"장사는 1층에서 해야한다"는 격언이 있다.
이런 금언이 생긴 이유는 전체상가에서 가장 손님의 입출입이 자유로운 구조적인 이유때문이다.
그러나 단순히 손님의 입출입이 자유로운 잇점때문에 1층이 유리한것일까? 가외적인 이야기기는 하지만, 권리금 형성과 점포를 정리할 경우에도 1층은 소위 말하는 환금성이 좋기 때문에 사람들은 1층을 선호하는 것이다.
이렇게 좋은 1층은 어떤 업종이나 다 무방한 것일까?
우선 1층은 보증금, 권리금, 월세등이 타층수에 비해 월등하게 높은 관계로 희망하는 면적만큼을 운영하려면 상당한 수익마진이 보장되지 않으면 운영이 어려운 단점이 있다.
따라서 이런 1층에 시설대여업이나 매출단가가 시간제로 운영되는 서비스업(예:당구장 등)과 같은 업종은 매출의 한계로 인해 들어서기 어려운 경제적인 이유를 가지고 있다
이런 1층의 한계를 잘 극복하기 위해서는 시각적인 요인이 강한 디스플레이를 필요로하는 이동통신 업종이나. 매출에 시간적 한계를 극복할 수 있는 판매업종등이 유망한 업종이다.
판매업종은 1시간에도 비교적 제한없는 매출을 올릴 수 있지만, 시간제한적 서비스업종이라면 매출에 상당한 제약이 필요해지기 때문에 운영유지에 어려움이 따른다고 할 수 있다.
반면에 고가의 서비스를 제공하는 업종이라면 1층의 경제적 매출한계를 업종이 가진 특수성으로 뛰어넘을 수가 있다.
대표적인 예가 안경점인데 안경산업은 고마진과 보급형 제품외에도 고가의 안경매출로 인해 단순하게 볼때는 판매업종인듯 보이지만 실제로는 고객의 욕구를 심리적 경제적으로 만족시키는 서비스업종의 성격이 강하다.
위에서 설명한 바와 같이 구매충동을 일의키기 쉬운 의류, 악세사리, 화장품, 이동통신, 귀금속등과 같은 업종과 안경점과 같은 업종이 1층과 어울리는 이유가 있다고 할 수 있겠다.
반면에 2층이나 3층은 1층에 비해 보증금, 임대료및 권리금이 비교적 싼 장점이 있는 반면에 고객의 입출입이 자유롭지 못한 단점이 있다.
이런 2층과 3층은 소비자의 소비패턴이 목적형소비로 이루어지는 업종이어야 운영타당성이 있다고 할 수 있다.
2,3층에 고객의 구매충동을 일의켜야 매출이 유리한 업종이 들어선다면 기본적인 업종선정에서 잘못된 선택을 하고 있는 셈이다.
따라서 1층과는 컨셉이 다른 목적형 소비가 이루어지는 서비스업종이 어울리게되며 이런 업종의 특성과 2,3층의 싼보증금과 임대료가격은 상호보완적인 요소로 인해 필요면적만큼의 매장구성이 용이하게 되는 점도 있다.
즉 1층에서는 어려운 노래방, 당구장, 커피숍, 만화방등이나 다중소비형 패스트푸드음식점 등이 들어설 수 있는 여건이 형성되는 것이다.
이런 2층의 장점과 1층의 장점을 잘 혼합하여 놓은 것이 1층과 2층을 함께 구성한 복합매장이다.
롯데리아나 KFC등과 같은 업종은 1층으로만 구성하기에는 발생된 매출이익을 다시 임대료로 지불하고 나면 정작 실속없는 장사를 하기 쉽지만, 전략적으로 1층의 고객 출입의 편리성을 포기하기 어려운 업종중 한가지 이다.
이런 업종들은 1층의 고객의 유입매장과 2층의 서비스매장의 복합운영으로 위에서 설명된 경제적 단점을 극복한 대표적인 사례라고 할 수 있다.
