교했다.

어느 날 그는 2차선 도로변의 전(田), 관리지역의 1천평짜리 땅을 보았는데 평당 30만 원이었다. 그는 자신도 모르게 '도로에 접한 상태가 충분히 3필지 정도는 자를 수 있잖아. 1억 원씩 3명이 공동투자해도 되겠는걸?'하고 생각했다. 지인들과 함께 투자해서 분할 매도를 해도 될 듯했다. 그는 그 정도까지 안목이 높아진 자신을 자축했다.

그 땅을 검토하던 중 그의 눈에 들어온 또 다른 땅이 있었다. 2차선 도로변에 다 쓰러져가는 초가집이 있는 땅이었다. 150평에 평당 40만원이면 6천만 원. 2차선 도로변 150평의 땅을 집으로 사용하기에는 땅이 아까웠다. 인근에 대규모 산업단지, 관광지 조성이 계획 중이어서 땅 값 상승의 여력이 컸다.

'150평 양쪽, 뒤편으로는 학교와 마을이 형성되어 있으니 근린생활 시설로 활용한다면 어떨까? 대지에 집이 있으니 건축물대장이 있겠지. 계약 후에는 그 집을 우선 철거해서 1가구 2주택에 걸리지 않도록 근린생활시설 허가를 받는 거야. 그리고 1층은 상가로 2층은 주택으로 하면 어떨까?' 하고 마음껏 개발 계획을 그리던 고지식 씨는 1억 원짜리 땅만이 아니라 5천만 원에서부터 3억 원 선까지 다양하게 땅을 보여준 전문가가 새삼 고마웠다.

전문가가 아니었다면 어디서 이런 생생한 공부를 했겠는가. 문제는 자금이었다. 그렇다면 근린생활시설 계획은 우선 이 땅을 잡은 후 훗날을 기약할 수밖에 없었다. 전문가는 자금에 맞는 향후 활용 방안을 제시해 주었다.

첫째, 세금과 철거 비용, 수수료 등으로 1천만 원쯤 들어가면 3천만 원이 남을 텐데 그 중에서 1천 500만원으로 이동식 조립주택을 짓는 것이다.
둘째, 가건물을 지어 상가 임대하는 근린생활시설로 이용하는 것이다. 개발호재로 땅값이 들썩하는 주변 여건 상 슈퍼나 부동산 사무실 등이 잘 어울릴 것 같았다.

조립주택이든, 상가든 임대료를 받으며 그 돈으로 종자돈을 모아 그때 2층으로 제대로 건축하거나 땅을 팔 수도 있다. 고지식 씨는 열심히 해온 투자공부, 여기에 조력자의 도움으로 현장답사에서 투자, 사후관리까지 배우면서 준비하고 노력하는 자만이 성공할 수 있음을 새삼 깨달았다.

전문가의 말·말·말

일반적으로 토지의 대출 가능 금액은 높지 않다. 특히 땅은 1년에 한 번씩 내는 토지 재산세인 공시지가로 평가되어 대출금액이 산출되기 때문에 산지의 경우는 대출한도 금액이 매우낮다. 또한 땅의 쓰임새인 지목과 용도지역에 따라 대출한도 비율이 다르다. 대출금액은 담보인정가액, 즉 감정가액을 기준으로 임야는 60%, 농지는 50% 수준이다. 하지만 토지는 주택에 비해 환금성이 낮기 때문에 가급적이면 80% 수준은 본인 자금으로 투자하는 것이 바람직하다. 그리고 토지 투자는 최소 1 ~ 3년 정도를 투자기간으로 잡는 것이 좋다

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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