[스크랩] 양도 소득세

○ 양도소득세

양도소득세란

토지 · 건물 등의 양도로 인해 발생하는 소득(실현보유이익)을 과세대상으로 하여
국가가 부과 징수하는 세금으로 개인의 토지 · 건물 등의 양도 행위가 계속적 · 반복적
으로 발생하면 해당소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업)으로 보아 종합소득세를
과세하고, 비반복적·비계속적·우발적·일시적으로 발생하면 사업성이 없는 것으로
보아 양도소득세를 과세한다.

 양도소득세 과세대상

토지, 건물 등의 부동산 및 부동산에 관한 권리 즉, 지상권, 전세권, 점포임차권,
아파트당첨권, 토지상환채권, 주택상환채권, 주택청약예금증서 등이다.

 양도소득세가 비과세되는 요건

① 1세대 1주택(고급주택 제외)과 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ② 농지의 교환ㆍ분합 또는 대토로 인해 발생하는 소득 ③ 파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 소득

 

 1세대 1주택을 3년 보유하면 양도소득세 면제

(1) 1세대 1주택이란
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과
함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해
주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 이때 주택에 부수되는 토지가 도시계획
구역 안에 있으면 주택정착면적의 5배, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지는 양도
소득세가 과세되지 않으며 초과면적분에 대해서만 과세된다.

(2) 1주택의 요건
1세대가 국내에 1주택을 보유하여야만 원칙적을 비과세한다. 사실상의 주거용 주택
으로 공부상 주택인 경우에도 사실상 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는
주택으로 보지 않는다.

(3) 겸용주택
1세대 1주택으로 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적보다 크면 그
건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세되나 주택면적이 점포면적보다
작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가 비과세된다.
　

     ▪ 고급주택은 1.1.3이라도 양도소득세를 물어야 한다

거주자의 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택에 해당되더라도 그 주택이 고급주택에
해당하는 경우에는 일반주택 상당부분을 초과하는 부분에 대하여는 양도소득세가
과세된다 <소득세법상 양도소득세와 지방세법상의 취득세는 고급주택에 대한
규정에 차이가 난다 - 취득세 고급주택 규정과 비교 참조>

<고급주택에 대한 규정>

단독주택	취득세 시가표준액이 2천만원 이상인 것	주택의 연면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함)이 264m2(80평)이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
		주택에 부수되는 토지의 연면적이 495m2(150평)이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
공동주택	주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함) 165m2(50평)이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것
시설기준	시설기준으로 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67m2(20평) 이상의 수영장 중1개 이상이 설치된 주택

 
      ▪ 1세대 2주택이라도 양도소득세가 비과세되는 경우

(1) 일시적인 1세대 2주택
- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(자기가 건설하여 취득하는 경우 포함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되는 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.
- 양도소득세 비과세기간은 2002년 4월 1일부터 2년에서 1년으로 단축되었다. 다만 2001년 3월 31일 이전에 '1가구 2주택'이 된 경우에는 현행대로 취득일 이후 2년 보유를 인정하고 2001년 4월1일~2002년 3월31일 주택 취득자에 대해서는 취득 이후 4월1일까지의 보유기간을 추가로 인정해 준다.

(2) 상속으로 인한 1세대 2주택
1주택을 소유한 1세대가 상속에 의해 하나의 주택을 취득하는 경우 당해 상속받은 주택을 팔 경우 보유기간에 제한없이 비과세되는 1세대 1주택으로 본다. 여러 주택을 가지고 있던 자가 사망하여 상속인이 협의분할에 의해 주택을 1채씩 상속받은 경우에는 피상속인이 가지고 있던 주택중 소유기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 양도소득세를 과세하지 않는다.

(3) 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우
자녀가 노부모(남자는 60세, 여자는 55세 / 배우자의 직계존속을 포함)를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세한다.

(4) 결혼으로 인하여 세대를 합친 경우
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 서로 혼인을 하여 1세대 2주택을 보유하는 경우 그 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세한다.

(5) 농어촌 주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 된 경우
1주택을 소유한 자가 서울ㆍ인천ㆍ경기도를 제외한 읍ㆍ면지역(도시계획구역안의 지역 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택을 3년이상 보유하다가 팔면 양도소득세가 비과세된다.

