[스크랩] 재개발 실전사례 3

재개발 사업을 통해 내 집 마련 계획을 하고 있는 분들께 들려드리고 싶은 이야기 나머지 요약편입니다.  

3. 시유지보다는 사유지가 많은 지분을 선택해라.
시유지의 경우 해당구청으로부터 매수해야 하기 때문에 향후 추가 비용이 발생하기 때문이다.

4. 대지면적이 넓은 지분을 구입하면 유리하다.
대지지분이 작은 평수는 초기 투자 비용이 적어 프리미엄이 높은 편이나 토지소유 및 점유면적의 감정 평가 시 매입가격과는 상관없기 때문에 상대적으로 프리미엄이 작게 형성된 넓은 평수의 대지가 유리하며 평형배정에도 넓은 필지 소유자가 적은 곳이 대형 평형을 배정받을 확률이 높아 좋다. 그 외에 급경사 지역보다는 비교적 완만한 지역의 지분을 매입해야 손해를 보지 않는다. 왜냐하면 경사도에 따라 대지지분이 적게 인정되기 때문이다.

5. 용적률을 고려해라.
당연한 이유겠지만 아파트를 많이 지을 수 있는 만큼 수익개선효과 때문에 조합원들의 추가 부담금이 줄어들게 된다.

6. 브랜드 가치를 살펴봐라.
서울 00 3 - 1지구의 경우 H건설과 D건설이 재개발 사업에 참여했지만 현재 H건설이 지은 아파트의 시세가 D아파트의 시세보다 3천만원이상 차이가 나고 있다. 즉 아파트 가격 형성에 브랜드 가치가 중요한 요인으로 작용한다.

7. 조합장, 상임이사 등 조합원 임원진이 재개발 사업 추진 경험이 많고 신뢰할 수 있는지를 살펴봐라.
예를 들어 사업 추진비가 100%라고 할 때 이들의 운영능력에 따라서 사업비가 97%로 절감 돼서 추가비용이 들지 않을 수도 있고 반대의 경우 110%정도로 사업이 진행되면 추가비용(추가 부담금)을 조합원이 균등분할 해야 하기 때문이다. 그리고 이들이 시공사 선정 때 개발사업에 대한 권리를 넘겨주는 대신 개인의 이익을 챙기는 경우도 많아 각종 비리로 사업이 지연되는 경우도 종종 발생하기 때문이다. 즉 사업추진속도가 빠른 지역을 선택하는 것도 중요하다.

8. 여유자금을 가지고 투자에 임해라.
재개발의 경우 앞서 설명한 바와 같이 여러 가지 요인에 의해 개발이 지연되는 경우가 빈번하게 발생하기 때문에 자금이 장기간 묶일 염려가 있기 때문이다.

9. 청약통장이 없거나 확실성에 투자하고 싶은 경우 재개발에 투자해라. 재개발 투자의 가장 매력적인 부분은 청약통장이 필요 없다는 점과 일정기간이 지나면 아파트를 분양 받을 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 하지만 한가지 유념해야 할 부분이 있다면 아파트를 일반 분양 받는 것보다는 시간과 금융비용을 고려할 경우 수익이 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 한다.

10. 입지여건을 고려해라.
모든 부동산 투자가 그렇듯이 재개발 사업도 비슷한 조건이라면 교통, 학군, 환경 등이 우수하여 향후 투자가치가 유리한 지역을 선정하는 것이 좋다.

11. 이주비가 많고 무이자 혜택이 많은 지역을 선택해라.
임대차를 안고 구입하거나 이주절차가 진행중인 지역으로 임대차가 어려울 경우에도 초기 투자비용을 절약하기 위해 이주비가 다액이면서 무이자 혜택이 많은 지역을 선정하는 것이 좋다.

TIP 재개발 사업의 성공여부는 상가분양과 조합원이 아닌 일반인들에게 분양하는 아파트[서울/인천 동시분양이나 일반분양(수도권과 지방)을 말함] 에 따라 결정되는 경우가 많다. 상가 분양이 잘되고 일반분양이 잘 될 경우 거기서 나오는 수익을 가지고 조합원들의 부담을 덜어줄 수 있기 때문이다. 그래서 일반분양은 조합원 분양보다 고급자재나 단지 내에서 입지여건이 좋은 곳에 짓는 경우가 많으며 때에 따라서는 평당 분양가가 비싼 대형평수를 짓는 경우도 종종 있지만 반드시 그런 것은 아니다.

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : ajtthkakt 원글보기

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