이런 2층과 3층의 고객 유동의 동선은 엘리베이터를 이용하기보다는 주로 계단을 이용하는 특징이 있으므로 계단의 경사는 업종구성에 있어서 반드시 체크해야할 중요한 항목이라 할 수 있다.
특히 2층과 3층의 경우에는 건물의 후면에 계단출입구가 있어서는 절대불가적인 조건이며, 1층매장과 같은 전면부에 2층으로 유입할 수 있는 계단 출구가 있어야만 한다.
4층과 5층등과 같은 비교적 심리적인 계단접근이 어려운 층들은 유동동선이 엘리베이터로 유입되는 특징을 가지고 있다. 따라서 이런 업종들은 필요성에 의한 업종구성이 적합하다고 할 수 있다.
즉 2층이나 3층과는 또다른 필요성이 강하게 대두되는 학원, 고시원등과 같은 업종이 어울리는 이유가 여기에 있다고 할 수 있다.
경제적인 측면에서는 1층과의 큰 가격차이와 함게 2,3층보다는 다소 저렴하게 공간을 확보할 수 있는 잇점으로 인해 2층과 3층에 연관된 업종들이 상층부로 올라가는 경향을 보일 수도 있다.
소비 필요성이 강하게 대두되는 업종이외의 업종이 고려될때는 공간확보의 중요성이 필요한 업종이나 매장월세보다 인테리어적인 비용투자가 큰 업종들이 유리하다고 할 수 있다.
지하층은 건물의 특성상 특수한 매장으로 구성되지 않는 한 2층과 3층과 같은 비슷한 여건을 가지고 있으면서도 채광이나 환기적인 측면, 그리고 심리적 접근성이 오히려 2,3층 보다 떨어지는 단점이 있다.
따라서 지하층의 경우 소음유발업종등과 같은 노래방이나, 지역여건등을 고려한 통매장의 중대형 슈퍼마켓등이 적합한 부분이라 할 수 있으며, 지하층에 업종을 구성할 시에는 다른 층보다 환기와 채광적인 여건을 충분히 고려해야만 한다
이런 금언이 생긴 이유는 전체상가에서 가장 손님의 입출입이 자유로운 구조적인 이유때문이다.
그러나 단순히 손님의 입출입이 자유로운 잇점때문에 1층이 유리한것일까? 가외적인 이야기기는 하지만, 권리금 형성과 점포를 정리할 경우에도 1층은 소위 말하는 환금성이 좋기 때문에 사람들은 1층을 선호하는 것이다.
이렇게 좋은 1층은 어떤 업종이나 다 무방한 것일까?
우선 1층은 보증금, 권리금, 월세등이 타층수에 비해 월등하게 높은 관계로 희망하는 면적만큼을 운영하려면 상당한 수익마진이 보장되지 않으면 운영이 어려운 단점이 있다.
따라서 이런 1층에 시설대여업이나 매출단가가 시간제로 운영되는 서비스업(예:당구장 등)과 같은 업종은 매출의 한계로 인해 들어서기 어려운 경제적인 이유를 가지고 있다
이런 1층의 한계를 잘 극복하기 위해서는 시각적인 요인이 강한 디스플레이를 필요로하는 이동통신 업종이나. 매출에 시간적 한계를 극복할 수 있는 판매업종등이 유망한 업종이다.
판매업종은 1시간에도 비교적 제한없는 매출을 올릴 수 있지만, 시간제한적 서비스업종이라면 매출에 상당한 제약이 필요해지기 때문에 운영유지에 어려움이 따른다고 할 수 있다.
반면에 고가의 서비스를 제공하는 업종이라면 1층의 경제적 매출한계를 업종이 가진 특수성으로 뛰어넘을 수가 있다.
대표적인 예가 안경점인데 안경산업은 고마진과 보급형 제품외에도 고가의 안경매출로 인해 단순하게 볼때는 판매업종인듯 보이지만 실제로는 고객의 욕구를 심리적 경제적으로 만족시키는 서비스업종의 성격이 강하다.