 
      ▪ 1주택을 3년 이상 보유하지 않아도 되는 경우

국내에 거주하는 1세대가 1주택을 소유하고 다음 중 하나에 해당하는 경우에는 3년 보유기간에 제한 받지 않는다.

취학, 근무상의 형편, 질병의 요양으로 세대 전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하는 출국하는 경우 해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 경우 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우 해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차거주기간이 5년 이상인 경우

 

 양도세 계산방법

양도가액(1) - 필요경비(2) = 양도차익

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양도차익 - 장기보유특별공제(3) = 양도소득금액

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양도소득금액 - 양도소득 기본공제(4) = 양도소득 과세표준

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양도소득과세표준 X 양도소득세율(5) = 양도소득산출세액(6)

(1) 양도가액
일반적으로 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액으로 하며, 양도시 부동산대금의 잔금을 받은 날을 기준으로 함 투기거래이거나 증빙서류를 제출하는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의함

(2) 필요경비
취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비 등을 포함 등기된 부동산은 증빙서류가 없더라도 취득가액의 7%, 미등기전매자산은 1%를 필요경비로 인정하여 양도차익에서 공제 취득금액기준으로 취득세 2%, 등록세 3%, 교육세 0.6% (등록세액의 20%), 농어촌특별세 0.2% (취득세액의 10%), 중개수수료 1.2% 등 약 7%의 경비가 든 것으로 인정

(3) 장기보유 특별공제
보유기간이 3년 이상이고 등기된 토지와 건물에 대해서만 적용되며, 보유기간은 취득일로부터 양도일까지로 함

① 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 자산의 양도 - 양도차익의 10%
② 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 자산의 양도 - 양도차익의 15%
③ 보유기간이 10년 이상인 자산의 양도 - 양도차익의 30%

(4) 양도소득 기본공제
양도소득이 있는 거주자에 대하여는 당해 연도의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하며, 단 미등기 양도자산에 대하여는 공제되지 않음

(5) 양도소득세율

구 분	양 도 소 득 세 율
미등기 양도	60/100
보유기간이 1년 미만인 등기된 부동산 및 부동산 권리	36/100
보유기간이 1년 이상인 등기된 부동산 및 부동산 권리	과세표준	세 율
	1,000만원 이하	과세표준의 9%
	1,000만원 초과 - 4,000만원 이하	90만원+1,000만원을 초과하는 금액의 18%
	4,000만원 초과 - 8,000만원 이하	63만원+4,000만원을 초과하는 금액의 27%
	8,000만원 초과	1,710만원+8,000만원을 초과하는 금액의 36%

- 2001년까지는 세법상 2년 미만 보유는 무조건 양도차액의 40%, 2년 이상 보유한 부동산을 팔 경우 양도차익이 3000만원 이하이면 20%, 6000만원 이하면 30%, 6000만원 초과면 40%의 양도소득세율을 적용받았다. 그러나 2002년부터는 위와 같이 바뀐 양도세율이 적용된다.

(6) 양도소득산출세액
양도소득산출세액(납부할 세액)에서 부동산 양도신고시 15%를 공제받을 수 있다.

 

양도소득세의 과세기준일과 신고ㆍ납부

(1) 과세기준일
양도 및 취득 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이다. 단, 대금청산일이 분명하지 않을 경우 매매계약서상의 잔금지급일이 된다. 또, 잔금지급일을 확인할 수 없을 때에는 등기접수일로 한다.

(2) 자산양도차익 예정신고와 납부
양도소득세의 과세대상이 되는 자산을 양도한 자는 자산양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할 세무서장에게 신고와 동시에 해당 세액을 자진 납부해야 한다. 예정신고 납부시에는 10%(부동산 양도신고시는 15%)의 세액공제가 있고 양도소득예정신고를 하지 않은 경우에는 양도소득 확정신고, 납부를 하면 된다.

(3) 양도소득 확정신고
해당 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 해당 연도의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지 양도소득세 과세표준 확정신고서를 주소지 관할 세무서장에게 제출함과 동시에 해당 세액을 자진 납부해야 한다. 자산양도차익 예정신고를 한 자는 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 않을 수 있다. 확정신고를 하지 않으면 신고를 하지 않은데 따른 가산세 10%와 세금미납금 가산세 등도 추가로 물어야 한다.

