경매와 일반매매의 차이점을 알아보고 어떨 때 경매로 사는 것이 옳은지에 대해 알아보기로 합시다.
1. 사는 곳(장소)
경매와 일반매매의 차이점은 물건을 살 수 있는 곳이 경매는 법원이고 일반매매는 부동산 업소라는 점입니다.
사실 지금은 많이 경매가 대중화되었지만 아직까지 법원에서 경매로 부동산을 낙찰 받지 못한 분들이 많기 때문에 경매를 한다는 것 자체가 아직도 재테크를 해서 바로 돈을 벌 수 있는 것처럼 생각하시는 분들이 많습니다.
하지만 부동산중개업소에서 부동산을 산다고 모두 돈을 벌 수 없는 것처럼 법원에서 경매로 부동산을 낙찰 받는다고 해서 바로 돈을 버는 것이 아닙니다.
오히려 권리분석 잘못하고 낙찰 받았다가 보증금을 날리거나 명도를 못해서 쩔쩔매는 모습을 볼 때 오히려 급매로 일반물건을 사는 것이 더 좋지 않았나 하는 생각이 들기도 합니다.
그러므로 경매는 법원에서 물건을 사고 일반매매는 부동산이나 쌍방합의로 물건을 사는 장소의 차이쯤으로 알고 있어야지 경매를 하면 많은 돈을 벌 수 있다는 착각은 버리는 것이 좋습니다.
2. 인기물건(아파트, 빌라 등)
사람들은 경매로 사면 싸게 살 수 있다고 착각하는데 있습니다. 그러나 정확히 얘기하면 인기물건 즉 현재의 트렌드가 반영된 인기물건은 경매로 절대 싸게 받을 수 없습니다.
오히려 감정가를 넘는 것은 예사이고 시세보다 비싸게 낙찰을 받는다고 하더라도 절대 이상한 것이 아닙니다.
현재 법정에서는 그런 일이 비일비재하게 일어나기 때문입니다.
인기물건은 예를 들면 이렇습니다.
1. 아파트 (아파트라도 아주 사람들이 많이 찾는 아파트)
서울지역의 웬만한 대단지 아파트는 물론이고 경기, 인천 등의 모든 아파트를 포함합니다. 감정가 100% 정도 내외에서 움직이며 혹시 80% 정도까지 유찰이 된다 하더라도 다시 그전 감정가 100%를 넘는 아파트 등이 되겠습니다.
선순위, 대지권 미등기, 지분 경매 등을 포함한 특수물건일 경우는 제외합니다. 이러한 물건은 당연히 많이 떨어지겠죠.
그리고 나 홀로 아파트를 포함한 그리고 시 외곽의 변두리 지역의 아파트 경기지역에서 소외된 지역의 아파트 등은 제외 합니다.
2. 빌라 (재개발 기본계획이 발표된 지역의 빌라들)
재개발 즉 도시기본계획이 발표된 지역을 제외한 지역 및 강남과 가깝고 앞으로 도시기본계획이 나오면 오를 지역의 빌라들이 되겠습니다.
경기도의 웬만한 남부지역 빌라들은 전부 이런 상태이고 경기의 북부지역에서 남양주를 제외한 대부분의 빌라들은 제외합니다.
이런 곳도 감정가 100%정도에 대부분 낙찰이 되며 시세에 근접하거나 오히려 시세보다 비싸게 낙찰되는 일이 비일 비재합니다.
3. 단독주택, 다가구 등
위의 빌라와 크게 다르지 않습니다.
4. 오피스텔을 비롯한 수익성 부동산
서울의 웬만한 오피스텔과 경기도의 5대신도시 그리고 인천지역 그리고 경기도의 웬만큼 큰 도시들의 오피스텔 등이 이렇습니다.
100%까지는 아니나 예전의 50% 내외에서 낙찰되던 것은 이미 예전 이야기가 되었고 70%-80% 가까이 낙찰이 되고 있습니다.
이러한 이유는 경락잔금대출 때문일 수 도 있고 시세를 잘못 조사했을 수도 있고 지역적으로 괜찮은 지역이지만 워낙 물건이 안 나오는 지역일 수도 있습니다.
그러나 대부분은 경매로 사면 싸게 살 수 있다는 믿음 때문일 것입니다.
남의 말만 듣고 그냥 생각 없이 하는 투자, 앞으로 “재개발 지역이니까 오를 것이다 “ 라는 낙관적인 투자, 그냥 부동산을 사는데 많이 알려지 지역이니 안전하지 않겠어? 라고 생각 하는 것이죠.
