Ⅴ. 상가임대차 보호법

샬롬

 

Ⅴ. 상가임대차 보호법

1. 제정목적

  상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적․경제적 약자인 상가건물임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하기 위해 제정된 것이다.

  정부는 2001. 12. 29.(법률 제6542호)에 상가건물임대차보호법을 공포하여 2003. 1. 1.부터 시행하게 되었다. 동 법률은 부칙 제1항에서 시행일을 2003. 1. 1.로 정하고 있으나 법률의 일부조항은 부칙 제2항 단서에 의하여 시행일 이전에 체결된 임대차계약에 대해서도 적용된다.

  국회 법제사법위원회는 건물의 임대차에서 일반적으로 경제적․사회적 약자인 임차인들이 임대료 인상문제, 임대인의 해지권한 남용, 월세 산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없다는 점을 지적하고 상가건물의 임대차에서 사회적․경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 동법을 제정하였다고 밝히고 있다.

  2. 적용대상

  가. 대상건물

  상가건물 중 제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 한하여 동법의 보호를 받게 되며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 상가건물의 임대차에 대하여 적용되므로 주택을 임차하여 장사를 하는 경우 보호대상이 되지 못한다. 즉, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하고 주되지 않은 부분을 비영업용으로 혼합하여 사용하는 경우에도 보호대상이 된다.

  영업용과 주거용이 혼재하는 경우, 임차인이 동법과 주택임대차보호법의 요건을 각각 모두 구비했다면 어떤 법으로 보호되는냐는 애초 임대차계약의 목적이 영업이냐 아니면 주택이냐에 의해 판단되어져야 할 것이다.

  또한 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 상가임대차의 경우에는 동법의 보호를 받지 못하는데 위 법 시행령에 의하면 서울특별시는 24,000만원, 광역시(군․인천광역시를 제외)는 15,000만원 범위내에서 보호된다.

 

  나. 적용범위

  제2조 제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 1/100의 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다(제2조 제2항).

  여기서 환산보증금을 기준으로 한다는 것은 월 단위의 차임이 있을 경우에 이를 모두 보증금으로 환산해 평가해야 한다는 것이며, 그 환산방법은‘보증금+월세×(100 ÷1)’을 한다.

  그러나 일시선불금이나 권리금 등은 보증금으로 환산하지 않는다.

<표5> 상가의 보증금과 권리금의 관계

보증금			권리금
일정 금액 이하 영세 상가	경매	매매	청구가능	청구불가
	1.입주+사업자등록신청   +(확정) 2.소액보증금은 경락가   1/3이내에서 최우선   변제 3.등기없이 확정일자   순위로 보호 4.경락인에게 5년 영업   보장청구	1.입주+사업자등록   =새 주인에게     보증금청구 2.남은 계약기간   영업보장 3.1년 단위로 5년  까지 연장청구가	1.신축건물   바닥권리금 2.계약기간 내  주인사정으로  퇴거시 3.반환 특약시	1.양도 권리금 2.계약기간 내 임차인   사정으로 퇴거시 3.권리금 회수의 협조   특약시 4.공사업자에게 준 때 5.집주인이 바뀌었을 때   (전주인에 손해배상   청구 가능)
그외 상가	1.전세권등기로 보호 2.등기순서로 보호	등기있어야 새 주인 에게 보증금청구 및 남은 기간 영업가능	상임법에서도 권리금은 보호되지 않음

  다. 적용시기

  동법은 ‘2003년 1월 1일 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조 (대항력), 제5조(우선변제권) 및 제14조(최우선변제권)의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다’ 라고 규정되어 있다.

  따라서 상가건물이 경매로 진행된다면 기왕에 근저당권이 설정된 상가건물을 임차한 경우에는 대항력을 취득할 수 없는 결과가 되며, 확정일자에 의한 우선변제권도 선순위의 제한물권자 보다는 순위에서 앞서지 못한다.

 

  라. 미등기전세에의 준용

  이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다(제17조).

  마. 일시사용을 위한 임대차의 부적용

  이 법은 일시사용을 위한 임대차 혹은 사용대차 등 정당한 임대차의 요건을 갖추지 않았음이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다(제16조).

3. 임대차기간 보장

  가. 임대차기간의 최소한

  기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(제9조 제1항). 예컨대 6개월의 계약기간을 정했더라도 4개월이 경과된 시점에서 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다.