　

부동산 양도신고제도

1)부동산 양도신고란
매매ㆍ교환ㆍ수용ㆍ공매ㆍ법인출자 등으로 부동산을 양도하는 경우에는 소유권이전 등기신청에 앞서 매매 내용을 관할 세무서에 신고하고 세무서장이 발급하는 양도신고확인서를 등기소에 제출해야 소유권이전등기가 가능한 제도로 1997년 1월 1일부터 시행되고 있다.
　

(2) 양도신고 제외대상

3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 8년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우 토지와 건물값을 합쳐 5천만원 이하로 양도하거나 토지나 건물을 2천만원 이하에 양도하는 경우 (2001년부터 시행됨)

(3) 신고 효과
부동산양도신고를 하고 세액을 양도차익예정신고 기간내에 납부를 하게 되면 납부할 세액의 15%에 상당하는 금액을 공제받을 수 있다.(부동산양도신고 대상이 아닌 경우에도 부동산양도신고를 하면 세액공제를 받을 수 있다)
　

(4) 신고시 필요서류

등기부등본 1통 토지대장 1통 건축물관리대장 1통 잔금일을 확인할 수 있는 서류 살 때와 팔 때의 매매계약사 사본 1통(실지거래가액에 따라 신고하는 경우) 감면신청서 1통(감면 대상인 경우)

 

양도소득세에도 예외는 있다!

▪ 양도세가 한시적으로 면제되는 경우가 있다던데

전국어디서나 2003년 6월말까지 신축주택(연면적 80평이 넘는 단독주택과 집값     이 6억원이 넘거나 전용면적 50평 이상 고급주택 제외)을 구입한 경우(미분양아     파트 포함)에는 앞으로 5년간 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 전      액 면제해 주며 이 기간에 구입한 주택수에 관계없다. 양도세 면제대상에는 주택건설업체가 분양하는 주택은 물론 개인이 지은 집과     주택조합주택 등 신축분양주택과 미분양주택이 모두 포함된다. 5년의 기준시점은 매매계약일이 아니라 잔금청산일이 기준이 돼 잔금청산일로부     터 5년 안에 팔아야 양도소득세가 면제된다. 5년 이내 매각때는 100% 양도세를 면제해 주고 5년 이후에 매각시는 5년간 주택     가격 상승분을 제외하고 그 이후의 상승분에 대해 적용한다. 양도소득세 면제 혜택은 최초 계약자로 제한한다.(분양권 전매로 구입한경우 제     외)

▪  양도세 비과세기간이 '1년 보유'로 완화된 경우는?

1999년 1월1일부터 1999년 12월31일 사이에 주택의 매매계약을 체결한 경우에는     잔금 청산일 이후 1년이 지나서 팔면 양도소득세가 비과세된다. 대상주택의 범위는 신규 주택뿐 아니라 다세대, 단독, 기존아파트 등도 이에 속한     다. 1999년에 새 주택을 구입해 1세대 2주택이 되는 경우 기존주택(3년 이상보유)은     새 주택 취득일(잔금 납입일)로부터 2년 이내에 팔면 양도세가 비과세되고, 비      과세 혜택기간 중 구입한 새집도 1년 이상 보유 후 팔면 두번 모두 양도세를 면      제받을 수 있다. 단 새 주택을 구입후 1년 내에 양도하면 세금을 내야 한다. 분양권 매수자나 재개발ㆍ재건축 지분을 매입한 경우에는 세제혜택에서 제외된     다.

▪ 양도소득세 특례세율제도 시행

2000년9월∼2001년12월중 1년 이상 보유한 기존주택을 팔고 신축분양 주택이나 미 분양 주택을 취득한 경우 기존 주택의 양도에 대해 특례세율 대상이 돼 현행세율(20~40%)보다 훨씬 낮은 10%세율을 적용받는다.

▪  비수도권 신축 주택에 대한 양도소득세 감면

2000년11월∼2001년12월중 비수도권(조세특례제한법상 수도권은 시행령에 따로 명 시) 전용면적 25.7평 이하 신축주택(미분양 주택 포함)을 구입한 사람은 잔금 지급일로부터 5년 이내에 이를 매각할 경우 양도소득세를 완전 면제받는다. 1가구 2주택 이상 소유자도 해당된다. 다만 입주 전 분양권을 전매할 때는 혜택이 없다.

　

출처 : 파란세상

글쓴이 : 보라빛향기 원글보기

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