소액 투자, 발상의 전환으로 대박내기
요즘 부동산 시장이 침체기이다.
이 침체기의 늪에서는 아무리 빨라도 내년 상반기 이후에나 빠져 나올 수 있을 것으로 보인다.
정부에서 여러 대책을 내놓고 있지만 항상 그 실효성에는 의문이 생긴다.
부동산 활성화 방안과 투기 수요 억제 방안을 동시에 추진하려다 보니 엇박자가 나는 웃지 못할 상황도 벌어지고 있는 실정이다.
정부는 세금 완화에 이어 10·21 대책에서 대출 완화 카드를 들고 나왔다.
아직까지는 큰 밑그림만 그려진 상태이지만 투기지역과 투기과열지구의 해제 범위, 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 금융규제의 완화 범위 등이 구체화되면 부동산 시장에 적지 않은 파장을 미칠 것으로 보인다.
경매 시장은 지금이 기회!
경기 불황에다 부동산 침체기인 이 시점이 경매 시장에서는 투자 적기로 보인다.
고금리에 따른 대출 이자부담을 감당하지 못하고 경매 시장으로 유입되는 부동산이 하나 둘씩 늘어나고 있으며, 은행에서도 부실채권을 회수하려는 움직임이 감지되고 있기 때문이다.
경매 시장으로 유입되는 공급 물량이 투자 수요보다 많아지게 되면 당연히 낙찰가율은 떨어지게 되고 메리트 있는 우량 물건을 좋은 가격에 낙찰 받을 확률도 높아지게 된다.
발상의 전환!
오늘은 소액으로 상가를 낙찰 받아 수익을 냈던 사례를 소개하고자 한다.
서울 구로구에 있는 아파트 단지 내에 있는 상가가 경매로 나왔다.
처음부터 그 상가에 관심이 있었던 것은 아니었다. 금천구, 관악구, 구로구 지역에 있는 아파트 및 빌라를 임장가기 위해 물건을 검색하던 중 우연히 발견하게 된 것이다.
상가가 있는 아파트 주변은 전에 몇 번 임장을 통해 나름대로 지역 데이터베이스를 구축하고 있었기에 유동인구 및 현 시세 그리고 지역 사정 등을 어느 정도 파악하고 있었다.
감정가는 1억 1천여만원, 5회 유찰된 물건이었다.
거래가 없어서 정확한 시세파악은 어려웠으나, 대략 월세는 보증금 1000만원에 월 50만원 정도에 형성되어 있었다.
주변 상인들의 진술에 의하면, 상가를 분양받은 사람이 직접 애견샵을 운영하다가 사업 실패로 경매로 나왔다고 했다.
권리 관계도 깨끗하고, 권리금 문제도 해결되었다. 그런데 한가지, 상가에 있어서 가장 중요한 입지조건이 좋지 않았다. 상가의 2층에, 그것도 구석에 위치하고 있었던 것이다.
이 물건은 단지 가격적인 메리트로 접근해야겠다고 판단하고, 인근 지역의 상권을 조사하기 시작했다.
우선 손님이 왕래하는 업종에는 적합하지 않고, 배달을 전문으로 하는 피자, 통닭, 야식 가게 등이 적합해 보였다.
시장 조사를 하던 중 배달만 전문으로 하는 소규모 웰빙식품회사를 알게 되었고, 그 회사와 필자가 생각하는 조건이 맞을 수 있다고 판단하여 입찰에 참여, 3천 5백여만원에 낙찰을 받았다.
명도를 끝낸 후, 이제 처음 사업을 시작하는 웰빙식품회사와 보증금 800만원, 월 40만원에 계약을 하였으며, 향후 회사가 성장하게 되면 보증금 및 월세를 인상한다는 조건을 달았다.
회사는 현재 2개의 분점을 낼 정도로 성장했고, 상가는 보증금 1천 5백만원에 월 60만원씩 받고 있다.
단순 계산으로 2천만원을 투자해서 월60만원씩 받고 있으니, 성공한 투자라고 생각한다.
입지조건이 좋지 않을 뿐만 아니라 아무도 눈여겨 보지 않는 구석진 상가라서, 정보지 상으로만 판단하고 임장을 하지 않았다면 분명 이런 수익은 발생하지 않았을 것이다.
현장에 답이 있다!
필자는 ‘항상 현장에 답이 있다’는 말을 강조한다.
답이 있는 곳으로 가지 않고, 경매 정보지 상으로만 답을 얻으려고 한다면 자신이 원하는 정확한 해답을 절대 얻을 수 없을 것이다.
부동산은 움직이지 않는다. 그러나 부동산을 움직일수 있는 사람을 자신의 부동산으로 움직이게 할 수는 있다.
아무리 가치가 없어 보이는 부동산이라도 그 부동산을 필요로 하는 사람은 반드시 존재한다.
발상의 전환으로 부동산에 접근하고 발품으로 그 부동산에 얽혀 있는 문제를 해결한 후 매수나 임대를 통해 수익을 발생시키는 것.
경매 고수는 단순히 경매 절차만을 잘 아는 사람이 아니다.
부동산을 잘 컨트롤 할 줄도 알아야 진정한 경매 고수가 될 수 있다고 생각한다.
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