  계약은 1년씩 연장되며, 최대 5년까지 가능하다. 한 번 연장되면 다시 1년 동안은 계약을 해지할 수 없다. 이렇게 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 동법 제11조에서 규정한 한도 내에서 증감을 청구할 수 있다.

  다만, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다(제9조 제2항).

 

  나. 임차인의 계약갱신 요구권

  임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다(10조2항). 다만, 예외적으로 다음 각호의 1의 경우에는 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있다(제10조 제1항).

  ①임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  ②임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우

  ③쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  ④임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우

  ⑤임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

  ⑥임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

  ⑦임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

  ⑧기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

  다. 계약갱신요구권의 최장기간

  임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다(제10조 제2항).

  라. 계약의 갱신

  임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지의 기간내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(제10조 제4항). 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다(제10조 제5항).

  이렇게 묵시적으로 갱신된 임대차계약에 대해 임대인인 건물주는 임대차의 종료를 주장할 수 없으나, 임차인은 언제든 임대차계약의 해지를 할 수 있도록 해서 임차인의 권리를 두텁게 보호하고 있다.

  마. 전대차의 준용

  계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환시 산정율의 제한규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용된다. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임대인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(법 제13조).

4. 대항력

  가. 발생요건

  동법은 ‘대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 아니하는 임대차에 대하여’(법 제2조) “ … 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물을 인도 받고, 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다”고 규정하였다(법 제3조 제1항).

  동법의 적용을 받는 상가건물을 임차하는 경우 그 등기가 없는 경우에도 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청을 등기신청행위와 동일하게 취급하여 인도 및 사업자등록의 신청일 다음날부터 등기부에 기재된 것과 동일한 효력을 부여함으로서 동법의 보호대상에 해당되는 임대차는 전세권설정등기를 할 필요성이 없어졌다. 만약 건물의 인도일자와 사업자등록신청일자가 같은 경우도 효력은 다음날부터 발생함은 명백하지만, 반면 사업자등록신청일자가 빠르고 인도일자가 늦은 경우에 문제가 되는데 이는 현재까지 판례가 없으나 인도일자가 늦은 경우는 인도받은 당일부터 효력이 발생하는 것으로 보아야 할 것이다.

  또한 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 규정하고 있다(법 제4조).

  나. 범위

  임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(제3조 제2항)고 규정하고 있으므로 상가임차인으로서는 임차하고 있는 기간 동안에 상가건물이 제3자의 소유로 이전되더라도 기왕의 임대차계약에 대한 사안에 관하여 새로운 임대인에게 주장할 수 있게 되므로 임대인이 변경되지 아니한 것과 동일한 효과가 있다.

 

  다. 효력

  임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다(제8조).

  대항력을 갖춘 임차인이 경락인에 대하여 5년간의 계약갱신청구권의 행사 여부에 관하여 위법에서는 연장청구권의 규정이 없으나, 대항력의 법적효력에 비추어 경매에서의 경락인은 임대차관계에 관한 한 임대인의 지위를 승계하여 전 소유자의 의무를 부담하게 되므로 기왕의 임차인의 임대차계약갱신청구를 거부할 수 없다고 보여지나 향후 판례의 입장을 주시해야 할 것이다.

5. 우선 변제권

  가. 행사요건

  임차인이 동법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 상가건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(제5조 제2항). 동법의 경우에 임차인은 반드시 사업지를 관할하는 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 한다.

  한편, 파산법이나 회사정리절차법 등에서는 별제권이 인정되지 않아 여전히 일반채권으로 취급되어 처리되어져야 할 것이다.

  나. 효력

  효력의 발생은 건물의 인도와 사업자등록신청 및 확정일자를 모두 충족되어야 한다. 한편, 위 우선변제권에 의해 배당이 확정된 경우에 건물임차인은 임차건물을 경락인에게 인도하지 아니하면 위 배당금을 수령할 수 없다(제5조 제3항). 이는 보증금반환채권이 정지조건부채권이기 때문이다.

  다. 범위

  우선변제권을 인정되는 보증금의 범위는 서울특별시는 24,000만원, 수도권 과밀지역은 19,000만원, 광역시(군․인천광역시는 제외)는 15,000만원, 그 밖의 지역은 14,000만원이다.

<표6> 소액보증금의 일정액 보호

구분	보호대상	우선변제 받을 보증금의 범위(이하)	보증금 중 우선 변제받을 액수(이하)
서울특별시	24,000만원	4,500만원	1,350만원
과밀억제권역(서울특별시 제외)	19,000만원	3,900만원	1,170만원
광역시(군지역 및 인천광역시 제외)	15,000만원	3,000만원	900만원
그 밖의 지역	14,000만원	2,500만원	750만원

  라.  경매신청권

  임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제 41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(제5조 제1항).

