[스크랩] 주택임대차보호법 개정안

전세금 '우선변제' 제대로 알아야 보호받는다

아시아경제 2008-08-12 09:32:50

지난 2001년 이후 7년만에 전(월)세 보증금을 우선변제 받을 수 있는 세입자의 범위와 변제금이 확대된다.

전세금 우선변제는 경매 등으로 살던 집이 다른 사람에게 넘어갈 경우 다른 채권에 우선해 소액 세입자의 보증금을 보호하기 위한 조치다.

특별법 성격의 주택임대차보호법을 통해 민법상 채권에 속하는 전ㆍ월세 보증금을 다른 물권(저당권ㆍ점유권ㆍ소유권ㆍ지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ유치권)에 우선해서 보장해주겠다는 것이다.
　
하지만 전세금 우선변제금액이 늘어났다고 해서 당장 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 또한 권리 위에 잠 자는 세입자는 절대로 보호받지 못하기 때문에 반드시 알아둬야 할 것이 있다.
　
◇ 우선변제 받기 위한 '3'+'1' = 세입자가 전세 계약이후 전입신고(점유)를 하고 관할 동사무소나 등기소에서 확정일자를 받아두지 않으면 우선변제 요건이 성립되지 않는다.

전입과 점유(거주), 확정일자 중 단 한가지도 빠뜨려선 안된다. 만약 중간에 전세 보증금이 증액되면 증액계약서에 다시 별도로 확정일자를 받아둬야한다.
　
이 세가지와 더불어 기억해야 할 것이 배당요구다. 법원이 경매 신청자의 요구에 따라 기입등기를 하고 경매를 진행할 경우 세입자에게 정해진 기한내에 배당신청 할 것을 요구한다.

이때 전세계약서를 첨부해 법원에 권리신고와 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있다. 전입과 확정일자가 있다하더라도 배당요구가 없으면 법원으로부터 보증금을 돌려받을 수 없다.

배당요구는 통상 경매기입등기로부터 2∼3개월내에 해야하는데 반드시 배당요구종기일을 확인해 준비해야한다.
　
◇ '우선변제'와 '최우선변제' = 주택임대차 보호법 시행령이 개정되면 우선변제를 받을 수 있는 임차인 범위는 서울과 경기 등 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금 4000만원 이하인 임차인에서 6000만원 이하로 늘어난다.

광역시는 3500만원 이하에서 5000만원 이하로, 나머지 지역은 3000만원 이하에서 4000만원 이하로 각각 증액된다.
　
최우선변제는 수도권 과밀억제구역은 1600만원에서 2000만원으로, 광역시는 1400만원에서 1700만원으로, 나머지 지역은 1200만원에서 1400만원으로 각각 늘어난다. 최우선변제 금액까지는 확정일자가 없어도 보증금을 돌려받는다.
　
한편 저당권의 담보설정일, 낙찰금액에 따라 우선변제와 최우선변제 금액이 달라질 수 있다는 점도 간과해서는 안된다.

예를 들어 선순위 근저당 담보설정일이 시행령 개정일 이전이라면 개정일 이후 전입한 서울지역 세입자라도 6000만원이 아닌 4000만원을 기준으로 우선변제를 받게 된다.
　
최우선변제의 경우도 낙찰금액에서 경매비용을 뺀 액수(배당가능금액)의 2분의 1 범위에서만 배당을 받을 수 있어 최우선변제액 상한선을 모두 받을 수 없게 되는 경우도 있다.

출처 : 꿈을 만들어가는 join부동산입니다

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