[스크랩] 재개발투자 실전사례1

서울 00 3 - 1지구가 재개발 될 당시 H건설과 D건설이 00 지구에 대한 재개발 사업을 추진하고 있었다. 당시 나는 승계조합원으로 업자들이 흔히 말하는 ‘딱지’라고 하는 지분을 산 경우에 해당되었는데 재개발 사업의 경우 원조합원, 승계조합원, 세입자가 이해당사자가 되어 사업을 추진하게 된다.

원조합원이라함은 도시재개발법에 의한 재개발사업의 사업시행인가일 이전 당해 구역의 토지 및 건물 소유 조합원(최초조합원)을 말하며 승계 조합원이라 함은 재개발사업의 사업시행인가일 이후 당해 구역의 토지 및 건물을 취득한 조합원(승계조합원)을 말한다. 그리고 재개발 사업의 경우 재건축 사업과는 달리 세입자에게도 보상혜택이 주어지는 공공사업의 성격이 내포되어 있는 사업 중에 하나이다.

그 당시 나는 유이자 1천만원, 무이자 2천만원을 떠 않는 조건으로 실제 투자금액만 2천만원의 비용을 들여 총 5천만원 상당의 재개발 지분을 사게 되었다. 그 후 얼마 지나지 않아 주택재개발조합으로부터 33평 아파트를 분양 받을 수 있는 평수는 13평이상으로 시유지를 서울시(00구청)로부터 매입하라는 통보를 받고 취득세와 농어촌특별세를 납부하고 1제곱 미터에 해당되는 국가 땅을 매수하게 되었다.   

여기서 한가지 유념해야 할 부분은 공유지(시유지)의 경우 서울시나 해당구청으로부터 사유지로 전환하는데 추가 비용이 발생하기 때문에 자신이 소유하고 있는 땅이 사유지인지 시유지(국유지)인지를 확인해야 하며 급경사에 해당되는 지분은 가급적 매입하지 않는 것이 좋다. 급경사에 있는 지분은 평평한 지역의 지분보다 관리처분 시 보상금액이 적고 추가비용이 발생하기 때문이다. 예를 들어 33평의 아파트를 분양 받을 수 있는 조건이 13평이라고 가정할 경우 평평한 지역의 지분(이해하기 쉽게 땅은)은 13평이 그대로 인정되어 33평을 분양 받을 수 있는 조건이 충족되지만 급경사 지역의 13평의 경우 지분이 적게 인정되어 서울시나 구청으로부터 시유지를 추가로 매입해야 하기 때문이다.

또한 조합에서 사업을 추진할 때 중요한 사안에 대해서는 "총회"라는 회의를 거쳐 결정하게 되는데 가끔 보면 조합장이 공금 횡령이나 비리로 고소되는 경우가 허다해 믿을 수 있는 조합장과 상임이사 등 실무진을 잘 구성하는 것도 재개발 사업의 성공여부에 중요한 관건이 되며 만약 조합장이 비리로 고소될 경우 구청에서 새로운 조합장을 지정해 재개발 사업을 이끌어 나가기도 한다. 재개발 투자의 경우 여러 가지 사정(지하가 암석으로 되어 있어 지반 다지기가 어렵다거나 조합장 비리, 기타 등등)으로 사업추진이 지연될 수 있으며 비 점유토지 균등배분에 해당되는 불하대금(그 당시 조합원 1인당  1,3141,990원의 비용을 비 점유토지 불하대금으로 납부함)등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있기 때문에 여유 돈을 가지고 투자하는 것이 바람직하다.

아파트 분양 당시 관리처분계획인가 내역을 살펴보면 사유지 27 제곱미터의 종전토지 평가 금액이 23,220,000원, 시유지 1제곱미터의 종전토지 평가 금액이 860,000원으로 총 24,080,000원이며 건축물 연면적 25제곱미터에 대한 종전건물 평가금액이 5,437,500원으로 총 권리가액이 30,813,890원으로 비례율 (0.881494232)에 총 권리가액(30,813,890원)을 곱하면 실제 분양기준가액은 27,161,970원 이였다. 그리고 건설사가 조합원들에게 분양하는 분양가액은 117,586,000원으로 분양기준가액을 뺀 청산금액 또는 징수금은 90,424,030원에 해당되었다. 따라서 총 투자한 비용은 90,424,030 + 5천만원(유이자/무이자 포함) + 576000[지분 매입(일명 “딱지”)에 대한 등록세] + 3,305,240원(아파트 취득/등록세) + 87만원(시유지 매입비용) + 대출이자부분과 기타 제반 비용까지 포함하면 대략 1억 6천만원 정도로 일반 분양가격(동시분양물량) 1억 5천 6백 만원에 비하면 수익률이 떨어지지만 청약통장이 필요 없다는 점때문에 재개발에 투자하게 되었다. 그리고 2005년 현 시세를 감안하면 1억 1천만원 내외의 수익을 거두고 있다.  

출처 : 행복한 동네

글쓴이 : ajtthkakt 원글보기

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