  따라서 임대인은 임차인에 대해 임차보증금과 건물의 인도와의 동시이행의 항변권을 주장하지 못한다.

  마. 임차권등기명령 신청

  임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 ․ 지방법원지원 또는 시 ․ 군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(법 제6조).

이에 대한 사항은 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 대한 규정이 적용된다. 따라서 임차권등기가 된 상가건물에 대해 임차인이 건물을 인도해 주었으나 그 후 다른 임차인이 임차한 경우 후에 새로 들어온 임차인은 동법에 의한 어떠한 보호도 받을 수 없다.

6. 최우선변제

  가. 요건

  임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 대항력 발생요건을 갖추어야 한다(제14조 제1항).

  이는 일정액을 정해 사회적 약자를 구별하고 이들의 경제 상태를 최소한으로 유지할 수 있도록 하기 위한 취지이며, 담보물권을 취득하려는 자나 일반 채권자는 사전에 보증금 중 일정액을 보호해 주려는 제도적 취지를 잘 이해하고 이를 미리 예상한 후 법률행위를 할 수 있는 사전적 준비와 분석능력이 충분히 있다고 보고 그와 같은 부담을 지우는 것이다.

  나. 범위와 기준

  최우선변제권 인정되는 소액보증금의 범위는 서울특별시는 4,500만원(1350만원), 수도권 과밀지역은 3,900만원(1170만원), 광역시(군․인천광역시는 제외)는 3,000만원(900만원), 그 밖의 지역은 2,500만원(750만원)이다.

  이와같이 보증금 중 일정액의 규모는 담보물권이 설정된 시점을 기준으로 판단하는 것으로서 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다(제14조 제3항).

  또한 하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다(령 제7조)

7. 차임 증감 청구권

  차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.

  그러나, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율 즉 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못하며(제11조 제1항),  임대차계약을 체결하거나 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이 지나야 가능하다(제11조 제2항).

  또한 임대보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 연1할5푼의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다(법 제12조, 동법 령5조).

8. 자료요청권

  건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이 때 관할 세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다(법 제4조). 다만 위 열람 등을 위해서는 이해관계자임을 증명하는 서류를 제출하여야 한다.

<표7> 이해관계인의 범위

이해관계인의 범위	입증방법
1. 당해 상가건물의 임대인 및 임차인	임대차계약서
2. 채권 또는 채무 관계에 의해 당해 상가건물의 등기부등본에 기재된 권리자	등기부등본 등 권리를 입증할 수 있는 서류
3. 열람 또는 제공과 관련해서 법원의 판결을 받은 자	판결문
4. 위 1, 2호의 자가 부재자인 경우 민법 제22조의 규정에 의한 재산관리인	입증서류
5. 제1호 내지 제4호에 준하는 자로서 이해관계가 있다고 세무서장이 인정하는 자	입증서류

<표8> 이해관계인의 입증방법과 열람범위)

이해관계인의 범위	이해관계인의 입증방법	열람․제공의 범위
임대인	임대차계약서	임대차계약 상대방인 임차인의 사업자등록 등에 관한 사항
인대인의 재산관리인	입증서류
임차인	임대차계약서	당해 임차인에 관한 등록 사항 등
임차인의 재산관리인	입증서류
채권 또는 채무 관계에 의해 당해 상가 건물의 등기부등본에 기재된 권리자	등기부등본 등 권리자임을 입증하는 서류	당해 상가건물의 임차인에 관한 등록사항 등
채권 또는 채무 관계에 의해 당해 상가 건물의 등기부등본에 기재된 권리자의 재산관리인	입증서류
열람 또는 제공과 관련해 법원의 판결을 받은 자	판결문	문서에 명시된 범위
세무서장이 필요하다고 인정하는 자	입증서류	이해관계 범위의 등록 사항 등

9. 강행규정 등

  일반적으로 계약은 자유가 원칙이나, 동법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없으므로 당사자의 의사표시는 배제된다(제15조)

  또, 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 다만 대항력의 규정,보증금의 회수규정,보증금 중 일정액의 보호규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대해서는 그 효력이 없다.

