국토제도

샬롬

 

국토제도를 문제로 풀어봅니다.그리고 본인들도 한번 같이 풀어보십시요.

 

1. 국토제도에서 공간계획과 개별계획에 대하여 설명하라.

 

※국토제도란?

우리 국토는 우리만의 것이 아니고 후손도 사용해야하는 단 하나의 자원이며 국토를 이용할 때는 공공복리, 자연환경 등 모든 조건을 고려하여 합리적으로 이용하고 관리해야만 한다. 또한 국토는 특정지역만 개발할 경우 국토를 불균형으로 만들어 지역간 격차로 불신을 초래하기 때문에 국토의 개발은 백년대계를 염두에 둔 개발로서 세계 어느 나라든 국토 전체에 대한 계획은 국가(중앙정부)에서 수립한다.

 

※국토 기본계획이란?

국토 기본계획이란 국토공간에 기본이 되는 계획으로 국토의 균형발전을 위해 수립한 것 으로 모든 부동산관련체계의 모체가 된다. 국토건설종합계획법령이 폐지되고 국토기본법으로 '03년 1월 1일 제정되었으며 2000-2020년까지의 제4차 국토건설종합계획을 실시중이다.

국토의 공간계획은 최상의 계획이 "국토건설종합계획"이며 이 계획이 우리나라 국토의 개 발방향과 지침을 결정하는 것이다. 따라서 시.도의 개발계획이든 시.군의 개발계획이든 국 토건설종합계획의 틀 안에서 수립해야 하는 것이다.

 

※공간계획이란?

국토 기본계획의 하위계획으로 국토의 효율적 이용을 공간에서 체계화시킨 계획이다.

공간계획이란 말 그대로 공간(空間)즉 허공에다 수립한 계획으로 아래의 토지에다 수립하는 개별계획의 상위계획이 되며 공간에다 수립하므로 아래에 있는 토지의 형상이나 이용 상태는 참고가 될 뿐이며 주된 목표가 되지 아니한다.

국토 공간계획에 관련된 법령은 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)" "개발제한구역의 지정 및 관리에 관한법률" "지역 균형개발 및 중소기업 육성에 관한 법률" "특정지역개발관련법률"(수도권/폐광지역/제주도등)등이 대표적이다.

☞공간계획은 허공에다 수립함으로서 밑(개별계획)이 보이지 아니 하므로 토지가 잘리고 집이 두 동강이 나곤 하는 것이다. 공간의 체계적

이용이 목적이며 공간계획이 수립되고 나서 개별계획이 수립되는 것으로 이해하여야 한다.

즉, 국토계획법상 주거지역은 공간계획인데 그 아래 농지는 개별법이다.

상위계획이며 법률인 국토계획법에서 주거지역이므로 농지의 개별법인 농지법에서 무어라 하든 불문하고 택지로 개발할 수 있다는 말이다.

 

 

※개별계획이란?

국토공간계획의 하위규정으로 가장 부동산개발에서 바탕이 되는 계획이다.

이 개별계획을 쉽게 이해하자면 지목, 즉 토지(땅)에 관련한 계획으로 토지의 지목이 무엇인가에 따라 수립하는 계획으로 부동산개발관련한 대부분의 계획은 개별계획으로부터 출발한다고 보아야 할 것이다.

예를 들자면 지목이 전(田)과 답(沓)인 경우에는 농지법이, 임야(林野)인 경우 산림법 또는 산지관리법이 적용되며 계획이 수립되는 것이다.

개별법령에서의 개별계획은 상위법령인 공간계획법과 관련한 공간계획 내에서 수립되고 실시되어야 하는 법이다.

 

●국토 토지계획의 수립과 구분은

최상위 계획은 국토건설종합계획(이는 지역계획과 부문별 계획으로 구분)⇒도 종합계획 ⇒시.군종합계획 ⇒도시본계획/ 도시관리계획의

순서이다.

◆전국에는 국토전체로 그다음에는 도별로 또한 시.도계획에서 각 시.군 계획으로 하향계획이 수립되어있다.

 

◆국토종합계획 ------------- 국토건설종합계획

↓ ------------- 지역계획/부문별계획

◆市 종합계획 ------------- 시.도 발전종합계획

↓ ------------- 도내 개발계획

◆市.郡 종합계획 ----------- 도시기본계획/도시관리계획

 

☞지역계획에는 수도권종합계획/광역권개발계획/특정지역개발계획/개발촉진지구개발계획 등이 있다.

 

2. 용도지역과 용도지구, 용도구역의 차이에 대하여 설명하라.

 

※용도지역이란?