그러나 투자자 중에서 가장 큰 이유는 경락잔금대출 때문일 것입니다.
정확하게는 실투자금 때문이라고 볼 수 있습니다.
무슨 뜻인지 예를 들어 알아보기로 합시다.
1) 경 매 : 낙찰가 5000만원
2) 일반매매 : 매매가 4500만원
비슷한 부동산이라 가정하고 1)경매의 낙찰가가 2)일반매매의 매매가를 뛰어넘었습니다.
만약 이렇다면 법원에서는 낙찰 받은 사람을 왜 명도, 시간, 집 상태 등 리스크를 감수하고서 법원에서 낙찰을 받을까에 대해 의문을 품을 것이고 심지어 미친놈이라고 욕을 할 수 도 있습니다.
1) 경 매 : 낙찰가 5000만원, 대출 80%(4000 만원 이자 25만원), 월세 (1000만원 25만원)
실투자금 : 5000만원-4000만원-1000만원= 0(취득세, 등록세 등 기타비용 약간)
2) 일반매매 : 매매가 4500만원 전세 3000만원
실투자금 : 4500만원-3000만원=2000만원
그러나 실투자금을 살펴보면 얘기가 달라집니다. 왜냐하면 1)경매로 낙찰을 받았을 경우는 거의 없어 들어가는 돈이 미미하나 2) 일반매매로 샀을 경우는 실투자금이 2000만원이나 되어서 만약 2000만원이 전 재산인 경우 1)의 경우는 계속해서 낙찰을 받으면서 재테크를 할 수 있으나 2)의 경우는 앞으로 할 일이 없어진 것이죠.
게다가 만약 2)의 경우처럼 되었을 경우 어제사서 오늘 오르는 경우라면 얘기는 달라지지만 한참을 기다려도 오를까말까 하는 곳이라면 오히려 집 수를 하나 늘린 것 이외에는 할 일이 없어진 것이기 때문입니다.
그럼 소위 트렌드라는 물건은 어떤 것인지 알아봅시다. 과거에는 아파트가 현재는 빌라가 그 트렌드라 할 수 있습니다.
그러나 재개발이 현재의 트렌드라 하더라도 전국의 모든 물건이 오르는 것은 아닙니다.
소위 인기지역의 인기물건의 경우는 경매로 낙찰을 받더라도 실제 일반매매가를 넘겨야하며 오히려 이럴 경우 일반매매의 급매로 살 경우가 훨씬 유리합니다.
그럼 생각을 한번 해봅시다. 위와 같이 돈이 들어가지 않는 투자법에 의한 투자도 아니라면 무엇일까요? 시세를 모르는 사람이거나 실수요자일 경우이거나 경매컨설팅에 잘못 걸린 초보자일 수도 있습니다.
그러므로 인기지역의 인기물건은 경매로 절대 싸게 살 수 없습니다.
그러므로 인기지역의 인기물건은 실수요자나 돈이 없어서 대출을 많이 받아야 하는 자, 초보인 자 등이 낙찰을 받아야합니다.
그러나 이러한 인기지역의 인기물건은 오히려 일반매매로 사는 것이 더 좋은 방법일 수도 있습니다.
3. 비인기 물건(그 외)
이런 물건이라야 경매가 일반매매보다 싸게 살 수 있다는 일반인들의 생각이 부합되는 것입니다.
이러한 물건을 경매로 산다면 싸게 살 수 있고 가치투자를 할 수도 있으며 리스크도 최소화 할 수 있는 것입니다.
그러나 비인기 물건은 환금성이 약하고 언제 오를지에 대한 확신이 없기 때문입니다.
그래서 사람들이 몰리지 않으며 그래서 경매로 싸게 살 수 있다는 것이죠.
위에서 예를 들은 지역과 정반대의 물건이 될 것이고 이러한 것은 많은 돈이 들어가지 않는다면 경매로 싸게 사서 기다리고 있다가 올랐을 때 파는 전략이 될 수 있을 겁니다.
다만 물건을 살 때 그냥 사는 것이 아니라 자신이 생각할 때 오를만한 호재가 있거나 앞으로 좋아질 지역 등이라 생각하면 장기투자를 염두에 두고 투자를 하면 가장 취약한 비인기 물건의 환금성이 해결 될 수도 있을 것입니다.
비인기 물건의 호재에 관한 것은 시대적 흐름과 저평가에 대한 가치를 볼 줄 알아야 하는데 이러한 것은 교과서에 나오는 것이 아니기에 자신이 공부를 하거나 책이나 인터넷 등을 통해서 알아야 한다는 것입니다.