10. 맺음말

  서민의 주거생활의 안정을 위해 민법의 특례규정으로 제정된 주택임대차보호법이 그 취지에 따라 제도적으로 정착단계에 이르렀으나, 경제적․사회적 약자인 상가건물임차인들이 각종 형태의 불이익을 감수하고 있음에도 불구하고 사회적으로 보호받기 위한 법적 보호장치가 없다는 국민들의 공감대가 형성되어 2002. 12. 6. 국회 법제사법위원회는 여러개의 의원입법으로 발의된 상가건물에 대한 임대차보호법률안을 단일안으로 수정, 본회의에 상정하였고, 국회 본회의는 이 법률안을 의결하여 사회적, 경제적 약자로 인식되는 상가임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위해 상가건물임대차보호법을 탄생시킨 것이다.

  이렇게 탄생된 상가건물임대차보호법의 시행으로 상가건물의 임차인인 상인들의 지위가 동법 시행 전에 비하여 상당히 견고해 진 것은 부정할 수 없는 사실이나 보완장치를 마련하지 않은 채 동법이 강행됨으로 인해 지금까지 문제시된 상가임차인의 각종 피해 사례가 계속하여 발생하는 등 개선의 조짐이 보이지 않아 앞으로도 법률 자체에 대한 재고와 개정의 필요성이 제기된다.

  동법과 시행령의 문제점은 대표적으로 시행령에서 정한 일정 금액 이하의 임대료인 경우에만 동법의 적용대상이 된다는 점과 기존 계약자에 대한 보호장치가 전무하다는 점이다. 즉 동법은 기존 계약자가 다시 계약할 때부터 법 적용을 받게 되므로 상가건물주들이 기존 계약자들의 계약갱신 요구를 거절할 때에는 대처방법이 없게 되며, 설사 계약을 갱신한다 해도 건물주들이 일제히 임대료를 상한선 이상으로 올리면 법적용을 받지 못한다.

  또한 동법은 보증금의 한도액과 보증금 외에 차임이 있는 경우 보증금에 포함시키는 비율, 등록사항 열람제공을 거절할 수 있는 사유, 차임증감청구권과 관련하여 차임을 증가시킬 경우의 그 비율 등 아주 많은 부분을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는 바, 위 위임사항은 동법의 핵심적인 내용과 동법의 실제적인 효력을 좌우할 수 있는 매우 주요한 내용이어서 통상의 입법과는 달리 과도한 부분을 대통령령에 위임하게 하였다.

  한편 동법의 제정취지에 너무 충실한 나머지 과도하게 임차인을 보호함으로서 임대인의 권익침해가 심하다는 것 또한 간과해서는 안 될 것이다. 즉 임차인이 계약을 갱신하여 달라고 요구하였을 경우 임대인은 위 계약갱신요구권에서 열거된 8가지 사항에 해당하지 아니한 경우에는 위 계약갱신 요구를 5년동안 거절하지 못하게 된다. 또 위 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없는 것으로 되어 있는 점도 부동산의 보유관련 등 제반법의 개정 및 제정과 형평에 맞게 수정되어야 할 사항이다.

  그리고 동법은 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에 그 다음날로부터 제3자에 대하여 임대차가 효력을 가지는 것으로 규정하였으므로 결국 건물의 인도와 사업자등록의 신청을 등기신청행위와 동일하게 취급하고 있다. 예컨대 당일 오전에 임대차계약을 완결하고 사업자등록신청을 하였으나, 당일 오후에 소유권이 제3자에게 넘어가 이전등기가 되었거나 저당권설정등기가 되었다면 임차인은 대항력을 상실하게 되는데 동법은 이러한 위험에 대한 담보책임규정이 전부한 상황이다.

  따라서 동법은 사업자등록의 신청과 이에 대한 심사, 보관, 그 기재사항의 진실성 담보 등에 관한 보완장치가 마련되어져 있지 않아 이를 신뢰하고 거래한 국민들을 보호할 제도적 장치가 없어 거래안정을 해 할 가능성이 많고, 나아가서는 상가건물이 경매, 공매에 의한 진행과정에서 이러한 제도가 악용되어 가장임차인들이 대거 등장함으로서 담보권자나 경락인에게 피해를 입힐 수 있는 부작용도 내재하고 있는데 대한 대처방안도 필요하다.

  앞으로 동법이 시행되어 가면서 지금까지 제시된 많은 문제점들이 보완되겠으나 피해가 발생되기 이전에 미리 문제점들을 점검․보완하는 일이 더 중요할 것으로 생각되며, 임대인과 임차인의 이익을 균형되게 조정, 시행되도록 차재에 더욱 연구되어져야 할 것이다.