용도지역이란 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리 계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

용도지역은 크게 네 가지로 구분되는데,

첫째 도시지역 - 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역

둘째 관리지역 - 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역

셋째 농림지역

넷째 자연환경보전지역 등이 있다.

 

※용도지구란?

용도지구란 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고, 미관, 경관, 안전등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

 

용도지구는 경관지구(자연경관지구, 수변경관지구, 시가지경관지구), 미관지구(중심미관지구,

역사문화미관지구, 일반미관지구), 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구(문화자원보존지구, 중요시설물보존지구, 생태계보존지구), 시설보호지구(학교시설보호지구, 공용시설보호지구, 항만시설보호지구, 공항시설보호지구), 취락지구(자연취락지구,집단취락지구),개발진흥지구, 특정용도제한지구, 위락지구, 리모델링지구 등으로 구분된다.

 

용도지구는 용도지역의 지정만으로 토지에 대한 문제해결이 어렵고 토지 이용이라는 목적달성이 미흡하므로 그를 보완하기 위하여 지정되는 것이다.

 

※용도구역이란?

용도구역이란 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역, 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 이를 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지 이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시관리 계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

용도구역은 시가화 조정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등으로 구분한다. 쉽게 말해 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 주안점을 두고 있다면 용도구역은 토지 이용을 제한하는 것에 주안점을 두고 있다.

 

따라서 용도지역과 용도지구는 기존 도시 내에 지정하는데 반하여, 용도구역은 기존 도시 주변에 지정하는 특징이 있다.

 

 

3. 1종지구단위계획과 2종지구단위계획에 대하여 설명하라.

 

※ 지구단위계획이란?

지구단위계획은 도시관리계획의 일환으로 도시관리계획을 보완하는 하위계획이다.

 

지구단위계획은 제1종과 제2종으로 구분되고 제1종은 도시지역, 제2종은 비도시지역(주로 개발진흥지역이나 계획관리지역)에서 수립된다.

 

도시관리계획은 전략적 방향에서 용도지역이나 지구등 도시계획측면으로 다루어지고 개별지역의 지역적 특성을 감안한 세세한 분야(용적율.건폐율.고도제한.도시미관.교통계획 등)는 지구단위계획으로 보완한다.

 

지구단위지역으로 지정되면 재건축이나 재개발의 정비구역으로 지정된 것으로 간주하므로 당연히 부동산 가격의 상승요인 되고 향후추이가 기대된다.

 

1) 제1종지구단위계획

토지이용을 합리화, 구체화하고, 도시 또는 농,산,어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획

 

 

2) 제2종지구단위계획

계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적, 계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도,종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획

 

4. 계획관리지역에 대하여 설명하라.

 

국토계획법의 제정에 따라 종전 도시계획법상의 준도시지역과 농림지역의 준농린지역이 합쳐저 관리지역이 되었다. 그러나 관리지역은 향후 다시 계획관리지역. 생산관리지역과 보전관리지역으로 3분될 예정이다.

 

현재 지자체별로 대상 토지에 대한 개별적인 적성평가와 분류작업이 진행중이다.

관련 지침에 다르면 수도권 등 지역은 금년(2005년) 중으로, 기타 지역은 2007년까지 분류작업을 종료하여야 하도록 되어 있다.

 

계획관리지역은 세가지 관리지역 중에서 가장 쓰임새가 많고 활용도가 높은 지역이다.

 

종전의 준농림지의 폭넓은 용도는 계확관리지역에 해당하는 것이다.

 

이에 비해 생산관리지역과 보전관리지역은 각각 농림생산에의 활용이나 자연환경의 보존을 목적으로 하는 것으로 같은 관리지역이라도 한층 규제가 강화된다.

 

종전의 준농림지역은 현황과 주변의 용도지역과의 관계를 고려해 새로운 용도지역으로 편입된다.

 

우선 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지. 녹지공간 확보및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할때 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란한 지역은 "보전관리지역"으로 지정한다.

 

다음 농,림,어업 생산을 위한 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계상 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역은 "생산관리지역"으로 한다.

 

도시지역으로의 편입이 예상되는 지역,과 자연환경을 고려하여 제한적 이용, 개발예정지역으로서 계획적.체계적인 관리가 필요한 지역은 "계획관리지역"으로 지정한다

 

다만 전국이 아직 적성평가와 분류작업이 진행중인 관계로 지금 토지이용계획확인원을 떼어 보면 그냥 "관리지역"으로만 나오고 아직 계획관리지역으로 분류되어 나오지는 않는다. 앞으로 종전의 준농림이라고 해서 꼭 계획관리지역으로 분류된다는 보장도 없다. 따라서 지금 관리지역이라고 할지라도 아직은 신중할 필요가 있다.