[스크랩] 토지투자 10계명

[토지투자] 땅값 하락에 거래도 안돼 긴호흡으로 선별투자를

참여정부가 주택뿐만 아니라 토지시장에도 규제의 칼을 빼들었다. 먼저 결론부터 말하면 8ㆍ31 대책으로 토지시장 위축은 불가피해 보인다. 단기적으로 지가의 10% 수준 하락은 불가피할 것으로 전망된다. 특히 특별한 요인 없이 풍선효과 등으로 가격이 급상승한 일부 지역은 지가 하락이 예상된 다. 반면 장기적으로는 거시적인 경기침체가 지속되고 부동자금 투자처가 여의치 않다면 여유자금이 다시 토지시장으로 유입돼 일부 지역을 중심으로 지가가 재 반등할 수도 있다. ◆ 세제가 시장에 미치는 영향 ＝8ㆍ31 대책에서 세금은 토지의 '취득ㆍ보유ㆍ 개발ㆍ양도' 등 모든 단계에 걸쳐 있다. 세금이 그만큼 무거워진다는 얘기다. 가장 영향이 큰 것은 양도소득세 중과로 투자 목적의 토지거래시장이 위축되는 것이다. 비사업용 나대지, 잡종지와 부재 지주 소유 농지, 임야, 목장용지가 내년부터 실거래가로 과세되고 양도세율도 60%까지 올라가며 장기보유 특별공 제 적용도 배제된다. 예를 들면 공시지가가 실거래가의 50%인 비사업용 나대지와 부재 지주 소유 농 지를 2007년에 팔게 되면 과세 기준이 2배 오르고 양도세율이 36%에서 60%로 2 배가 돼 양도세는 현재의 4배 이상 올라갈 수 있다. 둘째로 비사업용 토지에 대한 종부세 부과로 땅부자들의 과세 증가는 피하기 어려워 보인다. 종부세를 기존 인별 합산에서 가구별 합산으로, 기준금액을 공 시지가 6억원에서 3억원으로 낮추고 과표적용률도 강화된다. 셋째로 개발 단계의 개발부담금, 기반시설부담금 부과는 개발사업용 토지시장 에 영향을 미칠 것으로 보인다. 개발부담금과 기반시설부담금이 부과되면 골프 장 등 주5일 근무제 확산에 따른 레저시설 개발과 민간 택지개발을 위축시켜 골프장 용지 등 중ㆍ대규모 토지의 거래 감소를 유발할 수 있다. 반면 농어촌주택 등 소규모 건축과 공장 등 생산시설은 면제ㆍ감면되므로 주5 일 근무제 확산에 따르는 소규모 주말주택 시장에는 별다른 영향이 없을 것으 로 보인다. 결과적으로 단순 시세차익을 목적으로 하는 투자용 토지 구입은 높은 세제로 인해 위축이 불가피할 것이다. 보유중인 토지에 대해서는 자금에 여유가 있는 사람이라면 제도가 다시 바뀌기를 기다릴 것이고, 여유가 없는 사람은 급매물 로 내놓는 등 서로 다르게 대응할 것이다. 이 과정에서 수도권 인근 택지개발 가능 용지나 계획관리지역 내 토지는 계속 보유해 가격이 더 올라갈 수도 있다. ◆ 강화된 규제에 대한 투자전략은 ＝행정도시, 기업도시, 공기업 이전, 혁신클 러스터 조성 등은 여전히 지가를 움직일 재료가 된다. 또 제4차 국토종합계획의 수정과 토지적성평가에 따르는 관리지역 세분 등도 변수로 작용할 전망이다. 국토종합계획 수정에 따라 부풀려진 호재 지역이 조정되고 신규 호재 지역이 생겨날 수 있다. 관리 지역의 세부 내용에 따라 투자 가치가 크게 엇갈릴 것으로 보인다. 2020 년까지 진행되는 토지적성평가로 2000년 기준 국토의 26%에 이른 투자성 높은 준농림지(현 관리지역)는 19%(계획관리지역) 정도로 줄어들어 희소성이 높아진 다. 지역적으로 살펴보면 수도권은 지가 하락 영향에서 다소 자유로울 것이다. 수 도권 순유입 인구는 98년 9000여 명에서 2002년 20만명에 이르는 등 지속적으 로 증가하는 추세다. 도시화율도 95년 45.2%에서 2002년 47.2%로 꾸준히 높아 지고 있다. 반면 인구 3000명 이하 면은 90년 152개에서 2000년 447개로 10년 만에 3배가 넘었다. 면 단위 인구가 계속 감소하고 있는 것이다. 게다가 최근 유가 폭등과 경기침체가 계속되면 수도권 인구 유입은 더욱 증가 할 것이다. 그러므로 수도권의 투자 가치는 높아질 것이다. 따라서 수도권 인 근 아파트를 지을 만한 땅의 가치가 뛸 것으로 보인다. 그 밖에 고속도로 개통 효과가 예상되는 지역과 남북 교류에 따라 경기 서북부 일부 지역과 일부 접경 지역의 투자 가치가 올라갈 것이다. 반면 토지시장 양극화에 따라 별다른 개발 재료가 없는 영ㆍ호남 지역은 투자 효과를 기대하기 어려울 것으로 보인다. 지목별로 살펴보면 농지는 오는 10월부터 도시민의 농지소유 제한 폐지(농지법 )와 내년 1월 22일부터는 농지조성비가 공시지가 기준으로 바뀐다. 따라서 앞 으로 도시화가 예상되는 지역은 개발할 수 없는 농지라도 투자 가치가 높아질 것이다. 임야는 최근 산지관리법 시행령과 시행 규칙이 변경돼 투자할 때 주의해야 한 다. 종전에는 토지사용승낙서로 건축이 가능했지만 이제는 자기 소유 임야가 아니면 건축을 할 수 없다. 토지 투자의 매력은 무엇보다도 다른 부동산에 비해 수익률이 높다는 점이다. 그러나 이제부터는 투자수익률을 예년보다 다소 낮춰잡고 실수요자 중심으로 장기 보유를 목적으로 하는 것이 바람직하다. ['토지고수 진명기의 대한민국 땅테크' 저자 = 진명기 JMK플래닝 사장] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 > 2005.09.06 13:32 입력 ===부동산센터 바로가기===