누가 알려주지 않는다고 불평을 해봐야 소용없습니다.
왜냐하면 사회는 누가 어떤 매뉴얼을 만들어놓고 도서관에서 공부할 수 있도록 만들어준 것은 없으며 어느 누구도 흔쾌히 자신의 노하우를 풀어놓는 사람은 없고 더구나 돈 될 만한 곳의 정보는 가르쳐 줄 수 없는 것이기 때문이죠.
나 같은 하수는 어떻게 해야 그렇게 오를만한 곳에 대해 알 수 없다는 것 또한 그렇습니다.
사회는 학교가 아니기 때문입니다.
비인기 물건의 종류는 인기물건의 반대개념이라고 보시면 됩니다.
4. 권리분석, 명도
부동산은 당연히 권리분석이라는 과정과 명도라는 과정이 필요합니다. 물론 경매는 말할 것도 없고 일반매매도 당연히 권리분석만큼은 필요합니다.
부동산의 권리분석은 일반적으로 낙찰 후 권리에 심각한 영향을 주기 때문에 철저히 분석해야 합니다.
분석이라는 과정이 필요하지만 일반적으로 경매정보 사이트에서는 웬만해서는 다 특수물건이라는 표시를 해줍니다.
물건을 잘 살펴보면 선순위가처분, 법정지상권, 예고등기, 선임차인 등이 잘 보이도록 표시되어 있습니다.
그러므로 이러한 물건에 입찰을 할 경우 사전에 권리관계를 잘 조사하여야 한다는 얘기입니다.
이러한 경매의 권리분석은 다음에 알아보기로 하고 일반매매 시 권리분석에 관해 알아보기로 하죠.
일반매매 시 등기부등본상에서 근저당권만 있어도 일반인들은 기겁을 할 정도였는데 그래도 요즘은 경매가 대중화 되어서 그런지 그 정도는 아닙니다.
하지만 일반인이 매매 시 근저당이나 가압류는 잔금 치르기 전까지 말소하는 조건이나 미리 채권최고액(최초 저당금액에 130% 정도를 곱한 금액으로 등기부상에서는 최초 저당금액만 나타나고 현재 상황에 대해서는 확실히 알기 위해서는 해당은행에 알아보면 됨)을 말소시키거나 잔금 시 법무사에게 맡기고 등기이전과 동시에 모든 권리를 말소시킵니다.
그러나 토지별도등기와 같은 것은 건물등기부에 표시만 되어있고 건물등기부에 그 권리관계가 나타나지 않기 때문에 쉽게 넘어갈 수 있는 등기표시로서 별로 신경 쓰지 않고 넘어가는 경우가 많습니다.
우선 일반매매 시 토지별도등기가 있다면 말소되는지의 여부를 알아보아야 합니다.
이것은 우선 토지등기부등본을 떼어보면 알 수 있는데 빌라의 경우 자신이 사려고 하는 빌라의 호수별 지분포기가 있으면 괜찮습니다.
그러나 그러한 내용이 없고 근저당이나 가압류가 걸려있다면 해당은행에 전화를 걸어 호실별로 말소가 되는지에 관해 알아보아야 합니다.
가끔 토지별도등기가 있는데 해당 호실별로는 말소시켜주지 않고 해당은행에서는 101호부터 402호 8가구 전체가 전부 말소시켜야 한다는 말을 한다면 매매를 포기하여야 합니다.
왜냐하면 이러한 경우 101호부터 402호까지 전부 합의를 시켜야하는 어려움이 있으며 심지어 자신의 빌라가 토지별도등기가 있다는 내용조차 모르는 사람이 있기 때문에 만약 이러한 경우라면 설득조차 힘들 수 있습니다.
이러한 경우 이자를 내지 않는 것은 당연할 수 있으며 나중에 8가구 전체가 경매 집행될 수도 있기 때문입니다.
일반매매시 대지권이 제대로 있는지 알아보아야 합니다.
재개발 빌라를 사려고 보다보면 대지권이 없는 물건을 만나게 됩니다. 대부분은 표제부에 대지권이 있는 물건이 대부분이지만 만약 대지권이 없고 건물면적만 나와 있다면 대지권이 있는지 없는지에 관해 알아보아야 합니다.
알아보는 방법은 토지등기부등본을 떼어보면 알 수 있습니다. 토지등기부를 떼어봐서 사려는 곳의 지분이 소유자의 이름으로 토지대지권이 나뉘어져 있다면 그것이 대지권으로 보아도 무방합니다.
