[스크랩] 명의신탁의 법률관계

현행 법상 명백히 처벌 규정이 있어도 지켜지지 않는 법 규정이 여럿 있다. 그 중 대표적인 것 중 하나가 ‘부동산실권리자명의등기에관한법률(일명 부동산실명법)’이다.

부동산실명법은 부동산을 실권리자 명의로 등기하도록 함으로써 투기와 탈세를 방지하고 부동산거래의 안정화를 위하여 1995년 도입된 법이다. 이 법이 시행된 지 15년 가량 되지만 부동산 실명법의 정착은 요원해 보인다. 법의 실효성과 관계없이, 헌법재판소는 2007년 7월 조세포탈이나 법령위반의 목적에 관계없이 모든 명의신탁을 금지하고 행정적, 형사적 제재를 가하는 부동산실명법 조항이 헌법에 합치된다고 판단한 바 있다.

공직자들은 ‘청렴한 이미지 제고’를 위하여, 일반 국민들은 ‘감세’를 위하여, 사업가들은 ‘사업체 부도시의 재산확보’를 위하여, 무주택자들은 ‘자산가치 높은 아파트를 청약할 자격 유지’를 위하는 등 다양한 이유로 부동산을 차명으로 등기하게 된다. 신문지상을 통하여 명의신탁으로 보이는 공직자들의 사례를 보거나, 의뢰인들이 비밀스럽게 털어놓는 명의신탁 관련 법률상담을 할 때면 부동산실명법의 실효성에 대하여 다시 생각해보게 된다.

부동산실명법에 의하면 종중 보유 부동산과 배우자 상호간의 명의신탁약정 등 몇 경우를 제외하면 모든 ‘명의신탁약정은 무효’이다.

따라서, 원칙적으로 신탁자를 명의신탁계약이 유효임을 전제로 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구나 이전등기말소청구를 할 수 없다. 그러나, 다른 한편으로는 명의신탁이 무효이기 때문에 수탁자 명의의 소유권이전등기 역시 원인무효의 등기가 된다. 그 결과, 신탁자는 소유권을 회복하게 되고 소유권에 기한 방해배제로써 수탁자 명의의 소유권이전등기말소 또는 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 구할 수 있게 된다. 물론 신탁자가 소유권을 회복하는 과정에서 관계당국이 위법한 명의신탁 사실을 인지하게 되면 이에 따른 행정벌(과징금)이나 형사처벌이 가해질 수 있다.

문제는 수탁자가 자신이 등기명의자임을 기화로 제3자에게 부동산을 매각한 경우이다. 부동산실명법에 의하면, 명의신탁약정의 무효는 제3자에게는 대항할 수 없다. 즉 수탁자가 임의로 부동산을 처분한 경우, 매수인이 명의신탁사실을 알았는지 몰랐는지 관계없이 매수인은 부동산의 소유자가 된다. 명의신탁자가 부동산을 소유권을 되찾기 위해서는 매수인이 적극적으로 수탁자의 수탁부동산 매각을 권유하였거나 수탁자가 저지른 횡령죄의 공범임을 입증하여야 한다. 수탁자와 매수인이 철저하게 함구한다면, 이를 입증하기는 매우 어렵다. 결국 신탁자는 수탁자를 상대로 수탁부동산 매각 대금의 반환만을 구할 수 있게 된다.

그러나, 수탁자가 이미 부동산 매각 대금을 소비해버린 경우에는 그야말로 닭 쫓던 개가 지붕만 쳐다보는 식으로 허탈한 상황이 발생한다. 신탁자는 지푸라기라도 잡는 식으로 수탁자 명의의 부동산을 조사해 보지만, 신탁자를 통해 명의신탁을 학습한 수탁자 역시 명의신탁의 방법으로 재산을 은닉하였다면 그 모든 조사는 허사로 돌아간다.

명의신탁의 폐해는 단순히 금전적 손실에서 끝나지 않는다. 명의신탁을 할 때, 보통 누구의 명의를 빌리는가. 아무리 절친해도 피 한 방울 안 섞인 친구에게 부동산을 맡기는 경우는 거의 없다. 친부모나 장인, 장모, 형제, 자매들이 명의신탁의 수탁자가 되는 것이 대부분이다.

명의신탁 부동산을 되찾기 위해 형제 또는 자매를 형사 고소하는 그 순간 피로 맺어진 가족관계는 깨어지게 된다. 수탁자가 처음 명의를 빌려 줄 때는 선의에서 명의를 빌려주겠지만, 수탁자 명의로 부동산이 등기되는 순간 수탁자는 온갖 유혹에 빠지게 될 것이다.

좋은 물건을 보면 그것을 가지고 싶은 욕심이 생기는 것이 인지상정이다. 형제, 자매, 부모, 자식의 코 앞에 돈 다발을 쌓아 두고 인내심을 발휘하여 지켜보고 있으라고만 하는 것, 너무 지나친 기대가 아닐까.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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