[스크랩] 불황기의 상가투자방법

수익성 부동산 투자는 오피스나 상가 등에 투자하여 시세차익을 위한 투자가 아니라 지속적으로 안정적인 임대수익을 목적으로 한다.
참여정부부터 부동산 가격상승에 대한 규제를 위하여 각종 부동산 정책들이 발표되었고, 이들 대책들이 대부분 고가주택들과 다주택자들에 대한 양도세 중과와 보유세인 종합부동세 신설 등으로 나타났고, 토지시장에 대한 투기 방지를 위해 부재지주와 비사업용토지에 대한 양도세 중과 등으로 주택시장과 마찬가지로 규제가 강화되면서 이들에 대한 틈새시장으로 수익성부동산에 대한 투자에 대하여 관심이 높아졌다.

하지만 국내 경기침체가 지속되어 오다가 2008년 9월에 터진 세계금융위기로 인해 장기적 경기침체를 가져오는 디플레이션이 예상되면서 수익성부동산에 대한 가격하락폭이 다른 부동산에 비해 상대적으로 커지고 있어 다시 수익성 부동산 투자를 준비해야 할 시기가 오고 있다.

2009년 한국경제성장률이 2%선을 예상하고 있지만 일부에서는 -2%로 예상하는 증권사들도 있는 것을 보면 내년 국내경기가 얼마나 어렵게 갈 것인지를 쉽게 짐작할 수 있다.

경기 불황으로 인해 소비가 감소하면 당연히 상가들의 사업소득도 감소하고 이는 상가투자자들의 임대료는 하락을 가져오거나 공실률을 높이므로 결국 투자수익률을 하락시키는 요인이 된다.

상가가격은 어떻게 평가하여야 할까?

상가투자자들은 적당한 상가가격이 얼마인지 궁금해 한다.

부동산가격은 자연적, 사회적 경제적, 행정적인 일반적인 요인이나 지역적, 개별적 요인들에 의하여 결정되는 것이나 평가방법에는 시장가격을 기준으로 하는 비교사례방법과 투입한 비용을 근거로 하는 원가방법과 미래의 수익률을 기반으로 하는 수익방식이 있지만, 상가 등 수익성부동산은 지속적으로 안정된 임대수익을 얻는 것을 목적으로 하므로 미래의 가치를 현재의 가격으로 환산하는 수익방식으로 분석해야 한다.

신규 분양의 경우에는 상가개발자들이 수익방식의 가격 결정이 아니라 원가방식과 수익방식을 결합하여 개발원가에 개발이익을 합하여 가격 결정을 한 후, 마케팅에 의해 분양을 함으로서 분양가가 계속 상승하는 요인이 되고, 인근 상가의 가격까지 끌어올리는 요인이 되기도 하고, 이를 고가에 분양받은 투자자나 이를 임차하여 사업하는 임차인들의 목표수익률이 하락하여 큰 손해를 보는 경우가 비일비재하므로 조심해야 한다.

상가투자의 경우 부동산 가격을 결정하기 위하여는 목표수익률을 정하여야 하는데


                 연간 임대료수익 -연간 대출이자
임대수익률= ----------------------------- X 100%
                 투자금액-대출금액-임대보증금

안정적인 적정 수익률인 목표수익률을 년 10%라고 하고, 연간 예상임대료가 1000만원이라면 상가의 가격(?)은 얼마일까? (보증금과 대출금액이 없다고 한다면 대출이자가 없다)

           1천만원                          천만원
10% = ----------- X 100 => ? = --------- X 100 = 1억원 (상가가격)
                  ?                             10%

목표수익률을 10%로 하면 상가가격은 1억원인 것이다.

안정적인 수익을 위해서는 상권분석과 입지분석이 중요

목표수익률을 가지고 상가가치를 결정하는 것은 중요하지만 이러한 목표수익률로 지속적으로 안정적인 수익을 가져오기 위해서는 상권분석과 입지분석이 무엇보다 중요하다.

예를 들어 현재 상가 투자물건이 임차한 은행의 연간 임대료 1 억원이고 목표수익률이 10%라면 이 상가는 매입가격은 10 억원이 될 것이다. 은행이 임대기간 만료 후에 이사갔고, 재 임대 하였을 경우에 임대료가 원래의 1 억원이 안 나오고 연 5000만원밖에 안 나온다면 수익률이 5%로서 상가가격은 5억원이라 볼 수 있다.
이런경우 상가투자는 실패한 것으로 볼 수 있다.
상가투자에서 중요한 것은 지속적으로 안정적인 목표수익률이 나오는 것이다. 그러기 위해서는 첫째 상권이 활성화되어 가고 있어야 하고 둘째는 상권과 입지에 맞는 업종이 입점해야 한다.

상가는 상업입지를 가지고 있어야 하므로 주거지처럼 쾌적하고 편리하다는 것은 다시 말하면 쾌적하다는 것은 녹지공간이 많다는 것인데 이는 접근성이 좋지 않고 거주하는 세대수가 적다는 것을 의미하므로 상권 발달을 방해하는 요인이 되고 큰 상업입지가 아닌 것이다.

부동산투자에서 가장 중요한 것이 교통이고 향후에 투자가치가 높은 지역으로 신분당선이나 9호선주변을 추천하고 있지만, 상가투자에서는 오히려 교통이 좋아지면 작은 상권은 더 축소되거나 죽을 수 있다.
지하철이 개통하기 전에는 지역상권으로 호황을 누렸던 지역이 지하철이 개통되면서 인근의 대표적인 큰 상권에 빼앗겨 오히려 상권이 축소되는 현상들이 많다. 현재 지하철9호선이나 신분당선과 같이 미개통 지역내에서 상권형성이 미약한 곳에 대한 투자를 할 때에는 개통에 대한 기대심리로 너무 비싼 가격으로 상가에 투자하는 것은 조심해야 한다.

또한 경기침체로 인한 불황기에 대한 상가투자는 장기적인 투자, 그리고 목표수익률에 맞는 상업입지를 갖춘 지역내에서 내재가치가 높은 상가에 투자하여야 한다.

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : 연구소장 원글보기

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