[토지투자] 토지 투자 9계명

8ㆍ31 대책으로 땅 투자가 예전보다 한결 어려워졌다. 그러나 땅은 가공 전 원 재료로 여느 부동산 상품보다 수익률이 높다. 기본에 충실하다면 성공적인 투 자는 언제든지 가능하다. ◆ 정보 모으고 발품 팔아라 = 고향이나 자주 찾아가 볼 수 있는 곳을 위주로 부지런히 발품을 팔고 현지 정 보를 얻는 것이 좋다. 비교적 빠르고 정확한 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 개발 재료가 현실화되기 전에 정보를 얻는다면 보다 높은 수익을 얻을 수 있을 것이다. ◆ 매매 타이밍을 맞춰라 = 적기에 팔고 사는 문제는 모든 투자의 기본이다. 특히 토지는 고수익 상품으로 개발 재료가 풍부한 지역일 때 자고 나면 땅값이 올라 있을 정도여서 빠른 판 단력과 과감한 결단력으로 매 타이밍을 맞춰야 한다. ◆ 정보원을 확보하라 = 공략하고 있는 지역이 있다면 현지에서 오래 중개업을 해온 중개업소와 친분을 맺어 놓는 게 좋다. 신문이나 방송보다 중개업소 정보가 빠르고 현지 여건도 잘 알기 때문이다. ◆ 여윳돈으로 투자하라 = 토지는 고수익을 가져다주는 상품이지만 환금성이 떨어진다. 적어도 3~5년, 길 게는 10년 이상을 바라보고 투자하는 상품이기 때문이다. 그러므로 여윳돈 투 자가 기본이다. ◆ 부동산정책 분석하라 = 8ㆍ31 부동산 대책이나 개정법규 등을 잘 살펴야 한다. 토지는 원재료로 가공 되는 방법에 따라 가치가 올라가는 법이다. 그러므로 가공을 저해하는 정부 정 책이나 법규 등 그때그때마다 새롭게 추가해 두어야 한다. ◆ 자금 부족하면 합쳐서 투자 = 적은 여윳돈으로 수익성 높은 땅을 구입하기는 어렵다. 이럴 때 돈을 모아 투 자하는 방법도 필요하다. 자기의 투자 성향과 맞아야 하고 투자를 유치하는 업 체가 믿을 만한지 확인하는 것은 필수다. ◆ 기획부동산에 현혹되지 말라 = 적은 돈으로 투자하려면 기획부동산에 현혹되기가 쉽다. 기획부동산은 규제를 피해 투자성이 떨어지는 땅을 비싸게 파는 사례가 많다. 그래서 장기 보유해도 구입 원금을 확보하기도 어려우므로 주의해야 한다. ◆ 길 없는 맹지는 피하라 = 땅은 아파트와 달리 바로 인접한 땅끼리도 가격이 다르다. 길이 없는 정방형의 맹지보다는 길이 있는 못생긴 땅의 투자가치가 높으므로 허가를 받아두는 것도 방법이다. 이왕이면 잡초가 우거진 땅보다 잘 정리해놓은 땅이 제값을 받을 수 있으니 잘 가꾸는 게 좋다. ◆ 세금 살펴 수익성 따져라 = 땅을 팔고 사고 보유하고 개발할 때 세금을 내야 한다. 땅값이 올라도 세금보 다 적다면 투자 수익률은 마이너스가 된다. 그러므로 투자 전 세금을 면밀히 검토해봐야 한다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : 행복인 원글보기

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