[스크랩] 집마당 너무 넓으면 양도세 더 낸다

서울에 거주하는 신모씨(59세). 최근 20년 넘게 거주하고 있던 주택을 처분하고 평소 꿈꾸어 왔던 전원생활을 위해 지방도시 인근에 주택을 구입했다. 새로 취득한 주택의 마당이 넓어 맘에 들었는데, 마당의 지번이 1필지가 아닌 지번이 상이한 3필지로 되어 있어 혹시 문제되는 것이 없을까 걱정된다.

신씨가 여러필지의 지번이 있는 주택을 취득하고 향후 처분할 때 세법상 미리 준비할 사항은 크게 두가지이다. 첫번째로 3필지 모두를 주택의 부수토지로 볼수 있는지 여부, 두번째로 3필지 모두를 주택의 부수토지로 보더라도 그 면적이 적정한지 여부이다1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택중 6억초과분 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 비과세 요건을 충족한 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다. 비과세 요건은 서울, 과천, 신도시지역(택지개발예정지구로 지정고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 5대 신도시)의 경우에는 3년 이상 보유하고 보유기간중 2년 이상 거주하여야 하며, 기타지역은 3년이상 보유하면 된다. 이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게된다.

도시지역은 용도지역이 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역인 지역으로 토지소재지 지방자치단체에서 토지이용계획확인원을 발급받아 확인할 수 있다신씨가 취득한 주택이 지번이 상이한 3필지의 토지 위에 있더라도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 보아 1세대 1주택 비과세 규정이 적용된다. 담장이나 울타리 같은 특별한 경계을 미리 만들어서 그 현황증거(사진)를 남겨둘 필요가 있다.

그러나 이렇게 주택 부수토지로 포함되더라도 도시지역의 경우 주택정착면적의 5배를 초과하는 주택부수토지, 도시지역 밖의 경우 10배를 초과하는 주택부수토지의 경우에는 비과세를 적용받지 못한다. 이뿐만 아니라 초과면적은 비사업용토지로 분류되어 양도소득세율이 60%적용되고 장기보유특별공제를 받지 못한다.

신씨는 취득한 기존주택의 정착면적을 기준으로 그 부수토지가 기준면적(5배, 10배)을 초과한다면 건물 정착면적을 늘리는 방안을 적극적으로 고려 해야한다. 단, 주택부수토지로 사용된 기간이 최소한 3년이상이어야 1세대 1주택 비과세가 적용되며, 최소한 양도일 직전 3년중 2년을 주택부수토지로 사용해야 비사업용토지에서 제외되므로 이를 감안하여 증축시기를 선택해야 한다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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