예를 들어 “
만약 이런 식이 아니라 다른 사람의 이름만 나와 있거나 국유지, 시유지 등의 경우라면 그것은 건물만 사게 되는 경우가 됩니다. 그러므로 꼭 대지권이 없는 물건의 경우는 관련지번을 떼어보아야 할 것입니다.
아파트와 같은 경우도 국가소유의 땅에 아파트를 지어 대지권이 없는 아파트도 있습니다. 물론 이러한 아파트도 건물만 사게 되는 경우입니다.
명도는 경매의 경우는 다음에 언급하기로 하고 일반매매의 경우는 문제가 되는 경우가 없으나 가끔 알림방 등을 통해 내놓은 매물을 거래 시 명도소송을 하여야 할 경우가 있습니다.
부동산 벼룩시장을 통해서 할 경우 집을 보여주는 것을 일일이 집주인이 해야 합니다.
하지만 지방에 있거나 사는 곳과 멀리 집이 있을 경우 집을 보여주기가 쉽지가 않죠. 그렇기 때문에 열쇠를 화분이나 가스점검대 등에 두거나 번호 키를 알려주는 경우가 있습니다.
그렇지만 집을 보겠다는 핑계로 아니면 청소를 미리 해야 한다는 핑계로 미리 집 열쇠나 번호 키를 알려달라는 경우가 있습니다.
이럴 경우 잔금을 치루기 전인데도 불구하고 입주하는 경우가 가끔 있습니다.
그래도 잔금이라도 주면 모를까 돈이 없다며 차일피일 미루고 만약 젊은 사람이 계약했는데 거동 못하는 노인네만 들어와 살고 있다면 난감한 문제가 아닐 수 없습니다.
5. 대출
일반적으로 대출은 아파트를 빼고는 경매가 일반매매보다 더 많은 금액이 더 좋은 조건에 나옵니다.
일반매매의 단점은 아파트를 빼고 감정가가 일정하지 않는다는 것이 단점입니다.
대출액이 계량적으로 이것은 지금 매매가가 얼마이기 때문에 여기에서 60%까지 나온다. 라고 단정할 수가 없습니다.
그래서 대출은 경매로 받는 것이 일반매매보다 유리합니다.
위에서와 같이 경매로 낙찰을 받고 대출을 일으킨다면 일단 대출을 얼마 받을지 알 수 있으며 실투자금이 얼마 안 들어간다는 장점이 있는 것입니다.
수도권을 기준으로 봤을 때 경락잔금 대출의 비율은 이렇습니다.
오피스텔이나 다세대주택을 경매로 낙찰 받는다면 감정가의 80%나 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 낙찰을 받습니다.
아파트는 DTI, LTV 때문에 경매로 낙찰 받는다고 하더라도 감정가의 최대 60%를 넘지 못합니다.
상가는 감정가 대비 60%까지 떨어졌을 때 그것에 최대 80%까지 가능 합니다.
다가구는 워낙 많은 방들이 있어서 방빼기를 하면 답이 안 나옵니다. 하지만 방빼기를 하지 않고 대출을 해주는 경우도 있습니다.
기타 부동산은 각각 물건에 따라 다릅니다.
위의 물건에 대한 예들도 사안에 따라 지역에 따라 언제든지 변하고 바뀔 수 있습니다.
6. 정해진 구역, 기간
재개발 지역이 있다고 칩시다. 그리고 재개발 구역에 대한 발표가 임박했다고 칩시다.
그러한 곳은 가격이 어제 다르고 오늘 다릅니다. 그렇기 때문에 이러한 곳을 경매의 물건을 기다리면서 일반매매로 사지 않고 기다리는 것은 현장 감각이 떨어지는 것입니다.
일반적으로 부동산을 경매를 통해서 배운 사람이나 초보자인 경우 대개 경매만을 바라봅니다. 그렇기 때문에 큰 흐름을 놓치는 경우가 있습니다.
구역에 대한 발표가 임박했을 경우는 매매가가 급등하는 계기가 되므로 아무리 경매가 싸더라도 일반물건을 매매하는 것이 훨씬 유리하며 경매로 사는 것은 훨씬 불리합니다.
경매는 낙찰을 받았다고 하더라도 채권최고액이 적을 경우 취하가 되기도 합니다.
그러므로 오히려 경매취하작업을 하는 것이 나을 수 있습니다.
경매의 경우는 장기간 돈이 적게 들고 급등하지 않는 지역이 나으며 일반매매의 경우 돈이 많이 들어가거나 적게 들어가거나 급등하는 지역에는 유리하다는 것입니다.
그러므로 경매와 일반매매는 그때마다 물건별로 사안별로 나눠서 공략하는 전략을 짜야 하는 것입니다.
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