위에서 설명한 바와 같이 구매충동을 일의키기 쉬운 의류, 악세사리, 화장품, 이동통신, 귀금속등과 같은 업종과 안경점과 같은 업종이 1층과 어울리는 이유가 있다고 할 수 있겠다.
반면에 2층이나 3층은 1층에 비해 보증금, 임대료및 권리금이 비교적 싼 장점이 있는 반면에 고객의 입출입이 자유롭지 못한 단점이 있다.
이런 2층과 3층은 소비자의 소비패턴이 목적형소비로 이루어지는 업종이어야 운영타당성이 있다고 할 수 있다.
2,3층에 고객의 구매충동을 일의켜야 매출이 유리한 업종이 들어선다면 기본적인 업종선정에서 잘못된 선택을 하고 있는 셈이다.
따라서 1층과는 컨셉이 다른 목적형 소비가 이루어지는 서비스업종이 어울리게되며 이런 업종의 특성과 2,3층의 싼보증금과 임대료가격은 상호보완적인 요소로 인해 필요면적만큼의 매장구성이 용이하게 되는 점도 있다.
즉 1층에서는 어려운 노래방, 당구장, 커피숍, 만화방등이나 다중소비형 패스트푸드음식점 등이 들어설 수 있는 여건이 형성되는 것이다.
이런 2층의 장점과 1층의 장점을 잘 혼합하여 놓은 것이 1층과 2층을 함께 구성한 복합매장이다.
롯데리아나 KFC등과 같은 업종은 1층으로만 구성하기에는 발생된 매출이익을 다시 임대료로 지불하고 나면 정작 실속없는 장사를 하기 쉽지만, 전략적으로 1층의 고객 출입의 편리성을 포기하기 어려운 업종중 한가지 이다.
이런 업종들은 1층의 고객의 유입매장과 2층의 서비스매장의 복합운영으로 위에서 설명된 경제적 단점을 극복한 대표적인 사례라고 할 수 있다.
이런 2층과 3층의 고객 유동의 동선은 엘리베이터를 이용하기보다는 주로 계단을 이용하는 특징이 있으므로 계단의 경사는 업종구성에 있어서 반드시 체크해야할 중요한 항목이라 할 수 있다.
특히 2층과 3층의 경우에는 건물의 후면에 계단출입구가 있어서는 절대불가적인 조건이며, 1층매장과 같은 전면부에 2층으로 유입할 수 있는 계단 출구가 있어야만 한다.
4층과 5층등과 같은 비교적 심리적인 계단접근이 어려운 층들은 유동동선이 엘리베이터로 유입되는 특징을 가지고 있다. 따라서 이런 업종들은 필요성에 의한 업종구성이 적합하다고 할 수 있다.
즉 2층이나 3층과는 또다른 필요성이 강하게 대두되는 학원, 고시원등과 같은 업종이 어울리는 이유가 여기에 있다고 할 수 있다.
경제적인 측면에서는 1층과의 큰 가격차이와 함게 2,3층보다는 다소 저렴하게 공간을 확보할 수 있는 잇점으로 인해 2층과 3층에 연관된 업종들이 상층부로 올라가는 경향을 보일 수도 있다.
소비 필요성이 강하게 대두되는 업종이외의 업종이 고려될때는 공간확보의 중요성이 필요한 업종이나 매장월세보다 인테리어적인 비용투자가 큰 업종들이 유리하다고 할 수 있다.
지하층은 건물의 특성상 특수한 매장으로 구성되지 않는 한 2층과 3층과 같은 비슷한 여건을 가지고 있으면서도 채광이나 환기적인 측면, 그리고 심리적 접근성이 오히려 2,3층 보다 떨어지는 단점이 있다.
따라서 지하층의 경우 소음유발업종등과 같은 노래방이나, 지역여건등을 고려한 통매장의 중대형 슈퍼마켓등이 적합한 부분이라 할 수 있으며, 지하층에 업종을 구성할 시에는 다른 층보다 환기와 채광적인 여건을 충분히 고려해야만 한다
출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행
글쓴이 : 고향설 원글보기
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